Uitspraak
uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector belastingrecht
nummer 06/255
Uitspraakdatum: 14 januari 2009
tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van de heffingsambtenaar van de gemeente Epe (hierna: de Ambtenaar)
tegen de uitspraak van de rechtbank Zutphen (hierna: de Rechtbank) van 24 april 2006, nummer 05/1737 WOZ, in het geding tussen de Ambtenaar
X te Z (hierna: belanghebbende)
1 Ontstaan en loop van het geding
1.1. De Ambtenaar heeft in één aanslagbiljet van 25 februari 2005 verenigd enkele aanslagen gemeentelijk belastingen en een WOZ-beschikking. In de beschikking heeft de Ambtenaar voor de periode 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de a-straat 1 te Q met inachtneming van de waardepeildatum 1 januari 2003 vastgesteld op € 294.000.
1.2. Belanghebbende is in bezwaar uitsluitend opgekomen tegen de WOZ-beschikking. Bij uitspraak van de Ambtenaar van 13 september 2005 is het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3. Het beroep tegen de uitspraak van de Inspecteur is door de Rechtbank bij uitspraak van 24 april 2006, nr. 05/1737 WOZ, gegrond verklaard. De uitspraak is daarbij vernietigd en de beschikking nader vastgesteld op € 220.000. De gemeente Epe is opgedragen belanghebbende het griffierecht te vergoeden.
1.4. De Ambtenaar is in hoger beroep gekomen tegen de uitspraak van de Rechtbank. Tot de stukken van het geding behoren, naast het beroepschrift, het verweerschrift en de nadere stukken (brief met vier bijlagen) die op 28 augustus 2006 van belanghebbende zijn ontvangen en die op dezelfde datum zijn doorgezonden aan de Ambtenaar, alsmede nadere stukken (aanbiedingsbrief met zes bijlagen) die op 15 september 2008 van de Ambtenaar zijn ontvangen en die op dezelfde datum zijn doorgezonden aan de Ambtenaar.
1.5. Ter zitting, gehouden op 25 september 2008, is verschenen de Ambtenaar van de gemeente Epe. Belanghebbende is, met kennisgeving aan het Hof, niet verschenen. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht. De notities van het pleidooi dat de Ambtenaar ter zitting heeft gehouden worden als hier herhaald en ingelast beschouwd.
2 Vaststaande feiten
2.1 Belanghebbende is eigenaresse en gebruikster van het perceel a-straat 1 te Q (hierna: het object). Het betreft een in 1935 gebouwde vrijstaande eengezinswoning gelegen op 2.920 m2 grond. Het object, exclusief bijgebouwen, heeft een inhoud van 278 m3. In het object oefent belanghebbende de praktijk van natuurgeneeskundige uit.
2.2 Het object is op 24 juni 2005 (en blijkens het taxatierapport op 10 november 2005) inpandig opgenomen door een taxateur van A B.V. Deze heeft de waarde bepaald op € 293.000, uitgaande van een woonbestemming.
2.3 Het object is van oorsprong een bijgebouw bij een boerderij, een zogenoemd kookhuis, dat sinds 1952 onafgebroken wordt bewoond. Het object is op verzoek van belanghebbende door B Makelaars in 2006 gewaardeerd op € 150.000 kosten koper, naar de peildatum 1 januari 2003. Bij de waardering is uitgegaan van de op 1 januari 2003 geldende bestemming zijnde grond, tuingrond en bijgebouw.
2.4 In 1996 is vergunning gevraagd voor het uitbreiden van een bijgebouw van het object. Het daarbij gepresenteerde bouwplan is, omdat geen sprake is van een agrarisch bedrijfscomplex, door de gemeente Epe in strijd bevonden met een voorschrift van het geldende bestemmingsplan “C, 2e partiële herziening”. Het bouwplan was volgens de gemeente wel in overeenstemming met de beleidsnotitie “Nieuwe planologische regeling eengezinshuizen buitengebied” van 7 juli 1994, waarin de uitgangspunten voor de totstandkoming van de toekomstige planherziening zijn vastgelegd. Er is door de gemeente vergunning verleend voor de uitvoering van het bouwplan op 22 april 1996. Tegen dit besluit is bezwaar aangetekend door derden.
2.5 Bij besluit van 13 december 2001 heeft de gemeenteraad van Epe het bestemmingsplan “C, 17e partiële herziening” vastgesteld. De gemeenteraad heeft naar aanleiding van een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van Raad van State (hierna: RvS) van 5 februari 2001 besloten het object buiten de onderhavige planherziening te laten en derhalve niet positief te bestemmen. Dit bestemmingsplan is op 28 mei 2002 goedgekeurd door het college van Gedeputeerde Staten van Gelderland (hierna: GS). De RvS komt vervolgens op 29 januari 2003 tot het oordeel dat het object niet buiten het bestemmingsplan had mogen worden gehouden. Het goedkeuringsbesluit van GS wordt vernietigd.
2.6 Op 20 mei 2003 geeft GS, opnieuw besluitende en van mening zijnde dat het object voor een positieve woonbestemming in aanmerking komt, de gemeenteraad van Epe in overweging om “bij de wettelijk verplichte vaststelling van een nieuw bestemmingsplan ex artikel 30 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening, het perceel a-straat 1 alsnog in het bestemmingsplan te betrekken en van een positieve woonbestemming te voorzien”. Op 16 december 2003 is na een inspraakreactie van belanghebbende op een voorontwerp bestemmingsplan aan belanghebbende meegedeeld dat het object van een positieve woonbestemming zal worden voorzien.
2.7 De gemeente heeft naar aanleiding van het heroverwogen goedkeuringsbesluit de 19e partiële herziening van het vigerende bestemmingsplan “C” opgesteld. Daarin is het object alsnog positief bestemd. Op 5 augustus 2004 deelt de gemeente mee dat aan de raad zal worden voorgesteld deze partiële herziening niet “in procedure” te brengen. Het ontwerp bestemmingsplan Buitengebied binnen welk plan het object eveneens valt zal naar verwachting namelijk eerder in werking treden. Op 2 september 2004 heeft de gemeenteraad aldus besloten.
3. Geschil, standpunten en conclusies van partijen
3.1 In geschil is de WOZ-waarde van het object met betrekking tot het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006.
3.2 De Ambtenaar stelt zich op het standpunt dat bij de waardering van het object moet worden uitgegaan van een volledige woonbestemming, primair per 1 januari 2003 of subsidiair per 1 januari 2005. Belanghebbende betwist dit standpunt en beroept zich op de taxatie die op € 150.000 uitkomt.
3.3 Elk van de partijen heeft voor haar standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van haar afkomstige stukken.
3.4 Daaraan is mondeling, behalve de inhoud van de voormelde pleitnotitie, toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
3.5 De Ambtenaar verzoekt in hoger beroep vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en handhaving van de uitspraak op het bezwaar waarin een WOZ-waarde is vastgesteld van € 294.000.
3.6 Belanghebbende concludeert kennelijk tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank waarin een WOZ-waarde is vastgesteld van € 220.000.
4. Beoordeling van het geschil
Incidenteel hoger beroep
4.1 Belanghebbende merkt in haar verweerschrift op dat niet alleen de bestemmingsplanwijziging maar alle punten van bezwaar voor haar van belang zijn. Deze stelling van belanghebbende kan naar zijn inhoud bezien een incidenteel hoger beroep vormen en moet dan als zodanig in behandeling worden genomen. Uit hetgeen belanghebbende voorts in het verweerschrift heeft opgemerkt, in onderlinge samenhang bezien, leidt het Hof evenwel af dat belanghebbende, ook al is er slechts gedeeltelijk aan haar klachten tegemoetgekomen, niet beoogd heeft incidenteel hoger beroep in te stellen. In het kader van belanghebbendes verweer tegen het door de Ambtenaar ingestelde hoger beroep zal het Hof belanghebbendes punten van bezwaar in het hoger beroep als te zijn ingebracht aanmerken.
Bestemming op de peildatum
4.2 Hetgeen hiervoor onder 2.5 tot en met 2.7 is vermeld rechtvaardigt niet, zoals de Ambtenaar primair stelt, dat op 1 januari 2003 van een (gerede kans op) het verkrijgen van woonbestemming sprake was, doch verschaft wel voldoende grond voor zijn standpunt dat het object in de twee jaren voorafgaande aan het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld (2003 en 2004), wijzigt als gevolg van een mogelijke verandering van bestemming.
4.3 Weliswaar biedt de bereidheid van het gemeentebestuur om mee te werken aan een wijziging van de bestemming waardoor dat gebruik wordt toegestaan geen absolute garantie voor de totstandkoming van zodanige wijziging, maar de kans daarop moet naar het oordeel van het Hof gelet op de omstandigheden van het onderhavige geval aanzienlijk hoger worden ingeschat dan de kans dat die wijziging niet tot stand komt. Dit brengt naar het oordeel van het Hof mee dat het primaire standpunt van de Ambtenaar moet worden verworpen en dat bij de waardebepaling van de onroerende zaak wel rekening moet worden gehouden met de op 1 januari 2005 bestaande aanzienlijke kans dat het pand een woonbestemming krijgt.
4.4 De waarde wordt in dat geval, zoals ook de Ambtenaar als subsidiair standpunt naar voren brengt, bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van dat tijdvak (artikel 19, eerste lid, onderdeel c en slot, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: WOZ)), dat is 1 januari 2005. De beschikking is gegrond op art. 22 van Pro de WOZ. De beschikking bevat, gelet op het vorenstaande, achteraf gezien, een onjuiste toestandsdatum. Dit gebrek brengt niet de nietigheid van de beschikking met zich mee.
4.5 Het Hof acht zeer aannemelijk dat een met betrekking tot het betrokken pand geïnteresseerde koper niet bereid zal zijn de waarde in het economische verkeer van een pand met een woonbestemming te betalen indien de kans blijft bestaan, hoe gering die kans wellicht ook is, dat de woonbestemming aan dat pand zal worden onthouden. Er zal mitsdien een vermindering moeten worden gegeven op de waarde in het economische verkeer zoals die per 1 januari 2003, naar de toestand per 1 januari 2005, geldt.
4.6 De waarde is in de beschikking gesteld op € 294.000. De Rechtbank heeft geconcludeerd dat beide partijen er niet in zijn geslaagd de door hen voorgestane WOZ-waarde per 1 januari 2003 aannemelijk te maken en heeft, alles overwegende, de WOZ-waarde van het object in goede justitie bepaald op € 220.000. De Ambtenaar heeft in hoger beroep opnieuw een waarde van 294.000 bepleit. Hij heeft zich daarbij gebaseerd op het door hem ingebrachte taxatierapport waarin de waarde van het pand bij volledige woonbestemming per 1 januari 2003 is geschat op € 293.000.
4.7 Het Hof is van oordeel dat het perceel bij een volledige woonbestemming op € 293.000 gewaardeerd dient te worden. Het Hof gaat daarbij af op het aan de waardebepaling van de Ambtenaar ten grondslag liggend taxatierapport waarin gebruik is gemaakt van referentieobjecten die qua ligging, uitstraling en bouwjaar voldoende vergelijkbaar zijn. Met de mate van onderhoud en de mogelijke overlast van het op 100 meter van het perceel liggende bedrijf van de maatschap D is naar het oordeel van het Hof voldoende rekening gehouden, gezien de in de matrix gehanteerde prijzen per kubieke en vierkante meter ten opzichte van de gerealiseerde prijzen per kubieke en vierkante meter van de referentiepanden.
4.8 Vanwege het feit dat de Ambtenaar verzuimd heeft rekening te houden met de in 4.5 vermelde waardevermindering en in het taxatierapport tot een lagere waarde wordt geconcludeerd dan in de WOZ-beschikking is vastgesteld, heeft de Ambtenaar naar het oordeel van het Hof niet voldaan aan de op hem rustende bewijslast om de door hem gestelde waarde van € 294.000 aannemelijk te maken. Met het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport, in hoger beroep blijkbaar ter onderbouwing van een waarde van € 220.000, maakt zij niet aannemelijk dat de waarde van het object per 1 januari 2003 € 150.000 bedraagt omdat, gelet op het in 4.3 overwogene, ten onrechte geen rekening gehouden wordt met de op 1 januari 2005 bestaande aanzienlijke kans dat het object een woonbestemming krijgt. Voor het geval belanghebbende bedoelt te stellen dat als er wel rekening gehouden wordt met de aanzienlijke kans dat het object een woonbestemming krijgt, de waarde € 220.000 bedraagt, volgt het Hof haar hierin niet omdat elke onderbouwing daarvoor, anders dan de uitspraak van de Rechtbank, ontbreekt. Ook overigens heeft belanghebbende met hetgeen zij naar voren heeft gebracht niet aannemelijk gemaakt dat de waarde € 220.000 dient te bedragen.
4.9 Gelet op de in 4.8 verwoorde conclusie zal het Hof de waarde in goede justitie vaststellen waarbij als uitgangspunt heeft te gelden dat de waarde van het perceel bij een volledige woonbestemming € 293.000 dient te bedragen. Gelet echter op de in 4.5 verwoorde vermindering stelt het Hof de waarde van het perceel vast op 90% van € 293.000, te weten € 263.700.
5. Slotsom
Het hoger beroep van de Ambtenaar is gegrond. De uitspraak van de Rechtbank dient te worden vernietigd.
6. Kosten
Voor een kostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht vindt het Hof geen termen aanwezig.
7. Beslissing
? Het Gerechtshof:
? vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens voorzover deze ziet op de vergoeding van het betaalde griffierecht;
? vernietigt de uitspraak op bezwaar;
? vermindert de waarde van het object naar een bedrag van € 263.700.
Aldus gedaan te Arnhem door mr. J. Lamens, voorzitter, mr. J.A. Monsma en mr. A.J. Kromhout, raadsheren in aanwezigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.
De beslissing is op 14 januari 2009 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(drs. S. Darwinkel) (mr. J. Lamens)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 15 januari 2009
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
postbus 20303, 2500 EH Den Haag
(bezoekadres: Kazernestraat 52).
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.