Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummers: SGR 23/6557, SGR 23/6558, SGR 23/6559, SGR 23/6561, SGR 23/6562, SGR 23/6563, SGR 23/6564, SGR 23/6566, SGR 23/6567
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 april 2025 in de zaken tussen
[eiseres] , wonende te [woonplaats] , eiseres(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Noordwijk, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 4 oktober 2023 op het bezwaar van eiseres tegen na te noemen beschikking en aanslag.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 april 2025.
Namens eiseres is verschenen haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 1] en [naam 2] .
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen ongegrond;
- wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade af.
Overwegingen
1. Verweerder heeft bij beschikkingen van 24 februari 2023 (de beschikkingen) op grond van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde van acht verschillende objecten te Noordwijk vastgesteld voor het belastingjaar 2023 naar de waardepeildatum 1 januari 2022 (de waardepeildatum). Met de beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslagen onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2023 (de aanslagen). Verweerder heeft de waarde van de hieronder genoemde objecten (de onroerende zaken) als volgt vastgesteld:
Zaaknummer
Object
Waarde
Type
Grootte
Bouwjaar
SGR 23/6557
[adres 1]
€ 260.000
Bovenwoning
Woning: 55 m²
Schuur: 4 m²
1985
SGR 23/6558
[adres 2]
€ 244.000
Appartement
Woning: 49 m²
Schuur: 4 m²
1985
SGR 23/6559
[adres 3]
€ 244.000
Appartement
Woning: 49 m²
Schuur: 4 m²
1985
SGR 23/6561
[adres 4]
€ 317.000
Appartement
Woning: 91 m²
Schuur: 4 m²
1985
SGR 23/6562
[adres 5]
€ 339.000
Benedenwoning
Woning: 101 m²
Schuur: 4 m²
1985
SGR 23/6563
[adres 6]
€ 319.000
Appartement
Woning: 92 m²
Schuur: 4 m²
1985
SGR 23/6564
[adres 7]
€ 1.341.000
Winkel met opslagruimte en kelder
Winkel: 400 m²
Opslag: 146 m²
Kelder: 188 m²
1963
SGR 23/6566
[adres 8]
€ 671.000
Winkel met opslagruimte en kelder
Winkel: 200 m²
Opslag: 75 m²
Kelder: 42 m²
1963
SGR 23/6567
[adres 9]
€ 1.108.000
Vrijstaande woning met aanbouw, garage en vrijstaande schuur
Woning en aanbouw: 319 m²
Garage: 79 m²
Schuur: 18 m²
Grond: 6.370 m²
1975
1966
2. Eiseres is eigenaar van de onroerende zaken.
3. In geschil zijn de waarden van de onroerende zaken op de waardepeildatum.
Eiseres heeft pas ter zitting de volgende waarden bepleit:
Object
Waarde
[adres 1]
€ 199.000
[adres 2]
€ 184.000
[adres 3]
€ 184.000
[adres 4]
€ 229.000
[adres 5]
€ 249.000
[adres 6]
€ 230.000
[adres 7]
€ 999.000
[adres 8]
€ 419.000
[adres 9]
€ 799.000
4. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 12 april 2024 [1] toegelicht hoe de bewijslastverdeling in WOZ-zaken over de waarde, rekening houdend met het zogenoemde ‘Oostflakkee’-arrest [2] , moet worden uitgelegd. In dit eerstgenoemde arrest stelt de Hoge Raad voorop dat de bewijslastverdeling, anders dan vaak uit het Oostflakkee-arrest wordt afgeleid (en vaak wordt aangeduid als de drietrapsraket), niets anders behelst dan het toepassen van de gewone regels van bewijslastverdeling. Dat betekent dat de rechtbank eerst beoordeelt of verweerder de vastgestelde waarde aannemelijk heeft gemaakt, bezien in het licht van de betwisting door eiseres. Als er aspecten zijn die volgens eiseres tot een lagere waardering zouden moeten leiden, is het ook aan eiseres om deze aspecten aan te dragen en aannemelijk te maken. Als verweerder er niet in slaagt om de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, dan moet de rechtbank, als eiseres een lagere waarde bepleit, beoordelen of eiseres die lagere waarde aannemelijk heeft gemaakt. Pas als beide partijen de door hen voorgestane waarde niet aannemelijk hebben gemaakt en dus niet het van hen te verlangen bewijs hebben geleverd, volgt volgens de Hoge Raad uit het Oostflakkee-arrest dat de rechter de waarde van de onroerende op een door hem gekozen grondslag mag vaststellen. De rechtbank zal de waarde van de onroerende zaken hierna dan ook op voormelde wijze beoordelen.
5. De gemachtigde van eiseres heeft in zijn beroepschrift, nadere stukken en zijn zogenoemde “pinpoint”brief volstaan met een opsomming van algemene niet naar de zaken zelf geconcretiseerde beroepsgronden en een verwijzing naar het door hem ingediende bezwaarschrift. Nog afgezien van het feit dat een enkele verwijzing naar een bezwaarschrift onvoldoende is als beroepsgrond, heeft de gemachtigde in dat bezwaarschrift ook volstaan met algemene gronden en niet nader geconcretiseerd dat en in hoeverre deze algemene gronden van toepassing zijn in de onderhavige zaken.
6. Door pas ter zitting zijn beroepsgronden concreet te maken, heeft de gemachtigde verweerder de kans ontnomen deze gronden te onderzoeken en een nadere toelichting of onderbouwing (met stukken) te verstrekken. Ter zitting heeft de gemachtigde voor het eerst concreet gemaakt waarom de vergelijkingsobjecten van de woningen niet goed vergelijkbaar zouden zijn en voor de twee winkelpanden gesteld dat deze ten onrechte als woning zijn gewaardeerd, de kelders van de winkelpanden ten onrechte verschillend zijn gewaardeerd en de in aftrek gebrachte coronavermindering op een te laag percentage is vastgesteld. De rechtbank acht dit in strijd met de goede procesorde en zal deze stellingen van eiseres derhalve niet betrekken in de beoordeling. [3] De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat de gemachtigde veelvuldig procedeert, met de gang van zaken tijdens een belastingprocedure bekend is en voor de late inbreng van zijn concrete standpunten desgevraagd geen afdoende verklaring heeft kunnen geven. [4] Het ter zitting ingenomen standpunt van de gemachtigde dat de beroepsgronden in zijn stukken zijn opgenomen dan wel dat de rechtbank deze zelfstandig uit de stukken had kunnen afleiden miskent de rol van de rechtbank. De bezwaren van de gemachtigde die samenhangen met de door verweerder op 18 maart 2025 overgelegde iWOZ-rapportages voor [adres 9] worden niet buiten beschouwing gelaten, omdat van de gemachtigde redelijkerwijs niet mocht worden verwacht dat hij eerder op die rapportages zou reageren.
Woningen [adres 1] [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6]
7. De rechtbank is van oordeel dat in het licht van hetgeen eiseres heeft aangevoerd, verweerder erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarden van [adres 1] , [adres 2] , [adres 3] [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] per waardepeildatum niet te hoog zijn vastgesteld. Zoals volgt uit de waarderapporten, zijn de waarden van de woningen aan de [straatnaam] bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Verweerder heeft de waarden van de [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] onderbouwd met de verkoopgegevens van de vergelijkingsobjecten [adres 10] (verkocht op 7 januari 2021 voor € 325.000), [adres 11] (verkocht op 1 maart 2022 voor € 280.500) en [adres 12] (verkocht op 27 december 2021 voor € 450.000). De waarden van de [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] heeft verweerder onderbouwd met de verkoopgegevens van de vergelijkingsobjecten [adres 11] (verkocht op 1 maart 2022 voor € 280.500), [adres 13] (verkocht op 15 september 2022 voor € 450.000) en [adres 14] (verkocht op 29 september 2022 voor € 260.000). De rechtbank acht deze vergelijkingsobjecten gelet op het type woning, bouwjaar, de gebruiksoppervlakte en objectkenmerken voldoende vergelijkbaar. Uit de waarderapporten volgt dat verweerder rekening heeft gehouden met verschillen in primaire kenmerken (zoals bouwjaar en gebruiks- en perceeloppervlakte), secundaire kenmerken (ligging en niveau van kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen) en bijgebouwen tussen de vergelijkingsobjecten en de woningen in de [straatnaam] . Met de verschillen is ook in voldoende mate rekening gehouden. Eiseres heeft de door haar bepleitte waarden niet onderbouwd.
[adres 9]
8. De rechtbank is van oordeel dat in het licht van hetgeen eiseres heeft aangevoerd, verweerder erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde van [adres 9] per waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Zoals volgt uit het waarderapport is de waarde van [adres 9] bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, te weten [adres 15] (verkocht op 19 augustus 2022 voor € 1.050.000), [adres 16] (verkocht op 2 juni 2022 voor € 762.000) en [adres 17] (verkocht op 24 september 2021 voor € 1.345.000). De rechtbank acht deze vergelijkingsobjecten gelet op het type woning (vrijstaand), het identieke waardegebied (W053), de identieke ligging (3), bouwjaar, de gebruiksoppervlakte en objectkenmerken goed vergelijkbaar. Uit het waarderapport volgt dat verweerder rekening heeft gehouden met verschillen in primaire kenmerken (zoals bouwjaar en gebruiks- en perceeloppervlakte), secundaire kenmerken (ligging en niveau van kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen) en bijgebouwen tussen de vergelijkingsobjecten en [adres 9] . Met de verschillen is ook in voldoende mate rekening gehouden.
9. In reactie op de door verweerder ingediende iWOZ-rapporten van de vergelijkingsobjecten voor [adres 9] heeft de gemachtigde ter zitting aangevoerd dat er verschillen bestaan in het aantal vierkante meters in de iWOZ-rapportages tussen de BAGoppervlakte en de gebruiksoppervlakte en dat er gegevens over de inhoud staan genoemd. De gemachtigde heeft vervolgens opgemerkt dat deze verschillen kunnen leiden tot een hogere of lagere waarde. De gemachtigde heeft hiermee niet aannemelijk gemaakt dat en vooral in hoeverre dit tot een waardeverschil zou moeten leiden voor [adres 9] . Verder geldt dat de gegevens in iWOZ-rapportages marktinformatie betreft afkomstig uit de verkoopadvertenties van makelaars die de inhoud en oppervlakte op andere wijze vaststellen. Die informatie is dan ook niet bepalend. Een verschil in vierkante meters tussen de in de iWOZ-rapportages opgenomen gebruiksoppervlakte en BAG oppervlakte leidt niet tot de conclusie dat de vergelijkingsobjecten ongeschikt zijn om als vergelijkingsobject te dienen.
10. De ter zitting overgelegde schriftelijke toelichting van eiseres op de onderhoudstoestand en het fotomateriaal, leiden evenmin tot een ander oordeel. Uit de foto’s kan weliswaar worden afgeleid dat er (water)schade is geweest en dat er werkzaamheden hebben plaatsgevonden, maar eiseres heeft hiermee niet onderbouwd dat de volgens haar met het herstel gemoeide kosten € 30.000 bedragen. De stelling van de gemachtigde ter zitting dat eiseres een dochter van een architect is en dus precies weet hoeveel de kosten bedragen is daartoe onvoldoende. Er is ook geen offerte of factuur overgelegd waaruit deze kosten blijken en evenmin is aannemelijk geworden dat deze kosten een waardevermindering op de woning rechtvaardigen van eenzelfde bedrag.
Winkelpanden [adres 7] en [adres 8]
11. De rechtbank is van oordeel dat in het licht van hetgeen eiseres heeft aangevoerd, verweerder erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarden van [adres 7] en [adres 8] per waardepeildatum niet te hoog zijn vastgesteld. De waarden van deze twee winkelpanden heeft verweerder bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Voor [adres 7] heeft verweerder een kapitalisatiefactor van 11,3 toegepast en is uitgegaan van huurwaarden van € 239,50 per m² (winkelruimte), € 95,80 per m² (opslag) en € 60,35 per m² (kelder). Voor [adres 8] heeft verweerder eveneens een kapitalisatiefactor van 11,3 toegepast en is uitgegaan van huurwaarden van € 250,75 per m² (winkelruimte), € 100,30 per m² (opslag) en € 70,21 per m² (kelder). Deze gegevens heeft hij gebaseerd op huurtransacties van [adres 18] (verhuurd per 15 mei 2023 voor € 34.000) en [adres 19] (verhuurd per 1 september 2020 voor € 30.000) en op een verkooptransactie van [adres 20] (verkocht op 24 januari 2022 voor € 1.235.000), winkelpanden gelegen in dezelfde straat op een A1locatie. De door verweerder gehanteerde huurwaarden voor [adres 7] en [adres 8] vallen allemaal binnen de bandbreedte van de huurwaarden van de vergelijkingsobjecten. Vanwege de Coronacrisis heeft verweerder voor [adres 7] en [adres 8] over de totale huurwaarden een coulancekorting van 2% toegepast, gebaseerd op een advies van de Waarderingskamer. Verweerder heeft de kapitalisatiefactor van [adres 7] en [adres 8] berekend aan de hand van het object [adres 18] . Tot de gedingstukken behoort een afschrift van deze berekening. Hieruit blijkt dat verweerder gebruik heeft gemaakt van een geïndexeerde transactieprijs en een onderbouwde huurwaarde. Daarmee heeft hij de gehanteerde kapitalisatiefactor in voldoende mate onderbouwd. Gelet op de gelijke ligging op een A1-locatie, heeft verweerder deze kapitalisatiefactor terecht toegepast voor [adres 7] en [adres 8] . Eiseres heeft tegen de onderbouwing geen concrete gronden aangevoerd en heeft de door haar bepleitte waarden niet onderbouwd.
12. Gelet op wat hiervoor is overwogen heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de waarden van de onroerende zaken niet te hoog zijn vastgesteld.
13. Eiseres heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Daarbij heeft als uitgangspunt te gelden dat, behoudens bijzondere omstandigheden, een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt. Het bezwaarschrift is door verweerder ontvangen op 6 april 2023 en door de rechtbank is heden, op 4 april 2025, uitspraak gedaan. Dit betekent dat de redelijke termijn van twee jaar niet is overschreden. De rechtbank wijst dit verzoek daarom af.
14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.A. Dirks, rechter, in aanwezigheid van mr. L.J.E. Steijvers, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 4 april 2025.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).
Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend.
Verder vermeldt u ten minste het volgende:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).