Uitspraak
RECHTBANK DEN HAAG
Bestuursrecht
zaaknummer: SGR 22/7146
uitspraak van de meervoudige kamer van 22 oktober 2024 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. J.M. Lammers),
en
het college van dijkgraaf en hoogheemraden van het Hoogheemraadschap van Rijnland, verweerder
(gemachtigde: mr. E.W. ten Heuw).
Inleiding
1. Bij besluit van 29 september 2022 (het bestreden besluit) heeft verweerder aan eiseres nadeelcompensatie toegekend van in totaal € 19.593,86, inclusief de wettelijke rente vanaf de datum van ontvangst van de aanvraag van eiseres.
1.1.
Eiseres heef beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
1.2.
Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 10 september 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiseres, de gemachtigde van eiseres, de gemachtigde van verweerder en P.A.J.M. van Bragt (deskundige van de SAOZ).
Feiten en omstandigheden
2. Eiseres is eigenaar van de woning met aanbehoren, plaatselijk bekend als [adres] in [plaatsnaam] , kadastraal bekend als [kadastrale aanduiding] (de woning).
2.1.
Eiseres heeft bij verweerder een aanvraag om schadevergoeding gedaan. Deze aanvraag heeft betrekking op het projectplan “Piekberging Nieuwe Driemanspolder”, het daarbij behorende Peilbesluit “Piekberging Nieuwe Driemanspolder en Tussenboezem” en (de aanpassing van) de Legger “Piekberging Nieuwe Driemanspolder” (tezamen: het Projectplan). Het Projectplan heeft tot doel de lokale hoogwaterproblematiek in de omgeving van Stompwijk aan te pakken. Direct tegenover de woning van eiseres is op grond van het projectplan een inlaatwerk gerealiseerd. Daarnaast zijn enkele watergangen en waterpartijen gegraven en verruimd en zijn fiets- en wandelroutes en een fietsbrug gerealiseerd. Eiseres stelt hierdoor schade te hebben geleden, bestaande uit een vermindering van de waarde van de woning en derving van woongenot. Eiseres schat de geleden schade op een bedrag van ruim € 200.000,-.
2.2.
Verweerder heeft de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (de SAOZ) verzocht om advies uit te brengen over de aanvraag van eiseres. Op 31 mei 2022 heeft de SAOZ een advies uitgebracht, waarin de nadeelcompensatie voor eiseres is bepaald op € 19.250,-. Dit bedrag bestaat uit twee componenten: € 8000,- voor de waardevermindering van de woning van eiseres en € 11.250,- aan geleden schade door tijdelijke hinder en overlast in de periode waarin de werkzaamheden hebben plaatsgevonden. Op 10 juni 2022 heeft eiseres op dit advies gereageerd. Naar aanleiding hiervan heeft de SAOZ op 19 juli 2022 een nader advies uitgebracht. Verweerder heeft eiseres vervolgens in de gelegenheid gesteld om te reageren op de adviezen van de SAOZ en het voornemen om de door eiseres gestelde schade gedeeltelijk te vergoeden. In haar reactie heeft eiseres zich, onder verwijzing naar een tegenadvies van [adviesbureau] van 22 augustus 2022 (het tegenadvies), op het standpunt gesteld dat de SAOZ onjuiste criteria en uitgangspunten heeft gehanteerd en dat de adviezen onvoldoende zijn gemotiveerd. Op verzoek van verweerder heeft de SAOZ het tegenadvies beoordeeld, hetgeen heeft geresulteerd in een nader advies van 6 september 2022. De SAOZ concludeert hierin dat er geen reden is om de eerdere adviezen te herzien. Verweerder heeft vervolgens op basis van de adviezen van SAOZ besloten om aan eiseres een bedrag van € 19.250,- aan nadeelcompensatie toe te kennen. Vermeerderd met de wettelijke rente komt dat uit op een totaalbedrag van € 19.593,86.
Het beroep
3. Eiseres is het niet eens met het besluit van verweerder. Eiseres vindt het bedrag aan nadeelcompensatie te laag. De beroepsgronden van eiseres richten zich tegen drie onderdelen van het besluit en de daaraan ten grondslag liggende adviezen van de SAOZ; 1) het vastgestelde bedrag aan waardevermindering van de woning, 2) de daarbij toegepaste drempel van 4 % voor het normaal maatschappelijk risico en 3) het vastgestelde bedrag voor de tijdelijke hinder en overlast.
Beoordeling door de rechtbank
4. De rechtbank stelt voorop dat eiseres ter zitting op invoelbare wijze heeft toegelicht dat de gebeurtenissen die aanleiding waren voor het verzoek om nadeelcompensatie, samenvielen met een zeer bewogen periode in haar persoonlijk leven. De rechtbank begrijpt dat de geleden schade in de beleving van eiseres een veelvoud bedraagt van het bedrag dat haar door verweerder is toegekend. Hoewel de rechtbank hiervoor begrip heeft, geldt dat het vaststellen van de hoogte van een tegemoetkoming in zaken als deze, losstaat van de subjectieve beleving van degene die om de tegemoetkoming verzoekt. Het bepalen van de tegemoetkoming is tot op zekere hoogte afhankelijk van abstracties en onderbouwde inschattingen van deskundigen. In dit geval heeft verweerder zijn besluit in belangrijke mate gebaseerd op adviezen die zijn ontvangen van de SAOZ als deskundige. In deze uitspraak zal de rechtbank beoordelen of verweerder dit in redelijkheid heeft mogen doen.
Waardevermindering van de woning
5. In het advies van de SAOZ staat dat de waarde van de woning op grond van het taxatierapport van Punt Taxateurs per de peildatum van 2 juni 2016 op € 1.050.000,- is getaxeerd. De waarde van de woning op basis van de nieuwe situatie is getaxeerd op € 1.000.000,-, zodat de totale waardedaling volgens de SAOZ € 50.000,- bedraagt. De SAOZ heeft toegelicht dat in de oude situatie het zicht van eiseres werd bepaald door de aanwezige smalle watergangen, de bestaande fietsbrug en de landerijen die zich in westelijke en noordelijke richting uitstrekten. Door het Projectplan is op de gronden gelegen direct tegenover de woning een inlaatwerk (het bouwwerk) gerealiseerd, zijn enkele watergangen en waterpartijen gegraven en verruimd en zijn fiets- en wandelroutes en een fietsbrug gerealiseerd. Op grond van deze vergelijking stelt de SAOZ vast dat eiseres voorheen een weids uitzicht had over de agrarische en landelijke gronden in westelijke en noordelijke richting, hetgeen in de regel positief wordt gewaardeerd en daarmee een positieve invloed heeft op een onroerende zaak. Vanwege het Projectplan is er in de nieuwe situatie sprake van de aanwezigheid van een vrij omvangrijk betonnen bouwwerk met bijbehorende voorzieningen, waaronder een nieuwe fietsbrug ter vervanging van de oude fietsbrug. Ondanks de relatief beperkte bouwhoogte heeft het bouwwerk volgens de SAOZ een merkbare invloed op het uitzicht van eiseres. Daarbij komt dat het uitzicht op een dergelijk betonnen bouwwerk, ondanks de constatering dat een bouwwerk ten behoeve van de waterhuishouding in een poldergebied als het onderhavige niet op voorhand als wezensvreemd kan worden aangemerkt, in zijn algemeenheid minder positief wordt ervaren dan het uitzicht op uitgestrekte agrarische landelijke gronden. Ook de omstandigheid dat de oude fietsbrug op een andere locatie en op een grotere afstand van het perceel van eiseres was gelegen, een kleinere overspanning had en ten opzichte van de woning in een andere hoek/situering was gelegen, is van enige invloed op het uitzicht. Gelet vervolgens op de ligging van de woning, de situering en indeling van het woonperceel en de tussengelegen, relatief korte afstanden, is de SAOZ van mening dat het uitzicht van eiseres in nadelige zin is gewijzigd. Bovendien is sprake van aantasting van de kwaliteit van het zicht. Als gevolg hiervan is volgens de SAOZ ook sprake van een aantasting van het landelijke karakter van de omgeving en de situering van de woning in deze omgeving. Deze aantasting van het vrije en kwalitatieve uitzicht van eiseres, alsmede de verslechtering van het karakter van de omgeving en de situering van de woning is volgens de SAOZ van invloed op de waarde van de woning. Tot slot stelt de SAOZ vast dat vanwege het Projectplan de omgeving van de woning in vergelijking tot de oude situatie in zekere mate onrustiger en drukker is geworden. In de nieuwe situatie kunnen recreatieve voetgangers en fietsers namelijk gebruik maken van de fiets- en wandelroute over het bouwwerk en langs de watergang die grenst aan het perceel van eiseres. Alle aspecten in onderlinge samenhang bezien en rekening houdend met het te onderscheiden gewicht dat aan de aspecten toekomt, kwalificeert de SAOZ de schade als middelzwaar.
5.1.
Eiseres stelt zich op grond van het tegenadvies op het standpunt dat uitgaande van een vertrekwaarde van de woning van € 1.050.000,- de waardedaling € 70.000,- bedraagt. Het tegenadvies gaat eveneens uit van een middelzware schade. Het uitzicht en de kwaliteit van de woonomgeving zijn volgens het tegenadvies wezenlijk aangetast. De aantasting van de privacy is ten opzichte van de voorafgaande situatie door de aangepaste ligging van het fietspad wezenlijk toegenomen. De toename van hinder is beperkt. De situeringswaarde van de woning in een rustig open buitengebied is wezenlijk afgenomen. Volgens het tegenadvies heeft de SAOZ de schade te laag gewaardeerd. In dit verband wordt er op gewezen dat de waardedaling volgens de SAOZ 4,8 % betreft, terwijl de WOZ-waarde van de woning in dezelfde periode met 16,5 % zou zijn gedaald.
5.2.
De rechtbank stelt voorop dat bij het begroten van schades altijd keuzes moeten worden gemaakt. Het gaat er volgens vaste rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) om dat die keuzes redelijk en aanvaardbaar zijn [1] . De bestuursrechter kan een taxatie slechts terughoudend toetsen. Daarbij is van belang dat de waardering van onroerende zaken niet slechts door het toepassen van een taxatiemethode plaatsvindt, maar daarbij ook de kennis, ervaring en intuïtie van de desbetreffende deskundige een rol spelen [2] . De maatstaf bij de te verrichten toetsing is niet de eigen waardering door de rechter van de nadelen van de planologische wijziging, maar de vraag of grond bestaat voor het oordeel dat het bestuursorgaan, gelet op de motivering van het advies van de door het bestuursorgaan ingeschakelde deskundige, zich bij de besluitvorming niet in redelijkheid op dat deskundigenoordeel heeft kunnen baseren. Dit laat onverlet dat de besluitvorming dient te voldoen aan de eisen die het recht aan de zorgvuldigheid en de motivering stelt en dat de rechter de besluitvorming daaraan dient te toetsen [3] .
5.3.
De rechtbank overweegt dat er geen grond bestaat voor het oordeel dat verweerder zich bij de besluitvorming niet in redelijkheid heeft kunnen baseren op de in de adviezen van de SAOZ getaxeerde waardedaling van de woning van € 50.000,-. Het betoog van eiseres dat deze waardedaling veel lager ligt dan de daling van de WOZ-waarde leidt niet tot een ander oordeel. De rechtbank overweegt dat in dit geval een aanzienlijk verschil bestaat tussen de waardedaling van 4,8% uit de adviezen van SAOZ en de door eiseres genoemde daling van de WOZ-waarde van 16,5%. Verweerder heeft dit verschil echter verklaard door erop te wijzen dat het door eiseres genoemde percentage van 16,5% niet correct is. Dit percentage bestaat namelijk uit een feitelijke daling van de WOZ-waarde van 8,5% (van € 693.000,- op 1 januari 2016 naar € 634.000,- op 1 januari 2017) met daarbij opgeteld een stijging van 8% van de WOZ-waarde die woningen in de buurt in dezelfde periode zouden hebben gehad. Verweerder heeft er daarnaast terecht op gewezen dat de WOZ-waarde van de woning vele malen lager ligt dan de getaxeerde waarde door de SAOZ, als gevolg waarvan een daling van de WOZ-waarde procentueel altijd hoger zal uitvallen. Ten slotte heeft verweerder er terecht op gewezen dat een waardedaling van 16,5% of 8,5 % correspondeert met de schadecategorie ‘zware schade’, terwijl in de adviezen van de SAOZ en het tegenadvies overeenstemming bestaat over het feit dat in dit geval sprake is van ‘middelzware schade’.
5.4.
De rechtbank overweegt verder dat het bedrag van € 70.000,- aan waardedaling dat is genoemd in het tegenadvies ook geen aanleiding biedt voor het oordeel dat verweerder zich niet heeft kunnen baseren op de adviezen van de SAOZ. De rechtbank overweegt hiertoe dat de adviezen van de SAOZ en het tegenadvies van dezelfde schadeveroorzakende aspecten uitgaan en beide uitgaan van ‘middelzware schade’. Terwijl de SAOZ heeft gemotiveerd waarom zij uitgaat van een waardedaling van € 50.000,‑ is in het tegenadvies niet gemotiveerd waarom de door SAOZ vastgestelde waardedaling onjuist zou zijn en waarom de waardedaling € 70.000,- zou bedragen. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder terecht is uitgegaan van de waardedaling van de woning die door de SAOZ is vastgesteld.
5.5.
Deze beroepsgrond slaagt niet.
Normaal maatschappelijk risico
6. Eiseres betoogt dat verweerder zich op basis van de adviezen van de SAOZ ten onrechte op het standpunt heeft gesteld dat voor het normaal maatschappelijk risico een drempel van 4 % moet worden gehanteerd. Eiseres voert hiertoe aan dat het Projectplan niet in de algemene lijn der verwachtingen lag en niet past in een reeks van jaren gevoerd ruimtelijk beleid. Verder voert eiseres aan dat het Projectplan dermate omvangrijk en ingrijpend is dat dit niet past binnen de bestaande structuur van de omgeving. Daarom is een drempel van 3% voor het normaal maatschappelijk risico meer op zijn plaats.
6.1.
Niet alle schade die een bestuursorgaan in de rechtmatige uitoefening van zijn publiekrechtelijke bevoegdheid of taak veroorzaakt, komt voor vergoeding in aanmerking. Vergoeding komt aan de orde als sprake is van schade die uitgaat boven het normale maatschappelijke risico en die een benadeelde in vergelijking met anderen onevenredig zwaar treft. [4]
6.2.
De vraag of schade als gevolg van een planologische ontwikkeling tot het normaal maatschappelijk risico behoort, moet volgens vaste rechtspraak worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval. Voor het antwoord op de vraag of schade binnen het normale maatschappelijke risico valt, is onder meer van belang of de desbetreffende planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd, waarmee de aanvrager rekening had kunnen houden in die zin dat die ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop deze ontwikkeling zich zou voordoen. De omstandigheid dat een bepaalde planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling is aan te merken, betekent op zichzelf nog niet dat deze planologische ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag. Of sprake is van een normale maatschappelijke ontwikkeling, wordt namelijk los van de omstandigheden van het geval beoordeeld. Of de ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag wordt beoordeeld met inachtneming van de omstandigheden van het geval. Bij de beantwoording van de vraag of de ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, komt in ieder geval betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid past. [5]
6.3.
In de uitspraak van 3 november 2021 [6] heeft de Afdeling handvatten gegeven voor het bepalen van de hoogte van de drempel. Indien de ontwikkeling (1) naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en (2) het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid past, mag het bestuursorgaan een drempel van 5% van de waarde van de onroerende zaak toepassen. Indien aan één van deze beide indicatoren maar voor een deel wordt voldaan, is het hanteren van een drempel van 4% in beginsel aangewezen. Indien aan één van beide indicatoren in zijn geheel niet wordt voldaan of indien aan beide indicatoren deels wordt voldaan, is het hanteren van een drempel van 3% in beginsel aangewezen. Indien slechts aan één van beide indicatoren voor een deel wordt voldaan, of indien aan beide indicatoren in het geheel niet wordt voldaan, is in beginsel het toepassen van het minimumforfait van 2% aangewezen.
6.4.
In de adviezen van de SAOZ staat dat het Projectplan in zijn algemeenheid is aan te merken als een normale maatschappelijke ontwikkeling. Het betreft de invulling van een wettelijke beheertaak van het Hoogheemraadschap zoals is vastgelegd in de Waterwet en is daarom aan te merken als een regulier en normaal onderdeel van de waterstaatkundige taken, verplichtingen en bevoegdheden van het Hoogheemraadschap als waterbeheerder. Het aanwijzen en inrichten van waterbergingsgebieden is een vaak voorkomende ontwikkeling in Nederland. Dergelijke gebieden zijn gericht op het bevorderen van de waterveiligheid in Nederland. In de adviezen staat verder dat het gerealiseerde waterstaatkundig bouwwerk met bijbehorende voorzieningen in algemene zin niet wezensvreemd is in een polderlandschap als het onderhavige. Echter, vanwege de omvang van het bouwwerk en de ruimtelijke invloed die het bouwwerk heeft op de omgeving, past dit volgens de SAOZ niet geheel in de structuur van de omgeving. Het Projectplan past wel in een reeks van jarenlang gevoerd ruimtelijk beleid. Ten behoeve van deze ontwikkeling is al in 2005 een milieueffectrapportage (MER) opgesteld en zijn in 2008, 2009 en 2013 bestemmingsplannen opgesteld door de gemeente Leidschendam-Voorburg en door de gemeente Zoetermeer. In 2014 is vervolgens het MER “Actualisatie herinrichting Nieuwe Driemanspolder” opgesteld. De SAOZ concludeert dat de ontwikkeling voldoet aan één van de in 6.3 genoemde indicatoren (onderdeel van jarenlang gevoerd beleid) en aan de andere gedeeltelijk niet (ruimtelijke structuur van de omgeving). Daarom moet de drempel vanwege het normaal maatschappelijk risico volgens de SAOZ worden vastgesteld op 4%.
6.5.
De rechtbank volgt eiseres niet in haar betoog dat geen sprake is van een normale maatschappelijke ontwikkeling. Verweerder heeft zich onder verwijzing naar de adviezen van de SAOZ op het standpunt mogen stellen dat het realiseren van waterstaatkundige bouwwerken past binnen de wettelijke beheertaken van het Hoogheemraadschap en dat dergelijke werken in het algemeen passen in een polderlandschap zoals de omgeving van de woning van eiseres. De rechtbank stelt bovendien vast dat ook in het tegenadvies van eiseres staat dat sprake is van een normale maatschappelijke ontwikkeling die op veel meer plaatsen in Nederland voorkomt. Dat volgens eiseres sprake is van een zeer omvangrijk waterstaatkundig bouwwerk dat zorgt voor een volledige transformatie van de omgeving leidt niet tot een ander oordeel. De vraag of sprake is van een normale maatschappelijke ontwikkeling moet immers worden beoordeeld los van de omstandigheden van het geval, zodat de omvang van het waterstaatkundig werk hierbij geen rol kan spelen.
6.6.
De rechtbank ziet in hetgeen eiseres heeft aangevoerd verder geen aanleiding voor het oordeel dat verweerder zich niet in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat het bouwwerk niet geheel past in de structuur van de omgeving. Anders dan eiseres betoogt, heeft de SAOZ in dit kader wel gekeken naar de omstandigheden van het geval. Weliswaar heeft de SAOZ gezegd dat waterstaatkundige bouwwerken in algemene zin in de structuur van het landschap passen, maar vervolgens heeft de SAOZ gekeken naar de afwijkende omvang en massaliteit van het bouwwerk in vergelijking met reguliere stuwen, sluizen en watergangen en geconcludeerd dat deze specifieke ontwikkeling niet geheel als passend kan worden aangemerkt.
6.7.
De rechtbank volgt eiseres ten slotte ook niet in haar stelling dat het Projectplan niet past binnen een reeks van jarenlang gevoerd ruimtelijk beleid. Zoals volgt uit de adviezen van de SAOZ is voor deze ontwikkeling al in 2005 een MER opgesteld en is de ontwikkeling sindsdien in verschillende ruimtelijke plannen teruggekomen. Dit wordt door eiseres ook niet betwist. Dat volgens eiseres in de jaren 90 andere plannen voor de omgeving bestonden, leidt niet tot een ander oordeel. Dat er ooit andere plannen bestonden, betekent immers niet dat er geen sprake is van een reeks van jarenlang gevoerd ruimtelijk beleid vanaf 2005. In het tegenadvies worden de conclusies van de SAOZ terzake ook onderschreven.
6.8.
Dit betekent dat verweerder zich, onder verwijzing naar de adviezen van SAOZ, op het standpunt heeft mogen stellen dat de ontwikkeling gedeeltelijk past binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en geheel past binnen het gedurende een reeks van jaren gevoerd ruimtelijke beleid. Daarmee is aan één van de hierboven genoemde indicatoren volledig en aan de andere indicator maar voor een deel voldaan, zodat verweerder – gelet op de door de Afdeling geformuleerde handvatten – terecht een drempel van 4 % vanwege het normaal maatschappelijk risico heeft gehanteerd. Concreet betekent dit dat verweerder van de waardedaling van de woning van € 50.000,- terecht € 42.000,- onder het normaal maatschappelijk risico van eiseres heeft gebracht, zodat van deze waardedaling € 8000,- voor vergoeding in aanmerking komt.
6.9.
Deze beroepsgrond slaagt niet.
Tijdelijke derving van het woongenot vanwege hinder en overlast
7. In de adviezen van de SAOZ staat dat zeer terughoudend moet worden omgegaan met de vergoeding van immateriële schade als gevolg van tijdelijke hinder en overlast vanwege infrastructurele werkzaamheden. De achterliggende gedachte daarbij is dat het in Nederland met enige regelmaat voorkomt dat infrastructurele projecten worden uitgevoerd. Het is niet ongebruikelijk dat omwonenden gedurende een periode geconfronteerd kunnen worden met diverse vormen van hinder en overlast. Dit betekent echter niet als vanzelfsprekend dat hiervoor een schadevergoedingsplicht ontstaat. Immers, dergelijke hinder en overlast vallen in beginsel onder het normaal maatschappelijk risico. Volgens de adviezen van de SAOZ is een gerechtvaardigde tegemoetkoming vanwege tijdelijke derving van woongenot slechts dan aan de orde, indien er sprake is van zeer ingrijpende, langdurige (en niet voorzienbare) uitvoeringswerkzaamheden en daaruit voortvloeiende hinder en overlast. De rechtbank ziet geen aanleiding dit uitgangspunt onjuist te achten.
7.1.
In de adviezen van de SAOZ staat verder dat in het geval van eiseres tussen juli 2018 en december 2020 sprake is geweest van langdurige uitvoeringswerkzaamheden in de nabijheid van de woning. Gedurende een zekere periode is ook sprake geweest van zeer ingrijpende uitvoeringswerkzaamheden en dus van ingrijpende hinder en overlast. Hierbij kan met name worden gedacht aan de grootschalige werkzaamheden ten behoeve van het afgraven en met vele vrachtwagens afvoeren van gronden ten behoeve van het realiseren van het inlaatwerk, het verbreden van de bestaande watergangen, het graven van nieuwe watergangen, het uitvoeren van funderingswerkzaamheden voor het inlaatwerk, het bouwen van het nieuwe betonnen inlaatwerk, het vernieuwen en verplaatsen van de fietsbrug en overige bijbehorende werkzaamheden. Deze omstandigheden hebben geleid tot een tijdelijke aantasting van het woongenot van eiseres waarvoor een tegemoetkoming op zijn plaats is.
7.2.
In de adviezen van de SAOZ is voor het bepalen van de geldelijke waarde van de tijdelijke aantasting van het woongenot gebruik gemaakt van de zogenoemde huurwaardemethode. Hierbij wordt de schade uitgedrukt in een tijdelijke aantasting van de waarde die verhuur van de woning zou opleveren. Bij het bepalen van de huurwaarde is de SAOZ uitgegaan van de nieuwe waarde van de woning – dat wil zeggen de waarde na vaststelling van het Projectplan – omdat de beoordeelde feitelijke hinder en overlast is ontstaan na de peildatum van het Projectplan (2 juni 2016). Uitgaande van de nieuwe waarde van € 1.000.000,- en een gemiddeld bruto aanvangsrendement van woningen van 5%, bedraagt de huurwaarde van de woning volgens de SAOZ € 4.150,- per maand. De omvang van de financiële invloed van de hinder en overlast en de derving van het woongenot op de huurwaarde is volgens de SAOZ afhankelijk van een objectieve bepaling van de ernst, duur en impact van de ervaren hinder en overlast, waarbij de meer subjectieve ervaringen van eiseres zoveel als mogelijk buiten de waardering worden gehouden. De gemiddelde omvang van de financiële invloed op de huurwaarde is vastgesteld op € 500,- per maand hetgeen, uitgaande van een uitvoeringsperiode van 30 maanden, leidt tot een totale gemiddelde huurwaardederving van € 15.000,-. Vervolgens heeft er een aftrek plaatsgevonden van 25% vanwege het normaal maatschappelijk risico. De vergoeding voor tijdelijk gederfd woongenot bedraagt volgens de SAOZ daarom € 11.250,-
7.3.
Eiseres betoogt dat de huurwaardederving van € 500,- per maand te laag is vastgesteld. Eiseres wijst in dit verband op een uitspraak van de Afdeling van 25 maart 2020 [7] waarin vanwege de aard en de ernst van de overlast de huurwaarde op -25% is gesteld. Volgens eiseres is de aard en de ernst van de overlast in haar situatie mogelijk nog groter dan in de zaak die heeft geleid tot die uitspraak, omdat zij woont in een rustig buitengebied, terwijl de uitspraak van de Afdeling gaat om een situatie in Maastricht. Voor zover de SAOZ heeft gesteld dat in die zaak sprake is van een langere uitvoeringsperiode is dat volgens eiseres niet relevant. De duur van de hinder en overlast is in beginsel niet bepalend voor het toe te passen percentage in relatie tot derving van het woongenot. Bepalend is de ingrijpendheid van de hinder en overlast. Wat betreft de voor het bepalen van de huurwaardederving te hanteren waarde van de woning dient volgens eiseres niet te worden uitgegaan van de huurwaarde op de peildatum maar van de gemiddelde huurwaarde per jaar gedurende de uitvoeringsperiode van juli 2018 tot december 2020. Ter zitting heeft eiseres in dit kader gewezen op een uitspraak van de Afdeling [8] , waarin is uitgegaan van de gemiddelde WOZ-waarde van een woning over een aantal jaren.
7.4.
De rechtbank volgt eiseres niet in haar stelling dat de huurwaardederving van € 500,- per maand te laag is vastgesteld. Anders dan eiseres betoogt, volgt uit de adviezen van de SAOZ dat voor de vaststelling van dit bedrag niet alleen rekening is gehouden met de duur van de hinder en overlast, maar juist ook met de intensiteit ervan op de locatie van de woning. De SAOZ heeft ook rekening gehouden met de omgeving waar de woning van eiseres is gelegen. De verwijzing van eiseres naar de uitspraak van de Afdeling van 25 maart 2020 leidt niet tot een ander oordeel. De SAOZ heeft uitgelegd dat daarbij sprake was van een andere situatie; in die zaak ging het om hinder en overlast die meer ingrijpend was en langer duurde dan in de zaak van eiseres. Het betrof werkzaamheden en vrachtverkeer naar een werkterrein op slechts twee meter van de zijgevel van de betreffende woning gedurende een periode van vijf jaar. De rechtbank ziet in hetgeen eiseres heeft aangevoerd geen redenen om aan deze uitleg te twijfelen. Dat in dit verband niet naar de duur van de werkzaamheden zou mogen worden gekeken, omdat dit niet relevant zou zijn voor de vaststelling van de hoogte van de maandelijkse huurwaardederving, volgt de rechtbank niet. De duur van de uitvoeringsperiode is in de eerste plaats relevant voor de bepaling van het totale bedrag aan huurwaardederving, dat wordt vastgesteld door het maandelijkse bedrag te vermenigvuldigen met het totaal aantal maanden dat de overlast heeft geduurd. Naar het oordeel van de rechtbank kan de wetenschap dat een uitvoeringsperiode een lange tijd in beslag zal nemen daarnaast ook van invloed zijn op het bedrag dat een huurder maandelijks bereid is te betalen voor de woning.
7.5.
De rechtbank ziet in hetgeen eiseres heeft aangevoerd ook geen aanleiding voor het oordeel dat de SAOZ voor het bepalen van de huurwaardederving ten onrechte heeft gekeken naar de waarde van de woning op de peildatum. Weliswaar zijn de werkzaamheden pas twee jaar later daadwerkelijk begonnen, maar de SAOZ wijst er terecht op dat in het planschaderecht een vaste peildatum geldt voor de begroting van inkomensschade en voor het vaststellen van de waardevermindering van een onroerende zaak (vermogensschade). Dit is het moment van het in werking treden van het (onherroepelijk geworden) gestelde schadeveroorzakende planologische besluit. [9] De rechtbank ziet geen redenen om voor immateriële schade vanwege tijdelijke hinder en overlast een ander uitgangspunt te hanteren.
7.6.
De rechtbank ziet ten slotte ook geen aanleiding voor het oordeel dat huurwaarde van de woning jaarlijks zou moeten worden gecorrigeerd. Eiseres heeft gewezen op een uitspraak van de Afdeling van 26 augustus 2020 waarin voor het bepalen van de huurwaarde van de woning is uitgegaan de gemiddelde WOZ-waarde over de jaren 2015, 2016 en 2017. Uit die uitspraak valt echter af te leiden dat het in die zaak ging over tijdelijke hinder en overlast die niet continu, maar slechts over kortere periodes van in totaal (bruto) 18 maanden plaatsvond. Dat is anders dan in de zaak van eiseres waarin sprake is van een ononderbroken periode van hinder en overlast door werkzaamheden. De rechtbank leidt uit de hiervoor genoemde uitspraak van de Afdeling van 25 maart 2020, waarbij sprake was van hinder en overlast gedurende een periode van vijf jaar, niet af dat de huurwaarde van de woning jaarlijks moet worden gecorrigeerd bij toepassing van de huurwaardemethode.
7.7.
De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
8. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Schaaf, voorzitter, mr. A.C. de Winter en mr. R.S. Wijling, leden, in aanwezigheid van mr. N. Ciftci-Ibis, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 22 oktober 2024.
De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.
voorzitter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.