Uitspraak
201300889/2/A2.
Datum uitspraak: 6 augustus 2014
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], wonend te [woonplaats],
tegen de uitspraak van de rechtbank Roermond van 21 december 2012 in zaak nr. 12/728 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Roermond.
Procesverloop
Bij besluit van 7 september 2011 heeft het college [appellant] € 240.700,00, te vermeerderen met de wettelijke rente en de kosten van deskundige bijstand, ter tegemoetkoming in planschade toegekend.
Bij besluit van 26 maart 2012 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 21 december 2012 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 13 november 2013, waar [appellant], in persoon en bijgestaan door ing. P.J.M. Meertens, rentmeester en taxateur te Roermond, en het college, vertegenwoordigd door mr. P.J.J. Lenders, werkzaam bij de gemeente, zijn verschenen.
Bij tussenuitspraak van 18 december 2013 in zaak nr. 201300889/1/A2 heeft de Afdeling het college opgedragen om binnen tien weken na de verzending van deze tussenuitspraak met inachtneming van de overwegingen ervan het gebrek in het besluit van 26 maart 2012 te herstellen, de Afdeling de uitkomst mede te delen en een eventueel gewijzigd besluit op de wettelijk voorgeschreven wijze bekend te maken. Deze tussenuitspraak is aangehecht.
Bij besluit van 24 februari 2014 heeft het college het besluit van 26 maart 2012 gehandhaafd.
[appellant] heeft een zienswijze naar voren gebracht.
Desgevraagd heeft het college een reactie op deze zienswijze ingediend.
[appellant] heeft een nader stuk ingediend.
Met toepassing van artikel 8:57, tweede lid, aanhef en onder c, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb), gelezen in samenhang met artikel 49, eerste en zesde lid, van de Wet op de Raad van State, zoals deze bepaling ten tijde van belang luidde, heeft de Afdeling bepaald dat een tweede onderzoek ter zitting achterwege blijft en dat het onderzoek wordt gesloten.
Overwegingen
1. [appellant] is eigenaar van de bedrijfshal met ondergrond, parkeerterrein en erf aan de [locatie] te [plaats] (hierna: het object). Op 29 juli 2010 heeft hij het college verzocht om een tegemoetkoming in de planschade die hij stelt te hebben geleden als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan ‘N280-Oost’ (hierna: het nieuwe bestemmingsplan) op 3 oktober 2005 (hierna: de peildatum). Aan deze aanvraag heeft hij ten grondslag gelegd dat het nieuwe bestemmingsplan het mogelijk heeft gemaakt een nieuwe verbindingsweg tussen Midden-Limburg en Duitsland te realiseren en dat het object sindsdien voor potentiële klanten slecht bereikbaar is.
2. Het college heeft voor het op de aanvraag te nemen besluit advies gevraagd aan de adviescommissie Rijkswaterstaat Limburg (hierna: de commissie). De commissie heeft een vergelijking gemaakt tussen het oude en het nieuwe planologische regime. Uit die vergelijking heeft zij de conclusie getrokken dat de situeringswaarde van het object is gewijzigd en dat [appellant] als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan in een verslechterde planologische positie is komen te verkeren. Volgens de commissie is de redelijke jaarhuurprijs van de bedrijfshal per m² op de peildatum van € 100,00 naar € 20,00 gedaald. Daarvan uitgaande, heeft zij vastgesteld dat de waarde van het object op de peildatum met € 234.500,00 is gedaald. Voorts heeft zij vastgesteld dat [appellant] ten gevolge van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan een inkomensschade door gemiste huuropbrengsten van € 6.200,00 heeft geleden.
Het college heeft dit advies aan het besluit van 7 september 2011 ten grondslag gelegd en dat besluit in bezwaar gehandhaafd.
3. In de tussenuitspraak is overwogen dat niet voldoende inzichtelijk is gemaakt hoe de huurwaarde van de bedrijfshal onder het oude planologische regime is vastgesteld, dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat het college het advies aan dit onderdeel van de besluitvorming ten grondslag mocht leggen en dat het besluit van 26 maart 2012 niet toereikend is gemotiveerd.
4. Uit de tussenuitspraak volgt dat het hoger beroep gegrond is en dat de aangevallen uitspraak dient te worden vernietigd. Doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen, zal de Afdeling het door [appellant] tegen het besluit van 26 maart 2012 ingestelde beroep alsnog gegrond verklaren en dat besluit wegens strijd met artikel 7:12, eerste lid, van de Awb vernietigen.
5. Naar aanleiding van de tussenuitspraak heeft de commissie bij brief van 31 januari 2014 een nader advies gegeven. Daarin is een algemene uiteenzetting gegeven over de toepassing van de huurdraagkrachtmethode in vergelijking tot de huurwaardekapitalisatiemethoden in relatie tot het te taxeren object, is ingegaan op de vergelijkbaarheid van het object en de door [appellant] aangedragen referentieobjecten en is een analyse gegeven van de winkelruimten in de omgeving van het object. Voorts is een taxatierapport bijgevoegd. Daarin is de redelijke jaarhuurprijs van de bedrijfshal per m² onder het oude planologische regime op de peildatum op € 100,00 vastgesteld.
6. Het college heeft het nader advies van de commissie aan het besluit van 24 februari 2014 ten grondslag gelegd. Dat besluit wordt, gelet op artikel 6:24 van Pro de Awb, gelezen in verbinding met artikel 6:19 van Pro deze wet, geacht eveneens voorwerp te zijn van dit geding.
7. [appellant] betoogt in de zienswijze naar aanleiding van het besluit van 24 februari 2014 dat het college zich niet heeft gehouden aan de in de tussenuitspraak gegeven opdracht. Daartoe voert hij aan dat de commissie, bij het taxeren van de huurwaarde van de bedrijfshal onder het oude planologische regime, ten onrechte de zogenoemde comparatieve methode heeft toegepast en daarbij de beleggingswaarde van het object als waarderingsgrondslag heeft gebruikt.
7.1. Bij brief van 2 mei 2014 heeft het college, in reactie op de zienswijze van [appellant], een nader advies van de commissie van 29 april 2014 overgelegd. Bij brief van 20 mei 2014 heeft [appellant] een reactie daarop gegeven.
7.2. Het advies van 31 januari 2014, met de daarbij gevoegde taxatie en als aangevuld in het advies van 29 april 2014, biedt inzicht in de feiten en omstandigheden die de conclusie kunnen dragen dat de redelijke jaarhuurprijs van de bedrijfshal per m² onder het oude planologische regime op de peildatum € 100,00 is. Voor zover de commissie, ten behoeve van de taxatie, een andere taxatiemethode had kunnen toepassen, betekent dat niet dat de door haar gevolgde methode in zijn algemeenheid onjuist is of in het geval van [appellant] tot een onjuist resultaat heeft geleid. De taxatie kan door de rechter, die zelf niet over de daarvoor vereiste deskundigheid beschikt, slechts terughoudend worden getoetst. In dit verband is in de eerste plaats van belang dat de waardering van onroerende zaken niet slechts door het toepassen van een taxatiemethode plaatsvindt, maar daarbij ook de kennis, ervaring en intuïtie van de desbetreffende deskundige een rol spelen. In de tweede plaats is van belang dat de commissie in het advies van 29 april 2014 uitgebreid op de in de zienswijze van [appellant] aangevoerde bezwaren is ingegaan. Voorts is in dat advies uiteengezet in hoeverre de omzetpotentie van de bedrijfshal en de door [appellant] bedoelde objecten in Roermond bij de taxatie van betekenis zijn.
Dat [appellant] het met de taxatie van de commissie niet eens is en kritische kanttekeningen erbij heeft geplaatst, betekent niet dat het door de commissie verrichte onderzoek zodanig onzorgvuldig of onvolledig is geweest, dat het college de aan dat onderzoek verbonden conclusie niet aan het besluit van 24 februari 2014 ten grondslag had mogen leggen. Uit deze kanttekeningen volgt niet dat de taxatie van de commissie niet juist is.
Het betoog faalt.
8. Het beroep van rechtswege van [appellant] tegen het besluit van 24 februari 2014 is ongegrond.
9. Het college dient op na te melden wijze tot vergoeding van de proceskosten te worden veroordeeld.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
I. verklaart het hoger beroep gegrond;
II. vernietigt de uitspraak van de rechtbank Roermond van 21 december 2012 in zaak nr. 12/728;
III. verklaart het door [appellant] bij de rechtbank in die zaak ingestelde beroep gegrond;
IV. vernietigt het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Roermond van 26 maart 2012;
V. verklaart het beroep tegen het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Roermond van 24 februari 2014 ongegrond;
VI. veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Roermond tot vergoeding van bij [appellant] in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 2.191,50 (zegge: tweeduizend honderdeenennegentig euro en vijftig cent), geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;
VII. gelast dat het college van burgemeester en wethouders van Roermond aan [appellant] het door hem betaalde griffierecht ten bedrage van € 388,00 (zegge: driehonderdachtentachtig euro) voor de behandeling van het beroep en het hoger beroep vergoedt.
Aldus vastgesteld door mr. C.H.M. van Altena, voorzitter, en mr. N. Verheij en mr. G. Snijders, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, ambtenaar van staat.
w.g. Van Altena w.g. Hazen
voorzitter ambtenaar van staat
Uitgesproken in het openbaar op 6 augustus 2014
452.