Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Team belastingrecht
Zittingsplaats Arnhem
registratienummers: AWB 11/4981, 11/4982, 11/4984, 11/4986, 11/4987, 11/4988, 11/4990 en 11/4991
uitspraak van de meervoudige belastingkamer ingevolge artikel 8:77 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
van 18 april 2013
inzake
[X] N.V., gevestigd te [Z], eiseres,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente Nijmegen, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1 Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarden van de volgende onroerende zaken, per waardepeildatum 1 januari 2010, voor het kalenderjaar 2011 als volgt vastgesteld:
WOZ-object WOZ-waarde
[A-straat 1] € 743.000
[A-straat 2] € 1.267.000
[A-straat 3] € 828.000
[A-straat 4] € 143.000
[A-straat 5] € 1.849.000
[A-straat 6] € 2.018.000
[A-straat 7] € 942.000
[A-straat 8] € 189.000
1.2 In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende zaakbelasting (hierna: OZB) opgelegd.
1.3 Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 15 oktober 2011 de waarde van de objecten alsmede de daarop gebaseerde aanslagen OZB gehandhaafd.
1.4 Eiseres heeft daartegen bij brief van 21 november 2011, ontvangen door de rechtbank op 22 november 2011, beroep ingesteld.
1.5 Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 maart 2013 te Arnhem. Namens eiseres is daar verschenen haar gemachtigde mr. [gemachtigde], bijgestaan door [A]. Namens verweerder zijn verschenen [gemachtigde] en [B], WOZ-taxateur (hierna: taxateur [B]).
2. Feiten
2.1 Eiseres is eigenaar van het kantoorgebouw, gelegen aan de [A-straat 9]. Het object is gebouwd in 1999, beslaat vijf bouwlagen en is gelegen aan een drukke toegangsweg van [Q] nabij het NS-station [C]. De kantoorruimten van dit gebouw zijn gelegen op de begane grond, de eerste, de tweede en de derde verdieping van het object. De kantoorruimten zijn als afzonderlijke WOZ-objecten in gebruik bij verschillende huurders. Op de vierde verdieping bevindt zich de technische ruimte. Bij het kantoorgebouw behoren parkeerplaatsen en een fietsenstalling.
2.2 De kantoorruimten, de technische ruimte en de fietsenstalling hebben de volgende oppervlakten:
WOZ-object Bouwlaag Bruto vloeroppervlak Gebruik
[A-straat 1] 0 464 m² Kantoor
[A-straat 2] 2 en 3 776 m² Kantoor
[A-straat 3] 1 en 3 930 m² Kantoor
[A-straat 4] 4 101 m² en 50 m² Technische ruimte en fietsenstalling
2.3 Eiseres is tevens eigenaar van het kantoorgebouw, gelegen aan de [A-straat 10]. Het object is gebouwd in 2001, beslaat vijf bouwlagen en is gelegen aan een drukke toegangsweg van [Q] nabij het NS-station [C]. De kantoorruimten van dit gebouw zijn gelegen op de begane grond, de eerste, de tweede, de derde en de vierde verdieping van het object. De kantoorruimten zijn als afzonderlijke WOZ-objecten in gebruik bij verschillende huurders. Op de vierde verdieping bevindt zich tevens de technische ruimte. Bij het kantoorgebouw behoren parkeerplaatsen en een fietsenstalling.
2.4 De kantoorruimten, de technische ruimte en de fietsenstalling hebben de volgende oppervlakten:
WOZ-object Bouwlaag Bruto vloeroppervlak Gebruik
[A-straat 5] 3 en 4 1.048 m² Kantoor
[A-straat 6] 1 en 2 1.154 m² Kantoor
[A-straat 7] 0 521 m² Kantoor
[A-straat 8] 4 101 m² en 50 m² Technische ruimte en fietsenstalling
2.5 Bij beschikking van 31 januari 2012 heeft verweerder de waarden van de kantoorruimten, de parkeerplaatsen, de technische ruimten en de fietsenstallingen voor het jaar 2011 vastgesteld. De waarden zijn vastgesteld met toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode (hierna: HWK-methode). Hierbij is verweerder voor de kantoorruimten uitgegaan van een huurwaarde op basis van bruto vloeroppervlak (hierna: BVO) van € 140 per m² en een kapitalisatiefactor van 10,9.
2.6 In de beroepsfase heeft verweerder taxatierapporten overgelegd, die op 13 september 2012 zijn opgemaakt door taxateur [B]. In deze taxatierapporten zijn de waarden eveneens met gebruikmaking van de HWK-methode bepaald. De waarden zijn als volgt opgebouwd:
WOZ-objecten Huurwaarden/m2 BVO Kapitalisatiefactor
Kantoorruimten € 150 11
Technische ruimten € 125 11
Fietsenstallingen € 25 11
Parkeerplaatsen € 500 per parkeerplaats 10
3. Geschil
3.1 In geschil zijn de waarden van de kantoorruimten, de technische ruimten en de fietsenstallingen. De waarden van de parkeerplaatsen zijn niet in geschil.
3.2 Eiseres bepleit de volgende WOZ-waarden:
WOZ-object WOZ-waarde
[A-straat 1] € 499.160
[A-straat 2] € 811.840
[A-straat 4] € nihil
[A-straat 5] € 1.103.880
[A-straat 6] € 1.253.240
[A-straat 7] € 554.240
[A-straat 8] € nihil
3.3 Daartoe verwijst eiseres naar een taxatiekaart van taxateur [D] (hierna: taxateur [D]), die de kantoorruimten op de waardepeildatum met behulp van de HWK-methode heeft getaxeerd. Taxateur [D] heeft rekening gehouden met een huurwaarde van € 120 per m² verhuurbaar vloeroppervlak (hierna: VVO) en een kapitalisatiefactor van 9. Bij de taxatiekaart zijn een tweetal huurreferenties gevoegd, te weten [A-straat 11] en [A-straat 12] alsmede een koopreferentie, te weten [A-straat 13].
3.4 Ten aanzien van de huurwaarden per m² verwijst eiseres tevens naar het onderzoeksrapport ‘[E]’ van makelaarskantoor [F] alsmede naar het nieuwe huurcontract voor de kantoorruimte [A-straat 1]. Deze kantoorruimte wordt met ingang van 6 september 2007 verhuurd aan [G] B.V. Op 29 augustus 2011 is aan deze huurovereenkomst een allonge toegevoegd waarbij is overeengekomen dat de huurovereenkomst wordt verlengd en wel tot en met 31 augustus 2017. De jaarlijkse huur is verlaagd van € 70.994 tot € 61.880 inclusief parkeerplaatsen.
3.5 Daarnaast heeft eiseres – zakelijk weergegeven – aangevoerd dat de deelobjecten technische ruimten en de fietsenstalling geen zelfstandig te verhuren ruimten zijn, maar voorzieningen zijn voor alle huurders in het kantoorgebouw. De vergoedingen hiervoor zijn verdisconteerd in de huurprijzen per m² van de kantoorruimten, zodat deze voorzieningen niet als aparte WOZ-objecten gewaardeerd dienen te worden. In dit verband wijst eiseres op een uitspraak van Rechtbank Utrecht van 2 april 2007, 06/1564, LJN BA7649.
3.6 Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarden onder meer verwezen naar de door hem overgelegde taxatierapporten. De taxatierapporten bevatten een tweetal vergelijkingsobjecten, te weten [A-straat 14] en [A-straat 15]. Verweerder heeft de huurwaarden mede gebaseerd op de daadwerkelijk voor de onderhavige WOZ-objecten betaalde huurprijzen per 1 januari 2010. De op 1 september 2007 en 1 augustus 2008 gesloten huurovereenkomsten ten aanzien van respectievelijk [A-straat 1] en [A-straat 3] zijn naar zijn mening niet zodanig ver van de waardepeildatum afgesloten dat deze niet bruikbaar zijn ter bepaling van de huurwaarden. De technische ruimten en de fietsenstallingen zijn volgens verweerder afzonderlijke WOZ-objecten omdat zij door afsluitbare deuren zijn afgesloten. De technische ruimten zijn ook niet toegankelijk voor de gebruikers van de overige onroerende zaken. Subsidiair heeft verweerder zich op het standpunt gesteld dat de waarden van de technische ruimten en de fietsenstallingen moeten worden toegerekend aan de overige WOZ-objecten.
3.7 Ter zitting heeft verweerder desgevraagd verklaard dat ten aanzien van [A-straat 3] sprake is van een onjuiste objectafbakening en dat de WOZ-beschikking vernietigd dient te worden.
3.8 Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
4. Beoordeling van het geschil
4.1 Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2 De bewijslast inzake de juistheid van de aan de kantoorruimten, de technische ruimten en de fietsenstallingen toegekende waarden ligt bij verweerder.
Technische ruimten en fietsenstallingen; objectafbakening
4.3 Voor de toepassing van de Wet WOZ wordt - onder meer - als één onroerende zaak aangemerkt een gedeelte van een gebouwd of ongebouwd eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt (artikel 16, aanhef, letter c van de Wet WOZ).
4.4 Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de technische ruimten en de fietsenstallingen afzonderlijke WOZ-objecten zijn omdat zij door middel van afsluitbare deuren zijn afgesloten.
4.5 Deze stelling van verweerder faalt. Uit het arrest van de Hoge Raad van 8 oktober 2004 (nrs. 38.443 en 38.444, LJN AR3500) volgt, dat de enkele omstandigheid dat een ruimte in een gebouw afsluitbaar is, nog niet met zich meebrengt dat die ruimte blijkens zijn indeling bestemd is om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt in de daaraan in artikel 16, onderdeel c, van de Wet WOZ te hechten betekenis.
4.6 Naar het oordeel van de rechtbank zijn de technische ruimten geen afzonderlijke WOZ-objecten nu zij zich niet lenen voor afzonderlijk gebruik en evenmin zelfstandig te verhuren zijn. De technische ruimten werpen slechts hun nut af voor de verhuurde kantoorruimten en zijn uit dien hoofde op één lijn te stellen met algemene voorzieningen zoals liften en sanitaire voorzieningen.
4.7 Uit het vorenstaande volgt dat ten aanzien van [A-straat 4] en [A-straat 8] sprake is van een onjuiste objectafbakening en dat de WOZ-beschikkingen derhalve vernietigd dienen te worden.
Kantoorruimten
4.8 Tussen partijen is niet in geschil dat de waarden van de kantoorruimten dienen te worden bepaald aan de hand van de HWK-methode. Het geschil spitst zich toe op de te hanteren huurwaarden alsmede de te hanteren kapitalisatiefactor.
4.9 Met de hiervoor vermelde taxatierapporten heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de kantoorruimten op de waardepeildatum niet te hoog zijn gewaardeerd.
4.10 Verweerder heeft niet inzichtelijk gemaakt op welke wijze hij de kapitalisatiefactor van 11 heeft berekend. Anders dan in het verweerschrift is aangegeven, heeft taxateur [B] ter zitting toegelicht dat de methodiek van en de cijfers uit de Taxatiewijzer huurwaardekapitalisatie niet volledig maar slechts gedeeltelijk zijn gevolgd. Hij heeft daarnaast zijn eigen methodiek en cijfers gebruikt. Het is niet duidelijk op welke punten verweerder van de Taxatiewijzer is afgeweken en welke effecten dit heeft gehad op de hoogte van de kapitalisatiefactor.
4.11 Verweerder heeft de door hem berekende huurwaarden evenmin aannemelijk gemaakt. Als uitgangspunt bij de HWK-methode geldt een marktconforme huur. Hierbij geldt in beginsel dat een door partijen overeengekomen huurprijs als marktconform dient te worden aangemerkt, tenzij de huurovereenkomst ver van de waardepeildatum tot stand is gekomen of de huurovereenkomst niet op zakelijke gronden is overeengekomen.
4.12 Verweerder heeft de huurwaarden onder meer gebaseerd op de daadwerkelijk betaalde huurprijzen voor de kantoorruimten van eiseres. De rechtbank is van oordeel dat, met uitzondering van de in augustus 2008 gesloten overeenkomst, de huurovereenkomsten te ver van de waardepeildatum tot stand zijn gekomen.
4.13 In de in augustus 2008 gesloten overeenkomst wordt een huurprijs van € 139 per m² BVO gehanteerd. Verweerder heeft echter met een huurprijs van € 150 per m² BVO gerekend zonder hiervoor een onderbouwing te geven. Daarnaast is de in de huurprijs van € 139 per m² BVO het gebruik van de fietsenstalling begrepen, terwijl verweerder aan de fietsenstalling een afzonderlijke waarde heeft toegekend.
4.14 Verweerder verwijst tevens in de taxatierapporten naar recente verhuurgegevens van kantoorruimten [A-straat 14] en [A-straat 15]. In deze huurovereenkomsten worden voor de kantoorruimten huurprijzen van € 130 en € 135 per m² BVO gehanteerd. Deze huurprijzen zijn lager dan de door verweerder gehanteerde huurprijzen van € 150 per m² BVO. Nu verweerder niet heeft verklaard waarom hij van deze huurprijzen is afgeweken, kunnen ook deze huurovereenkomsten niet dienen ter onderbouwing van de door verweerder berekende huurwaarden.
4.15 Eiseres heeft de door haar bepleite waarden evenmin aannemelijk gemaakt.
4.16 Eiseres heeft ter onderbouwing van de door haar bepleite kapitalisatiefactor verwezen naar het verkoopcijfer van [A-straat 13]. Dit pand is door de eigenaar/gebruiker verkocht aan een andere eigenaar/gebruiker. Er is dus geen sprake van een daadwerkelijk betaalde huurprijs. Uit de taxatiekaart van taxateur [D] kan niet worden afgeleid hoe de daar vermelde huurwaarde is berekend. Eiseres heeft deze waarde evenmin onderbouwd. Daarnaast volgt uit de berekening op de taxatiekaart een kapitalisatiefactor van 9,2, terwijl eiseres zonder nadere motivering uitgaat van een kapitalisatiefactor van 9. Uit het voorgaande volgt dat eiseres de door haar bepleite kapitalisatiefactor niet aannemelijk heeft gemaakt.
4.17 Eiseres heeft de door haar bepleite huurwaarden van € 120 per m² VVO evenmin aannemelijk gemaakt. Ten aanzien van de huurreferentie [A-straat 11] heeft verweerder onweersproken gesteld dat eiseres is uitgegaan van een onjuiste oppervlakte. Daarnaast heeft eiseres op de bruto huurprijzen 15% in mindering gebracht vanwege incentives dan wel huurvrije perioden. Dit percentage is echter slechts een schatting van taxateur [D] en is op geen enkele wijze nader onderbouwd.
4.18 De huurprijs per 1 januari 2012 van de [A-straat 1], waarnaar door eiseres wordt verwezen, kan niet ter onderbouwing van de huurwaarden dienen. De ingangsdatum van de huurovereenkomst is te ver gelegen van de waardepeildatum.
4.19 Het rapport “[E]” van [F] leidt de rechtbank niet tot een ander oordeel. In het rapport staan gemiddelde huurcijfers, die niets zeggen over de specifieke locaties en die derhalve niet geschikt zijn om ter onderbouwing van de huurwaarden te dienen.
Conclusie
4.20 Uit hetgeen hierboven is overwogen volgt dat geen der partijen de door haar gestelde waarden aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank ziet voldoende aanknopingspunten om de waarden van de kantoorruimten op de waardepeildatum in goede justitie vast te stellen. De rechtbank stelt, alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemende, de waarden van de kantoorruimten vast op:
[A-straat 1] € 670.000
[A-straat 2] € 1.100.000
[A-straat 5] € 1.450.000
[A-straat 6] € 1.670.000
[A-straat 7] € 740.000
4.21 Op grond van het vorenstaande zijn de beroepen van eiseres gegrond.
5. Proceskosten en griffierechten
Vergoeding van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand
5.1 De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 2.121 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het hoorgesprek, met een waarde per punt van € 235 en een wegingsfactor 1,5 vanwege het aantal samenhangende zaken, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 472 en een wegingsfactor 1,5 vanwege het aantal samenhangende zaken). Het telefonische hoorgesprek, dat kennelijk met instemming van gemachtigde van eiseres en verweerder in de plaats is getreden van een hoorzitting, wordt voor de toepassing van het Besluit op één lijn gesteld met het verschijnen ter hoorzitting (Hoge Raad 1 juni 2012, nr. 11/04661, LJN BW7081).
Vergoeding van de kosten van de taxateur
5.2 Eiseres heeft verzocht om een vergoeding van € 325 (8 uren maal € 65) voor taxatiewerkzaamheden en de voorbereiding en het bijwonen van de zitting.
5.3 Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de taxatiekaart, huurreferentiekaart en koopreferentiekaart zo summier zijn en zoveel fouten en niet-onderbouwde aannames bevatten dat een vergoeding hiervoor niet op zijn plaats is. Subsidiair heeft verweerder zich op het standpunt gesteld dat een vergoeding van één uur
à € 65 toereikend is.
5.4 Voor een taxatie als de onderhavige, namelijk een niet-inpandige taxatie van een kantoorpand, acht de rechtbank een tijdsbesteding van vier uur per pand redelijk. De rechtbank gaat voorts uit van het uurtarief zoals dat is vastgelegd in de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (gepubliceerd op rechtspraak.nl/procedures/bestuursrecht). Het uurtarief voor courante niet-woningen bedraagt € 65. Dit betekent dat de kosten van het taxatierapport tot een bedrag van € 325 voor vergoeding in aanmerking komen.
Griffierechten
5.5 Eiseres heeft zich op het standpunt gesteld dat één keer griffierecht had moeten worden geheven in plaats van acht keer omdat sprake is van één aanslagbiljet, één WOZ-beschikking en één uitspraak op bezwaar.
5.6 De rechtbank verwerpt dit standpunt van eiseres. Er is sprake van acht verschillende WOZ-objecten en derhalve van acht WOZ-beschikkingen en acht aanslagen OZB. Dat deze beschikkingen en aanslagen zijn vervat in één aanslagbiljet doet daaraan niet af.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vernietigt de beschikkingen die krachtens de Wet WOZ zijn vastgesteld voor de WOZ-objecten [A-straat 3], [A-straat 4] en [A-straat 8];
- vernietigt de aanslagen onroerende-zaakbelasting dienovereenkomstig;
- vermindert de vastgestelde waarden tot € 670.000 ([A-straat 1]), € 1.100.000 ([A-straat 2]), € 1.450.000 ([A-straat 5]), € 1.670.000 ([A-straat 6]) en € 740.000 ([A-straat 7]);
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres ten bedrage van € 2.446;
- gelast dat verweerder de door eiseres betaalde griffierechten van € 2.416 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.C.G.J. van Well, voorzitter, mr. G.H.W. Bodt en mr. P.J. Tikken, rechters, in tegenwoordigheid van mr. G. Schokker, griffier.
De griffier, De voorzitter,
De voorzitter is verhinderd de uitspraak te tekenen.
Uitgesproken in het openbaar op: 18 april 2013
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.