Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Team belastingrecht
Zittingsplaats Arnhem
registratienummers: AWB 12/5867, 12/5868, 12/5869, 12/5870, 12/5871, 12/5872
uitspraak ingevolge artikel 8:77 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
van 10 september 2013
inzake
[X] BV, gevestigd te [Z], eiseres,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente Nijmegen, verweerder.
1.Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikkingen krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarden van de volgende onroerende zaken (hierna ook: de objecten) die zijn gelegen te [Z], voor de kalenderjaren 2011 en 2012 met respectievelijk waardepeildatum 1 januari 2010 en
1 januari 2011, als volgt vastgesteld:
Object
WOZ-waarde 2011
WOZ-waarde 2012
[A-straat 1]
€ 50.000
€ 50.000
[A-straat 2]
€ 59.000
€ 59.000
[A-straat 3]
€ 4.783.000
€ 4.775.000
In de desbetreffende geschriften zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelasting (hierna: OZB) 2011 en 2012 bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraken op bezwaar van 17 november 2012 de waarden en de daarop gebaseerde aanslagen OZB gehandhaafd.
Eiseres heeft daartegen bij brief van 21 november 2012, ontvangen door de rechtbank op 23 november 2012, beroepen ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaken betrekking hebbende stukken overgelegd en verweerschriften ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 augustus 2013. Namens eiseres is daar verschenen haar gemachtigde mr.drs. [gemachtigde], juridisch adviseur te [Q]. Namens verweerder zijn verschenen [gemachtigde] en ir. [A] RT, WOZ-taxateur.
2.Feiten
2.1
De objecten [A-straat 1] en [A-straat 2] zijn gedeelten van de parkeergarage die is gelegen onder het [B] en zijn respectievelijk 161 m² en 191 m² groot. Deze parkeergarage dateert van 1976, is deels onder het maaiveld gelegen en wordt geëxploiteerd door de Coöperatieve Vereniging van Eigenaren [C]. Eiseres heeft de eigendom van de grond – en daarmee de delen van de daarop gebouwde parkeergarage – omdat zij eigenaar is van daarboven gevestigde appartementsrechten. De totale oppervlakte van de parkeergarage waarvan voornoemde twee objecten deel uitmaken bedraagt 25.717 m².
2.2
Het object [A-straat 3] betreft de parkeergarage die onder [D] is gebouwd, dat naast het [B] is gelegen. De parkeergarage is deels onder het maaiveld gelegen. Eiseres heeft het appartementsrecht op deze parkeergarage en is tevens de exploitant van de garage.
2.3
Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarden onder meer verwezen naar door hem overgelegde taxatierapporten, opgemaakt door ir. [A] (hierna: de taxateur). De taxateur heeft de waarden van de parkeergarages (waarvan [A-straat 1] en [A-straat 2] een deel vormen) bepaald met inachtneming van de taxatiewijzer Parkeren. De taxateur heeft de gecorrigeerde vervangingswaarde van de objecten, per waardepeildata 1 januari 2010 (belastingjaar 2011) en 1 januari 2011 (belastingjaar 2012), als volgt bepaald:
Object
waarde 2011
waarde 2012
[A-straat 1]
€ 53.000
€ 54.000
[A-straat 2]
€ 63.000
€ 64.000
[A-straat 3]
€ 5.726.000
€ 5.750.000
3.Geschil
3.1
In geschil is de waarde van de objecten op de waardepeildata 1 januari 2010 en 1 januari 2011.
3.2
Eiseres heeft – zakelijk weergegeven – aangevoerd dat de waarden van [A-straat 1] en [A-straat 2]dienen te worden vastgesteld op een symbolisch bedrag, aangezien eiseres de parkeerkelder en de parkeerplaatsen niet kan exploiteren. Wat betreft de waarden voor de parkeergarage [A-straat 3] heeft eiseres, kort weergegeven, aangevoerd dat de waarden € 2.000.000 bedragen, gelet op de omstandigheid dat de exploitatie structureel verlieslatend is, zoals ook blijkt uit de door eiseres overgelegde exploitatierekeningen 2010 tot en met 2012, en zij in overleg met de Belastingdienst gaat afschrijven tot dit bedrag op de boekwaarde. Volgens eiseres is € 2.000.000 de bedrijfswaarde van deze onroerende zaak.
3.3
Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarden onder meer verwezen naar de in 2.3 vermelde taxatierapporten.
4.Beoordeling van het geschil
4.1
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2
Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt, in afwijking van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Uit dit artikellid volgt verder dat bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde rekening wordt gehouden met
a. de aard van de zaak;
a. de aard van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering
waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
4.3
Uit artikel 4, vierde lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken volgt dat bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde voor bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken een zodanige factor voor veroudering wordt toegepast dat de waarde overeenkomt met de bedrijfswaarde van die onroerende zaak rekening houdend met de economische situatie in de desbetreffende branche of bedrijfstak.
4.4
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de objecten toegekende waarden rust op verweerder. De taxateur heeft zich bij de waardering van de parkeergarage waar [A-straat 1] en [A-straat 2] deel van uitmaken en voor de parkeergarage [A-straat 3] gebaseerd op de taxatiewijzer Parkeren, deel 7. In deze taxatiewijzer is de methode van de gecorrigeerde vervangingswaarde aangemerkt als meest gerede methodiek om te komen tot de WOZ waarde van een parkeergarage of parkeerterrein.
4.5
Met de hiervoor vermelde taxatierapporten heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de waarden van de objecten op de waardepeildata niet te hoog zijn vastgesteld. Hierbij neemt de rechtbank het volgende in aanmerking.
4.6
Eiseres heeft tegen de taxatierapporten aangevoerd dat de daarin opgenomen factoren voor functionele veroudering zodanig hadden moeten worden vastgesteld dat de waarden voor de delen van de parkeergarage onder [B] op een symbolisch (de rechtbank begrijpt: nihil) bedrag moeten worden gesteld en die voor de parkeergarage [A-straat 3] op € 2.000.000. Eiseres heeft in dit verband gesteld dat niet zij, maar de Coöperatieve Vereniging van Eigenaars de parkeergarage onder het [B] exploiteert en dat zij derhalve nog nooit enig rendement uit de parkeerplaatsen heeft verkregen. Ten aanzien van de parkeergarage [A-straat 3] heeft eiseres onder overlegging van de exploitatierekening 2010, 2011 en 2012 gesteld dat een winstgevende exploitatie daarvan niet mogelijk is en dat structureel een verlies van rond de € 180.000 wordt geleden. Volgens eiseres wordt dit onder meer veroorzaakt door overcapaciteit aan parkeerplaatsen in de omgeving, zoals het [E] en het [B], en doordat eiseres verplicht is om van de 281 parkeerplaatsen er 109 te reserveren voor bewoners van de bovengelegen appartementen.
4.7
De rechtbank volgt eiseres niet in haar betoog. Wat betreft de parkeerplaatsen onder [B] heeft verweerder onweersproken gesteld dat deze zijn gelegen direct onder de winkels die eiseres exploiteert en aan eiseres toebehoren omdat zij de volle eigendom heeft van de onderliggende grond. Zoals de rechtbank al heeft overwogen in de procedure met betrekking tot deze objecten voor het belastingjaar 2010 (rechtbank Arnhem 17 november 2011, AWB 10/4409, 10/4410 en 10/4411, ECLI:NL:RBARN:2011:BU4778, is de omstandigheid dat eiseres de parkeerplaatsen niet zelf kan exploiteren het gevolg van een kettingbeding dat haar verplicht de onder de garage gelegen grond om niet in gebruik te geven aan de Coöperatieve Vereniging van Eigenaren. Deze regeling is het gevolg van afspraken die zijn gemaakt ten tijde van de bouw van het winkelcentrum. Dit – verplichte – persoonlijk gebruiksrecht brengt echter niet mee dat de delen van de parkeergarage geen of slechts een symbolische waarde hebben.
4.8
Wat betreft de structureel verlieslatende exploitatie van de parkeergarage [A-straat 3], is ter zitting komen vast te staan dat deze wordt veroorzaakt door de contractuele verplichtingen waaronder eiseres de parkeergarage in 2007 heeft gekocht. De parkeergarage vormde een deel van een grotere transactie waarin ook de bovengelegen objecten zijn begrepen en verweerder heeft in dit verband onweersproken gesteld dat eiseres ten tijde van de aankoop wist dat de parkeergarage onder de gegeven condities niet of nauwelijks winstgevend zou zijn te exploiteren, maar dat dit gelet op de overige exploitatiemogelijkheden voor haar kennelijk geen reden is geweest van de aankoop af te zien. Gelet hierop, is aannemelijk dat het structurele verlies niet het gevolg is van de aard en bestemming van de parkeergarage of van de economische situatie of de ontwikkelingen in de bedrijfstak, maar van subjectieve, contractueel bepaalde omstandigheden die eiseres willens en wetens heeft geaccepteerd als onderdeel van een meeromvattende transactie. Gelet hierop, moet worden aangenomen dat de parkeergarage binnen het vermogen van eiseres dan ook geen geïsoleerde positie inneemt maar dat de bedrijfswaarde mede afhankelijk is van de exploitatiemogelijkheden van de bovengelegen door eiseres verhuurde objecten. Er dient in dit geval te worden geabstraheerd van de omstandigheden die alleen de ondernemer betreffen en niet de onderneming, zoals in de door eiseres geaccepteerde contractuele beperkingen (Hoge Raad 9 juli 1999, nr. 34.377, ECLI:NL:HR:1999:AA2808). Dit betekent dat ook in de omstandigheid dat eiseres, met toestemming van de Belastingdienst, versneld gaat afschrijven op de boekwaarde tot € 2.000.000 geen aanleiding kan worden gevonden de WOZ-waarde naar beneden bij te stellen. Er is geen sprake van een situatie als bedoeld in artikel 4, vierde lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. Dat sprake is van overcapaciteit acht de rechtbank voorts, gelet op de gemotiveerde stellingen van verweerder ter zitting, evenmin aannemelijk, aangezien de parkeergarage van zeer recente datum is en is gebouwd met inachtneming van de destijds geldende normen voor het vaststellen van de parkeerbehoefte, waarbij de aanwezigheid van zowel de bestaande parkeergarage onder [B] als de parkeergelegenheid bij [E] bekend waren.
4.9
Voor het overige heeft eiseres geen concrete gronden aangevoerd tegen de door verweerder overgelegde taxatierapporten. Die taxatierapporten gaan uit van dezelfde aannames en uitgangspunten als de taxatierapporten die zijn opgesteld in opdracht van verweerder ten behoeve van de hiervoor vermelde procedure met betrekking tot het voorgaande belastingjaar 2010, afgezien van het relevante waarderingstijdstip. In de hierboven genoemde uitspraak van de rechtbank Arnhem van 17 november 2011 heeft de rechtbank geoordeeld dat verweerder met die taxatierapporten aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarden niet te hoog zijn vastgesteld. De rechtbank ziet geen aanleiding thans tot een ander oordeel te komen.
4.1
De conclusie moet zijn dat de beroepen ongegrond zijn.
5.Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6.Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.M.W. van de Sande, voorzitter, mr. R.A. Eskes en mr. A.F. Germs-de Goede, rechters, in tegenwoordigheid van mr. G. Schokker, griffier.
De griffier, De voorzitter,
Uitgesproken in het openbaar op: 10 september 2013
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.