ECLI:NL:RBDHA:2026:8356

Uitspraak

Rechtbank DEN HAAG

Team belastingrecht

zaaknummer: SGR 25/3031

uitspraak van de meervoudige kamer van 7 april 2026 in de zaak tussen

[eiseres] , wonende te [woonplaats] , eiseres

(gemachtigde: mr. I.A. Koele),

de inspecteur van de Belastingdienst/, verweerder.

Procesverloop

Verweerder heeft aan eiseres een aanslag erfbelasting (de aanslag) opgelegd.

Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 2 april 2025 de aanslag verminderd.

Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 februari 2026.

Eiseres is verschenen, vergezeld door haar zus [erfgenaam 1] en bijgestaan door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam 1] , mr. [naam 2] , [naam 3] en [naam 4] .

De zaak is ter zitting gelijktijdig behandeld met de zaken van de andere erfgenamen, [erfgenaam 2] (zaaknummer SGR 25/3032) en [erfgenaam 1] (zaaknummer SGR 25/4506).

Eiseres heeft na afloop van de zitting nog een aanvullend formulier proceskosten ingediend waarbij zij haar reiskosten voor het bijwonen van de zitting als proceskosten heeft opgevoerd.

Eiseres en de andere erfgenamen hebben ter zitting nog een stuk willen overleggen betreffende een ‘
fiscaal rapport SB voorlopige aanslag inkomstenbelasting 2021 van de heer [broer van erflater]’ (de broer van erflater). Verweerder heeft tegen overlegging van dit stuk bezwaar gemaakt, omdat hij daarvan geen kennis had en niet in staat was daar ter zitting op te reageren. Gelet op het protest van verweerder – wat naar het oordeel van de rechtbank op goede gronden rust en terecht is – heeft de rechtbank overlegging van dit stuk geweigerd, omdat het te laat en daarmee in strijd met een goede procesorde is ingediend. De rechtbank heeft daarbij tevens in aanmerking genomen dat ook niet is gesteld of gebleken dat dit stuk niet eerder overlegd had kunnen worden.

Overwegingen

Feiten

1. Op [datum] 2019 is de [erflater] (erflater), overleden.

2. Erflater was onder huwelijksvoorwaarden inhoudende koude uitsluiting gehuwd met [erfgenaam 2] . De huwelijksvoorwaarden zijn bij akte d.d. 28 juli 2005 aangevuld met een wederkerig verplicht finaal verrekenbeding bij einde van het huwelijk.

3. Erflater heeft bij testament over zijn nalatenschap beschikt. Zijn twee dochters, [eiseres] (eiseres) en [erfgenaam 1] , zijn ieder voor een gelijk deel erfgenaam. Aan zijn echtgenote, [erfgenaam 2] (hierna samen met [eiseres] en [erfgenaam 1] gezamenlijk te noemen: de erfgenamen), is het vruchtgebruik van de gehele nalatenschap gelegateerd.

4. Een derde dochter van erflater, [naam 5] , is niet benoemd tot erfgenaam. Zij heeft in verband met het overlijden van erflater een beroep gedaan op haar legitieme portie. In het testament is bepaald dat de legitieme vordering pas na het overlijden van [erfgenaam 2] kan worden opgeëist.

5. Tot de nalatenschap behoren 625 aandelen C in B.V. [bedrijfsnaam 1] ( [bedrijfsnaam 1] ). Deze aandelen (de aandelen) vertegenwoordigen een belang van 31% in [bedrijfsnaam 1] .

6. [bedrijfsnaam 1] heeft blijkens de statuten ten doel:

- het deelnemen in, oprichten van, samenwerken met, financieren (het verstrekken van leningen en kredieten, eventueel onder hypothecair verband) van, het zich op enigerlei andere (financiële) wijze interesseren bij vennootschappen en ondernemingen, hetzij direct, hetzij indirect alsmede het stellen van zekerheid voor schulden van anderen;

- het voeren van bestuur over andere vennootschappen en ondernemingen;

- de verkrijging (eventueel middels financiering), het beheer, de exploitatie en de vervreemding van onroerende zaken en andere vermogenswaarden;

- het verrichten van (rechts-)handelingen op financieel commercieel en industrieel gebied in het algemeen;

- het verrichten van al hetgeen in de meest uitgebreide zin direct of indirect met het vorenstaande verband houdt of tot het doel der vennootschap bevorderlijk kan zijn.

7. [bedrijfsnaam 1] houdt 100% van de aandelen in [bedrijfsnaam 2] BV.

8. [bedrijfsnaam 2] BV bezit een pand (het pand). Het pand is gelegen aan de [adres 1] en [adres 2] en [adres 3] . Het pand is bestemd voor de verhuur en betreft een vastgoedbelegging.

9. [bedrijfsnaam 2] BV dreef in het verleden in het pand een onderneming, zijnde het luxe warenhuis [bedrijfsnaam 3] . De vader van erflater, wijlen [vader van erflater] , was de directeur. Na een grote brand in het warenhuis in 1971 heeft [bedrijfsnaam 3] haar deuren definitief gesloten omdat er meer vraag was naar goedkopere producten. Vanaf dat moment wordt het pand verhuurd aan winkeliers.

10. Het pand stond in de periode vanaf 1 januari 2018 tot 1 februari 2022, waaronder de overlijdensdatum, leeg. In deze periode is het pand verbouwd en deels teruggebracht in de oorspronkelijke staat. Bij de verbouwing van het pand zijn tevens twee appartementen gecreëerd. De appartementen worden verhuurd aan expats.

11. In de periode voor 1 januari 2018 werd het pand verhuurd aan modewinkelketen H&M.

12. Per 1 februari 2022 wordt het pand verhuurd aan modewinkelketen C&A. De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van tien jaar, met een tussentijdse opzeggingsmogelijkheid voor uitsluitend huurder op de einddatum van het zevende huurjaar.

13. De intentie van de familie [familie] is het pand ook na beëindiging van het lopende huurcontract te blijven verhuren.

14. Eiseres was in de periode 2017-2020 in loondienst bij [bedrijfsnaam 2] BV. De verloning heeft als volgt plaatsgevonden:

2017: 12 verloonde uren; € 600 loon

2018: 26 verloonde uren; € 1.250 loon

2019: 60 verloonde uren; € 3.000 loon

2020: 20 verloonde uren; € 975 loon

2021: geen verloonde uren

2022: geen verloonde uren

2023: geen verloonde uren

15. [erfgenaam 1] is vanaf 2024 in loondienst bij [bedrijfsnaam 2] BV. De verloning heeft als volgt plaatsgevonden:

2024: 420 verloonde uren; € 10.020

16. Er zijn geen andere werknemers in loondienst geweest van [bedrijfsnaam 2] BV of [bedrijfsnaam 1] .

17. Uit een namens de erfgenamen opgesteld taxatierapport van Cushman & Wakefield d.d. 25 september 2019 blijkt een marktwaarde van het pand per overlijdensdatum van € 33.910.000. Een afschrift van dit taxatierapport (het taxatierapport) behoort tot de gedingstukken.

18. In de door/namens de erfgenamen ingediende aangiften erfbelasting zijn de aandelen aangegeven voor een waarde van € 5.815.000. Deze waarde is gebaseerd op de taxatiewaarde van het pand van € 33.910.000, een VPB-latentie van 25% en een afslag van 25% in verband met incourantheid van de aandelen vanwege het feit dat het om een minderheidsbelang (31%) gaat. Verder is in de aangifte ter zake van het ondernemingsvermogen (de waarde van de aandelen) een beroep gedaan op toepassing van de zogenoemde bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) als bedoeld in artikel 35b e.v. van de Successiewet 1956 (Sw).

19. Verweerder heeft op 31 december 2021 hangende het overleg met de erfgenamen over de waarde van de aandelen en de toepassing van de BOR ter behoud van rechten aanslagen erfbelasting aan de erfgenamen opgelegd (de aanslagen). Bij het vaststellen van de aanslagen heeft verweerder de waarde van het ondernemingsvermogen (de aandelen) verhoogd naar € 11.500.000. Daarbij is verweerder uitgegaan van een taxatiewaarde van € 46.600.000 en een VPB-latentie van 20% en is geen rekening gehouden met een afslag in verband met incourantheid van de aandelen. De taxatiewaarde van € 46.600.000 heeft verweerder overgenomen uit de jaarrekening 2018 van Modemagazijnen Van [bedrijfsnaam 3] B.V., meer specifiek de toelichting op de balans, waarin deze waarde staat vermeld als de taxatiewaarde na verbouwing. Ook is bij de aanslagregeling de toepassing van de BOR niet geaccepteerd, omdat volgens verweerder in ieder geval per ultimo 2021 niet langer is voldaan aan de zogenoemde voortzettingseis.

20. De erfgenamen hebben tegen de aan hen opgelegde aanslagen erfbelasting bezwaar gemaakt.

21. Na het opleggen van de aanslagen heeft verweerder door een taxateur van de Belastingdienst een taxatiebeoordeling (de hertaxatie) laten uitvoeren. De uitkomsten hiervan zijn neergelegd in een rapport (het hertaxatierapport) waarvan een afschrift tot de gedingstukken behoort. Bij de hertaxatie is geconcludeerd dat de oorspronkelijk aangegeven marktwaarde van het pand per overlijdensdatum van € 33.910.000 kan worden gevolgd.

22. Hangende de bezwaarfase zijn de erfgenamen ook nog aanvullende vragen gesteld in verband met de verzochte toepassing van de BOR. Daarbij is door dan wel namens de erfgenamen onder de vraag: “
4. Welke kwalificerende arbeid heeft plaatsgevonden?” het volgende geantwoord:

“Het exploiteren van het modemagazijn is onze primaire ondernemingsactiviteit. Daarbij hebben wij een duurzaam streven naar winst en is de bedrijfsvoering sinds oprichting telkens aan de wijzigende marktomstandigheden aangepast. Hier zouden wij graag in herinnering willen brengen wat wij tijdens het hoorgesprek mondeling hebben toegelicht. Zie hiervoor ook het hoorverslag. In het kort, er is altijd sprake van een onderneming in de textielbranche geweest waarbij het exploiteren van de modemagazijnen altijd centraal heeft gestaan, en nog steeds als ondernemingsactiviteit centraal staat. Meerdere generaties binnen onze familie hebben zich ingezet om het exploiteren van modemagazijnen rendabel te maken – en te houden – in tijden van de tweede wereldoorlog, later in tijden van de opkomst van de fast-fashion industrie, daarna ten tijde van onvoorziene omstandigheden als corona en thans door toename in het online winkelen. Na het plotselinge overlijden van onze vader, hebben wij als jonge generatie het stokje overgenomen van hem en de generaties daarvoor, om de onderneming voort te blijven zetten. Wij vinden het belangrijk om met ons modemagazijn een actieve bijdrage te leveren aan de Retail-sector in Amsterdam en tevens door onze werkzaamheden een stukje iconisch Nederland in stand te houden en in ere te herstellen. Hieronder zullen wij nog specifieker ingaan op de arbeid die verricht is en wordt.

In het kader van het exploiteren van ons modemagazijn, is er grootschalige arbeid verricht om een geheel nieuwe uitstraling van het modemagazijn te creëren, zowel van binnen als van buiten en daarnaast twee geheel nieuwe appartementen te creëren, met zeer nauwe betrokkenheid van de aandeelhouders en directie. Het projectteam bestaande uit de directie van de onderneming, een aantal van de aandeelhouders en de bouwkundig adviseur kwamen o.a. een of tweewekelijks (als nodig vaker) samen op locatie in de [straatnaam] , per video call of bij het bouwbedrijf [bedrijfsnaam 4] om de voortgang te bespreken, bij te sturen en beslissingen te nemen ten aanzien van het project. Dit projectteam had een sturende en instigerende rol bij de herontwikkeling van het modemagazijn. Binnen het projectteam werden onder andere opdrachten gegeven aan de bouwkundig adviseur, welke deze vervolgens vertaalde naar de betrokken uitvoerders op de vloer. Ook is te denken aan overleg met- en sturing van uitvoerende partijen als o.a. de architect, techneuten, aannemers et cetera.

Tot de arbeid behoorde ook het nemen van besluiten die ons doel, het behalen van winst met het exploiteren van ons modemagazijn, faciliteerden. De beslissing (i.e., de arbeid) is gemaakt om de ruimtes te herindelen zodat door een nieuwe functie een hogere vierkante meterprijs kon worden gerealiseerd. Ruimtes zijn doorgebroken, kleine ruimtes zijn samengevoegd tot grote ruimtes, pilaren en het middenstuk zijn verwijderd en later opnieuw opgebouwd om meer ruimte en een open karakter te creëren, de vele hoogteverschillen zijn nagenoeg geheel weggewerkt door het egaliseren van de vloeren, het draagvlak is aangepast, en voorheen kantoor- en opslagruimte op de begane grond is winkeloppervlak geworden. Op verzoek kunnen tekeningen van de oorspronkelijke en de nieuwe situatie verstrekt worden. Als gevolg hiervan is het totale winkeloppervlak vergroot, en zijn er meer verhuurbare meters gecreëerd welke door de door ons gemaakte aanpassingen beoogd waren een hogere vierkante meter prijs te rechtvaardigen. Ook is bijv. meer lichtinval gecreëerd en een tweede extra etalageruimte aan de achterkant van het pand. Op die wijze kan de huurder meer winkelend publiek aan zowel de voorzijde als aan de achterzijde aaspreken en daarmee het aantal bezoekers en daarmee klanten en daarmee vervolgens ook diens omzet vergroten. Deze unieke mogelijkheid vertaalt zich uiteraard in een hogere huurprijs en daarmee voor ons hoger rendement.

Ook is arbeid verricht m.b.t. de appartementen die in overleg met de gemeente Amsterdam zijn gecreëerd. De vraag naar woonruimte in Amsterdam is urgent en door kale magazijnruimte of eventuele winkelruimte op hoge etages met een lage vierkante meter prijs om te functioneren tot volledig nieuwe appartementen met een veel hogere vierkante meter opbrengst, hebben wij ons rendement aanzienlijk kunnen verhogen en tegelijkertijd op de vraag in de gemeente in kunnen spelen. Op verzoek kunnen wij graag gedetailleerde informatie m.b.t. de specifieke (bouwkundige) werkzaamheden verstrekken.

Een deel van het pand is monumentaal erfgoed. Wij hebben er arbeid, aandacht en zorg aan besteed om bijvoorbeeld de monumentale gevel in ere in oorspronkelijke staat te herstellen. Hiermee willen wij aangeven dat wij met onze werkzaamheden ook graag bij willen dragen aan de historische waarde welke het pand vallend binnen onze onderneming heeft, de geschiedenis en het verhaal waaraan onze onderneming bijdraagt.

Om ons rendement duurzaam te kunnen verhogen en de herontwikkelingsactiviteiten te kunnen verrichten met het oog op betere verhuurbaarheid nadien, hebben wij eigen tegoeden en reserves geïnvesteerd en zijn we ook externe leningen aangegaan om dit te kunnen realiseren. Deze externe financieringen, vragen tevens arbeid in de vorm van continue overleggen met de bank over (wijzigingen in) de financiering.

Voor de volledigheid: De appartementen zijn inmiddels verhuurd en de winkelruimte is recentelijk, sinds februari 2022 verhuurd aan C&A. Let wel; de kasstroom is pas weer volledig sinds mei 2023. Voor beide appartementen hebben wij voor betere verhuurbaarheid en rechtvaardiging van een hogere huurprijs ook deels de inrichting verzorgd. In het verhuurproces van het modemagazijn (de winkelruimte) is extra arbeid verricht om tegemoet te komen aan wensen van een potentieel huurder, om ons modemagazijn voor hen nóg aantrekkelijker te maken. Deze extra bijdragen zijn wederom geleverd met het oog op een nóg betere verhuurbaarheid en rechtvaardiging van de huurprijs. Onder andere zijn kosten gemaakt om aanvullende werkzaamheden te verrichten door bijvoorbeeld draairichtingen van deuren aan te laten passen, en bij te dragen aan extra trapvoorzieningen bijvoorbeeld. Deze werkzaamheden waren niet noodzakelijk voor de verhuurbaarheid, maar door deze extra arbeid te verrichten welke specifiek gericht was op een specifieke huurder en anticipeerde op diens behoeften, konden we de winkelruimte voor hen nog aantrekkelijker maken. Door deze werkzaamheden hebben we uiteindelijk een succesvolle huurovereenkomst kunnen sluiten met een zo optimaal mogelijke huurprijs. De algehele nieuwe indeling, staat, functie en uitstraling van het modemagazijn, maar ook de aanvullende werkzaamheden welke specifiek gericht waren op de wensen van de huurder, hebben hieraan bijgedragen. We willen benadrukken dat onze werkzaamheden erop gericht waren ons modemagazijn zodanig te ontwikkelen en te verbeteren, dat wij op de wensen van de markt als ook de specifieke wensen van de huurder in konden spelen om zodoende een aanzienlijk hoger rendement te kunnen behalen. Het was ons doel de best passende modezaak te vinden, om daarmee ons modemagazijn zo optimaal mogelijk te blijven exploiteren. De werkzaamheden en activiteiten zijn van dien omvang en aard dat zij dus ver aan enkele onderhoudswerkzaamheden voorbijgaan.

Binnen onze onderneming gaan wij voortdurend nieuwe investeringen en risico’s aan. Momenteel hebben en dragen wij als ondernemers nog steeds een leegstandrisico. Helaas heeft leegstand door de gevolgen van de wereldwijde coronapandemie grote gevolgen (gehad) op onze liquiditeit en (verder beoogde) ontwikkelingsactiviteiten die binnen onze onderneming kunnen plaatsvinden. Onze activiteiten zijn gecentreerd in het hart van Amsterdam dat zich in het midden van de lockdown bevond. De [straatnaam] werd afgesloten voor toeristen en bezoekers. Toeristen, de primaire doelgroep verantwoordelijk voor een aanzienlijk deel van de omzet voor de winkels in de [straatnaam] , konden het land zelfs niet in. Alle potentiële huurders waarmee we met sommigen al in een onderhandelingsfase waren, trokken zich door de door de overheid opgelegde beperkingen terug. Net als andere ondernemers, kampen ook wij met de gevolgen van de coronapandemie op onze onderneming. Gedurende deze periode hebben wij activiteiten verricht om kortdurende huurders te werven, welke helaas maar beperkt vruchten hebben afgeworpen (bijv. tijdelijke pop-up stores). Als gevolg daarvan hebben wij veel langer dan verwacht te kampen (gehad) met leegstand en verliezen (i.e., een negatieve kasstroom), welke onze gaande en toekomstige omzetting van verdere ontwikkelingsprojecten vooralsnog sterk heeft beperkt. Verrichtte (voorbereidende) werkzaamheden om verdere woonruimte in de vorm van appartementen te ontwikkelen (waarnaar een zeer hoge vraag is en ons een hoger rendement voor de ruimtes oplevert), hebben wij door de niet op gang komende kasstroom vooralsnog niet kunnen finaliseren. Daarnaast is de haalbaarheid van andere ontwikkelingsobjecten op andere locaties geïnventariseerd, welke door de veel later (en lager) dan verwacht op gang komende kasstroom niet omgezet konden worden. Deze besluiten zijn genomen zodat de (langdurige) voortzetting van onze onderneming kon blijven worden gewaarborgd en om aan de financiële verplichtingen te kunnen blijven voldoen.

Ondanks onze intensieve arbeid, hebben wij moeten vaststellen dat de marktomstandigheden zijn gewijzigd (corona, exponentiele toename internetverkopen, faillissementen grote internationale warenhuizen voor wie juist onze winkelruimte aantrekkelijk is zoals bijv. Hudson Bay eind 2019) en ons rendement op dit moment lager uitvalt dan beoogt in 2017 door sterk gewijzigde marktomstandigheden, maar wel het op dit moment best mogelijke rendement is. Bij het exploiteren van ons modemagazijn blijven we (al sinds oprichting) hierop inspelen. In onze risicoanalyse hadden wij deze ontwikkelingen niet kunnen voorzien, beter gezegd, een omstandigheid van zéér geringe waarschijnlijkheid (wereldwijde pandemie) is ingetreden met wél zwaarwegende gevolgen van dien voor de specifieke sector waarbinnen wij als onderneming opereren.

Verdere arbeid omvat ook het onderhandelen over incentives met huurder (zoals bijvoorbeeld huurvrije periodes). Deze zijn opgenomen in het huurcontract maar omvatten ook continue nieuwe onderhandelingen over de huurprijs a.d.h.v. de huidige ontwikkelingen op de rentemarkt en van de inflatie. Daarnaast hebben we binnen onze onderneming een duurzaam streven naar winst en oog om in de toekomst ook ons rendement te blijven vergroten. Zo onderzoeken wij momenteel mogelijkheden tot extra verduurzaming op energiegebied. Gezien het hoge energieverbruik zoals van toepassing bij de grote van ons betreffende modemagazijn en de huidige hoge energieprijzen is het als huurder mogelijk aantrekkelijk en voordelig gebruik te kunnen gaan maken van een eigen energievoorziening (bijv. zonnepanelen) en daarmee wordt onze concurrentiepositie t.o.v. anderen langdurig verbetert. De huidige, ofwel een nieuwe huurder zal voor ons blijven kiezen door de extra faciliteiten/mogelijkheden die wij overwegen aan te bieden. Op deze manier blijven wij continue een hoger en duurzaam rendement nastreven.”

23. Bij het doen van uitspraak op bezwaar heeft verweerder de voor het pand in aanmerking genomen waarde van € 33.910.000 gevolgd en daarvan uitgaande de waarde van de aandelen uiteindelijk vastgesteld op € 7.420.000. Hierbij heeft verweerder rekening gehouden met een latentie voor de vennootschapsbelasting van 20% en een afslag van 10% in verband met incourantheid van de aandelen vanwege het feit dat het om een minderheidsbelang gaat. Verweerder heeft bij de uitspraak op bezwaar zijn standpunt gehandhaafd dat op de verkrijging krachtens erfrecht van de aandelen, de BOR niet van toepassing is. Verweerder heeft de aan eiseres opgelegde aanslag bij uitspraak op bezwaar met inachtneming hiervan verminderd.

24. De erfgenamen hebben tegen hun respectievelijke uitspraken op bezwaar beroep ingesteld.

25. Hangende de beroepsprocedure hebben de erfgenamen een waarderingsrapportage van drs. [naam 6] RA MRE CIA (verbonden aan [bedrijfsnaam 5] ) overgelegd. Een afschrift van deze rapportage (de waarderingsrapportage) behoort tot de gedingstukken. In deze rapportage wordt geconcludeerd dat de waarde van de geërfde aandelen dient te worden bepaald op basis van de zogenoemde rendementswaarde-methode en € 891.552 bedraagt. Voor de onderbouwing van dit standpunt wordt gewezen op de verdeling van het eigendom van de aandelen (3 staken met ieder een minderheidsbelang), de wijze waarop de besluitvorming binnen de vennootschap is geregeld en de geschiedenis van het bezit van de vennootschap en daarmee de emotionele verbondenheid van de aandeelhouders met het bezit. Voor de berekening van de waarde van de aandelen geeft het rapport een uitgebreide cijfermatige onderbouwing met als basis de feitelijk uitgekeerde dividenden.

26. Tot de gedingstukken behoort ook een hangende de beroepsfase in opdracht van verweerder opgesteld waarderingsadvies (het waarderingsadvies), opgesteld door drs. [naam 4] MSRE RT MBV RV en [naam 3] RA RV, zijnde Business Valuators verbonden aan de Belastingdienst/MKB/Landelijk Business Valuation Team. In dit waarderingsadvies (het waarderingsadvies) wordt geconcludeerd dat de door eiseres voorgestane rendementsmethode niet de juiste methode is. Gesteld wordt dat het in dit geval in feite gaat om een verhuurd (beleggings)pand, waarvan de waarde gelijk is aan de contante waarde van de huuropbrengsten. Deze waarde, ook wel de directe opbrengstwaarde genoemd, is gelijk aan de contante waarde van de kasstromen uit de onderneming, ook wel de indirecte opbrengstwaarde genoemd. Wij verwijzen hierbij naar BNB 1987/87 waarbij de HR heeft aangegeven dat voor verhuurd vastgoed de directe en indirecte opbrengstwaarde aan elkaar gelijk zijn en dat de bedrijfswaarde gesteld kan worden op de marktwaarde plus kosten koper. De conclusie is dat de aandelen op de overlijdensdatum € 7.420.000 waard zijn, conform de berekening in de bezwaarfase.

Geschil

27. In geschil is of de aanslag juist is vastgesteld. Meer specifiek in geschil is of:

de waarde in het economische verkeer van het door erflater gehouden aandelenbelang in [bedrijfsnaam 1] (de aandelen) per overlijdendatum juist is vastgesteld;
op de verkrijging krachtens erfrecht van de aandelen de BOR van toepassing is.

Niet meer in geschil is dat uitgaande van de momenteel in aanmerking genomen waarde voor de aandelen de omvang van de schuld van erflater op grond van het finaal verrekenbeding in de huwelijkse voorwaarden juist is vastgesteld.

28. Eiseres neemt in beroep de volgende standpunten in.

De waarde van de aandelen per overlijdendatum is onjuist vastgesteld, omdat de aandelen gewaardeerd dienen te worden op basis van de rendementswaardemethode bij voortgezette exploitatie van het vastgoed. Op basis hiervan bedraagt de waarde van het aandelenbelang in de nalatenschap € 891.552.
De erfgenamen kunnen een beroep doen op de BOR voor de verkrijging krachtens erfrecht van de aandelen, omdat sprake is van een vastgoedonderneming welke door de erfgenamen wordt voortgezet.

Volgens de erfgenamen bedraagt de verkrijging van [erfgenaam 2] € 615.674 waardoor de verschuldigde erfbelasting - na toepassing van de geldende vrijstelling - nihil bedraagt, en de verkrijging van ieder van de kinderen, [eiseres] en [erfgenaam 1] , € 154.381 waardoor voor hen de verschuldigde erfbelasting - na toepassing van de geldende vrijstelling - € 14.279 bedraagt.

29. Verweerder neemt in beroep de volgende standpunten in.

De waarde van de aandelen is juist vastgesteld; deze bedraagt per overlijdensdatum € 7.420.000.
De erfgenamen kunnen geen beroep doen op de BOR voor de verkrijging krachtens erfrecht van de aandelen; er is geen sprake van een onderneming, en zo daar wel sprake van zou zijn geweest, wordt niet voldaan aan het voortzettingsvereiste als bedoeld in artikel 35e van de Sw.

Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.

Beoordeling van het geschil

Waarde van de aandelen per overlijdensdatum

30. Ingevolge het bepaalde in artikel 21, eerste lid van de Sw wordt “het verkregene in aanmerking genomen naar de waarde welke daaraan op het tijdstip van de verkrijging in het economische verkeer kan worden toegekend”.

31. Als voor goederen een markt bestaat - zoals in casu voor de aandelen het geval is -, zal in beginsel de verkoopprijs op die markt de waarde in het economische verkeer vormen. De Hoge Raad heeft dit bevestigd in het arrest van 5 februari 1969, nr. 16 047, BNB 1969/63, waarin het de verkoopprijs omschrijft als “de prijs die bij aanbieding van de zaak ten verkoop op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde daarvoor zou zijn besteed”. Dit is – naar overigens als zodanig tussen partijen ook niet in geschil is – het uitgangspunt voor de voor de aandelen in aanmerking te nemen waarde.

32. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met alles wat hij heeft aangevoerd en overgelegd, met name het hertaxatierapport en het waarderingsadviesadvies, aannemelijk gemaakt dat de waarde van € 7.420.000 waartegen de aandelen in aanmerking zijn genomen, niet te hoog is. Naar het oordeel van de rechtbank sluiten de uitgangspunten waarop de waardering(en) van verweerder zijn gebaseerd – zoals uitgebreid weergegeven in het hertaxatierapport en meer in het bijzonder nog het waarderingsadvies – goed aan bij het hiervoor weergegeven uitgangspunt dat geldt voor de onderhavige waardering van de aandelen. De rechtbank heeft ook geen aanleiding te twijfelen aan de juistheid van de bij die taxaties/berekeningen in aanmerking genomen uitgangspunten en/of de cijfermatige berekeningen en uitwerking(en) daarvan. De argumenten die eiseres in haar pleitnota naar voren heeft gebracht, vindt de rechtbank onvoldoende concreet en overtuigend en ook niet voldoende (cijfermatig) onderbouwd om tot een ander oordeel te komen.

33. Uit het waarderingsadvies volgt naar het oordeel van de rechtbank ook dat, ook indien eiseres zou worden gevolgd in haar standpunt dat de aandelen gewaardeerd dienen te worden op basis van de zogenoemde rendementswaardemethode, dat niet zou leiden tot een lagere waarde dan de in aanmerking genomen waarde. In de door eiseres overgelegde waarderingsrapportage is weliswaar geconcludeerd dat de rendementswaardemethode bij voortgezette exploitatie van het vastgoed € 891.552 bedraagt, echter uit de in het waarderingsadvies van verweerder opgenomen berekening van de waarde volgens de rendementswaardemethode volgt dat deze aanmerkelijk hoger is, namelijk € 9.321.670. De rechtbank acht de waardering zoals opgenomen in het waarderingsadvies – die uitvoerig en overtuigend gemotiveerd is en ook cijfermatig goed inzichtelijk is gemaakt en is onderbouwd – goed aansluiten bij de werkelijkheid. Daaruit volgt naar het oordeel van de rechtbank dat ook indien de rendementswaardemethode wordt gevolgd, dit niet zou leiden tot een verlaging van de waarde van de aandelen per overlijdensdatum. De rechtbank overweegt hierbij ook dat de berekening volgens de rendementswaardemethode van de erfgenamen is gebaseerd op een dividendstroom van € 120.000 per jaar. Dit komt weliswaar overeen met de feitelijke dividenduitkeringspolitiek – welke door omstandigheden zoals de (verstoorde) verhoudingen tussen de verschillende aandeelhouders (familieleden en - na het overlijden van een oom - inmiddels ook goede doelen) niet voor iedere aandeelhouder / tak van aandelen (A, B en C) op dezelfde wijze wordt toegepast –, maar de rechtbank acht niet aannemelijk dat die dividendstroom ook de juiste maatstaf is om voor onafhankelijke derden de werkelijke rendementswaarde van de aandelen te bepalen. De rechtbank acht ook op dit punt de berekening van verweerder zoals weergegeven in het waarderingsadvies beter aansluiten bij de – voor onafhankelijke derden geldende – werkelijkheid.

34. De rechtbank overweegt nog het volgende. De erfgenamen doen hun stelling dat de waarde van de aandelen veel lager is met name steunen op de omstandigheid dat – kort weergegeven – er sprake is van een minderheidsbelang van 31% waarbij in dit specifieke geval geldt dat dit een heel lastig te gelde te maken actief is. De erfgenamen wijzen er hierbij op dat “de bijzondere statutaire regeling rondom zeggenschap en soortaandelen in de Vennootschap is vormgegeven om primair als langdurige bron van levensonderhoud voor de respectieve familiestaken te functioneren waarbij ook rekening wordt gehouden met de belangen van de andere staken; dit verklaart waarom altijd een meerderheid besluit over een uitkering uit een specifieke dividendreserve wat een uitzonderlijke statutaire vormgeving is”.

Dit komt, aldus de erfgenamen, enerzijds doordat de erfgenamen en de andere aandeelhouders (zijnde familieleden) door de beladen (familie)geschiedenis in zulke mate verknocht zijn aan de onderneming, dat verkoop van het pand voor hen geen optie is en dus de enige optie is voortzetting van de verhuur. Anderzijds komt dit doordat de houders van de aandelen slechts zeer beperkte mogelijkheden hebben om ten aanzien van de dividendpolitiek invloed uit te oefenen, daar in de statuten van de vennootschap is vermeld dat beslissingen binnen de vennootschap enkel op basis van meerderheid kunnen worden genomen, wat feitelijk betekent dat geen van de drie staken (A, B of C) kan besluiten om aan zichzelf dividenden uit te keren, nu zij daar altijd tenminste de medewerking van een andere staak voor nodig heeft. De erfgenamen menen dat deze zeer beperkende en nadelige aan de aandelen klevende omstandigheden een zeer sterk drukkende invloed op de waarde van de aandelen hebben waarmee volstrekt onvoldoende rekening is gehouden.

35. De rechtbank stelt in voornoemd verband voorop dat zij er niet aan twijfelt dat de erfgenamen verknocht zijn aan de wijze waarop het pand wordt geëxploiteerd, namelijk verhuur van het pand met als doel dat de aandeelhouders (althans voor zover het familieleden betreffen) kunnen leven van de dividendinkomsten uit de holding waarin de huurinkomsten terecht komen. De rechtbank begrijpt eveneens dat, gelet op de familiegeschiedenis van de erfgenamen voor hen verkoop van het pand geen optie is daar zij zich verplicht voelen de verhuur (en eigendomssituatie van het pand) in stand te houden. Ook twijfelt de rechtbank er niet aan dat het onder de geldende omstandigheden lastig is om een andere dividendpolitiek te voeren. Echter, dit betreffen naar het oordeel van de rechtbank vooral subjectieve belemmeringen die bij de erfgenamen spelen die - hoe begrijpelijk en wezenlijk die voor de erfgenamen ook zijn - geen objectieve belemmeringen vormen. Dat het vooral om een subjectieve belemmering gaat, wordt naar het oordeel van de rechtbank ook onderschreven door de volgende passage uit de motivering van de beroepen van de erfgenamen: “Hoewel de familie bij diverse gelegenheden de vraag heeft gekregen of het niet beter zou zijn om dit pand te verkopen en in plaats daarvan te diversifiëren en risico’s te spreiden in de portefeuille, heeft de familie altijd gekozen voor het risicovolle perspectief van dit ene grote warenhuis aan de [straatnaam] . Die redenen zijn niet rationeel, maar emotioneel. Het is een anker met het donkere verleden, dat ook de oorzaak is van hun bestaan”.

De rechtbank overweegt daarbij dat zij weliswaar aannemelijk acht dat voorgaande omstandigheden zeker ook in enige mate een waardedrukkend effect (kunnen) hebben op de waarde van de aandelen, maar de rechtbank vindt niet aannemelijk dat dit tot een zodanige forse waardevermindering leidt zoals door de erfgenamen bepleit. De rechtbank overweegt daarbij tevens dat wat er ook zij van al de door de erfgenamen genoemde beperkingen en moeilijkheden bij het uitoefenen van de dividendpolitiek, dat niet wegneemt dat een nieuwe aandeelhouder wel degelijk recht heeft op zijn deel (naar rato) in de (dividend)reserves en dergelijke, en dat het voor zo’n nieuwe aandeelhouder geenszins uit te sluiten valt dat die beperkende omstandigheden op termijn - al dan niet via tussenkomst van (een) juridische procedure(s) - afnemen ofwel geheel verdwijnen, ook omdat (een) nieuwe willekeurige aandeelhouder(s) niet of minder verknocht zal zijn aan het pand en de manier waarop de exploitatie daarvan nu is vormgegeven. Al met al acht de rechtbank niet aannemelijk dat de objectieve invloed van de geschetste beperking dusdanig is dat dit dient te leiden tot een grotere waardevermindering dan verweerder reeds heeft toegepast door middel van een afslag van 10% in verband met incourantheid van de aandelen vanwege het feit dat het om een minderheidsbelang gaat.

36. De erfgenamen hebben ter zitting, onder verwijzing naar recente aankooponderhandelingen aangaande de aandelen die momenteel in handen zijn van goede doelen (de staak A van een inmiddels overleden oom), erop gewezen dat de werkelijkheid ook toont dat de aandelen een heel lastig te gelde te maken actief vormen. De erfgenamen wijzen er daarbij op dat bij die onderhandelingen is gebleken dat in feite enkel de vennootschap zelf een geschikte koper is van de aandelen, terwijl de vennootschap momenteel zeer beperkt is in haar koopkracht, ook omdat zij niet in staat is een (aanvullende) hypothecaire financiering voor zo’n aankoop te verkrijgen omdat dit volgens de Rabobank ‘niet verantwoord’ is. Dit brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Enerzijds omdat de erfgenamen de stelling dat er geen aanvullende hypothecaire lening kan worden verkregen niet hebben onderbouwd en ook niet inzichtelijk hebben gemaakt onder welke omstandigheden die dan zou zijn aangevraagd. Anderzijds omdat deze stelling is gebaseerd op de aanname dat de vennootschap de enige geschikte koper is, welke stelling niet de juridische werkelijkheid (juridisch kunnen de aandelen ook aan een willekeurige derde worden verkocht) weergeeft maar ‘slechts’ de kennelijk huidige stand van zaken binnen de onderhandelingen over de aankoop van de bewuste aandelen.

37. Dat, naar de erfgenamen eerst ter zitting hebben gesteld, een vrijwel identiek aandelenpakket (de aandelen vormende de staak A) in de aan de overleden oom ter gelegenheid van zijn overlijden opgelegde voorlopige aanslag inkomstenbelasting en premie volksverzekeringen voor een veel lager bedrag (de erfgenamen stellen: € 2.262.198) in aanmerking is genomen, brengt de rechtbank, wat daar ook van zij, niet tot een ander oordeel. Dit reeds omdat 1) dit kennelijk een voorlopige aanslag betreft en dus, zo de gestelde waarde juist is, daarvan bij de definitieve aanslag nog kan worden afgeweken, en 2) de rechtbank geen enkel inzicht heeft in de wijze waarop en de omstandigheden waaronder die waarde tot stand is gekomen.

Toepassing van de BOR

38. De BOR wordt alleen verleend voor zover sprake is van een bedrijfsopvolging. Tot het voor de BOR kwalificerend ondernemingsvermogen behoren een “onderneming als bedoeld in artikel 3.2 van de Wet Inkomstenbelasting 2001, of een gedeelte daarvan” of een direct of indirect gehouden aanmerkelijk belang, mits de vennootschap waarop dat aanmerkelijk belang betrekking heeft een onderneming in vorenbedoelde zin drijft.

39. Een beroep op de – voorwaardelijke – vrijstelling van artikel 35b Sw (de BOR) kan – kort gezegd – gehonoreerd worden indien voldaan is aan de volgende vereisten:

Er is sprake van ondernemingsvermogen zoals benoemd in artikel 35c lid 1 onder a tot en met d van de Sw;

Er is voldaan aan het bezitsvereiste van een jaar door de erflater zoals beschreven in artikel 35d van de Sw;

Vervolgens moet de verkrijger voldoen aan het voortzettingsvereiste van vijf jaar zoals beschreven in artikel 35e van de Sw;

Bij het doen van aangifte is een beroep gedaan op de BOR (artikel 35b, lid 1 jo. lid 7 van de Sw).

40. Van het drijven van een onderneming in vorenbedoelde zin is sprake bij aanwezigheid van een duurzame organisatie van kapitaal en arbeid die is gericht op het deelnemen aan het maatschappelijk verkeer met het oogmerk om winst te behalen. Bij de exploitatie van onroerende zaken – zoals hier aan de orde – geldt dat deze activiteiten slechts als het drijven van een onderneming kunnen worden aangemerkt indien de arbeid naar aard en omvang meer heeft omvat dan gebruikelijk is bij normaal vermogensbeheer (arbeid-plus) en deze arbeid naar aard en omvang onmiskenbaar ten doel heeft het behalen van een rendement dat het bij normaal vermogensbeheer opkomende rendement te boven gaat (rendement-plus).^[1]

41. In dit geval wordt door verweerder betwist dat sprake is van een onderneming in vorenbedoelde zin. Subsidiair neemt verweerder het standpunt in dat niet is voldaan aan het hiervoor in rechtsoverweging 38, onder c, weergegeven voortzettingsvereiste, omdat volgens verweerder in ieder geval vanaf ultimo 2021 geen sprake (meer) is van zulk een onderneming.

42. Op eiseres, die een beroep doet op toepassing van de BOR, rust de bewijslast aannemelijk te maken dat dat de faciliteit van toepassing is, dat wil zeggen dat zij

feiten en omstandigheden dient te stellen en bij betwisting aannemelijk dient te maken die het standpunt kunnen dragen dat de ter zake van de verhuur van het pand verrichte werkzaamheden meer omvatten dan normaal vermogensbeheer (arbeid-plus en rendement-plus) én dat, gegeven het subsidiaire standpunt van verweerder, ook gedurende de vijf navolgende jaren na de verkrijging daarvan (nog) sprake was (het voorzettingsvereiste van vijf jaar).

43. Verweerder wijst er terecht op dat uit de geldende jurisprudentie volgt dat bij de beoordeling of sprake is van arbeid-plus, de arbeid:

in verhouding tot de omvang van de vastgoedportefeuille moet worden beoordeeld; en
dat arbeid dient te worden vergeleken met een belegger in zodanige goederen om te beoordelen of er sprake is van meer dan normaal vermogensbeheer.

Daarbij geldt dat werkzaamheden die onder verhuuractiviteiten vallen, zeer uiteenlopend zijn, waarbij het bijvoorbeeld gaat om:

- het innen van de huur en alle hiermee verband houdende activiteiten;

- het zoeken naar huurders;

- het opstellen van de huurovereenkomsten;

- het onderhouden van contact met financiers/banken;

- het in ontvangst nemen van klachten en vragen, en het afhandelen daarvan;

- het plegen van klein en grootonderhoud.

Daarbij ontkomt geen investeerder in vastgoed eraan door grotere ingrepen het vastgoed economisch en technisch
up to datete houden, teneinde de huurstroom op peil te kunnen houden. Deze werkzaamheden behoren in beginsel tot hetgeen een willekeurige vastgoedexploitant aan werkzaamheden moet verrichten teneinde het reguliere rendement te kunnen realiseren.

44. Met verweerder is de rechtbank van oordeel dat eiseres niet aannemelijk heeft gemaakt dat er ten aanzien van het pand sprake is van arbeid-plus, zeker niet vanaf ultimo 2021. De rechtbank baseert dit oordeel op de weergave van de werkzaamheden zoals door/namens de erfgenamen beschreven in de beantwoording van de vraag ‘
Welke kwalificerende arbeid heeft plaatsgevonden’ (zie rechtsoverweging 22). In beroep hebben de erfgenamen geen wezenlijk andere (aanvullende) werkzaamheden voor het voetlicht gebracht. De rechtbank stelt vast dat de erfgenamen hiermee in wezen stellen dat door de arbeid die gemoeid is met de verhuur van het pand aan de arbeid-plus eis wordt voldaan. De rechtbank volgt de erfgenamen – en daarmee eiseres – daarin niet. In de weergave van de werkzaamheden door de erfgenamen, ziet de rechtbank geen werkzaamheden die omvangrijker zijn dan bij normaal vermogensbeheer gebruikelijk is. Al die werkzaamheden vallen naar het oordeel van de rechtbank, ook in samenhang bezien, onder het hiervoor geschetste kader van wat ‘normaal vermogensbeheer’ is. Daarbij overweegt de rechtbank dat de beschreven werkzaamheden – kort gezegd – zien op de verbouwing van het pand, mogelijke verduurzaming in de toekomst en onderhandelingen met de huurder over incentives. Dit zijn, zoals verweerder ook terecht concludeert, allemaal juist werkzaamheden die inherent zijn aan het beheren van onroerend goed en het behalen van een wenselijk rendement; het zijn werkzaamheden die een belegger moet verrichten om zijn bron van inkomen in stand te houden en kwalificeren als normaal vermogensbeheer. Overige werkzaamheden die – al dan niet in samenhang bezien met de andere werkzaamheden – de conclusie kunnen dragen dat wel sprake is normaal vermogensbeheer overstijgende werkzaamheden (arbeid-plus), zijn niet gesteld en zijn ook niet anderszins gebleken.

Dat er een werknemer (directeur) fulltime in dienst was van de vennootschap die de verhuur regelde en daar activiteiten/werkzaamheden voor verrichtte, welke taken nu door (een van) de erfgenamen worden uitgevoerd, maakt dit niet anders. Dat doet namelijk niet af aan de aard van de activiteiten/werkzaamheden die worden verricht, en dat zijn in dit geval – zoals hiervoor geoordeeld – geen activiteiten die normaal vermogensbeheer overstijgen.

45. Het vorenstaande betekent dat er geen sprake is van een materiële onderneming, zodat er geen recht bestaat op toepassing van de BOR. Dit betekent dat de erfgenamen de volle aanmerkelijk belangclaim op de aandelen in de vennootschap moeten afrekenen. Gelet op dit oordeel behoeft de vraag of aan rendement-plus-eis wordt voldaan geen behandeling meer.

46. Dat de inspecteur inkomstenbelasting voor het jaar 2019 heeft beoordeeld dat sprake is van gekwalificeerd ondernemingsvermogen op het moment van overlijden en dat om die reden de bedrijfsopvolgingsfaciliteit in artikel 4.17a van de Wet inkomstenbelasting 2001 van toepassing is, maakt de aard en omvang van de bewuste werkzaamheden niet anders en brengt de rechtbank in deze zaak dan ook niet tot een ander oordeel. Daarbij overweegt de rechtbank nog dat zo aanvankelijk, bijvoorbeeld tijdens de verbouwing van het pand, wél sprake is geweest van een onderneming in vorenbedoelde zin, daarvan dan naar het oordeel van de rechtbank – overeenkomstig het subsidiaire standpunt van verweerder – ultimo 2021 in ieder geval geen sprake meer van is. De verbouwing is immers begin 2020 volledig afgerond, waarna geen sprake meer is geweest van (ingrijpende) verbouwing doch enkel van ‘reguliere’ verhuur. Onder die omstandigheden is, gegeven de werkzaamheden zoals door de erfgenamen beschreven, naar het oordeel van de rechtbank in ieder geval per ultimo 2001 geen sprake van meer dan normaal vermogensbeheer. Dat betekent dat in ieder geval niet is voldaan aan het voortzettingsvereiste van vijf jaar, zodat ook in zoverre geen recht bestaat op toepassing van de BOR.

47. Gelet op wat hiervoor is overwogen, dient het beroep ongegrond te worden verklaard.

Proceskosten

48. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. E. Kouwenhoven, voorzitter, en mr. J.J. Arts en mr. H.W.M. van Kesteren, leden, in aanwezigheid van mr. A.J. Kwestro, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 april 2026.

griffier voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).

Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.

Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend.

Verder vermeldt u ten minste het volgende:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de datum van verzending;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).

Beoordeling waardering aandelen en toepassing bedrijfsopvolgingsregeling bij nalatenschap vastgoedonderneming