Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
Sector bestuursrecht
zaaknummer: SBR 06/1564
uitspraak van de meervoudige kamer van 2 april 2007
inzake
het college van bestuur van [P],
eiser,
tegen
de directeur Dienst Burgerzaken en Gemeentebelastingen van de gemeente [P],
verweerder.
Inleiding
1.1. Bij beschikking van 31 mei 2005 is op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van onder meer het object [a-straat], tevens omvattende het object [b-straat], te [P] naar de waardepeildatum 1 januari 2003 en voor het tijdvak van 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 vastge[€ a]]
Bij uitspraak op bezwaar van 24 februari 2006 heeft verweerder het door eiser tegen deze beschikking gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
1.2 Het beroep is behandeld ter zitting van 2 maart 2007, waar eiser is verschenen bij gemachtigden [A e.a.], werkzaam bij de [X]. Verweerder is verschenen bij gemachtigde [B e.a.], allen werkzaam bij de gemeente [P].
Overwegingen
2.1 Ingevolge artikel 17, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
In artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ is bepaald dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, kan de in artikel 17, tweede lid, van deze wet bedoelde waarde voor woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling kan de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen onder andere worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur en door middel van een methode van vergelijking als bedoeld onder a.
2.2 Eiser betwist de door verweerder vastgestelde waarde en heeft daartoe - samengevat - aangevoerd, dat voor het betreffende object, zijnde een monument in de zin van de Monumentenwet 1988, geen markt aanwezig is. Eiser is dan ook primair van mening dat het object geen positieve geldswaarde vertegenwoordigt, waardoor de waarde van het object op nihil moet worden gesteld. Subsidiair heeft eiser gesteld dat het object een zeer specifiek gebouw betreft dat vrijwel uitsluitend wordt gebruikt voor oraties, promoties en andere academische plechtigheden. Het object is bestemd voor onderwijsdoeleinden zodat alternatief gebruik niet tot de mogelijkheden behoort. De enige marktpartij, voor zover al aan de orde, acht eiser een kantoorgerelateerde. In dat geval zullen aanzienlijke investeringen moeten worden gedaan om het object daarvoor geschikt te maken. Een potentiële gegadigde zal dan ook slechts een symbolisch bedrag over hebben voor verwerving. Eiser heeft daarbij voorts opgemerkt dat het object geen parkeerruimte heeft.
Meer subsidiair heeft eiser gesteld dat het object eind december 2003, tezamen met een aantal andere onroerende zaken, door de gemeente [P] in eigendom is overgedragen aan de [X] voor een bedrag van [€ b]. Uit het feit dat de waarde van de ook in de levering begrepen objecten [c-straat] en [b-straat] dit bedrag overstijgt, concludeert eiser dat verweerder zelf ook geen economische waarde aan het object toekent.
Tenslotte stelt eiser dat, indien er wel een markt is voor het object, de waarde daarvan niet meer dan [€ c] bedraagt. Eiser heeft daartoe verwezen naar een rapport van [C] Makelaars.
2.3 Verweerder heeft de waarde bepaald middels de huurwaarde kapitalisatiemethode, waarbij verweerder de kapitalisatiefactor, onder verwijzing naar het overgelegde taxatierapport van 21 juni 2006, opgesteld door [D], senior WOZ-taxateur, heeft afgeleid uit verkooptransacties van soortgelijke objecten. Ook voor wat betreft de onderbouwing van de gehanteerde huurwaarden heeft verweerder verwezen naar het taxatierapport. Verweerder heeft daarbij aangegeven dat bij de interpretatie van de marktgegevens rekening is gehouden met de verschillen tussen de verschillende onroerende zaken. Op basis van de betreffende gegevens stelt verweerder zich op het standpunt dat de waarde van het object [€ d] bedraagt, zodat de vastgestelde waarde van
[€ a] zeker niet te hoog is.
Met betrekking tot de aard van het object heeft verweerder gesteld dat het gebouw zeker niet slechts in stand wordt gehouden voor het algemeen belang. Het object van eiser is naar verweerder stelt uitermate geschikt om ook in de huidige tijd een wezenlijke functie te hebben. Verweerder heeft daarbij gewezen op een grootschalige renovatie in 2001/2002, waardoor het object geschikt is gemaakt voor het houden van bijeenkomsten. Verweerder heeft daarbij nog opgemerkt dat het vigerende bestemmingsplan naast het huidige gebruik ook andere gebruiksmogelijkheden biedt. Verder is verweerder van mening dat met de overgang van een bruikleensituatie naar een eigendomssituatie geen sprake is geweest van een transactie conform de Wet WOZ, zodat de stelling van eiser op dit punt niet opgaat.
Met betrekking tot de door eiser voorgestelde waarde van [€ c] heeft verweerder opgemerkt dat eiser bij de berekening van die waarde is uitgegaan van een onjuist aantal vierkante meters oppervlak en een onjuist netto aanvangsrendement heeft gehanteerd.
In reactie op het verweerschrift heeft eiser op 6 februari 2007 een taxatierapport van 19 januari 2007, opgesteld door voornoemde [E], overgelegd en daarbij gesteld dat in het onderhavige geval sprake is van een incourant object, gezien de bijzondere status ervan. Eiser heeft daarbij gesteld dat het object ook interieurdelen heeft met een beschermde status, waardoor het object (deels) ongeschikt is als kantoorruimte. Verder is eiser (meer) subsidiair van mening dat de waarde van het object nader moet worden vastgesteld op [€ f], waartoe hij heeft verwezen naar het door hem overgelegde taxatierapport.
2.4 Nu eiser de waardevaststelling door verweerder gemotiveerd betwist, rust op verweerder de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2003 - met inachtneming van de Wet WOZ - niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer per die datum.
2.5 De rechtbank volgt eiser niet in zijn primaire stelling dat er geen markt bestaat voor het object, zodat de waarde daarvan op nihil gesteld moet worden. Daartoe is het volgende van belang. Het object heeft binnen het geldende bestemmingsplan diverse gebruiksmogelijkheden, waaronder het houden van vergaderingen, congressen en bijeenkomsten. Een dergelijk gebruik is op zichzelf een activiteit die commercieel kan worden geëxploiteerd. Thans is het object als zodanig ook bij eiser in gebruik en blijkens de stukken en het verhandelde ter zitting wordt het door eiser voor dat doel ook commercieel geëxploiteerd. Daarnaast zijn er blijkens het bestemmingsplan alternatieve gebruiksmogelijkheden. De status van Rijksmonument staat aan dat gebruik niet in de weg. De rechtbank leidt hieruit af dat het object niet alleen een cultuurhistorische waarde heeft, maar ook een economische waarde vertegenwoordigt. Het feit dat, naast het exterieur, ook delen van het interieur van het object een beschermde status hebben, doet hier naar het oordeel van de rechtbank niet aan af. Weliswaar kan aan deze status een zekere invloed worden toegekend op de prijs die een potentiële koper voor het desbetreffende object zou willen betalen, maar in zijn algemeen kan niet worden gesteld dat voor een gebouw dat als monument is aangewezen een markt ontbreekt. De rechtbank acht, gelet op het voorgaande, evenmin aannemelijk - zoals eiser subsidiair aanvoert - dat een ander gebruik van het object dan het huidige gebruik voor onderwijsdoeleinden niet tot de mogelijkheden behoort. Daartoe is in de eerste plaats van belang dat verweerder onbetwist heeft aangevoerd dat de huidige bestemming “gemengde doeleinden” naast het gebruik voor congressen, vergaderingen en bijeenkomsten, gebruik als kantoor, voor maatschappelijke doeleinden of woonfuncties niet uitsluit. Voorts is daartoe redengevend dat eiser onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat een alternatief gebruik van het object alleen na het maken van zulke hoge kosten mogelijk is, dat reeds hierdoor een potentieel gegadigde slechts een symbolisch bedrag zal overhebben voor verwerving.
2.6 Met betrekking tot de stelling van eiser dat uit de overdracht in december 2003 van het object, tezamen met enkele andere onroerende zaken, kan worden afgeleid dat verweerder zelf geen economische waarde aan het object toekent, overweegt de rechtbank als volgt. Verweerder heeft in reactie op deze stelling van eiser onweersproken gesteld dat er bij de betreffende eigendomsoverdracht geen sprake was van aanbieding van de betrokken objecten op de vrije markt. Daaruit volgt naar het oordeel van de rechtbank dat de transactie niet kan worden beschouwd als een transactie waarmee in het kader van de waardevaststelling voor de Wet WOZ rekening moet worden gehouden.
2.7 Met betrekking tot het door eiser meer subsidiair gestelde, overweegt de rechtbank dat de huurwaardekapitalisatiemethode een vergelijkingsmethode is die met name wordt toegepast op niet-woningen, waarbij het belangrijkste deel van de markttransacties bestaat uit verhuurtransacties die de basis vormen voor de berekening van de waarde in het economisch verkeer. De huurwaarde wordt vervolgens vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. Bij de kapitalisatie dient te worden uitgegaan van de bruto huurprijzen zoals deze door partijen zijn overeengekomen, aangezien deze bruto huurprijzen het meest direct kunnen worden vergeleken. Van belang bij de huurwaardekapitalisatie methode is dat de huurprijzen per vierkante meter kunnen worden verklaard uit het referentiestelsel. Immers het op gerealiseerde marktgegevens gebaseerde referentiestelsel geeft aanwijzingen voor de te hanteren bruto huurprijs per vierkante meter voor de verschillende objecten.
Anders dan eiser heeft aangegeven ziet de rechtbank onvoldoende reden om te oordelen dat de door verweerder gebruikte methode, waarbij is uitgegaan van ter beschikking staande, omstreeks de waardepeildatum gerealiseerde, vergelijkbare marktgegevens onjuist is. Met name is de rechtbank niet gebleken dat verweerder de door hem als referentie gehanteerde huurtransacties van de objecten aan de [d-straat] en het [e-straat] niet in aanmerking had mogen nemen omdat zij niet naar omvang en gebruik vergelijkbaar zijn met het object. Verweerder heeft de door hem vastgestelde waarde op basis van verhuur- en verkooptransacties uitgebreid gemotiveerd en de rechtbank is niet gebleken dat verweerder daarbij onjuiste uitgangspunten heeft gehanteerd.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt, mede gelet op de bestemming die op het object rust, dat het betreffende object voldoende gebruiksmogelijkheden heeft, hetgeen ook blijkt uit het feit dat eiser zelf deze mogelijkheden in ruime mate benut. De rechtbank heeft daarbij het oog niet enkel op activiteiten die gerelateerd zijn aan het onderwijs, doch ook op het gebruik ten behoeve van onder meer bijeenkomsten en congressen, zijnde activiteiten die het Congresbureau van eiser zelf aanbiedt. Uit hetgeen partijen ter zitting hebben aangevoerd is de rechtbank niet gebleken dat de huurwaarde voor kantoren en voor congres- cq vergaderlocaties sterk uiteenloopt.
2.8 Aan vorenstaande kan niet afdoen hetgeen van de zijde van eiser is aangevoerd. Naar het oordeel van de rechtbank is eiser er niet in geslaagd de onjuistheid van verweerders standpunt aan te tonen, temeer niet nu eiser zijn standpunt heeft doen steunen op algemene marktgegevens. De rechtbank is van oordeel dat verweerder daarbij in voldoende mate rekening heeft gehouden met de beschermde status van het interieur van het object.
De rechtbank heeft voorts geen aanknopingspunten voor het oordeel dat de door verweerder gehanteerde brutovloeroppervlakte voor onjuist moet worden gehouden en dat de daar aan gekoppelde huurprijs van [€ g], zeker bezien in samenhang met de huurprijzen van de referentieobjecten, als te hoog moet worden aangemerkt. De rechtbank wijst er daarbij op dat verweerder bij de bepaling van het vloeroppervlak dezelfde berekeningswijze heeft gevolgd als bij de referentieobjecten en niet verhuurbare ruimtes, zoals liftruimte en zolder niet heeft meegeteld. Eiser heeft ter zitting nog aangegeven dat, indien de door verweerder gehanteerde brutovloeroppervlakte wordt gevolgd, de gehanteerde m² prijs die door eiser is gehanteerd in het door hem overgelegde taxatierapport verder moet worden verlaagd tot [€ h]. Dit vanwege de ongunstige verhouding tussen brutovloeroppervlakte en verhuurbare vloeroppervlakte in het object. Eiser heeft naar het oordeel van de rechtbank echter niet aannemelijk gemaakt dat deze verhouding aanmerkelijk slechter is dan bij de referentieobjecten en heeft de door hem bepleite m² prijs onvoldoende onderbouwd.
2.9 Vorenstaande oordeel geldt evenzeer ten aanzien van de door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor, temeer nu eiser naar het oordeel van de rechtbank zijn standpunt dienaangaande niet althans onvoldoende heeft onderbouwd. Gezien de wijze waarop verweerder de kapitalisatiefactor heeft berekend, heeft de rechtbank geen aanknopingspunten gevonden voor het oordeel dat die berekening voor onjuist moet worden gehouden.
2.10 De door eiser aangevoerde bezwaren kunnen gelet op het voorgaande niet leiden tot vernietiging van het bestreden besluit, zodat het beroep ongegrond dient te worden verklaard. Onder deze omstandigheden ziet de rechtbank geen aanleiding om verweerder in de proceskosten te veroordelen.
Beslissing
De rechtbank Utrecht,
recht doende,
verklaart het beroep ongegrond.
Aldus vastgesteld door mr. drs. P.M.J.H. Muijlaert als voorzitter en mrs. S. Wijna en
D.A.C. Koster als leden, en in het openbaar uitgesproken op 2 april 2007.
De griffier: De voorzitter:
W.B. Lakeman mr. drs. P.M.J.H. Muijlaert
Afschrift verzonden op:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.