Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector Bestuursrecht
procedurenummer: AWB 08/1514
[naam eiser], wonende te [woonplaats], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Dordrecht, verweerder,
gemachtigden: A. Hartog en R. Maat, werkzaam bij Gemeentebelastingen Drechtsteden.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking van 31 oktober 2007 de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (grond) te [woonplaats] (hierna: de grond), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) op de waardepeildatum 1 januari 2003 (hierna: de waardepeildatum) voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2005 vastgesteld op € 194.000,- (hierna: de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelasting voor het jaar 2005 (hierna: de aanslag).
Eiser heeft bij brief van 8 november 2007 tegen de beschikking bezwaar gemaakt bij verweerder. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
Bij uitspraak op bezwaar van 11 november 2008 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Tegen dit besluit heeft eiser bij brief van 21 december 2008 beroep ingesteld bij de rechtbank Dordrecht.
De zaak is op 11 augustus 2010 ter zitting van een enkelvoudige kamer behandeld.
Eiser is ter zitting verschenen.
Verweerder is verschenen bij gemachtigden.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
Ingevolge het tweede lid zoals dat luidde, ten tijde hier van belang, ligt de waardepeildatum één jaar voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
Artikel 19, eerste lid, van de Wet WOZ luidde ten tijde hier van belang:
Indien een onroerende zaak in de twee jaren voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld:
a. opgaat in een andere onroerende zaak, dan wel in meer onroerende zaken, of
b. wijzigt als gevolg van hetzij bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, hetzij verandering van bestemming, of
c. een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een andere, specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid, wordt, in afwijking in zoverre van artikel 18, eerste lid, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van dat tijdvak.
2.2. Verweerder stelt zich op het standpunt dat hij de waarde van de grond niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Aangezien op 15 april 2004 het ontwerp-bestemmingsplan [naam bestemmingsplan] door de gemeente Dordrecht ter inzage is gelegd en gepubliceerd heeft eiser kennis kunnen nemen van de door de gemeente Dordrecht gewenste wijziging van de bestemming van de grond van "[naam1 ]" in "[naam2]". Op 1 januari 2005, de situatiepeildatum, was bekend dat de gemeente voornemens was de bestemming van de grond te wijzigen. Het feit dat het bestemmingsplan pas op 26 april 2005 is gewijzigd doet hieraan niet af, nu een koper zal anticiperen op reeds voorgenomen bestemmingsplanwijzigingen.
2.3. Eiser kan zich met de vaststelling van de waarde van zijn grond niet verenigen en heeft daartoe - samengevat - aangevoerd dat de grond gelegen is in het toen nog geldende bestemmingsplan "[naam bestemmingsplan]" met als bestemming "[naam1 ]". Verweerder heeft de waarde vastgesteld als ware het bouwgrond. Eerst op 26 april 2005 is door de gemeenteraad het bestemmingsplan "[naam bestemmingsplan]" vastgesteld en heeft de grond de bestemming "[naam2]" gekregen. Na de vaststelling van het bestemmingsplan en na het verstrijken van de termijn voor het indienen van bedenkingen bij Gedeputeerde Staten is het stuk grond op 1 juli 2005 verkocht. Geen enkele koper zal willen anticiperen op een eventuele wijziging van het bestemmingsplan, die wil eerst zekerheid dat er op de grond gebouwd mag worden. Voorts heeft verweerder op de beschikking ten onrechte niet de toestandsdatum vermeld, nu deze afwijkt van de waardepeildatum.
2.4. De rechtbank overweegt als volgt.
2.4.1. De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op verweerder.
2.4.2. De volgende feiten neemt de rechtbank als vaststaand aan.
Op 15 april 2004 is het ontwerp-bestemmingsplan "[naam bestemmingsplan]" ter inzage gelegd en gepubliceerd.
Op 26 april 2005 is het bestemmingplan door de gemeenteraad vastgesteld.
Tegen het vastgestelde bestemmingsplan zijn geen bezwaren ontvangen.
Op 4 juli 2005 is de grond verkocht voor € 210.000,-.
Op 6 december 2005 is provinciale goedkeuring verkregen.
Op 3 februari 2006 is het bestemmingsplan in werking getreden.
Voorafgaand aan de huidige waardebeschikking is de waarde van de grond, als "snippergrond" nimmer vastgesteld, omdat daarbij door verweerder een te gering fiscaal belang bij was betrokken.
2.4.3. In geschil is de vaststelling van de waarde voor het belastingjaar 2005. Hierop is het recht van toepassing zoals dat destijds, vóór de inwerkingtreding op 1 januari 2007 van de wijzigingswet van 9 december 2004, Stb. 2004, nr. 656, luidde. De omstandigheid dat verweerder de beschikking eerst op 31 oktober 2007 heeft vastgesteld, maakt dit niet anders.
2.4.4. Vastgesteld moet worden dat de grond op 1 januari 2005, het begin van het tijdvak, niet van bestemming was veranderd. Er was dan ook geen sprake van een omstandigheid als bedoeld in artikel 18, derde lid, onder b, van de Wet WOZ.
Wel kan worden geoordeeld dat door de voorgenomen wijziging van de bestemming, zoals die was neergelegd in het op 15 april 2004 ter inzage gelegde ontwerp-bestemmingsplan, sprake was van een verandering in waarde als gevolg van een specifieke, voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid.
Verweerder heeft dan ook, gelet op artikel 18, derde lid, onder c, van de wet WOZ, terecht de waarde vastgesteld naar de staat van die zaak aan het begin van het tijdvak, 1 januari 2005.
2.4.5. Anders dan eiser heeft aangevoerd behoeft in een beschikking waarbij de waarde wordt vastgesteld niet te worden vermeld naar welke datum de staat van de zaak is bepaald (de toestandsdatum). De rechtbank verwijst hiervoor naar een uitspraak van de Hoge Raad van 5 februari 2010, LJN: BL1947.
2.4.6. Verweerder heeft de waarde van de grond vastgesteld op de verkoopprijs van de grond als bouwgrond op 4 juli 2005, geïndexeerd naar de waardepeildatum 1 januari 2003. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de vastgestelde waarde van € 194.000,- niet aannemelijk gemaakt.
Daartoe overweegt de rechtbank het volgende.
De stelling van verweerder dat op beide data, 1 januari 2005 en 4 juli 2005, de bestemming van de grond volgens het bestemmingsplan "[naam bestemmingsplan]" "[naam1 ]" was, zodat de status van de grond op beide data juridisch gelijk was, en daarmee de grondslag voor de waardebepaling, acht de rechtbank geen deugdelijke motivering van de vastgestelde waarde, omdat het gaat om een wijziging van de waarde van de grond als gevolg van een mogelijke verandering van de bestemming. De kans op een verandering van de bestemming wordt groter gedurende de bestemmingsplanprocedure en met name naar gelang gedurende die procedure beslissingen worden genomen en termijnen om daartegen op te komen ongebruikt verstrijken.
Eiser heeft in dit verband onbestreden aangevoerd dat de transactie op 4 juli 2005 eerst is tot stand gekomen na de vaststelling van het bestemmingsplan en na het ongebruikt verstrijken van de termijn voor het indienen van bedenkingen hiertegen bij het college van gedeputeerde staten. Hierdoor was, in vergelijking met de situatie op 1 januari 2005, op 4 juli 2005 de kans dat een woonbestemming op de grond zou komen te liggen, aanmerkelijk groter geworden.
Ook het - subsidiaire - standpunt van verweerder, onder verwijzing naar de uitspraak van 14 januari 2009 van het gerechtshof te Arnhem, LJN BH0514, dat de grond kan worden gewaardeerd op 90% van de waarde die kan worden toegerekend aan het object bij een juiste bestemming, in dit geval 90% van € 194.000,-, kan de rechtbank niet onderschrijven.
In het in dit arrest genoemde geval ging het, anders in deze zaak, om een al voor [naam2] gebruikt object/pand, waarbij het college van gedeputeerde staten zich al vóór de toestandsdatum, mede naar aanleiding van een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, had uitgesproken voor een positieve woonbestemming voor het betrokken object.
2.4.7. Eiser heeft geen waarde voorgesteld, zij het dat hij vasthoudt aan de waarde - nihil - die aan de grond was toegekend als "snippergroen".
Daarmee miskent eiser echter dat op de toestandsdatum al een procedure was gestart die kon leiden tot de door hem beoogde verandering van de bestemming. Bij de waardebepaling moet dan ook rekening worden gehouden met de op 1 januari 2005 bestaande kans dat de grond een woonbestemming krijgt.
2.4.8. Nu beide partijen er niet in zijn geslaagd de door hen voorgestane waarden aannemelijk te maken, dient de rechtbank zelf in goede justitie de waarde vast te stellen.
Hierbij neemt zij als uitgangspunt dat de waarde van het perceel bij een volledig geldende woonbestemming op 1 januari 2005, naar waardepeildatum 1 januari 2003, € 194.000,- zou bedragen. De rechtbank gaat hierbij af op de waardebepaling door verweerder, gebaseerd op de verkoopprijs van de grond op 4 juli 2005. Eiser heeft deze berekening als zodanig ook niet betwist.
Op de toestandsdatum bood het feit dat het ontwerp-bestemmingsplan al ter inzage was gelegd en gepubliceerd weliswaar geen garantie voor de totstandkoming van de beoogde bestemmingswijziging, maar de kans daarop moet naar het oordeel van de rechtbank, gelet op de omstandigheden van het geval per 1 januari 2005 gelijk worden ingeschat met de kans dat die wijziging niet tot stand zou komen. In verband hiermee, en met inachtneming van hetgeen hiervoor is overwogen, is de rechtbank dan ook van oordeel dat de grond dient te worden gewaardeerd op 50% van de door verweerder vastgestelde waarde. Zij stelt de waarde dan ook vast op € 97.000,-.
Het beroep is daarom gegrond.
Nu het beroep gegrond wordt verklaard, dient verweerder op grond van het bepaalde in artikel 8:74, eerste lid, van de Awb het door eiser betaalde griffierecht te vergoeden.
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, nu niet is gebleken dat eiser kosten heeft gemaakt die voor vergoeding op grond van artikel 8:75, eerste lid, van de Awb in aanmerking komen.
Derhalve beslist de rechtbank als volgt.
3. Beslissing
De rechtbank Dordrecht,
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- wijzigt de beschikking in die zin dat de daarin vastgestelde waarde wordt verminderd tot
€ 97.000,-;
- vermindert de aanslag tot een aanslag, berekend naar een waarde van € 97.000,-;
- bepaalt dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht ten bedrage van € 39,- vergoedt.
Aldus gegeven door mr. M.A.C. Prins, rechter, en door deze en C. Groenewegen, griffier, ondertekend.