ECLI:NL:RBDHA:2026:1657

Uitspraak

RECHTBANK DEN HAAG

Bestuursrecht

zaaknummer: SGR 23/5739

uitspraak van de meervoudige kamer van 5 januari 2026 in de zaak tussen

[eiser 1] en [eiser 2] , uit [woonplaats] , eisers

(gemachtigden: mr. E.G.J.M. Meijer en E.H. Elmendorp),

het college van burgemeester en wethouders van Den Haag,

(gemachtigde: mr. M.C. Remeijer-Schmitz).

de Staat der Nederlanden (minister van Justitie en Veiligheid).

Samenvatting

1. Deze uitspraak gaat over de afwijzing van een aanvraag voor tegemoetkoming in planschade en een verzoek om toekenning van nadeelcompensatie. Eisers zijn het niet eens met de afwijzing van hun aanvraag. Zij voeren daartoe een aantal beroepsgronden aan. Aan de hand van deze beroepsgronden beoordeelt de rechtbank de afwijzing van de aanvraag.

1.1.

De rechtbank komt in deze uitspraak tot het oordeel dat het college het verzoek om nadeelcompensatie terecht heeft afgewezen
.Ook is geen sprake van indirecte planschade. Bij het beoordelen van de directe planschade heeft de stichting adviesbureau onroerende zaken (SAOZ) echter een onjuist uitgangspunt gehanteerd gemaakt, waardoor het college een nieuw besluit zal moeten nemen. Eisers krijgen op dit punt dus gelijk en het beroep is daarom gegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

1.2.

Onder 2 staat het procesverloop in deze zaak. Onder 3 staat een verwijzing naar de uitspraak in zaak 23/5716. Onder 4 staan de van belang zijnde feiten en omstandigheden die hebben geleid tot het bestreden besluit. Onder 5 is het toetsingskader weergegeven. De beoordeling door de rechtbank volgt vanaf 6. Daarbij gaat de rechtbank onder 7 in op de directe planschade. Vervolgens gaat de rechtbank onder 8 in op de deskundigenkosten en onder 9 op de overschrijding van de redelijke termijn. Aan het eind staat de beslissing van de rechtbank en de gevolgen daarvan.

Procesverloop

2. Eisers hebben het college verzocht om een tegemoetkoming in planschade en toekenning van nadeelcompensatie. Het college heeft deze aanvraag met het besluit van 9 september 2021 afgewezen. Met het bestreden besluit van 7 juli 2023 op het bezwaar van eisers is het college bij de afwijzing van de aanvraag gebleven.

2.1.

Eisers hebben beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.

2.2.

Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

2.3.

De rechtbank heeft het beroep op 14 oktober 2025 op zitting behandeld tegelijk met zaken 23/5716, 23/5719, 23/5721, 23/5724, 23/5726, 23/5727, 23/5728, 23/5731, 23/5732, 23/5734, 23/5735, 23/5736, 23/5737 en 23/5738. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigden van eisers, de gemachtigde van het college, [naam] namens het college en mr. C.M.L. van der Lee als deskundige van het college.

2.4.

Naar aanleiding van het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn heeft de rechtbank de Staat als partij aangemerkt.

Beoordeling door de rechtbank

Verwijzing naar uitspraak in zaak SGR 23/5716

3. Deze zaak is tegelijk behandeld met onder meer de zaak SGR 23/5716. Die zaak gaat over een vergelijkbaar verzoek om tegemoetkoming in planschade en toekenning van nadeelcompensatie. Voor een uitgebreidere toelichting op de achtergrond en totstandkoming van het bestreden besluit verwijst de rechtbank naar de uitspraak van heden in die zaak.

Achtergrond en totstandkoming van het bestreden besluit

4. Eisers zijn eigenaar van een vrijstaande woning aan het [adres] . Eisers stellen dat zij schade ondervinden door het bestemmingsplan “ [bestemmingsplan 1] ” en latere herzieningen daarvan. Zij hebben daarom op 27 januari 2020 bij het college een verzoek om tegemoetkoming in planschade en toekenning van nadeelcompensatie ingediend.

4.1.

Het college heeft het verzoek van eisers voorgelegd aan de stichting adviesbureau onroerende zaken (SAOZ). SAOZ heeft op 30 juli 2021 advies uitgebracht. In het advies is een vergelijking gemaakt tussen het oude bestemmingsplan “ [bestemmingsplan 2] ” inclusief de herzieningen daarvan en het nieuwe bestemmingsplan [bestemmingsplan 1] en de herzieningen daarvan. SAOZ concludeert dat geen van de door eisers genoemde schadefactoren heeft geleid tot indirecte planschade. SAOZ concludeert dat eventueel wel sprake is van een nadeel. Omdat de woning van eisers bestaat uit een bouwlaag met een kapverdieping bestaat nog de mogelijkheid om een bouwlaag toe te voegen. Het nadeel bestaat daarom alleen uit een afname van het bebouwbare oppervlak met 12,25 m² per bouwlaag. SAOZ vraagt zich af of de extra ruimte in de eerste bouwlaag wel van taxatietechnische toegevoegde waarde is vanwege de vorm van de woning.

4.2.

Een taxateur heeft vervolgens het eventuele nadeel gewaardeerd. De taxateur heeft vastgesteld dat geen sprake is van directe schade omdat de kosten die eisers zouden moeten maken voor het uitbreiden van hun woning groter zouden zijn dan de waardevermeerdering die dat zou opleveren.

4.3.

Ten aanzien van het verzoek om toekenning van nadeelcompensatie heeft SAOZ geconcludeerd dat het college voor de ontwikkeling van het gebied Vroondaal alleen het bestemmingsplan heeft vastgesteld en geen andere publiekrechtelijke besluiten heeft genomen. Daarop is alleen de planschaderegeling van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) van toepassing. Voor het overige zien de redenen die eisers aan het verzoek om nadeelcompensatie ten grondslag leggen op privaatrechtelijke handelingen dan wel gestelde onrechtmatige gedragingen van het college. De zogenaamde connexiteit die is vereist voor nadeelcompensatie ontbreekt volgens SAOZ, zodat eisers geen aanspraak kunnen maken op een vergoeding.

4.4.

Bij het opstellen van het advies heeft SAOZ eisers de mogelijkheid gegeven een zienswijze in te dienen op het conceptadvies. In dat kader hebben eisers een zienswijze en taxatie laten opstellen door de [stichting] Stichting. SAOZ heeft naar aanleiding daarvan enkele aanpassingen aangebracht in het definitieve advies.

4.5.

Het college heeft het advies van SAOZ overgenomen en het planschadeverzoek en het verzoek om nadeelcompensatie afgewezen. Eisers zijn het hiermee niet eens.

Toetsingskader

5. De rechtbank stelt voorop dat bij de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade moet worden onderzocht of de aanvrager als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. Daarvoor moet de desbetreffende wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze planschade heeft veroorzaakt, worden vergeleken met het oude planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar wat maximaal op grond van het oude planologische regime kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Alleen als realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan aanleiding bestaan om van dit uitgangspunt af te wijken. Bij de beoordeling van een verzoek om tegemoetkoming in planschade als gevolg van planologische ontwikkelingen op gronden van derden, moet worden uitgegaan van de voor de aanvrager meest ongunstige invulling van de planologische mogelijkheden van die gronden.

5.1.

Op 1 januari 2024 zijn de Omgevingswet en de Invoeringswet Omgevingswet in werking getreden. In artikel 4.19 van de Invoeringswet Omgevingswet heeft de wetgever regels voor overgangsrecht gegeven voor een verzoek om vergoeding van schade die is geleden door de inwerkingtreding van een besluit als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, aanhef en onder a, b, e of f, van de Wro. In het derde lid is bepaald dat het oude recht van toepassing blijft op het verzoek om schadevergoeding tot het besluit op dat verzoek onherroepelijk wordt en, bij toewijzing van het verzoek, de toegewezen schadevergoeding volledig is betaald. Dit betekent dat in dit geval de Wro nog van toepassing is.

Onafhankelijkheid SAOZ, indirecte planschade en nadeelcompensatie

6. In deze zaak zijn beroepsgronden aangevoerd die gelijk zijn aan de beroepsgronden die in zaak SGR 23/5716 zijn aangevoerd. Voor het oordeel van de rechtbank met betrekking tot de beroepsgronden over de onafhankelijkheid van SAOZ, indirecte planschade en het verzoek om nadeelcompensatie verwijst de rechtbank naar de uitspraak in zaak SGR 23/5716, waarin is gemotiveerd waarom deze beroepsgronden niet slagen.

Directe schade

7. Eisers vinden dat het college ten onrechte geen tegemoetkoming in directe planschade heeft toegekend. Volgens eisers vindt SAOZ ten onrechte dat het nadeel zich beperkt tot het hoofdgebouw. Eisers zijn het met SAOZ eens dat het realiseren van een extra verdieping geen toegevoegde waarde heeft boven het hoofdgedeelte van de woning, omdat een derde bouwlaag vanwege de kapvorm geen werkelijke woonruimte toevoegt. Eisers vinden echter dat zij wel extra woonruimte zouden kunnen realiseren boven de garage en boven het deel dat de garage met de woning verbindt. Eisers vinden ook dat SAOZ er geen rekening mee heeft gehouden dat op grond van het oude bestemmingsplan meer woningen in een woongebouw konden worden gebouwd. Dit betekent dat bij het gebruik maken van de maximale planologische mogelijkheden de woning van eisers had kunnen worden gesplitst in drie volwaardige woningen. Het is daarom niet terecht dat SAOZ bij de berekening van het eventuele nadeel een lagere opbrengst per m² heeft gehanteerd bij de verdieping dan bij de begane grond. SAOZ had ten slotte ook een hoger bebouwingspercentage als uitgangspunt moeten nemen, omdat op een aantal percelen in Oud-Vroondaal impliciet een bebouwingspercentage van meer dan 25% is toegestaan.

7.1.

Het college stelt zich op het standpunt dat geen sprake is van directe planschade omdat het realiseren van extra oppervlak– gelet op de stichtingskosten hiervan – niet rendabel is. Het college heeft geen redenen om aan te nemen dat de berekening van het eventuele nadeel in het advies van SAOZ onjuist is. Ook de gehanteerde waarden per bouwlaag zijn volgens het college correct, omdat bij woningen de waarde van de eerste bouwlaag het grootst is omdat daar de meeste tijd wordt doorgebracht. De waarde neemt per verdieping daarboven af. Daarbij is SAOZ ervan uit gegaan dat op gronden met bestemming “Wonen-1” alleen vrijstaand gebouwd mag worden. Het college vindt de uitleg van SAOZ begrijpelijk en realistisch en hecht daarbij ook aan de kennis en ervaring van de taxateur. Ten aanzien van het grotere bebouwingspercentage stelt het college zich op het standpunt dat het voorheen geldende bestemmingsplan bepaalde dat het bebouwingspercentage maximaal 25% van het perceel mocht beslaan. Voor een aantal percelen is voor inwerkingtreding van het bestemmingsplan “ [bestemmingsplan 1] ” een omgevingsvergunning verleend, op grond waarvan een groter gedeelte van het perceel bebouwd mocht worden. Daarmee is dus juist afgeweken van het bestemmingsplan.

7.2.

In het advies van SAOZ staat dat onder het oude bestemmingsplan “ [bestemmingsplan 2] ” de oppervlakte van de hoofd- en bijgebouwen gezamenlijk maximaal 25% van het bouwperceel mocht beslaan en dat bebouwing mogelijk was in twee bouwlagen met daarboven een kap. Volgens het advies van SAOZ is het onder het nieuwe bestemmingsplan nog steeds mogelijk om een extra bouwlaag te creëren omdat de woning van eisers bestaat uit alleen een begane grondlaag met een kap. Daarom is qua bouwhoogte geen sprake van een nadeel. Onder het nieuwe bestemmingsplan is het horizontale bouwvlak wel verminderd ten opzichte van het oude bestemmingsplan. SAOZ heeft berekend of het realiseren van extra woonruimte, namelijk twee bouwlagen van 12,25 m², van toegevoegde waarde is voor de woning. SAOZ is er bij deze berekening van uit gegaan dat vierkante meters op de begane grond een opbrengst hebben van € 3.000,- per m² en op de eerste verdieping € 2.500,- per m². SAOZ heeft toegelicht dat vierkante meters op de begane grond en daarna de eerste verdieping waardevoller zijn omdat daar meer tijd wordt doorgebracht. Volgens SAOZ zouden eisers aanzienlijke kosten moeten maken om de bestaande dakconstructie van de rietgedekte kap aan te passen. Het realiseren van de extra woonruimte is daarom niet rendabel.

7.3.

Deze beroepsgrond slaagt. De rechtbank overweegt daartoe als volgt.

Planvergelijking en waarde per bouwlaag

7.3.1.

De woning van eisers bestaat uit een woonlaag en een kapverdieping. Op grond van zowel het oude als het nieuwe bestemmingsplan is het mogelijk om aan deze woning nog een bouwlaag toe te voegen. Artikel 15.2.1, aanhef en onder c, van het nieuwe bestemmingsplan " [bestemmingsplan 1] ” bepaalt immers dat een extra woonlaag is toegestaan indien de woning alleen uit de begane grondlaag bestaat met al dan niet een kap(verdieping). Deze regel geldt in uitzondering op de maximale bouw- en goothoogte die op de plankaart is aangegeven. SAOZ heeft in het advies onderkend dat het realiseren van een extra bouwlaag over de gehele woning van eisers mogelijk is. Uit het advies van SAOZ blijkt duidelijk dat het nadeel zich volgens SAOZ beperkt tot het verlies van 12,25 m2 aan bouwvlak ten opzichte van het oude bestemmingsplan. In wat eiseres hebben aangevoerd ziet de rechtbank geen grond voor het oordeel dat het college zich hierbij niet heeft mogen aansluiten. Het standpunt van eisers dat SAOZ zou hebben miskend dat boven de garage en het gedeelte dat de woning met de garage verbindt nog een bouwlaag kan worden gerealiseerd, volgt de rechtbank dan ook niet.

7.3.2.

De rechtbank volgt eisers wel in hun standpunt dat de berekening van het nadeel onjuist is omdat SAOZ bij het bepalen van de waarde per bouwlaag een onjuist uitgangspunt heeft gehanteerd. In het oude bestemmingsplan “ [bestemmingsplan 2] ” is ‘woonbebouwing’ gedefinieerd als ‘één of meerdere woningen’.^[1]Een ‘woning’ is in het bestemmingsplan gedefinieerd als ‘een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor zelfstandige huisvesting van één huishouden’.^[2]Uit de planregel over ‘de paviljoens’, die gold voor het perceel van eisers, blijkt dat op het perceel ‘woonbebouwing’ werd toegestaan.^[3]Daaruit volgt dat het op grond van het bestemmingsplan “ [bestemmingsplan 2] ” mogelijk was om op het perceel van eisers meerdere woningen te realiseren, ook binnen één gebouw. SAOZ is er in haar advies ten onrechte van uitgegaan dat slechts één woning per woongebouw kon worden gerealiseerd. De door SAOZ gehanteerde waarde per m² voor de verschillende bouwlagen is gebaseerd op het uitgangspunt dat er slechts één woning op het perceel kon worden gerealiseerd. SAOZ heeft ter zitting toegelicht dat de taxatie niet klopt als de mogelijkheid om meerdere woningen in een woongebouw te realiseren wel als uitgangspunt was genomen. De taxatie zou zelfs heel anders kunnen uitpakken, omdat de waarde per bouwlaag dan anders zou zijn. Aangezien SAOZ een verkeerd uitgangspunt heeft gehanteerd en daardoor is uitgegaan van een onjuiste waarde per bouwlaag, is het advies van SAOZ naar het oordeel van de rechtbank niet met de vereiste zorgvuldigheid tot stand gekomen. Aangezien de berekening onjuist is, heeft het college daarnaar niet kunnen verwijzen ter onderbouwing van zijn standpunt dat geen sprake is van directe planschade.

Bebouwingspercentage

7.3.3.

De rechtbank volgt eisers niet in hun standpunt dat op grond van het oude bestemmingsplan impliciet een bebouwingspercentage van meer dan 25% gold. In de planregels staat namelijk dat de grondoppervlakte van de woonbebouwing inclusief bijgebouwen niet meer mocht bedragen dan 25% van de grondoppervlakte van het betrokken bouwperceel.^[4]Dat er binnen het plangebied woningen zijn gebouwd die een groter deel van het bouwperceel innemen, leidt niet tot een ander oordeel. Het college heeft toegelicht dat hiervoor een omgevingsvergunning is verleend voor bouwen in afwijking van het bestemmingsplan. Dat betreft geen planologische wijziging waardoor voor het perceel van eisers impliciet ook een hoger bebouwingspercentage zou zijn gaan gelden. Omdat bij het vaststellen van planschade de verschillende bestemmingsplannen met elkaar moeten worden vergeleken, heeft SAOZ terecht het in het bestemmingsplan vastgelegde bebouwingspercentage van 25% als uitgangspunt genomen bij het bepalen van de bouwmogelijkheden onder het oude bestemmingsplan.

Deskundigenkosten

8. Eisers vinden dat het college een vergoeding voor door hen gemaakte deskundigenkosten had moeten toekennen. Die kosten bestaan uit € 4.000,- voor het opstellen van de zienswijze en € 1.500,- voor het opstellen van de taxatie.

8.1.

Het college stelt zich op het standpunt dat kosten van deskundigen alleen voor vergoeding in aanmerking komen als een tegemoetkoming in planschade is toegekend. Dat is hier niet het geval, dus moest het college het verzoek om deskundigen- en taxatiekosten afwijzen.

8.2.

Het is vaste rechtspraak dat de in verband met een aanvraag gemaakte kosten niet voor vergoeding in aanmerking komen als geen vergoeding van planschade wordt toegekend.^[5]Uit wat is overwogen onder 7.3 tot en met 7.3.2 volgt dat het beroep van eisers gegrond is en dat het bestreden besluit – voor zover dit de aanvraag om een tegemoetkoming in planschade betreft – dient te worden vernietigd. De rechtbank ziet geen aanleiding om zelf in de zaak te voorzien of de rechtsgevolgen van het te vernietigen deel van het bestreden besluit in stand te laten. Dat betekent dat het college een nieuw besluit zal moeten nemen op het bezwaar van eisers. Als bij dit nieuwe besluit alsnog een tegemoetkoming in planschade wordt toegekend, dan zal het college zich tevens moeten buigen over de vraag of aan eisers een vergoeding wordt toegekend voor de door hen ingeschakelde deskundige.

Overschrijding redelijke termijn

9. Eisers hebben verzocht om schadevergoeding omdat de redelijke termijn als bedoel in artikel 6 van Pro het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) is overschreden.

9.1.

De behandeling van zaken als deze, waarin sprake is van een bezwaar- en beroepstermijn, mag maximaal twee jaar duren. Daarbij is een termijn van zes maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van anderhalf jaar voor de behandeling van het beroep redelijk. De redelijke termijn vangt aan met de datum waarop het (pro forma) bezwaarschrift door het college is ontvangen en loopt door tot de datum waarop de rechtbank in eerste aanleg uitspraak heeft gedaan. Uitgangspunt is een schadebedrag van € 500,- per half jaar of deel daarvan dat de redelijke termijn is overschreden.

9.2.

Het bezwaarschrift dateert van 18 november 2021. De behandeling van de zaak heeft in totaal (afgerond naar boven) 50 maanden geduurd. De redelijke termijn is dus met 26 maanden overschreden. De rechtbank ziet noch in de zaak zelf noch in de opstelling van eisers aanleiding voor het oordeel dat in dit geval de totale lengte van de procedure meer dan twee jaar zou mogen bedragen. Eisers hebben gezamenlijk recht op een schadevergoeding van € 2.500,-.

9.3.

De beslissing op bezwaar is op 7 juli 2023 genomen. De duur van een half jaar die voor de behandeling van het bezwaar redelijk wordt geacht is daarmee met afgerond veertien maanden overschreden. Van de overschrijding van de redelijke termijn moeten daarom veertien maanden aan de bezwaarfase worden toegerekend en de overige twaalf maanden aan de beroepsfase. Het college moet daarom een bedrag van € 1.346,15 (14/26 van € 2.500,-) vergoeden. De Staat moet een bedrag van € 1.153,85 (12/26 van € 2.500,-) vergoeden.

Conclusie en gevolgen

10. Gelet op wat onder 7.3.2 is overwogen, is het bestreden besluit niet met de vereiste zorgvuldigheid voorbereid voor zover dit het verzoek om tegemoetkoming in planschade betreft. Het bestreden besluit is daarom in zoverre genomen in strijd met artikel 3:2 en Pro artikel 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). De rechtbank vernietigt daarom het bestreden besluit in zoverre en draagt het college met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb op om met inachtneming van deze uitspraak een nieuw besluit te nemen op het bezwaar van eisers.

10.1.

De rechtbank zal het college veroordelen tot betaling van het bedrag van € 1.346,15 vanwege overschrijding van de redelijke termijn. De rechtbank zal de Staat veroordelen tot betaling van het bedrag van € 1.153,85 vanwege overschrijding van de redelijke termijn.

10.2.

Omdat het beroep gegrond is moet het college het griffierecht vergoeden en krijgen eisers ook een vergoeding voor hun proceskosten. Vanwege de grote overlap in beroepsgronden met de veertien andere zaken en omdat deze zaken tijdens dezelfde zitting zijn behandeld, hoeft het college de proceskosten echter niet in alle zaken te vergoeden. De rechtbank heeft de vergoeding van de proceskosten al toegekend in zaak SGR 23/5716. Bij het berekenen van die proceskostenvergoeding is rekening gehouden met de samenhang met deze zaak.

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep gegrond;
vernietigt het bestreden besluit, voor zover dit betrekking heeft op de afwijzing van het verzoek om tegemoetkoming in planschade;
draagt het college op een nieuw besluit te nemen op het bezwaar met inachtneming van deze uitspraak;
bepaalt dat het college het griffierecht van € 184,- aan eisers moet vergoeden;
veroordeelt het college tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 1.346,15;
veroordeelt de Staat tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 1.153,85.

Deze uitspraak is gedaan door mr. K.M. de Groes, voorzitter, en mr. A.C. de Winter en mr. J. Schaaf, leden, in aanwezigheid van mr. H. Raben, griffier.

Uitgesproken in het openbaar op 5 januari 2026.

De griffier is buiten staat deze

uitspraak mede te ondertekenen

griffier

voorzitter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Vernietiging besluit afwijzing tegemoetkoming planschade wegens onjuiste waardering