Uitspraak
RECHTBANKDEN HAAG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Den Haag
VRS/b
Zaaknummer: 11757893 \ RL EXPL 25-11414
Vonnis in kort geding van 30 juli 2025
in de zaak van
VIVADA PROPERTIES VI RANDSTAD 11 B.V.,
te Amsterdam,
eisende partij,
hierna te noemen: Vivada Properties,
gemachtigde: mr. E. Doornbos,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
niet verschenen.
1.Verloop van de procedure
1.1.
Vivada Properties heeft gevorderd zoals beschreven in de dagvaarding van 3 juli 2025 waarmee deze procedure is ingeleid. De inhoud van deze dagvaarding moet als hier herhaald en ingelast worden beschouwd.
1.2.
Op 16 juli 2025 heeft de mondelinge behandeling van de zaak plaatsgevonden.
1.3.
[gedaagde] is niet in de procedure verschenen. Jegens hem zijn bij de dagvaarding de bij de wet voorgeschreven termijnen en formaliteiten in acht genomen. Tegen [gedaagde] is daarom verstek verleend.
1.4.
Op 18 juli 2025 heeft Vivada Properties een e-mail gestuurd met bijlagen met uitleg over de doorgevoerde huurprijswijzigingen.
2.Beoordeling van het geschil
2.1.
Vanwege de aard van de vordering neemt de kantonrechter aan dat Vivada Properties spoedeisend belang heeft bij haar vordering.
Ambtshalve toetsing oneerlijke bedingen
2.2.
Omdat het hier gaat om een professionele verhuurder en een consument-huurder, moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of in de huurovereenkomst of in algemene voorwaarden die daarop van toepassing zijn, bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van de consument in de zin van artikel 3 van de Europese richtlijn 93/13/EEG. Artikel 6:233 onder a van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat een beding dat onredelijk bezwarend is, vernietigbaar is.
2.3.
Bedingen waaraan de huurder gebonden is zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, zijn oneerlijk als deze in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de rechten en plichten die de huurder op grond van de overeenkomst heeft, aanzienlijk verstoren in het nadeel van de huurder. Het gaat om een beoordeling van de bedingen op het moment dat de huurovereenkomst werd gesloten. Of de verhuurder de huurder ook daadwerkelijk aan die bedingen houdt of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bedingen verlangt, is niet relevant. Als een beding wegens onredelijkheid wordt vernietigd, kan de verhuurder niet terugvallen op een eventuele wettelijke regeling over hetzelfde onderwerp.
Huurprijswijzigingsbedingen
2.4.
Partijen zijn een geliberaliseerde huurprijs overeengekomen. Ten aanzien van artikel 5.2 van de huurovereenkomst en artikel 16 van de algemene voorwaarden wordt het volgende overwogen. De artikelen luiden als volgt:
“5.2 Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft, is het onder 5.1 gestelde niet van toepassing. In dat geval wordt de huurprijs voor het eerst per1 juli 2022en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde in artikel 16 van de algemene bepalingen. Bovenop en gelijktijdig met de jaarlijkse aanpassing overeenkomstig artikel 16 van de algemene bepalingen, heeft de verhuurder het recht om de huurprijs te verhogen met maximaal 5 %.”
“16.Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs betreft:
- vindt de jaarlijkse huurprijswijziging plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens (2015=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS);
- wordt de gewijzigde huurprijs berekend volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de vierde kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de zestiende kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast;
- zal de huurprijs niet gewijzigd worden indien de aanpassing leidt tot een lagere huurprijs dan de laatstgeldende, doch in dat geval blijft die laatstgeldende huurprijs ongewijzigd, totdat bij een volgende indexering het indexcijfer van de kalendermaand, die ligt vier kalendermaanden vóór de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, hóger is dan het indexcijfer op basis waarvan de huurprijs voor het laatst is gewijzigd;
- zal een zoveel mogelijk vergelijkbaar indexcijfer worden gehanteerd, indien het CBS de bekendmaking van bedoeld prijsindexcijfer staakt of de basis van de berekening daarvan wijzigt, en kan bij verschil van mening hieromtrent door meest gerede partij aan de directeur van het CBS een uitspraak worden gevraagd die voor partijen bindend is. De eventueel hieraan verbonden kosten worden door partijen elk voor de helft gedragen
- geldt de gewijzigde huurprijs ook indien van de wijziging aan huurder geen afzonderlijke mededeling wordt gedaan.”
2.5.
In deze bedingen is bepaald dat de huurprijs jaarlijks kan worden geïndexeerd volgens de consumentenprijsindex (CPI) met daarbovenop een opslag van maximaal 5%. Deze bepalingen kunnen worden gesplitst in een indexatiebeding en een opslagbeding. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 29 november 2024 (ECLI:NL:HR:2024:1780) over de (on)toelaatbaarheid van huurprijswijzigingsbedingen in huurovereenkomsten met betrekking tot geliberaliseerde woonruimte, geoordeeld dat een opslag van maximaal 3% boven op een verhoging op basis van de door het CBS bepaalde consumentenprijsindex (CPI), in beginsel, niet als oneerlijk wordt beschouwd. In dat geval wordt namelijk het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument te zeer verstoord.
2.6.
De kantonrechter acht het indexatiebeding niet oneerlijk, maar acht het aannemelijk dat in een bodemprocedure het opslagbeding oneerlijk wordt verklaard. Bij het sluiten van de huurovereenkomst is het voor [gedaagde] niet voorzienbaar geweest of en hoe Vivada Properties het opslagbeding zou toepassen. Uit de stukken van Vivada Properties kan de kantonrechter afleiden dat de door Vivada Properties doorgevoerde huurprijswijzingen lager zijn dan wanneer Vivada Properties huurprijswijzigingen hebben doorgevoerd op grond van het opslagbeding. Daarom is de kantonrechter van oordeel dat de vordering tot betaling van de huurachterstand ten bedrage van € 7.360,63 toewijsbaar is.
2.7.
Vivada Properties maakt aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De gevorderde vergoeding is hoger dan het tarief dat is vermeld in de aanmaning als bedoeld in artikel 6:96 lid 6 BW. De vergoeding wordt daarom toegewezen tot het tarief dat in de aanmaning is vermeld. Daarom zal een bedrag van € 186,00 worden toegewezen.
2.8.
De wettelijke rente wordt als op de wet gegrond toegewezen.
2.9.
De door Vivada Properties gevorderde ontruiming van de woning komt de kantonrechter verder niet onrechtmatig of ongegrond voor en wordt daarom toegewezen. De ontruimingstermijn wordt gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
2.10.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Vivada Properties worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
145,45
- griffierecht
€
135,00
- salaris gemachtigde
€
543,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
958,45
3.De beslissing
De kantonrechter
3.1.
veroordeelt [gedaagde] om de woning gelegen aan de [adres] te [plaats] binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met al het zijne en de zijnen leeg en ontruimd aan Vivada Properties ter beschikking te stellen, met afgifte van alle sleutels, en ontruimd te houden. Een en ander met machtiging van Vivada Properties om bij gebreke bij volledige voldoening aan dit bevel deze verlating zelf te bewerkstelligen middels de deurwaarder,
3.2.
veroordeelt [gedaagde] om te betalen aan Vivada Properties:
a. a) € 7.360,63 aan achterstallige huur tot en met 1 juni 2025, te vermeerderen met de wettelijke rente over de verschuldigde huurtermijnen, telkens te rekenen vanaf de vervaldata van die huurtermijnen tot de dag van voldoening,
b) € 948,53 per maand vanaf 1 juli 2025 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden,
c) € 186,0 aan buitengerechtelijke kosten,
3.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 958,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
3.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
3.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.A.W. Schippers en in het openbaar uitgesproken op 30 juli 2025.