Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Zittingsplaats Arnhem
Belastingrecht
zaaknummer: AWB 16/1207
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 22 september 2016
in de zaak tussen
[X] , te [Z] , eiseres
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Nijmegen, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend [A-straat 1] te [Z] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2014 voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 406.000. Deze beschikking is gericht aan “ [A] Erfgenamen” en is gedateerd 28 februari 2015.
Bij brief van 25 augustus 2015 heeft eiseres daartegen bezwaar gemaakt. In deze brief heeft eiseres tevens verzocht om een gecorrigeerde aanslag op basis van het arrest van de Hoge Raad van 11 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:835. Verweerder heeft op 31 oktober 2015 een beschikking op basis van artikel 28 van Pro de Wet WOZ afgegeven en de brief van 25 augustus 2015 als bezwaarschrift aangemerkt tegen die beschikking.
Verweerder heeft het bezwaar gegrond verklaard bij uitspraak op bezwaar van 9 januari 2016.
Eiseres heeft daartegen bij brief van 15 februari 2016, door de rechtbank ontvangen op 17 februari 2016, beroep ingesteld.
Het verzoek van eiseres om uitstel van de zitting is afgewezen, omdat naar het oordeel van de rechtbank geen sprake was van een uitzonderlijke omstandigheid.
Op 8 juli 2016 is de zaak ter zitting van de rechtbank behandeld. Vervolgens heeft de rechtbank op 22 juli 2016 een tussenuitspraak gedaan en verweerder met toepassing van artikel 8:51a van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) opgedragen het geconstateerde gebrek in de uitspraak op bezwaar te herstellen en een onderbouwde waarde voor het kalenderjaar 2014 aan de woning toe te kennen. Verweerder heeft deze termijn onbenut laten verstrijken.
Met toestemming van partijen heeft de rechtbank bepaald dat een nader onderzoek ter zitting achterwege blijft. Vervolgens heeft zij het onderzoek gesloten.
Overwegingen
De verdere beoordeling van het geschil
1. Voor de feiten en overwegingen die hebben geleid tot de toepassing van artikel 8:51a van de Awb verwijst de rechtbank naar voornoemde tussenuitspraak van 22 juli 2016.
2. Zoals in de tussenuitspraak is overwogen, dient de brief van eiseres van 25 augustus 2015 te worden aangemerkt als zowel een bezwaarschrift tegen de beschikking van 28 februari 2015 als een verzoek om een beschikking op grond van artikel 28 van Pro de Wet WOZ (de medebelanghebbendebeschikking). Nu verweerder op het eerste deel van de brief, te weten het bezwaar tegen de beschikking van 28 februari 2015, niet heeft beslist, is het beroep in zoverre gegrond en zal de rechtbank, doende wat verweerder had behoren te doen, het bezwaar niet-ontvankelijk verklaren.
3. Het tweede deel van de brief is door verweerder terecht aangemerkt als een verzoek om een medebelanghebbendebeschikking. Verweerder heeft deze echter afgegeven voor het verkeerde jaar, te weten 2015 in plaats van 2014. Eiseres is immers in 2014 erfgenaam, en daarmee eigenaar van de woning, geworden. Voor 2014 stond de oorspronkelijke WOZ‑beschikking op naam van de moeder, voor 2015 op naam van de erfgenamen. Eiseres was enig erfgenaam en had dus reeds een beschikking waartegen zij bezwaar had kunnen maken. Aan de voorwaarden van artikel 28 Wet Pro WOZ was dus alleen in 2014 voldaan. De rechtbank heeft verweerder in de gelegenheid gesteld dit gebrek te herstellen. Verweerder heeft die gelegenheid niet aangegrepen.
4. Op grond van artikel 8:41a van de Awb dient de bestuursrechter het hem voorgelegde geschil zoveel mogelijk definitief te beslissen. Nu verweerder geen standpunt, laat staan een onderbouwing, heeft gegeven van de waarde in 2014, dient zich de vraag aan of de rechtbank voldoende gegevens heeft zelf een waarde vast te stellen. Daarbij laat de rechtbank zwaar meewegen dat het de proceshouding van verweerder is, die de hiervoor bedoelde gelegenheid tot herstel niet heeft benut, die tot dit gebrek aan gegevens heeft geleid. Dit dient niet ten nadele van eiseres te werken. Daarom zal de rechtbank de waarde met inachtneming van de voorhanden gegevens vaststellen.
5. Naar het oordeel van de rechtbank kan - gelet op de regels die voor verweerder gelden bij het vaststellen van de waarde, met name artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken - voor het standpunt van verweerder niet zonder meer worden uitgegaan van de waarde die verweerder aan de woning heeft toegekend voor 2015. Verweerder dient immers elk jaar opnieuw, op basis van de vergelijkingsmethode, met gebruikmaking van gegevens van rond de desbetreffende waardepeildatum gerealiseerde transacties, de waarde te bepalen. In het taxatierapport is uitgegaan van de waardepeildatum 1 januari 2014 in plaats van 1 januari 2013. Ten minste één van de drie referentieobjecten is daardoor niet bruikbaar, te weten [A-straat 2] , nu dat object op [2014] is verkocht. Dit is naar het oordeel van de rechtbank te ver verwijderd van de waardepeildatum. Voor de andere twee woningen, die in december 2013 zijn verkocht, is dit probleem minder nadrukkelijk, maar voor die woningen geldt dat niet inzichtelijk is gemaakt wat de waarde van die woningen per 1 januari 2013 was. Reeds hierdoor is de onderbouwing - door uit te gaan van de verkeerde waardepeildatum - onvoldoende. Daar komt nog bij dat - zoals in de tussenbeschikking is overwogen - het vergelijkingsobject [A-straat 3] in een aanzienlijk betere staat verkeerde dan de woning van eiseres. Ook is de afstaffeling van de grond niet voldoende onderbouwd, doordat de percelen van alle vergelijkingsobjecten aanzienlijk kleiner zijn dan dat van de woning van eiseres. Verweerder stelt dat het pand op een erg groot perceel ligt, maar heeft dat nauwelijks in de waarde verdisconteerd. Gelet hierop komt de rechtbank tot het oordeel dat verweerder, op wie de bewijslast rust, geen waarde aannemelijk heeft gemaakt.
6. Daarmee wordt niet automatisch de door eiseres verdedigde waarde gevolgd. Ook zij dient de door haar gestelde waarde aannemelijk te maken. Eiseres heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde van de woning dient te worden vastgesteld op € 256.000. Weliswaar heeft zij deze stelling formeel ingenomen voor het kalenderjaar 2015, maar materieel gaat het om de waarde die voor de successieaangifte dient te worden gehanteerd en dus zal de rechtbank het standpunt aldus begrijpen dat eiseres ook voor het kalenderjaar 2014 van deze waarde wenst uit te gaan.
7. Ter onderbouwing van de door haar verdedigde waarde heeft eiseres verwezen naar een taxatierapport van [B] van [C] BV van 21 januari 2016. Ook in dit rapport is uitgegaan van een waardepeildatum 1 januari 2014 in plaats van 1 januari 2013, wat gelet op de uitgangspunten van verweerder geen verwondering kan wekken, maar de onderbouwing minder sterk maakt. Bovendien heeft verweerder de juistheid van de onderbouwing door [B] betwist. Met name is in geschil wat het waardedrukkende effect is van het achterstallige onderhoud. Naar de rechtbank begrijpt, heeft [B] op de getaxeerde waarde op basis van de vergelijking met referentiepanden een bedrag van € 140.000 aan achterstallig onderhoud in mindering gebracht. Verweerder heeft de juistheid van dit bedrag gemotiveerd betwist. Hij heeft er met name op gewezen dat dit bedrag vrijwel de volledige kosten voor herstel zijn. Niet elke euro die in een woning wordt geïnvesteerd leidt echter tot een waardevermeerdering met een euro en andersom betekent dit dat niet met het volledige bedrag aan berekende kosten rekening moet worden gehouden. Volgens verweerder is een vuistregel dat met 60% rekening kan worden gehouden. Bovendien is hij van mening dat er in het bedrag van € 140.000 dubbeltellingen zitten dan wel posten die niet als achterstallig onderhoud hebben te gelden en in het geheel niet leiden tot een waardevermindering. Daartegenover heeft eiseres aangevoerd dat in het bedrag van € 140.000 niet alle kosten zijn begrepen, waaronder kosten voor vervanging van de riolering.
8. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres de door haar verdedigde waarde evenzeer onvoldoende onderbouwd. Naast het punt dat niet is onderbouwd dat ook voor de waardepeildatum 1 januari 2013 van deze taxatie kan worden uitgegaan, acht de rechtbank de betwisting door verweerder van de aftrek in verband met de kosten van de renovatie onvoldoende weerlegd door eiseres. Zo is niet inzichtelijk gemaakt hoe hoog de totale kosten (inclusief riolering) zullen zijn en is niet aannemelijk gemaakt dat (vrijwel) de volledige kosten in een waardevermindering tot uitdrukking dienen te komen.
9. Nu geen van beide partijen de waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal de rechtbank de waarde van de woning voor het kalenderjaar 2014 in goede justitie vaststellen. Met inachtneming van het voorgaande en de uit de stukken blijkende zeer slechte staat van de woning bepaalt zij deze schattenderwijs op € 280.000.
10. Gelet op het voorgaande dient het beroep gegrond te worden verklaard.
11. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 992 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 496 en een wegingsfactor 1). Eiseres heeft verzocht om een hogere dan de forfaitaire vergoeding. Naar het oordeel van de rechtbank is echter geen sprake van bijzondere omstandigheden die daartoe aanleiding geven. Voor de overige door eiseres genoemde proceskosten, te weten reis- en verblijfskosten en verletkosten, wordt verweerder, eveneens met toepassing van dat besluit, veroordeeld deze te vergoeden tot een bedrag van € 130,60, bestaande uit € 10,60 aan reiskosten (op basis van openbaar vervoer tweede klas) en € 120 aan verletkosten. Bij dit laatste overweegt de rechtbank dat het louter gaat om de kosten van eiseres als gevolg van het bijwonen van de zitting. Verweerder heeft ingestemd met een bedrag van € 120. De rechtbank ziet geen gronden voor toekenning van een hoger bedrag. Ter zake van het taxatierapport is in beroep niet uitdrukkelijk om een vergoeding verzocht, maar de rechtbank ziet in het (ongespecificeerde) verzoek in bezwaar tot vergoeding van kosten voldoende aanleiding hiervoor eveneens een vergoeding toe te kennen van € 242 volgens de daarvoor gewoonlijk gehanteerde richtlijn (inpandige opname, vier uren à € 50 vermeerderd met btw). Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken. In bezwaar was nog geen sprake van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. De totale vergoeding komt hiermee uit op € 1.364,60.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- verklaart het bezwaar tegen de beschikking van 28 februari 2015 betreffende het kalenderjaar 2015 niet-ontvankelijk;
- stelt de WOZ-waarde van de woning voor het jaar 2014 vast op € 280.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaaksbelasting dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres ten bedrage van € 1.364,60;
- draagt verweerder op het door eiseres betaalde griffierecht van € 46 te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A. Eskes, rechter, in tegenwoordigheid van M.I.M. Geraerts, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op: 22 september 2016
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.