Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Zittingsplaats Arnhem
Belastingrecht
zaaknummer: AWB 16/6265
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 5 juli 2017
in de zaak tussen
Woningstichting [X] , te [Z] , eiseres
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Overbetuwe, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarden van 41 onroerende zaken te [Q] , die deel uitmaken van de door partijen vastgestelde [E] , per waardepeildatum 1 januari 2015 vastgesteld voor het kalenderjaar 2016. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelasting (hierna: ozb) bekendgemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 6 september 2016 de waarden van negen woningen verminderd en de daarop gebaseerde aanslagen dienovereenkomstig verminderd.
Eiseres heeft daartegen bij brief van 14 oktober 2016, ontvangen door de rechtbank op dezelfde datum, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Verweerder heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan eiseres.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 31 mei 2017. Namens eiseres zijn [A] , [B] en [C] verschenen. Namens verweerder zijn [gemachtigde] en [D] , WOZ-taxateur, verschenen. Vrijwel gelijktijdig heeft de rechtbank nog vijf beroepszaken van eiseres ter zitting behandeld.
Overwegingen
Feiten
1. [E] bestaat voor zover thans van belang uit (onder meer) 41 woningen gelegen aan de [A-straat 1 t/m 10] , [A-straat 11 t/m 16] , [A-straat 17 t/m 26] , [A-straat 27 t/m 37] en [A-straat 38 t/m 41] te [Q] . Het betreft 25 tussenwoningen en 16 hoekwoningen, in bouwjaar variërend tussen 1972 en 1977.
Geschil
2. In geschil zijn de waarden van de woningen op de waardepeildatum.
Beoordeling van het geschil
3. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woningen toegekende waarden ligt bij verweerder. Daarbij gaat het om de vraag of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de aan de woningen toegekende waarden niet te hoog zijn.
4. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de waarden naar de in beroep overgelegde matrixen, opgemaakt door [D] , WOZ-taxateur. Naast gegevens van de objecten bevatten de matrixen gegevens van vergelijkingsobjecten [A-straat 42] , [A-straat 43] , [A-straat 44] en [A-straat 45] te [Q] en [A-straat 46] te [R] .
5. Het object [A-straat 45] is naar het oordeel van de rechtbank niet geschikt als vergelijkingsobject. Dit object is verkocht aan een zittende huurder en partijen hebben beiden aangegeven dat dit van invloed is (althans: kan zijn) op de overeengekomen koopprijs. Eiseres heeft ter zitting toegelicht dat de verbeteringen die de huurder zelf heeft aangebracht aan de woning niet worden meegenomen in de koopprijs. Bovendien is de overeenkomst niet op de vrije markt tot stand gekomen. De invloed van deze factoren op de koopprijs is niet duidelijk. Daarom kunnen aan dit verkoopcijfer geen conclusies worden verbonden en kan dit verkoopcijfer ook niet worden gebruikt ter ondersteuning van het waarde van het vergelijkingsobject [A-straat 44] .
6. Naar de rechtbank begrijpt uit hetgeen de taxateur ter zitting heeft toegelicht, zijn de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten zoals die zijn vermeld in de matrixen de aan de desbetreffende objecten bij beschikking toegekende WOZ-waarden. Bij de vergelijking met deze objecten in de matrix zijn de WOZ-waarden als uitgangspunt genomen en niet de werkelijk gerealiseerde verkoopcijfers. De berekende vierkante- en kubiekemeterprijzen zijn afgeleid van die WOZ-waarden. Bij de toepassing van de vergelijkingsmethode dient verweerder echter te vergelijken met verkoopcijfers en niet met WOZ-waarden. Dit vloeit voort uit artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. Het gaat immers juist om de marktgegevens. Dat de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten ook tot stand zijn gekomen met behulp van de vergelijkingsmethode doet hier niet aan af. De rechtbank kan immers niet controleren of die WOZ-waarden juist zijn, nu de daaraan ten grondslag liggende gegevens niet zijn overgelegd.
7. Bij de vergelijkingsobjecten [A-straat 44] en [A-straat 42] zijn de WOZ-waarden hoger dan de verkoopcijfers. Omdat verweerder voor de vierkantemeterprijs uitgaat van een vaste grondstaffel, betekent dit dat voor deze objecten de afgeleide kubiekemeterprijs voor de hoofdbouw hoger is dan voortvloeit uit de verkoopcijfers en dat verweerder met een te hoge kubiekemeterprijs heeft vergeleken. De gehanteerde gegevens voor deze objecten kunnen daarom niet als onderbouwing dienen van de door verweerder vastgestelde waarden.
8. Ten aanzien van het object [A-straat 46] te [R] heeft eiseres aangevoerd dat tot de woning ook een garage behoort. Verweerder heeft daarmee geen rekening gehouden en heeft alleen een berging van 18 m3 vermeld. Ter zitting heeft verweerder aangegeven niets van een garage af te weten. Eiseres heeft echter de verkoopinformatie overgelegd. Daarin wordt een garage genoemd van 3,5 meter diep en 6,25 meter breed. Nu verweerder hiermee geen rekening heeft gehouden in zijn vergelijking, zijn de gegevens die verweerder aan het vergelijkingsobject [A-straat 46] evenmin bruikbaar ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarden.
9. Het bovenstaande heeft tot gevolg dat alleen [A-straat 43] nog als bruikbaar vergelijkingsobject kan dienen. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voor de onderbouwing van de door hem verdedigde waarden niet kan volstaan met alleen dit vergelijkingsobject. Uit de methode van systematische vergelijking volgt dat de waardevaststelling in beginsel dient te steunen op meer dan één vergelijkingsobject. Dit kan anders zijn wanneer sprake is van een zeer goed vergelijkingsobject, met name in het geval van een (vrijwel) identieke woning. Daarvan is geen sprake, omdat het vergelijkingsobject een betere staat van onderhoud kent en aanzienlijk betere voorzieningen heeft.
10. Verweerder heeft gelet op het voorgaande de waarden van de woningen niet aannemelijk gemaakt. Daarmee komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarden aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank is dit niet het geval.
11. Eiseres heeft ter onderbouwing van de waarden een taxatierapport met de daarbij behorende matrix overgelegd, opgemaakt op 10 februari 2017 door [B] , taxateur. De taxateur heeft daarin voor de woning [A-straat 1] de onderbouwing uitgewerkt in een taxatiekaart. De rechtbank acht met name de objecten [A-straat 47] en [A-straat 42] goed vergelijkbaar met die woning. Deze objecten liggen in deze straat (zelfs in hetzelfde blok) en hebben exact dezelfde inhoud. [A-straat 47] is beter onderhouden en heeft betere en luxere voorzieningen dan [A-straat 1] . [A-straat 42] is iets minder onderhouden dan [A-straat 1] . Volgens de taxateur van eiseres leidt dit tussen de [A-straat 47] en [A-straat 1] tot een verschil van vijf punten op het gebied van kwaliteit, onderhoud, luxe, doelmatigheid en uitstraling (hierna: KOLDU). [A-straat 42] scoort nog een punt lager dan [A-straat 1] . Per punt verschil hanteert de taxateur volgens de taxatiekaart een correctie van 4%. Aan de hoofdbouw van [A-straat 47] is een kubiekemeterprijs toegekend van € 365, aan de hoofdbouw van [A-straat 42] een prijs van € 280 per m3 en aan de hoofdbouw van [A-straat 1] een prijs van € 289 per m3. Deze kubiekemeterprijs staat gelet op de verschillen op het gebied van KOLDU niet in juiste verhouding tot de kubieke meterprijzen van de vergelijkingsobjecten [A-straat 47] en [A-straat 42] . Mogelijk heeft dit mede te maken met het feit dat [A-straat 47] een hoekwoning betreft, maar verweerder heeft betwist dat dit een wezenlijke invloed heeft op de waarde van de woning. Dit komt volgens verweerder in voldoende mate tot uitdrukking in de grotere perceeloppervlakte. Eiseres heeft daarom de door haar verdedigde waarden niet aannemelijk gemaakt.
12. Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hem of haar voorgestane waarden aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waardes van de woningen op de waardepeildatum 1 januari 2015 in goede justitie, met inachtneming van al hetgeen partijen hebben aangevoerd, op de hierna te noemen waarden.
13. Gelet op het voorgaande dient het beroep gegrond te worden verklaard.
14. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.485 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 495 en een wegingsfactor 1,5 voor een zware zaak). Onderhavige zaak en de overige beroepen van eiseres die op dezelfde zitting zijn behandeld worden aangemerkt als samenhangende zaken als bedoeld in artikel 3, eerste lid, van het Bpb. In totaal zijn drie beroepen gegrond verklaard. Daarom wordt de vergoeding voor ⅓ deel, zijnde € 495, toegekend aan deze zaak.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover het de WOZ-waarden en aanslagen ozb van de hierna te noemen woningen betreft;
- vermindert de WOZ-waarden van de woningen als volgt:
[A-straat 1]
€ 140.000
[A-straat 2]
€ 140.000
[A-straat 3]
€ 147.000
[A-straat 4]
€ 150.000
[A-straat 5]
€ 139.000
[A-straat 6]
€ 139.000
[A-straat 7]
€ 139.000
[A-straat 8]
€ 139.000
[A-straat 9]
€ 139.000
[A-straat 10]
€ 153.000
[A-straat 11]
€ 137.000
[A-straat 12]
€ 155.000
[A-straat 13]
€ 155.000
[A-straat 14]
€ 137.000
[A-straat 15]
€ 137.000
[A-straat 16]
€ 159.000
[A-straat 17]
€ 125.000
[A-straat 18]
€ 138.000
[A-straat 19]
€ 190.000
[A-straat 20]
€ 138.000
[A-straat 21]
€ 154.000
[A-straat 22]
€ 152.000
[A-straat 23]
€ 133.000
[A-straat 24]
€ 130.000
[A-straat 25]
€ 133.000
[A-straat 26]
€ 130.000
[A-straat 27]
€ 154.000
[A-straat 28]
€ 138.000
[A-straat 29]
€ 138.000
[A-straat 30]
€ 170.000
[A-straat 31]
€ 159.000
[A-straat 32]
€ 151.000
[A-straat 33]
€ 147.000
[A-straat 34]
€ 162.000
[A-straat 35]
€ 170.000
[A-straat 36]
€ 146.000
[A-straat 37]
€ 145.000
[A-straat 38]
€ 144.000
[A-straat 39]
€ 131.000
[A-straat 40]
€ 131.000
[A-straat 41]
€ 135.000
- vermindert de aanslagen ozb dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres ten bedrage van € 495;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 334 aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A. Eskes, rechter, in tegenwoordigheid van mr. N.J.H. Klomp, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op: 5 juli 2017
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.