ECLI:NL:RBGEL:2016:4716 - Rechtbank Gelderland - Beoordeling WOZ-waarde voetbalstadion met nadruk op bedri...

Uitspraak

RECHTBANK GELDERLAND

Zittingsplaats Arnhem

Belastingrecht

zaaknummer: AWB 15/7756

uitspraak van de meervoudige belastingkamer van 1 september 2016

in de zaak tussen

[X] B.V., te [Z] , eiseres

(gemachtigde: mr. [gemachtigde] ),

de heffingsambtenaar van de gemeente Nijmegen, verweerder.

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-straat 1] (met [A] ), te [Z] (hierna: het voetbalstadion), per waardepeildatum 1 januari 2013, vastgesteld voor het kalenderjaar 2014 op € 13.324.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting (ozb) bekend gemaakt.

Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 14 november 2015 de waarde en de daarop gebaseerde aanslag ozb gehandhaafd.

Eiseres heeft daartegen bij faxbericht van 23 december 2015, ontvangen door de rechtbank op diezelfde datum, beroep ingesteld.

Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 juli 2016.

Namens eiseres is verschenen haar gemachtigde, bijgestaan door [B] . Namens verweerder zijn verschenen [gemachtigde] en [C] (taxateur).

Eiseres heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan de rechtbank en aan de wederpartij.

Verweerder heeft ter zitting de zogenoemde ‘huurovereenkomst stadioncomplex’ aan de rechtbank overgelegd. Eiseres is bekend met dit stuk.

Overwegingen

Feiten

1. Het voetbalstadion is gebouwd in 1938. In 1984, 1988 en 1996 hebben uitbreidingen en verbouwingen plaatsgevonden aan het hoofdgebouw. In 1999 is het voetbalstadion grootschalig gerenoveerd en vernieuwd. Hierbij is een overdekte tribune gebouwd, is het speelveld vernieuwd en zijn de gebouwen grotendeels volledig gerenoveerd en deels uitgebreid. Op de ruwbouw van een klein deel van het hoofdgebouw en de bewaard gebleven historische achteruitgang van het voetbalstadion na zijn geen bouwwerken uit 1938 meer aanwezig. Het voetbalstadion heeft een kadastrale oppervlakte van 29.800 m2, waarvan 9.125 m2 betrekking heeft op het speelveld. Het speelveld is voorzien van drainage en veldverwarming. Het pand heeft een BVO van 11.784 m2 (exclusief de oppervlakte van het dak boven de tribune).

2. De gemeente Nijmegen is eigenaar van het voetbalstadion. Eiseres huurt het voetbalstadion van de gemeente Nijmegen. Het voetbalstadion is in gebruik als thuisstadion van de [D] . Het is gelegen in het [E] (hierna: het park). Aan de voorzijde ligt een parkeerterrein. Rondom liggen het park, sportvoorzieningen en voetbalvelden.

3. De gemeente Nijmegen en eiseres hebben op 25 februari 2003 een huurovereenkomst stadioncomplex gesloten, waarin wordt verwezen naar een op dezelfde dag gesloten stadionovereenkomst. Hierbij zijn behalve de gemeente Nijmegen en eiseres ook [F] BV, [G] BV [H] (doelstelling het bevorderen en instandhouding van betaald voetbal in de regio Nijmegen) en Stichting [I] betrokken. De laatste vier partijen worden in de overeenkomst aangeduid als [J] . Het doel van deze overeenkomst is dat de gemeente Nijmegen het voetbalstadion van [J] verwerft voor een koopsom van € 12.000.000 (exclusief BTW), waarbij [J] het voor een periode van 40 jaar van de gemeente huurt en zal gebruiken als betaald voetbalorganisatie. Verder zal [J] de koopsom aanwenden voor een financiële herstructurering.

Geschil

4. In geschil is het antwoord op de vraag of de waarde van het voetbalstadion per waardepeildatum te hoog is vastgesteld. Meer in het bijzonder is in geschil of de waarde dient te worden bepaald op de bedrijfswaarde, danwel de benuttingswaarde.

5. Eiseres stelt dat de waarde (veel) te hoog is vastgesteld. Primair stelt zij dat de waarde gelijk is aan de bedrijfswaarde. Subsidiair bepleit zij dat de waarde wordt bepaald op de benuttingswaarde, althans op een zodanige gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW) dat voldoende rekening is gehouden met de technische en functionele veroudering.

6. Eiseres heeft - zakelijk weergegeven - aangevoerd:

- dat de waarde van het voetbalstadion gelijk is aan de bedrijfswaarde, omdat het voetbalstadion bedrijfsmatig wordt gebruikt, hetgeen volgt uit de Statuten;

- dat zij streeft naar een optimaal rendement en dat er géén sprake is van andersoortige niet-commerciële doelstellingen;

- dat de exploitatie door de gemeente Nijmegen als eigenaar óók bedrijfsmatig is;

- dat haar situatie vergelijkbaar is met de situatie waarover is beslist door Hof Arnhem-Leeuwarden in de uitspraak van 9 april 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:2394;

- dat, mocht de rechtbank beslissen dat er geen sprake is van bedrijfsmatig gebruik zodat een waardering op de bedrijfswaarde niet aan de orde kan komen, de waarde dient te worden bepaald op de benuttingswaarde;

- dat verweerder ook los van een waardering op bedrijfswaarde of benuttingswaarde, onvoldoende rekening heeft gehouden met de technische en functionele veroudering van het voetbalstadion.

7. Verweerder betoogt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 30 mei 2016, door [C] , WOZ-taxateur (hierna: [C] ). In dit taxatierapport is de waarde van het voetbalstadion op basis van de GVW-methode getaxeerd op € 13.715.000. [C] heeft het voetbal-stadion op 23 mei 2015 uitpandig opgenomen. Hij heeft het voetbalstadion aangemerkt als incourant object.

Beoordeling van het geschil

Wettelijk kader

8. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

9. Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt, in afwijking van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Uit dit artikellid volgt verder dat bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW) rekening wordt gehouden met:
a. de aard van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

10. Uit artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) volgt onder meer, dat de waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.

11. Ingevolge artikel 4, vierde lid, van de Uitvoeringsregeling wordt bij de berekening van de GVW voor bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken een zodanige factor voor functionele veroudering toegepast dat de waarde overeenkomt met de bedrijfswaarde van die onroerende zaak rekening houdend met de economische situatie in de desbetreffende branche of bedrijfstak.

Bedrijfswaarde

12. Eiseres heeft primair gesteld dat bij de waardering dient te worden uitgegaan van de bedrijfswaarde van het voetbalstadion, omdat het voetbalstadion bedrijfsmatig wordt gebruikt. Eiseres wijst daarbij op haar Statuten en de daar gegeven doelomschrijving. Eiseres stelt dat sprake is van bedrijfsmatig gebruik, omdat zij streeft naar een optimaal rendement en daarbij geen andere, niet-commerciële doelstellingen heeft. Eiseres acht haar situatie vergelijkbaar met die uit de casus van Hof Arnhem-Leeuwarden van 9 april 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:2394.

13. Verweerder heeft gesteld dat voor de vraag of sprake is van bedrijfsmatig gebruik niet de exploitatie door eiseres bepalend is, maar die door de gemeente Nijmegen als eigenaar.

14. De rechtbank overweegt als volgt. Indien sprake is van een incourante onroerende zaak die in de commerciële sfeer wordt gebezigd, kan de gecorrigeerde vervangingswaarde niet hoger worden gesteld dan de bedrijfswaarde, welke de waarde is die de onroerende zaak in economische zin voor de huidige eigenaar vertegenwoordigt. Deze waardering op de bedrijfswaarde is voorbehouden aan bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken. Van bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken is slechts sprake indien de exploitatie van die zaken geschiedt met het uitsluitende doel daarmee winst te behalen (vgl. HR 8 april 2011, nr. 10/01134, ECLI:NL:HR: 2011:BQ042).

15. Voor de vraag of een onroerende zaak op de bedrijfswaarde kan worden gewaardeerd is niet de positie van de feitelijke gebruiker doorslaggevend, maar de positie van de eigenaar (zie Hoge Raad 31 januari 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF3651). De Hoge Raad oordeelde:

“3.4. Het eerste middel strekt ten betoge dat de bedrijfswaarde - bezien vanuit de onderneming van belanghebbende - niet als heffingsmaatstaf kan dienen, omdat belanghebbende slechts gebruiker, niet tevens eigenaar van het object was. Het middel slaagt. In verband met het objectieve karakter van de onroerendezaakbelastingen moet worden aanvaard dat indien een incourante onroerende zaak bij een ander dan de eigenaar in gebruik is, voor die gebruiker de waarde dient te worden bepaald overeenkomstig hetgeen voor de eigenaar geldt (HR 8 juli 1992, nr. 27678, BNB 1992/298).”

Anders dan waar eiseres kennelijk primair vanuit gaat, is in dit kader niet de exploitatie van de onroerende zaak door de gebruiker beslissend, maar de exploitatie door de eigenaar.

16. Eiseres heeft gesteld dat ook de gemeente Nijmegen het voetbalstadion bedrijfsmatig exploiteert. Verweerder heeft gesteld dat de gemeente Nijmegen ook maatschappelijke doelen nastreeft met de exploitatie van het stadion, zodat van bedrijfsmatig gebruik geen sprake is en aldus een waardering op de bedrijfswaarde niet aan de orde is. Verweerder heeft er daarbij op gewezen dat de hoogte van de in rekening gebrachte huren overeenkomt met de kapitaallast voor de gemeente en dat er door de gemeente geen winst mee wordt behaald. De rechtbank overweegt als volgt. De aankoop door de gemeente Nijmegen van het voetbalstadion had als doel een financiële herstructurering rondom [J] mogelijk te maken. Gelet op de door verweerder overgelegde stukken acht de rechtbank aannemelijk dat de hierdoor voor de gemeente ontstane kapitaallast jaarlijks als huursom aan eiseres in rekening wordt gebracht. Dit brengt mee dat de exploitatie van het voetbalstadion niet het uitsluitende doel heeft om winst te behalen. De rechtbank acht aannemelijk dat door de gemeente ook niet-commerciële, zoals sportieve (behoud van betaald voetbal in de regio Nijmegen) en maatschappelijke doelen worden beoogd. Dat het betreffende perceel niet de bestemming ‘maatschappelijke doeleinden’ heeft, zoals eiseres betoogd, kan hieraan niet afdoen. Gelet hierop is een waardering op de bedrijfswaarde niet aan de orde.

Benuttingswaarde

17. Eiseres heeft subsidiair aangevoerd dat wanneer naar het oordeel van de rechtbank sprake is van een niet-commercieel gebezigd object, er rekening moet worden gehouden met een zodanige correctie voor functionele en technische veroudering dat de gecorrigeerde vervangingswaarde niet hoger is dan de benuttingswaarde. Verweerder heeft dit betwist en gesteld dat de benuttingswaarde alleen aan de orde kan komen bij cultuurhistorische objecten.

18. De rechtbank overweegt als volgt. De Hoge Raad heeft zich voor het eerst uitgelaten over de benuttingswaarde in het arrest over de Nieuwe Kerk in Amsterdam (zie Hoge Raad 5 juni 1996, ECLI:NL:HR:1996:AA1799). De Hoge Raad heeft in dit arrest overwogen dat het bepalen van de vervangingswaarde op zichzelf kan geschieden door vast te stellen welke investering nodig zou zijn om met gebruikmaking van de huidige technieken een identieke vervangende zaak tot stand te brengen. Echter, eerst door de daarop toe te passen correcties voor technische en functionele veroudering wordt bereikt dat geen hogere waarde wordt belast dan de waarde die de zaak voor de eigenaar zelf heeft. De Hoge Raad heeft verder overwogen dat voor niet in de commerciële sfeer gebezigde onroerende zaken de waarde voor de eigenaar zelf kan worden bepaald door de op de vervangingswaarde toe te passen correcties voor technische en functionele veroudering zodanig vast te stellen dat niet méér wordt belast dan het bedrag waarvoor de eigenaar een zaak zou kunnen verwerven die voor hem hetzelfde nut oplevert als de te waarderen zaak. De esthetische- en cultuurhistorische waarde – welke voor de maatschappij van belang is en niet voor de huidige eigenaar of gebruiker – moet bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde buiten aanmerking blijven. De Hoge Raad heeft vervolgens in r.o. 2.9 overwogen dat de Nieuwe Kerk in Amsterdam voor de huidige zakelijk gerechtigde, die naar moet worden aangenomen is opgericht om het voortbestaan van de Nieuwe Kerk als monument en een zinvol gebruik als zodanig te verzekeren, geen ander nut oplevert (uitsluitend gelet op het gebruik met het oog waarop de kerk door belanghebbende wordt aangehouden) dan dat het inderdaad blijft voortbestaan als monumentaal gebouw. Dat nut kan niet in een geldswaarde worden uitgedrukt.

19. Nadien heeft de Hoge Raad zich nog uitgelaten over de benuttingswaarde in onder meer het arrest van 29 augustus 1997, ECLI:NL:HR:1997:AA2242, dat ging over de gecorrigeerde vervangingswaarde van een sportcomplex. In die zaak werd met een beroep op het arrest van de Hoge Raad over de Nieuwe Kerk in Amsterdam bepleit dat de gecorrigeerde vervangingswaarde op nihil moest worden gesteld. In dit arrest van 1997 overweegt de Hoge Raad onder meer dat het Gerechtshof Amsterdam terecht heeft geoordeeld dat het sportcomplex niet op één lijn kan worden gesteld met een onvervangbaar cultuurgoed als de Nieuwe Kerk. Met het hechten van betekenis aan deze onvervangbaarheid heeft het Hof kernachtig tot uitdrukking gebracht dat het voor de waardebepaling van een zaak als de Nieuwe Kerk essentieel is dat het gaat om een gebouw dat voor de eigenaar geen ander nut heeft dan dat het blijft voortbestaan als monumentaal gebouw. Verder overweegt de Hoge Raad dat het maatschappelijke belang van de sportbeoefening juist meebrengt dat het sportcomplex wel degelijk het nut oplevert dat daarmee is beoogd, te weten het voorzien in de maatschappelijke behoefte aan sportterreinen.

20. De rechtbank is van oordeel, mede gelet op de uitspraak van Gerechtshof Den Haag van 31 juli 2012, ECLI:NL:GHSGR:2012:BY8367, dat ook bij de waardering van een sportcomplex zoals het onderhavige voetbalstadion, de gecorrigeerde vervangingswaarde niet hoger kan zijn dan de benuttingswaarde. Dit brengt echter, anders dan eiseres veronderstelt, niet noodzakelijkerwijze een afwaardering met zich mee. Het gaat er immers om dat niet méér wordt belast dan het bedrag waarvoor de eigenaar een onroerende zaak zou kunnen verwerven die voor haar hetzelfde nut oplevert als de te waarderen zaak. Voor zover de getaxeerde waarde van € 13.715.000 al gecorrigeerd zou moeten worden naar een lagere benuttingswaarde, heeft eiseres naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat de beschikte waarde van € 13.324.000 hoger is dan de benuttingswaarde. Daarbij weegt mee de overtuigende verklaring van verweerder ter zitting dat een voetbalstadion niet goedkoper kan worden verkregen. Gelet op de koopsom van € 12.000.000 in 2003 en nu het thans gaat om de waardepeildatum 1 januari 2013, acht de rechtbank dit aannemelijk.

Gecorrigeerde vervangingswaarde

21. Eiseres heeft voorts aangevoerd dat verweerder onjuiste uitgangspunten heeft gehanteerd en onvoldoende rekening heeft gehouden met het feit dat het voetbalstadion zowel technisch als functioneel sterk is verouderd.

22. Verweerder heeft de grondwaarde van het stadion bepaald op € 1.240.500, zijnde 20.675 m2 x € 60 per m2. Dit is de helft van de grondprijs met de bestemming bijzondere doeleinden. De waarde van het speelveld is overeenkomstig de Taxatiewijzer Sport bepaald op tweemaal de grondwaarde van agrarische grond. Aan de veldverwarming is gelet op de matige staat waarin deze verkeert geen waarde toegekend. Ten aanzien van de opstal is verweerder uitgegaan van een bruto vervangingswaarde van € 1.542 per m2. Dit is de laagste waarde van de bandbreedte die voor het betreffende archetype in de Taxatiewijzer Sport is gegeven. De ongecorrigeerde vervangingswaarde is aldus vastgesteld € 18.398.256. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de door verweerder gehanteerde uitgangspunten, mede gelet op de herbouwwaarde voor de brandverzekering van € 19.200.000 (exclusief BTW), alleszins redelijk. Vanwege technische en functionele afschrijving is een bedrag van in totaa

€ 6.002.231 in aftrek gebracht. Daarbij is onder meer rekening gehouden met een correctie in verband met verminderde doelmatigheid van 5% en een correctie in verband met excessieve gebruikskosten van 5%. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres onvoldoende feiten en omstandigheden naar voren gebracht die tot de conclusie kunnen leiden dat de (ouderdoms-) gebreken aan het voetbalstadion hiermee in onvoldoende mate in de waardering zijn betrokken.

23. Eiseres heeft aangevoerd dat het primaire besluit van verweerder in strijd met de vereiste zorgvuldigheid is vastgesteld en niet voldoende is gemotiveerd, omdat daarbij een taxatieverslag ontbrak. Verweerder heeft echter onweersproken gesteld dat een taxatieverslag niet standaard met de beschikking wordt meegestuurd, maar dat dit op verzoek zal worden toegestuurd. De rechtbank wijst eiseres erop dat verweerder op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ gehouden is, op verzoek van degene te wiens aanzien een beschikking is genomen, een afschrift van de gegevens te verstrekken die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. De omstandigheid dat eiseres niet om toezending van het taxatieverslag of nadere gegevens heeft verzocht, brengt naar het oordeel van de rechtbank niet mee dat verweerder in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel en motiveringsbeginsel heeft gehandeld. Deze beroepsgrond van eiseres faalt daarom.

24. Gelet op het voorgaande dient het beroep ongegrond te worden verklaard.

25. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Germs-de Goede, voorzitter, mr. S.W. van Osch-Leysma en mr. F.M. Smit, rechters, in tegenwoordigheid van mr. L.A. Aalbersberg, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op: 1 september 2016

griffier

voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.