Uitspraak
RECHTBANKDEN HAAG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Den Haag
esp/b/c
Zaaknummer: 11478571 \ RL EXPL 25-224
Vonnis in kort geding van 20 maart 2025 (bij vervroeging)
in de zaak van
1.[eiser 1],
te [woonplaats 1],
2.
[eiser 2],
2.
[eiser 2],
te [woonplaats 1],
3.
[eiser 3],
3.
[eiser 3],
te [woonplaats 1],
eisende partijen,
hierna samen te noemen: Verhuurder,
gemachtigden: mrs. K.Chr. Spee en M. Mossou,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats 2],
gedaagde partij,
hierna te noemen: Huurder,
niet verschenen.
1.De procedure
1.1.
De kantonrechter heeft kennisgenomen van de dagvaarding van 4 maart 2025 met producties.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 12 maart 2025. Voor Verhuurder zijn verschenen zijn gemachtigden mrs. Spee en Moussou. Huurder is niet verschenen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat tijdens de mondelinge behandeling is besproken.
1.3.
Vervolgens heeft de kantonrechter bepaald dat vandaag vonnis zal worden gewezen.
2.Het geschil
2.1.
Verhuurder vordert in deze kortgedingprocedure samengevat - om Huurder te bevelen de woonruimte aan de [adres] ([postcode]) te [plaats] (hierna: het gehuurde) te ontruimen op straffe van een dwangsom en Huurder te veroordelen tot betaling van € 9.731,99 en de proceskosten.
2.2.
Verhuurder heeft aangevoerd dat hij het gehuurde aan Huurder sinds 1 februari 2021 – inmiddels – voor onbepaalde tijd verhuurt. Op de huurovereenkomst zijn algemene bepalingen van toepassing. Overeengekomen is dat het gehuurde moet worden gebruikt als woonruimte en dat als Huurder zich daar niet aan houdt de huurovereenkomst kan worden ontbonden. Door de deurwaarder is vastgesteld dat Huurder het gehuurde niet feitelijk bewoont. Huurder staat ook niet ingeschreven op het adres van het gehuurde en reageert niet op berichten van de Verhuurder. Er is daarmee sprake van een tekortkoming. Volgens de huurovereenkomst moet Huurder de maandelijkse huur telkens voor de eerste van de maand te betalen. Bij te late betaling is een boete van € 25,00 per dag dat betaling uitblijft, verschuldigd. Huurder betaalt al geruime tijd structureel de huur te laat. Verhuurder maakt aanspraak op € 4.850,00 aan verbeurde boetes. Daarnaast is er een huurachterstand van € 4.881,99; dat is gelijk aan drie maanden huur. Dat is ook een tekortkoming. Verhuurder heeft buitengerechtelijke kosten gemaakt.
3.De beoordeling
3.1.
Voor toewijzing van een vordering in kort geding is vereist dat er feiten en omstandigheden zijn die meebrengen dat vanwege spoed een onmiddellijke voorziening is vereist. Vervolgens moet worden beoordeeld of het waarschijnlijk is dat de vordering in een bodemprocedure zal worden toegewezen.
3.2.
Vanwege de aard van de vordering neemt de kantonrechter aan dat Verhuurder spoedeisend belang heeft bij zijn vordering.
3.3.
Huurder is, hoewel behoorlijk gedagvaard met inachtneming van de voorgeschreven termijnen en formaliteiten, niet in de procedure verschenen. Daarom is tegen hem verstek verleend.
3.4.
Huurder heeft geen verweer gevoerd tegen wat door Verhuurder is aangevoerd. De kantonrechter gaat daarom uit van de juistheid van de door Verhuurder ingenomen stellingen en overgelegde stukken.
3.5.
Gelet op de hoogte van de maandelijkse huurtermijnen bij aanvang van de huurovereenkomst (€ 1.450,00), is sprake van geliberaliseerde huur.
ambtshalve toetsen oneerlijke bedingen
3.6.
Omdat het hier gaat om een professionele verhuurder en een consument-huurder, moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of in de huurovereenkomst of in algemene voorwaarden die daarop van toepassing zijn, bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van de consument in de zin van artikel 3 van de Europese richtlijn 93/13/EEG. Artikel 6:233 onder a van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat een beding dat onredelijk bezwarend is, vernietigbaar is.
3.7.
Bedingen waaraan de huurder gebonden is zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, zijn oneerlijk als deze in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de rechten en plichten die de huurder op grond van de overeenkomst heeft, aanzienlijk verstoren in het nadeel van de huurder. Het gaat om een beoordeling van de bedingen op het moment dat de huurovereenkomst werd gesloten. Of de verhuurder de huurder ook daadwerkelijk aan die bedingen houdt of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bedingen verlangt, is niet relevant. Als een beding wegens onredelijkheid wordt vernietigd, kan de verhuurder niet terugvallen op een eventuele wettelijke regeling over hetzelfde onderwerp.
feitelijke bewoning
3.8.
Verhuurder vordert ontruiming van het gehuurde omdat Huurder het gehuurde niet feitelijk bewoont.
3.9.
Onder het kopje
“Bijzondere bepalingen”in artikel 11 is – voor zover hier van belang – het volgende bepaald:
“Bijzondere bepalingen”in artikel 11 is – voor zover hier van belang – het volgende bepaald:
“(…) - het gehuurde is UITSLUITEND bestemd om te worden gebruikt als woonruimte ten behoeve van huurder;
Indien huurder ten aanzien van voornoemde voorwaarden in gebreke blijft. Heeft de verhuurder het recht de huurovereenkomst te ontbinden.”
3.10.
De vordering tot ontruiming van het gehuurde is voldoende onderbouwd, niet weersproken en komt de kantonrechter niet onrechtmatig of ongegrond voor. De kantonrechter acht het voldoende aannemelijk dat een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in een (eventuele) bodemprocedure zal worden toegewezen omdat Huurder het gehuurde niet (meer) bewoont en daarmee tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, zodat het gerechtvaardigd is daar nu op vooruit te lopen en de ontruiming toe te wijzen, ook omdat dit niet de enige tekortkoming is zoals hierna zal blijken,
huurachterstand
3.11.
Verhuurder vordert de huurachterstand over de maanden januari, februari en maart 2025 in totaal € 4.881,99 uitgaande van een maandhuur van € 1.627,33. De huurprijs bedroeg bij aanvang € 1.450,00 en is met een aantal huurprijsaanpassingen verhoogd.
3.12.
Artikel 5.2 van de huurovereenkomst betreft een huurprijswijzigingsbeding en luidt – voor zover hier van belang – als volgt:
“Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft (…) wordt de huurprijs voor het eerst per 01-01-2022 en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het CBS jaarindexcijfer, echter met een minimum opslag van 5%.”
3.13.
De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 29 november 2024 (ECLI:NL:HR:2024:1780) over de (on)toelaatbaarheid van huurprijswijzigingsbedingen in huurovereenkomsten met betrekking tot geliberaliseerde woonruimte, geoordeeld dat een opslag van maximaal 3% boven op een verhoging op basis van de door het CBS bepaalde consumentenprijsindex (CPI), in beginsel, niet als oneerlijk wordt beschouwd.
3.14.
Uit de door Verhuurder jaarlijks toegepaste huurverhogingen zoals die uit de stukken blijken, kan de kantonrechter niet afleiden of alleen prijsindexatie is toegepast of dat daarnaast ook een verhoging van 5% is doorgevoerd, of dat sprake was van prijsindexatie met een minimumopslag van 5%. Verhuurder heeft naar aanleiding van vragen op de zitting geen duidelijkheid gegeven over het huurprijswijzigingsbeding of de toepassing daarvan. Hij heeft er slechts op gewezen dat er dan toch in ieder geval drie maanden huur tegen het aanvangstarief onbetaald zijn gebleven.
3.15.
Gelet op het voorgaande gaat de kantonrechter er voorshands vanuit dat het huurprijswijzigingsbeding oneerlijk is en buiten beschouwing moet blijven. De vordering van Verhuurder wordt afgewezen voor zover deze op het huurprijswijzigingsbeding is gebaseerd; slechts de huurachterstand berekend aan de hand van de aanvangshuur kan worden toegewezen.
3.16.
Een dergelijke huurachterstand is tevens een tekortkoming waarvan het aannemelijk is dat deze tot toewijzing van een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in een (eventuele) bodemprocedure zal leiden. Ook omdat het niet de enige tekortkoming is (zie hiervoor onder 3.10) is het gerechtvaardigd daar nu op vooruit te lopen en de ontruiming toe te wijzen.
Boetes
3.17.
Onder verwijzing naar de overeengekomen boete van € 25,00 per dag dat de huur te laat betaald wordt, vordert Verhuurder € 4.850,00 aan verbeurde boetes in verband met te laat betalen van de huur.
3.18.
Onder
“Bijzondere bepalingen”in de huurovereenkomst zijn twee artikelen 13 opgenomen die als volgt luiden:
“Bijzondere bepalingen”in de huurovereenkomst zijn twee artikelen 13 opgenomen die als volgt luiden:
“13. bij een verlate betaling van de totale huursom door de huurder, zal een bedrag in rekening worden gebracht van 25 euro per dag.
13. Huurder dient voor de 1e. van de maand zijn huur voor die betreffende maand volledig te hebben voldaan (…). Indien huurder in gebreke blijft verbeurt huurder een rente boete jegens verhuurder over de gehele maandhuur voor elke dag dat huurder in verzuim is. De rente boete wordt vastgesteld op 5% op jaarbasis.”
3.19.
De boete van € 25,00 per dag die kennelijk kan worden gecombineerd
met “rente boete”wijkt ten nadele van de consument af van de wettelijke regeling waar bij de huurder bij te late betaling alleen wettelijke rente verschuldigd is over het uitstaande bedrag. Daarbij is in de bepalingen is ook geen maximum opgenomen, wat ertoe leidt dat onbeperkt boetes kunnen worden verbeurd. Desgevraagd ter zitting heeft Verhuurder niet toegelicht dat en waarom deze twee bedingen, niet oneerlijk zijn. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat deze bedingen oneerlijk zijn en buiten toepassing moeten worden gelaten. Dit betekent dat de vordering tot betaling van de contractuele boetes wordt afgewezen.
met “rente boete”wijkt ten nadele van de consument af van de wettelijke regeling waar bij de huurder bij te late betaling alleen wettelijke rente verschuldigd is over het uitstaande bedrag. Daarbij is in de bepalingen is ook geen maximum opgenomen, wat ertoe leidt dat onbeperkt boetes kunnen worden verbeurd. Desgevraagd ter zitting heeft Verhuurder niet toegelicht dat en waarom deze twee bedingen, niet oneerlijk zijn. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat deze bedingen oneerlijk zijn en buiten toepassing moeten worden gelaten. Dit betekent dat de vordering tot betaling van de contractuele boetes wordt afgewezen.
buiengerechtelijke incassokosten
3.20.
Verhuurder vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Deze kosten bestaan volgens de toelichting van Verhuurder uit de advocaatkosten di hij heeft moeten maken voor het opstellen en versturen van sommatiebrieven.
3.21.
Nog daargelaten dat uit de drie overgelegde sommatiebrieven blijkt dat feitelijk is aangemaand de hiervoor als oneerlijk afgewezen boetes te betalen (en daarmee niet valt in te zien dat deze kosten voor vergoeding in aanmerking komen), voldoet geen van deze drie brieven aan de eisen die artikel 6:96 lid 6 BW stelt. In deze aanmaningen is namelijk geen betalingstermijn van veertien dagen gegeven die ingaat op de dag na ontvangst van de aanmaning door Huurder. Dit is wel vereist op grond van artikel 6:96 lid 6 BW. De gevorderde vergoeding zal daarom worden afgewezen.
overigens geen oneerlijke bepalingen
3.22.
De kantonrechter heeft onderzocht of in de huurovereenkomst of algemene bepalingen nog andere oneerlijke bepalingen zijn opgenomen. Die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang kunnen zijn. Bepalingen die voor beoordeling van de eis niet relevant zijn, zijn dus niet getoetst.
Dwangsom
3.23.
De gevorderde dwangsom zal worden gematigd als hierna te melden.
proceskosten
3.24.
Huurder is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Verhuurder worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
145,45
- griffierecht
€
257,00
- salaris gemachtigde
€
543,00
- nakosten
€
102,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.047,45
3.25.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
4.De beslissing
De kantonrechter
4.1.
beveelt Huurder om de onroerende zaak staande en gelegen te ([postcode]) te [plaats] aan de [adres], binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat Huurder daaraan geen gehoor geeft, tot een maximum van € 10.000,00 is bereikt;
4.2.
veroordeelt Huurder tot betaling van € 4.350,00 aan Verhuurder;
4.3.
veroordeelt Huurder in de proceskosten van € 1.047,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Huurder niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
4.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
4.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.A.W. Schippers en in het openbaar uitgesproken op 20 maart 2025.