Uitspraak
RECHTBANK DEN HAAG
Bestuursrecht
zaaknummer: SGR 24/1675
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 december 2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. E.C.J. Wouters),
en
het college van burgemeester en wethouders van Wassenaar
(gemachtigde: mr. N. Ramlal).
Als derde-partij nemen aan het geding deel:
[vergunninghouder 1]en
[vergunninghouder 2], uit [woonplaats] (vergunninghouders).
[vergunninghouder 1]en
[vergunninghouder 2], uit [woonplaats] (vergunninghouders).
Samenvatting
1. Deze uitspraak gaat over de verleende omgevingsvergunning voor het realiseren van een uitbouw ter uitbreiding van de woning van vergunninghouders aan de [adres] te [plaats] . Eiser is de buurman van vergunninghouders en is het niet eens met de verleende omgevingsvergunning. De uitbouw komt tegen zijn woning aan te staan, waardoor geen sprake meer is van een hoekwoning met een vrijstaande zijkant. Eiser vreest voor overlast en dat zijn woning minder waard zal worden. Hij heeft daarom beroep ingesteld en een aantal beroepsgronden aangevoerd. Aan de hand van deze beroepsgronden beoordeelt de rechtbank de verleende omgevingsvergunning.
1.1.
De rechtbank komt in deze uitspraak tot het oordeel dat de omgevingsvergunning op goede gronden is verleend. De uitbouw zal niet leiden tot een onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat van eiser. De mogelijke waardevermindering zal niet zodanig groot zijn dat het college hieraan een doorslaggevend gewicht had moeten toekennen. Bovendien kan eiser een verzoek om tegemoetkoming in planschade doen om eventuele schade vergoed te krijgen. Dat eiser geen toestemming geeft om tegen zijn woning aan te bouwen, levert naar het oordeel van de rechtbank geen evidente privaatrechtelijke belemmering op. Eiser krijgt dus geen gelijk en het beroep is dus ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Procesverloop
2. In het primaire besluit van 2 mei 2023 heeft het college een omgevingsvergunning verleend voor het realiseren van een uitbouw aan de [adres] te [plaats] .
2.1.
Met het bestreden besluit van 16 januari 2024 heeft het college het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
2.2.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld. Het college heeft gereageerd met een verweerschrift.
2.3.
De rechtbank heeft het beroep op 9 december 2025 op zitting behandeld. Ter zitting zijn verschenen: eiser, bijgestaan door zijn gemachtigde, mr [naam 1] , [naam 2] en [naam 3] , de gemachtigde van het college en vergunninghouders.
Totstandkoming van het bestreden besluit
3. De vergunninghouders hebben een omgevingsvergunning aangevraagd voor een uitbouw op het perceel aan de [adres] te [plaats] . De uitbouw is voorzien aan de westelijke zijkant van de woning, waar nu een pad naar de schuur in de achtertuin loopt. De uitbouw is voorzien tot de perceelsgrens met de woning van eiser aan de Hugo de Grootstraat 49.
3.1.
Vast staat dat de uitbouw niet voldoet aan de artikelen 17.2.5, onderdeel a, b en e en 17.2.8, onderdeel a van de planregels bij het bestemmingsplan “ [bestemmingsplan] ” (het bestemmingsplan). De uitbouw ligt namelijk niet op minimaal 3 meter van de voorgevel van de woning, niet op minimaal 1 meter van de perceelsgrens en de uitbouw heeft een hogere bouwhoogte dan het eerste verdiepingsniveau van de woning. Volgens het college past de uitbouw echter binnen de beleidsregels Kruimelgevallen Wassenaar 2015 (de beleidsregels). Daarmee kan worden gesteld dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening en kan worden meegewerkt aan het verlenen van een omgevingsvergunning in strijd met de regels uit het bestemmingsplan. Het college heeft de omgevingsvergunning daarom verleend voor de activiteiten ‘bouwen’ [1] en ‘het afwijken van regels ruimtelijke ordening’ [2] op grond van artikel 2.12, eerste lid, onder en aanhef a, onderdeel 2, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in samenhang met artikel 4, onderdeel 1, van bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor).
Beoordeling door de rechtbank
Overgangsrecht Omgevingswet
4. Op 1 januari 2024 zijn de Omgevingswet en de Invoeringswet Omgevingswet in werking getreden. Omdat de omgevingsvergunning is aangevraagd op 24 april 2023, blijft in dit geval de Wabo van toepassing. [3]
Strijd met het bestemmingsplan
5. Eiser betoogt dat het college niet heeft onderkend dat het bouwplan naast de in 3.1 genoemde strijdigheden ook in strijd is met de rest van artikel 17.2.5 van de planregels, of in elk geval artikel 17.2.5, onderdeel d, f en g van de planregels. Volgens eiser staan deze planregels in de weg aan een uitbouw aan de zijgevelgrens buiten het bouwvlak.
5.1.
In artikel 17.2.5 staat dat de ingevolge lid 17.2.4 toegestane oppervlakte aan uitbouwen aan een zijgevelbouwgrens mag worden gerealiseerd, mits:
a. de afstand van de uitbreiding tot de voorgevel en een in het verlengde daarvan te trekken lijn minimaal 3,00 meter bedraagt;
b. de afstand tot de zijdelingse terreinscheiding minimaal 1,00 meter bedraagt;
c. de afstand tot de bestemming water tenminste 3,00 meter bedraagt;
d. de zijgevelbouwgrens en verlengde daarvan met niet meer dan 3,00 meter wordt overschreden;
e. de bouwhoogte van de uitbouw niet meer bedraagt dan de eerste bouwlaag van de woning;
f. de uitbreidingsmogelijkheid buiten het bouwvlak aan de achtergevel evenredig verminderd wordt;
g. de situering en het gebruik van bijgebouwen niet in strijd komt met het bestemmingsplan.
5.2.
Deze beroepsgrond slaagt niet. Volgens artikel 1 van Pro de planregels bij het bestemmingsplan is de zijgevelbouwgrens het gedeelte van de bouwgrens dat op of aansluitend aan de zijgevels ligt. De bouwgrens is volgens artikel 1 de Pro grens van een bouwvlak. De zijgevelbouwgrens is dus de grens van het bouwvlak dat op of aansluitend aan de zijgevels ligt. In artikel 17.2.5, onder d, staat dat deze zijgevelbouwgrens met maximaal 3 meter mag worden overschreden. Anders dan eiser betoogt, volgt hieruit dat de planregel in beginsel een uitbouw aan de zijgevelgrens buiten het bouwvlak toestaat. De uitbouw heeft een breedte van 2,475 meter, waardoor wordt voldaan aan de maximale toegestane overschrijding van 3 meter. De rechtbank ziet ook geen aanleiding voor het oordeel dat sprake is van strijd met artikel 17.2.5, onder f en g. Het college heeft toegelicht dat artikel 17.2.5 onder f, in dit geval geen relevantie heeft, omdat er geen sprake is van een uitbouw aan de achtergevel buiten het bouwvlak. Mochten vergunninghouders dat in de toekomst toch aanvragen, dan wordt op dat moment gekeken naar hoe zich dit verhoudt ten opzichte van onderhavige uitbouw aan de zijgevel. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, biedt ook geen aanleiding voor het oordeel dat niet wordt voldaan aan artikel 17.2.5, onder g, van de planregels.
De beleidsregels
6. Eiser betoogt dat het college zich ten onrechte op het standpunt heeft gesteld dat de uitbouw voldoet aan de beleidsregels, zodat de vergunning om af te wijken van de planregels kon worden verleend. Volgens eiser wordt niet voldaan aan artikel 3, aanhef en tweede lid, onder g, onderdeel i, iv en v, van de beleidsregels. Volgens eiser houdt dat in dat de aanvraag om het verlenen van een omgevingsvergunning had moeten worden geweigerd.
6.1.
In artikel 3, aanhef en tweede lid, onder g van de beleidsregels staat dat een omgevingsvergunning voor handelen in strijd met een bestemmingsplan wordt verleend voor het bouwen van een aangebouwd bijbehorend bouwwerk of uitbreiding mits, indien aan een achtergevel of zijgevel;
i. de gezamenlijke oppervlakte van al dan niet met vergunning gebouwde bijbehorende bouwwerken in het achtererfgebied en op het zijerf niet meer bedraagt dan: in geval van een oppervlakte van het achtererfgebied en zijerf gezamenlijk groter dan 100 m² en kleiner dan of gelijk aan 300 m²: 40 m², vermeerderd met 20% van het deel dat groter is dan 100 m²;
(…)
iv. de goothoogte niet meer dan bedraagt dan 0,3 m boven de bovenkant van de scheidingsconstructie tussen de eerste en tweede bouwlaag;
v. tegen of op minimaal 1 m uit een perceelgrens.
6.2.
Deze beroepsgrond slaagt niet. Het is tussen partijen niet in geschil dat het gezamenlijke oppervlakte van het achtererfgebied en het zijerf van vergunninghouders 116,6 m² bedraagt. Dit betekent dat op grond van artikel 3, aanhef en tweede lid, onder g, onderdeel i , van de beleidsregels 43,32 m² aan bijbehorende bouwwerken mag worden gebouwd (40 + 20% x 16,6). Vast staat dat de nieuwe uitbouw een oppervlakte heeft van 23,7 m² en de bestaande uitbouw een oppervlakte heeft van 15,3 m², waarmee wordt uitgekomen op een gezamenlijk oppervlakte van 39 m². Hiermee wordt voldaan aan het maximale gezamenlijke oppervlakte dat op grond van de beleidsregels is toegestaan. Eiser stelt terecht dat in het achtererfgebied van vergunninghouders ook een schuur staat, maar deze zal worden gesloopt zodat deze niet meetelt bij het gezamenlijke oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken. Het betoog van eiser dat de sloop van de schuur niet juridisch is geborgd, volgt de rechtbank niet. In de aanvraag van vergunninghouders staat immers dat de schuur wordt gesloopt en dat volgt ook uit de bouwtekeningen bij de aanvraag, die onderdeel uitmaken van het besluit tot het verlenen van de omgevingsvergunning.
6.3.
De rechtbank volgt eiser ook niet in zijn betoog dat de goothoogte van de uitbouw niet voldoet aan artikel 3, aanhef en tweede lid, onder g, onderdeel iv, van de beleidsregels. Uit de bouwtekeningen volgt dat de goothoogte niet hoger zit dan 0,3 m boven de bovenkant van de scheidingsconstructie tussen de eerste en tweede bouwlaag. De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat de druiplijn van het dak te hoogte van de nok van de uitbouw ligt, zodat sprake is van twee goothoogtes. De druiplijn bevindt zich bij de onderste begrenzing van het dak, ter hoogte van de goot van de uitbouw.
6.4.
De rechtbank volgt eiser ten slotte ook niet in zijn betoog dat de uitbouw niet voldoet aan artikel 3, aanhef en tweede lid, onder g, onderdeel v, van de beleidsregels. Uit de bouwtekeningen volgt dat de uitbouw tegen de perceelsgrens wordt gebouwd. Dat de buitenste muur van de uitbouw los komt te staan van de buitenmuur van de woning van eiser en niet hieraan wordt verankerd, maakt niet dat niet kan worden gesproken van een bouwwerk tegen de perceelsgrens.
Goede ruimtelijke ordening,
7. Eiser voert aan dat het college zich ten onrechte op het standpunt heeft gesteld dat de uitbouw in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. Volgens eiser zal zijn woon- en leefklimaat onevenredig worden aangetast. Eiser voert hiertoe aan dat hij door de uitbouw tegen de zijgevel van zijn woning niet meer in staat zal zijn om deze zijgevel te controleren. Verder kan de uitbouw negatieve gevolgen hebben voor de waterdichte status van zijn zijgevel. Ook kan roering in de grond negatieve effecten hebben voor de woning van eiser, nu deze niet is onderheid. Eiser voert verder aan dat de uitbouw zal leiden tot aantasting van het straatbeeld, nu deze een hogere hoogte heeft dan de eerste bouwlaag van de woning van vergunninghouders. Verder zorgt de uitbouw voor schaduwwerking en verminderd zijdelings uitzicht voor eiser. Eiser vreest bovendien voor geluidhinder vanuit de uitbouw en voor vermindering van de waarde van zijn woning.
7.1.
Deze beroepsgrond slaagt niet. De rechtbank overweegt dat het klopt dat eiser zijn zijgevel niet meer zal kunnen controleren, aangezien de uitbouw hier tegenaan komt te staan. Dit betreft echter geen ruimtelijk effect dat het college had moeten meewegen in het kader van de goede ruimtelijke ordening. Hetzelfde geldt voor de gevolgen van de uitbouw voor de waterdichte status van de zijgevel en de roering in de grond. Dit zijn aspecten die worden beheerst door het civiele burenrecht. Als de bouw van de uitbouw leidt tot schade aan de woning van eiser, dan moet hij zich wenden tot de burgerlijke rechter om deze schade vergoed te krijgen.
7.2.
De rechtbank ziet verder geen aanleiding voor het oordeel dat het college zich niet in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat de uitbouw geen negatieve gevolgen heeft voor het straatbeeld. Dat de uitbouw iets hoger wordt dan de eerste bouwlaag van de woning van vergunninghouders, maakt niet dat daarmee sprake is van een aantasting van het straatbeeld.
7.3.
Het college heeft zich ook in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat de uitbouw niet leidt tot onevenredige schaduwhinder, vermindering van uitzicht of geluidhinder voor eiser. De uitbouw komt tussen de woning van vergunninghouder en de woning van eiser en zal daardoor amper tot schaduwhinder op het perceel van eiser leiden. Dit volgt ook uit de verrichte bezonningsstudie van 14 augustus 2023. Van verminderd uitzicht zal ook vrijwel geen sprake zijn, gelet op de plaatsing van de uitbouw tussen beide woningen. Wat betreft geluidhinder heeft het college toegelicht dat de uitbouw los komt te staan van de woning van eiser en geen verankeringen naar de buitengevel van de woning van eiser worden aangebracht. Verder wordt als casco een geïsoleerde HBS wand gerealiseerd met een isolatiedikte van 140 mm en wordt de binnenzijde van de casco elementen afgewerkt met een houten plaatmateriaal OSB 20 mm en een gipsplaat. Het college heeft zich op het standpunt mogen stellen dat er geen aanwijzingen zijn dat het gebruik van de uitbouw ten behoeve van wonen ondanks deze isolatiemaatregelen, zal leiden tot onaanvaardbare geluidhinder bij de woning van eiser.
7.4.
Het college heeft zich ten slotte op het standpunt kunnen stellen dat geen aanleiding bestaat voor de verwachting dat de waardevermindering van de woning van eiser door de bouw van de uitbouw zo groot zal zijn dat hieraan bij de afweging van de belangen een groter gewicht had moeten worden toegekend dan het college heeft gedaan. Het college heeft zich bovendien terecht op het standpunt gesteld dat eiser een verzoek om tegemoetkoming in planschade kan doen indien sprake is van waardevermindering.
Evidente privaatrechtelijke belemmering
8. Eiser betoogt ten slotte dat het college niet heeft onderkend dat sprake is van een evidente privaatrechtelijke belemmering die aan het realiseren van de uitbouw in de weg staat. Eiser zal namelijk geen toestemming geven voor het bouwen van een uitbouw tegen zijn woning.
8.1.
Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State bestaat voor het oordeel dat een privaatrechtelijke belemmering aan de verlening van een omgevingsvergunning waarbij wordt afgeweken van het bestemmingsplan in de weg staat, slechts aanleiding wanneer deze een evident karakter heeft. De burgerlijke rechter is immers de eerst aangewezen om de vraag te beantwoorden of een privaatrechtelijke belemmering zich verzet tegen de uitvoering van een activiteit. [4] Een privaatrechtelijke belemmering is pas evident indien zonder nader onderzoek kan worden vastgesteld dat voor de realisering van een bouwwerk de toestemming van een ander is vereist die ander die toestemming niet geeft en niet hoeft te geven.
8.2.
Deze beroepsgrond slaagt niet. De rechtbank ziet geen aanleiding voor het oordeel dat sprake is van een evidente privaatrechtelijke belemmering. Zoals al is overwogen in 6.4 en 7.3 komt de uitbouw volgens het college los te staan van de buitenmuur van de woning van eiser. Gelet hierop is naar het oordeel van de rechtbank niet evident dat de toestemming van eiser is vereist voor de bouw van de uitbouw. Het is verder niet evident dat, mocht deze toestemming wel nodig zijn en eiser deze weigert te verlenen, een burgerlijke rechter niet een vervangende toestemming kan verlenen. De uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 11 november 2022 [5] waarnaar eiser ter zitting heeft verwezen, leidt niet tot een ander oordeel. In deze zaak gaat het over het bouwen van een uitbouw waarbij de buitenmuur van de woning van de buren is gebruikt als buitenmuur van de uitbouw. Dit is volgens de uitspraak onrechtmatig, omdat hiervoor geen toestemming is verleend. Dat het zonder toestemming gebruik maken van de buitenmuur in deze situatie onrechtmatig is, betekent niet dat voor het gebruiken van de buitenmuur van de buurwoning nooit toestemming kan worden gekregen.
Conclusie en gevolgen
9. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Schaaf, rechter, in aanwezigheid van mr. I. Ince, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 29 december 2025.
de griffier is verhinderd
te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.