Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 23/106
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 maart 2024 in de zaak tussen
[eiseres] , wonende te [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 11 februari 2022 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] (de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2021 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 506.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2022 (de aanslag).
Namens eiseres is door het bureau Eerlijke WOZ bezwaar gemaakt tegen de beschikking. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
Bij uitspraak op bezwaar van 25 november 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiseres heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 februari 2024.
Namens eiseres heeft de gemachtigde per videoverbinding deelgenomen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam 1] en [naam 2] .
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is eigenaar van de woning. De woning is parterre-portiekwoning met tuin. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van ongeveer 133 m².
Geschil
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Daarnaast is in geschil of verweerder (tijdig) alle op de zaak betrekking heeft overgelegd en of de uitspraak op bezwaar voldoende is gemotiveerd. Ter zitting is eiseres teruggekomen op haar standpunt dat artikel 7:4 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) is geschonden.
3. Eiseres bepleit een waarde van € 431.000. Daartoe heeft zij een matrix overgelegd waarin gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten zijn opgenomen ( [adres 2] , verkocht op 15 juli 2020 voor € 450.000; [adres 3] , verkocht op 5 oktober 2020 voor € 490.000 en [adres 4] , verkocht op 28 december 2020 voor € 465.750). Volgens eiseres maakt verweerder niet inzichtelijk hoe hij tot de vastgestelde waarde is gekomen en is de uitspraak op bezwaar niet deugdelijk gemotiveerd.
4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft verweerder een matrix overgelegd. Naast gegevens van de woning, bevat de matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten ( [adres 5] , verkocht op 22 maart 2021 voor € 495.000; [adres 6] , verkocht op 15 juli 2021 voor € 469.000 en [adres 3] , verkocht op 6 oktober 2020 voor € 490.000). Volgens verweerder zijn alle op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en is de uitspraak op bezwaar voldoende gemotiveerd.
Beoordeling van het geschil
5. Verweerder heeft verklaard dat het taxatieverslag gedurende de bezwaarfase aan het bureau Eerlijke WOZ is verstrekt en dat geen gebruik is gemaakt van grondstaffels, liggingsfactoren, indexeringscijfers van de onderbouwingen naar de waardepeildatum en KOUDV-factoren. Daarbij heeft verweerder toegelicht hoe de waarde van woningen in de gemeente jaarlijks tot stand komt en in de bezwaarfase wordt herbeoordeeld, waarbij een belangrijk deel van het werk op individueel niveau door taxateurs handmatig wordt verricht. De rechtbank heeft geen reden hieraan te twijfelen. Hieruit volgt dat de (gegevens die ten grondslag liggen aan) indexeringscijfers en KOUDV- en liggingsfactoren verweerder niet ter raadpleging ter beschikking staan of hebben gestaan en dus niet aan belanghebbende in de bezwaarfase konden worden verstrekt. [1] Van schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ is geen sprake.
6. Ook de in artikel 8:42, eerste lid, van de Awb opgenomen verplichting strekt niet zover dat daaronder ook de informatie valt waarover verweerder op het betreffende moment zelf niet beschikte. [2] De bouwtekeningen en iWOZ-gegevens van de vergelijkingsobjecten waar eiseres om verzoekt, behoren in beginsel niet tot op de zaak betrekking hebbende stukken. Dat kan anders zijn indien eiseres aannemelijk maakt dat de inhoud van de vergelijkingsobjecten niet juist is dan wel, bijvoorbeeld, de staat van onderhoud of de voorzieningen van de vergelijkingsobjecten onjuist zijn bepaald. Het bij gebrek aan wetenschap bestrijden van objectkenmerken is daartoe niet toereikend. [3]
7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatieverslag, de matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatieverslag en de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Dit zijn allen in de buurt van de woning gelegen parterre-portiekwoningen uit dezelfde bouwperiode en met dezelfde uitstraling als de woning van eiseres. Met de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de verkoopcijfers van de genoemde vergelijkingsobjecten, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte, ligging, en de staat van de woning. De rechtbank acht met name de vergelijking met -de ook door eiseres genoemde- [adres 3] bruikbaar. De woning van eiseres is groter en beschikt over een grotere tuin dan dit vergelijkingsobject. Deze verschillen rechtvaardigen dat de waarde van de woning op de waardepeildatum hoger is vastgesteld dan de verkoopprijs van [adres 3] .
9. Dat, zoals eiseres stelt aan de tuin van de woning slechts een geringe waarde moet worden toegerekend omdat eiseres bovenburen heeft, acht de rechtbank niet aannemelijk. Eiseres heeft niet aannemelijk gemaakt dat [adres 3] in een significant betere staat verkeert dan de woning van eiseres. Voorts kan uit de omstandigheid dat Den Haag een drukke stad is niet de conclusie worden getrokken dat aan ligging van vergelijkingsobjecten geen betekenis hoeft te worden toegekend. De rechtbank acht vergelijking met [adres 4] minder bruikbaar nu dat vergelijkingsobject, anders dan de woning van eiseres, nabij een druk kruispunt is gelegen. De rechtbank kan de stelling van eiseres niet volgen dat ook [adres 3] en [adres 2] nabij een druk kruispunt liggen. Net als de woning van eiseres liggen deze vergelijkingsobjecten op minimaal een blok afstand van een kruispunt. De grond van eiseres dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld, slaagt dus niet.
10. Ook de grief dat de uitspraak op bezwaar niet deugdelijk is gemotiveerd, kan niet slagen. In de uitspraak op bezwaar wordt door verweerder gemotiveerd op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Ook wordt toegelicht waarom bepaalde gegevens gedurende de bezwaarfase niet aan eiseres konden worden verstrekt. Met de uitspraak op bezwaar heeft verweerder ervan blijk gegeven dat de door eiseres aangevoerde gronden in zijn afweging zijn betrokken. Schending van het motiveringsbeginsel dan wel enig algemeen beginsel van behoorlijk bestuur is derhalve niet aannemelijk geworden.
11. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M. van Paridon, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Blauw, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 15 maart 2024.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).
Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend.
Verder vermeldt u ten minste het volgende:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).