Uitspraak
201304220/1/A2.
Datum uitspraak: 19 februari 2014
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op de hoger beroepen van:
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Beleggingsmaatschappij De Mispelaar B.V., gevestigd te Eindhoven (hierna: De Mispelaar),
2. het college van burgemeester en wethouders van Eindhoven,
appellanten,
tegen de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van 12 april 2013 in zaak nr. 12/3984 in het geding tussen:
De Mispelaar
en
het college.
Procesverloop
Bij besluit van 13 december 2011 heeft het college een verzoek van De Mispelaar om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Bij besluit van 18 oktober 2012 heeft het het door De Mispelaar daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 12 april 2013 heeft de rechtbank het door De Mispelaar daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard en dat besluit vernietigd, doch bepaald dat de rechtsgevolgen ervan in stand blijven. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak hebben De Mispelaar en het college elk hoger beroep ingesteld.
De Mispelaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het college heeft nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 30 januari 2014, waar De Mispelaar, vertegenwoordigd door mr. W.B. Kroon, advocaat te Breda, vergezeld door ir. J. Groeneveld en mr. V. van Hapert en het college, vertegenwoordigd door H.W. van den Reek en mr. B. Timmermans, beiden werkzaam in dienst van de gemeente, zijn verschenen.
Overwegingen
1. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid vermelde oorzaak op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Ingevolge het tweede lid, aanhef onder a, is een bepaling van een bestemmingsplan een oorzaak, als bedoeld in het eerste lid.
Ingevolge artikel 6.5, aanhef en onder a, vergoeden burgemeester en wethouders, indien zij een tegemoetkoming, als bedoeld in artikel 6.1, toekennen, daarbij tevens de redelijkerwijs gemaakte kosten van rechtsbijstand en andere deskundige bijstand.
2. Voor de beoordeling van een verzoek om een tegemoetkoming in planschade dient te worden onderzocht of de verzoeker als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient het planologische regime na de wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze schade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het voorheen geldende planologische regime.
3. De Mispelaar is eigenaar van een bedrijventerrein aan De Schakel te Eindhoven (hierna: het bedrijventerrein). Op 29 juli 2010 heeft zij het college verzocht om vergoeding van schade als gevolg van het bestemmingsplan ‘Bedrijventerrein GDC Noord’ (hierna: het nieuwe bestemmingsplan), omdat de inwerkingtreding ervan op 12 juni 2009 (hierna: de peildatum) ertoe heeft geleid dat een deel van het bedrijventerrein een natuurbestemming heeft gekregen en de waarde ervan daardoor is verminderd.
4. Het college heeft het verzoek voor advisering aan de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ) voorgelegd.
In november 2011 heeft de SAOZ hem geadviseerd dat De Mispelaar als gevolg van de planologische wijziging in een voordeliger positie is komen te verkeren, nu het bedrijventerrein een oppervlakte van 43.850 m² heeft, maar 41.530 m² daarvan onder het oude planologische regime een uit te werken bestemming had, zodat op dat gedeelte niet mocht worden gebouwd. Onder het oude planologische regime had het bedrijventerrein, rekening houdend met de maximale mogelijkheden van dat regime en het waardedrukkend effect van het voorlopig bouwverbod, op de peildatum een waarde van € 4.740.000,00. Daarbij is betrokken dat, gelet op de grootte van het bedrijventerrein, de zijdelingse perceelbegrenzingen van de uit te geven kavels, de groenstroken en de nog aan te leggen infrastructuur, ongeveer 70 procent van de gronden met een uit te werken bestemming, zijnde 29.071 m² van het bedrijventerrein, ten behoeve van het oprichten van bedrijfsbebouwing was uit te geven en dat, gelet op het karakter van de uit te werken bestemming, een renteverlies van vijf procent per jaar over een periode van vijf jaar in aanmerking dient te worden aangenomen. Onder het nieuwe planologische regime heeft De Mispelaar een directe bouwtitel, waardoor de aanwendingsmogelijkheden, de courantheid en de bouwmogelijkheden van het bedrijventerrein in hoge mate zijn toegenomen. Daarbij is in aanmerking genomen dat 27.040 m² van het bedrijventerrein ten behoeve van het oprichten van bedrijfsbebouwing is uit te geven. Omdat het bedrijventerrein onder het nieuwe planologische regime op de peildatum een waarde van € 5.407.000,00 had, is de waarde van het bedrijventerrein op de peildatum met € 667.000,00 gestegen, aldus het advies.
Het college heeft dat advies aan het besluit van 13 december 2011 ten grondslag gelegd.
5. De Mispelaar heeft in beroep een rapport van een door haar geraadpleegde deskundige overgelegd. Naar aanleiding van dat rapport heeft het college, onder verwijzing naar een aanvullend advies van de SAOZ van 6 maart 2013, de motivering van het besluit van 18 oktober 2012 gewijzigd. In dat advies is uiteengezet dat bij de vergelijking tussen het oude planologische regime en het nieuwe, gelet op de uitspraak van de Afdeling van 7 november 2012 in zaak nr. 201110908/1/A2, niet van de maximale mogelijkheden van de uitwerkingsregels van het oude bestemmingsplan mag worden uitgegaan en bij die vergelijking mag worden betrokken dat De Mispelaar onder het oude planologische regime geen directe bouwtitel had.
6. De rechtbank heeft het besluit van 18 oktober 2012 wegens een motiveringsgebrek vernietigd, maar de rechtsgevolgen ervan in stand gelaten, omdat het college zich op basis van het advies van de SAOZ van 6 maart 2013 terecht op het standpunt heeft gesteld dat de directe bebouwingmogelijkheden op het bedrijventerrein als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan zijn toegenomen en dat plan in zoverre voor De Mispelaar tot een planologische verbetering heeft geleid.
7. De Mispelaar betoogt dat zij daarmee heeft miskend dat de uitspraak van de Afdeling van 7 november 2012 in dit geval niet onverkort van toepassing is en bij de planvergelijking en de taxatie van de waarde van het bedrijventerrein niet mag worden betrokken dat zij ingevolge het oude bestemmingsplan niet over een directe bouwtitel beschikte.
7.1. In die uitspraak heeft de Afdeling overwogen dat bij een planvergelijking niet van de maximale mogelijkheden van een uit te werken bestemming mag worden uitgegaan. In de tussenuitspraak van 17 april 2013 in zaak nr. 201205035/1/T1/A2 heeft de Afdeling overwogen dat bij die vergelijking dient te worden onderzocht, wat ten tijde van de inwerkingtreding van het betrokken planologische besluit naar redelijke verwachting de invulling van de uit te werken bestemming zou zijn. In dat verband komt onder meer betekenis toe aan de uitwerkingsregels, de toelichting bij het bestemmingsplan en de mate waarin een en ander, naar aard en omvang, binnen de ruimtelijke kenmerken van de omgeving en het geldende planologische beleid past, aldus die uitspraak.
7.2. Hoewel deze rechtspraak betrekking heeft op een verzoek om een tegemoetkoming in planschade door een planologische wijziging op de gronden van derden, is er geen aanleiding daarover anders te oordelen in het geval waarin, zoals hier, de gestelde schade door een planologische wijziging op de gronden van de desbetreffende verzoeker is veroorzaakt. Indien van de maximale mogelijkheden van de uit te werken bestemming wordt uitgegaan, zou dat ertoe kunnen leiden dat een uitwerkingsplan nimmer tot een planologische verslechtering leidt, omdat dat plan als oorzaak van planschade dan wegvalt tegen de maximale invulling van het bestemmingsplan, waarin de uitwerkingsverplichting is opgenomen. De Mispelaar betoogt derhalve tevergeefs dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat aan het onderscheid tussen directe en indirecte planschade in dit geval zaak geen betekenis toekomt.
7.3. Gelet op de voormelde tussenuitspraak van 17 april 2013, betoogt De Mispelaar echter wel terecht dat de rechtbank heeft miskend dat het college ten onrechte niet heeft onderzocht, wat ten tijde van de peildatum naar redelijke verwachting de invulling van de uit te werken bestemming van het bedrijventerrein zou zijn.
7.4. Om dit gebrek te herstellen heeft het college in hoger beroep een aanvullend advies van de SAOZ van 14 januari 2014 overgelegd. Volgens dat advies was bebouwing op 29.071 m² van het bedrijventerrein een redelijke verwachting van de invulling van de uit te werken bestemming onder het oude planologische regime, maar was dat als gevolg van het voorlopig bouwverbod niet toegestaan. Dat had een negatieve invloed op de waarde van het bedrijventerrein op de peildatum, aldus het advies. In het advies van 6 maart 2013 is in dit verband uiteengezet dat, gelet op de plicht om binnen tien jaar een uitwerkingsplan vast te stellen, uitwerking gemiddeld genomen over vijf jaar plaatsvindt, zodat een redelijk denkend en handelend koper op de peildatum met een wachttijd van vijf jaar tot de uitwerking en een renteverlies van vijf procent per jaar rekening zou hebben gehouden. Daarvan uitgaande, was het bedrijventerrein op de peildatum onder het oude planologische regime minder waard dan onder het nieuwe, aldus de SAOZ.
7.5. Deze redenering berust op de aanname dat de bedoelde wachttijd op de peildatum aanving. Omdat het oude bestemmingsplan, waarbij het bedrijventerrein een uit te werken bestemming heeft gekregen, op 4 september 1997 is vastgesteld, was die wachttijd op de peildatum echter al verstreken. In het advies van de SAOZ is daarom niet inzichtelijk gemaakt dat een redelijk denkend en handelend koper op de peildatum met een renteverlies van vijf jaar rekening zou houden.
Voorts heeft De Mispelaar, onder verwijzing naar een door haar in beroep overgelegd rapport van een andere deskundige, gemotiveerd bestreden dat onder het oude planologische regime slechts 70 procent van de gronden met een uit te werken bestemming ten behoeve van het oprichten van bedrijfsbebouwing was uit te geven. Volgens dat rapport was het onder het oude planologische regime mogelijk om het bedrijventerrein als enkelvoudige kavel te ontwikkelen en was het niet noodzakelijk extra wegen of andere infrastructurele werken aan te leggen. Uit het advies van de SAOZ valt niet af te leiden, waarom dit niet juist is.
Gelet op het voorgaande, is het oordeel van het college dat De Mispelaar als gevolg van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan geen schade heeft geleden niet toereikend gemotiveerd. De rechtbank heeft de rechtsgevolgen van het door haar vernietigde besluit van 18 oktober 2012 dan ook ten onrechte in stand gelaten.
Het betoog slaagt.
8. Het college betoogt dat de rechtbank, door te oordelen dat de afwijzing van het verzoek om een tegemoetkoming in planschade ontoereikend is gemotiveerd, heeft miskend dat uit het advies van de SAOZ valt af te leiden dat dat besluit op goede gronden is genomen.
8.1. Gelet op het lot van het door De Mispelaar ingestelde hoger beroep, heeft de rechtbank niet ten onrechte overwogen dat het verzoek om een tegemoetkoming in planschade op onjuiste gronden is afgewezen.
Het betoog faalt.
9. Het college betoogt voorts dat het ten onrechte tot vergoeding van € 7.865,10 aan bij De Mispelaar opgekomen kosten van deskundige bijstand is veroordeeld, nu voor vergoeding van die kosten geen aanleiding bestaat. Zo die aanleiding wel bestaat, is de berekening van die vergoeding niet juist en niet inzichtelijk, aldus het college.
9.1. Voor zover de verwijzing in de proceskosten betrekking heeft op kosten van rechtsbijstand en andere deskundige bijstand, als bedoeld in artikel 6.5, aanhef en onder a, van de Wro, en kosten, die bij De Mispelaar in verband met de behandeling van het bezwaar zijn opgekomen, bestond voor vergoeding van deze kosten door het college geen grond, omdat geen tegemoetkoming in planschade is toegekend en het besluit van 13 december 2011 niet wegens aan het college te wijten onrechtmatigheid is herroepen.
9.2. Ter zitting van de rechtbank heeft De Mispelaar declaraties van de door haar geraadpleegde deskundige voor werkzaamheden in november 2012 en januari 2013 overgelegd. Volgens die declaraties is die deskundige in die maanden gedurende in totaal 24,75 uur met de zaak bezig geweest.
In het geval in beroep kosten van deskundige bijstand zijn opgekomen, kunnen die op de voet van artikel 8:75, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) voor vergoeding in aanmerking komen, indien het inroepen van deskundige bijstand redelijk was en de kosten ervan redelijk zijn.
Gezien de inhoud van het advies van de SAOZ van november 2011, is het redelijk dat De Mispelaar een deskundige heeft ingeschakeld om dat advies te beoordelen. Gezien de feiten en omstandigheden, zoals die ten tijde van het inroepen van die deskundige bestonden, mocht zij ervan uitgaan dat die deskundige een relevante bijdrage zou leveren aan een voor haar gunstige beantwoording door de rechtbank van een voor de uitkomst van het geschil mogelijk relevante vraag. Voorts bestaat geen grond voor het oordeel dat de daarvoor door die deskundige gedeclareerde uren niet in verhouding tot de verrichte werkzaamheden staan.
Bij het bij de rechtbank overgelegde proceskostenformulier heeft De Mispelaar verzocht om vergoeding van de verletkosten voor het bijwonen van de zitting van de door haar geraadpleegde deskundige. Voor deze kosten wordt uitgegaan van een forfaitair aantal van 6 uur.
Gelet op het vorenstaande, diende het college, uitgaande van een forfaitair bedrag van € 75,00 per uur, tot vergoeding van € 2.306,25 aan kosten van deskundige bijstand in beroep te worden veroordeeld.
Het betoog slaagt.
10. De hoger beroepen zijn gegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden vernietigd, voor zover de rechtsgevolgen van het besluit van 18 oktober 2012 daarbij in stand zijn gelaten en het college tot vergoeding van bij De Mispelaar opgekomen kosten van een deskundige van € 7.865,10 is veroordeeld. Doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen, zal de Afdeling het college tot vergoeding van bij De Mispelaar in beroep opgekomen kosten van een deskundige van € 2.306,25 veroordelen. De aangevallen uitspraak dient voor het overige te worden bevestigd.
11. Het college dient met inachtneming wat hiervoor is overwogen opnieuw op het door De Mispelaar tegen het besluit van 13 december 2011 gemaakte bezwaar te beslissen. Daartoe dient het, voor de taxatie van de waarde van het bedrijventerrein onder het oude planologische regime, in ieder geval te onderzoeken, welk renteverlies een redelijk denkend en handelend koper op de peildatum zou incalculeren en welk percentage van de gronden met een uit te werken bestemming ten behoeve van het oprichten van bedrijfsbebouwing was uit te geven.
Met het oog op een efficiënte afdoening van het geschil ziet de Afdeling voorts aanleiding om met toepassing van artikel 8:113, tweede lid, van de Awb te bepalen dat tegen het nieuwe besluit slechts bij haar beroep kan worden ingesteld.
12. Het college dient op na te melden wijze tot vergoeding van de proceskosten in hoger beroep te worden veroordeeld.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
I. verklaart de hoger beroepen gegrond;
II. vernietigt de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van 12 april 2013 in zaak nr. 12/3984, doch slechts voor zover de rechtsgevolgen van het door haar vernietigde besluit van het college van burgemeester en wethouders van Eindhoven van 18 oktober 2012 daarbij in stand zijn gelaten en het college tot vergoeding aan De Mispelaar van bij haar opgekomen kosten van een deskundige tot een bedrag van € 7.865,10 is veroordeeld;
III. veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Eindhoven tot vergoeding aan de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Beleggingsmaatschappij De Mispelaar B.V. van bij haar in verband met de behandeling van het beroep opgekomen kosten van een deskundige tot een bedrag van € 2.306,25 (zegge: tweeduizend driehonderdzes euro en vijfentwintig cent);
IV. bevestigt die uitspraak voor het overige;
V. bepaalt dat tegen het te nemen nieuwe besluit slechts bij de Afdeling beroep kan worden ingesteld;
VI. veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Eindhoven tot vergoeding aan de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Beleggingsmaatschappij De Mispelaar B.V. van bij haar in verband met de behandeling van het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 1.018,14 (zegge: duizendachttien euro en veertien cent), waarvan € 974,00 is toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;
VII. gelast dat het college van burgemeester en wethouders van Eindhoven aan de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Beleggingsmaatschappij De Mispelaar B.V. het door haar betaalde griffierecht ten bedrage van € 478,00 (zegge: vierhonderdachtenzeventig euro) voor de behandeling van het hoger beroep vergoedt.
Aldus vastgesteld door mr. R.W.L. Loeb, voorzitter, en mr. J.A. Hagen en mr. N. Verheij, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, ambtenaar van staat.
w.g. Loeb w.g. Hazen
voorzitter ambtenaar van staat
Uitgesproken in het openbaar op 19 februari 2014
452.