ECLI:NL:RBDHA:2024:3924

Uitspraak

Rechtbank DEN HAAG

Team belastingrecht

zaaknummer: SGR 22/6867

uitspraak van de kamer van 23 februari 2024 in de zaak tussen

[belanghebbende] , wonende te [woonplaats] , belanghebbende(gemachtigde: G. Gieben),

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, heffingsambtenaar.

De bestreden uitspraak op bezwaar

De uitspraak van de heffingsambtenaar van 28 september 2022 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de [adres 1] te [plaatsnaam] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) voor het kalenderjaar 2022 is vastgesteld op € 422.000 (de beschikking).

Zitting

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 februari 2024.

Namens belanghebbende is verschenen J.F.J.M. van Abbe verschenen, kantoorgenoot van gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 1] en mr. [naam 2] .

Overwegingen

1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van € 387.000. Daarnaast is in geschil of de heffingsambtenaar de toezendverplichting van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ (de toezendplicht) heeft geschonden.

Waarde van de woning

2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

3. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de matrix en wat overigens is aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening heeft gehouden met het gegeven dat de woning niet beschikt over spouwmuren en dat daarom de objecten [adres 2] en [adres 3] niet kunnen dienen als vergelijkingsobjecten. De rechtbank is van oordeel dat ook indien er veronderstellende wijs van uit wordt gegaan dat deze objecten niet vergelijkbaar zijn, de heffingsambtenaar nog steeds aan zijn bewijslast voldoet. Belanghebbende stelt dat de verkoopprijs van [adres 4] meer dan 35% afwijkt van de WOZ-waarde van woning, dat het een monumentaal pand is, dat het perceeloppervlak te veel afwijkt en dat het object, in tegenstelling tot de woning, vrijstaand is, waardoor dit object niet bruikbaar is. De rechtbank is van oordeel dat de waarderingskamerinstructies, waar belanghebbende in dit verband naar verwijst, niet bindend zijn. De heffingsambtenaar heeft onweersproken verklaard dat sprake is van een gemeentelijk monument en dat uit marktanalyse blijkt dat een gemeentelijk monument niet voor een hoger of lager bedrag wordt verkocht.^[1]Daar komt bij dat [adres 4] grenst aan de woning en dat er slechts een zeer smalle ruimte is tussen beide panden zodat niet kan worden geconcludeerd dat het object onvergelijkbaar is. Dat het perceeloppervlak van [adres 4] groter is en dat de verkoopprijs een stuk hoger ligt dan de WOZ-waarde, maakt dit niet anders. Met de onderlinge verschillen is immers, gelet op de matrix, voldoende rekening gehouden. Voor zover sprake is van een specifieke ligging is dit ook verdisconteerd in de transactie van [adres 4] , omdat dit het naastgelegen pand betreft.

Toezendplicht

4. Voor zover belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase diverse stukken had moeten verstrekken waarover hij beschikte en waarmee belanghebbende de juistheid van de vastgestelde waarde kan controleren, dan wel waarmee de vastgestelde waarde inzichtelijk wordt gemaakt oordeelt de rechtbank als volgt. De vergelijkingsobjecten betreffen geen appartementsrechten waardoor geen sprake is van een correctie van de verkoopprijs voor het aandeel in de reserve van de Vereniging van Eigenaren waardoor deze gegevens niet onder de toezendplicht vallen. Uit de gedingstukken blijkt dat de KOUDV- en liggingsfactoren, de grondstaffels uiterlijk bij de uitspraak op bezwaar aan belanghebbende zijn toegezonden. Naar het oordeel van de rechtbank is dit tijdig. Belanghebbende heeft echter ook verzocht om de volgende informatie:

 inzicht in de manier waarop en de percentages waarmee gecorrigeerd wordt bij afwijking van een gemiddelde KOUDV- en liggingswaardering;

 inzicht in de waarde van alle objectonderdelen van de vergelijkingsobjecten en de woning;

 een controleerbare onderbouwing van de grondprijs per m²; en

 inzicht in (de onderbouwing van) het gebruikte indexeringspercentage (zowel voor als na de geldende waardepeildatum).

5. Naar het oordeel van de rechtbank is de toezendplicht niet geschonden. De percentages waarmee gecorrigeerd wordt bij afwijking van een gemiddelde KOUDV- en liggingswaardering zijn geen gegevens die betrekking hebben op de woning zelf, noch transactiegegevens of kenmerken van de vergelijkingsobjecten. Hetzelfde geldt voor de waarde die de heffingsambtenaar toekent aan objectonderdelen. Waarderen is geen exacte wetenschap en het beoordelen van de juistheid van de waarde gaat niet over de vraag of de juiste bedragen van verschillen in KOUDV-factoren zijn vastgesteld, maar om de beoordeling van de WOZ-waarde als geheel.^[2]Over de onderbouwing van de grondprijs per vierkante meter overweegt de rechtbank dat dit slechts een doorrekening van de heffingsambtenaar is. Dit is een puur mathematische exercitie waaraan geen keuzes of aannames ten grondslag liggen. Voor keuzes en aannames die niet zijn gemaakt kan geen onderbouwing worden gegeven noch verlangd.^[3]Met betrekking tot het gebruikte indexeringspercentage overweegt de rechtbank dat in het taxatieverslag de transactiedata en verkoopprijzen van de daarin gebruikte vergelijkingsobjecten zijn vermeld, alsook de WOZ-waarde op de waardepeildatum en op 1 januari 2022. Met deze gegevens was het, zeker voor belanghebbendes gemachtigde, mogelijk om het gehanteerde indexeringspercentage te berekenen. De verdergaande eis van belanghebbende dat ook een onderbouwing van de indexatie moet worden toegezonden, vindt geen steun in het recht. Daar komt bij dat het voor de heffingsambtenaar niet mogelijk is om alle onderliggende transacties uit het Kadaster te delen, maar dat hij belanghebbende in de bezwaarfase evenwel in de gelegenheid heeft gesteld om deze transacties in te zien.

6. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond.

7. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.E. Kiers, rechter, in aanwezigheid van
O. van Petersen, griffier. De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op 23 februari 2024.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).

Dat kan digitaal via
www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.

Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend.

Verder vermeldt u ten minste het volgende:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de datum van verzending;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).

Ongegrond beroep tegen vaststelling WOZ-waarde woning te Den Haag