Uitspraak
RechtbanK gelderland
Team belastingrecht
zaaknummer: AWB 17/6528
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 mei 2018
in de zaak tussen
[X] N.V., gevestigd te [Z] , eiseres(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Ede, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 17 oktober 2017 waarbij het bezwaar van eiseres tegen de WOZ-beschikking van het pand [A-straat 1] te [Q] (hierna: het object) voor het jaar 2017 en de aanslag onroerendezaakbelastingen (hierna: ozb) ongegrond is verklaard.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 mei 2018. Namens eiseres is de gemachtigde verschenen. Namens verweerder is [gemachtigde] verschenen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde van het object tot € 450.000;
- vermindert de aanslag ozb dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de door eiseres in bezwaar en beroep gemaakte proceskosten tot een bedrag van € 1.500;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 333 aan eiseres te vergoeden.
Overwegingen
1. Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2017 de waarde van het object op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2016 voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 504.000. Met de beschikking is in één geschrift de aan eiseres opgelegde aanslag ozb voor het jaar 2017 bekendgemaakt.
2. In geschil is de waarde van het object op waardepeildatum 1 januari 2016. Eiseres bepleit een waarde van € 360.000. Verweerder verdedigt de beschikte waarde van € 504.000. Niet in geschil tussen partijen is dat de huurwaardekapitalisatiemethode (hierna: hwk-methode) toegepast moet worden.
3. Eiseres is van mening dat de waarde te hoog is vastgesteld. Zakelijk weergegeven heeft eiseres het volgende aangevoerd:
- verweerder heeft een te hoge huurwaarde en kapitalisatiefactor toegepast en niet onderbouwd hoe hij tot deze waarden komt;
- eiseres huurt het pand sinds 1 januari 2015 voor € 36.000 exclusief btw per jaar. Dit is een marktconforme huur;
- de winkelruimte is qua vorm erg ongunstig: niet breed maar wel heel diep;
- de gehuurde oppervlakte is 124 m2 en niet, zoals verweerder stelt, 176 m².
4. De bewijslast dat de waarde van het object juist is vastgesteld rust op verweerder. Dit betekent in dit geval dat verweerder aannemelijk moet maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 30 januari 2018 door [gemachtigde] , WOZ-taxateur, waarin de waarde is bepaald op € 504.000. Verweerder heeft gesteld dat de oppervlakte 176 m2 is, bestaande uit een winkelruimte van 134 m2 en een kantoorruimte van 42 m2 op de eerste verdieping. Verweerder heeft gerekend met een huurprijs van € 45.888. Hij stelt dat de betaalde huur € 43.375 bedraagt en dat dit bevestigd is door het hoofdkantoor van eiseres. Verweerder heeft gesteld dat eiseres ook nog een eigen investering in het object heeft gedaan van ongeveer € 85.000. De waardevermeerdering van het object als gevolg van deze investering heeft verweerder verwerkt door te rekenen met een hogere huurprijs.
5. Tussen partijen is de kapitalisatiefactor niet uitdrukkelijk in geschil. De gemachtigde heeft ter zitting te kennen gegeven te kunnen leven met een kapitalisatiefactor van 11, zoals de taxateur van verweerder heeft gehanteerd. Het geschil concentreert zich dus voornamelijk op de huurwaarde. Als de eigen huurprijs als uitgangspunt kan dienen, zijn de vorm en de oppervlakte van de winkel niet meer specifiek van belang. Daarbij kan worden opgemerkt dat het verschil tussen de huurprijzen die beide partijen hanteren niet te verklaren is uit het verschil in het aantal vierkante meters dat zij hanteren. Dit volgt uit het feit dat in de huurovereenkomst die eiseres ter zitting heeft overgelegd, ook de ruimte op de eerste verdieping wordt genoemd. Aannemelijk is dus dat - los van het aantal vierkante meters - de kantoorruimte op de eerste verdieping in de huurprijs is begrepen. In de huurovereenkomst is een huurprijs van € 36.000 vermeld. Deze overeenkomst is ondertekend door de verhuurder en de huurder. Hiermee is sprake van een gemotiveerde betwisting van de huurwaarde die verweerder heeft gehanteerd, omdat die huurwaarde mede is gebaseerd op een hogere huurprijs. Omdat verweerder geen stukken heeft overgelegd waaruit de gestelde hogere huurprijs zou kunnen worden afgeleid, heeft hij de huurwaarde onvoldoende onderbouwd. Daar komt nog bij dat eiseres de bijtelling op de huurwaarde als gevolg van de investering van € 85.000 heeft betwist. Verweerder heeft ter zitting een foto van een formulier getoond, waaruit dit bedrag volgt. Eiseres heeft echter terecht betoogd dat het gaat om een bedrag dat zij zelf heeft geïnvesteerd. De afspraken over deze investering zijn bij verweerder niet bekend. Dat betekent dus dat het mogelijk is dat eiseres de investering louter ten behoeve van haarzelf heeft gedaan, en dat de investering wellicht verwijderd moet worden aan het einde van het huurcontract. Omdat de WOZ-waarde moet worden bepaald op de waarde in onverhuurde toestand, heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de investering een waardeverhogend effect heeft in het kader van de WOZ-waardering. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat de beschikte waarde niet te hoog is.
6. Het feit dat verweerder er niet in is geslaagd de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, brengt niet mee dat zonder meer wordt uitgegaan van de door eiseres bepleite waarde. Ook zij zal die waarde aannemelijk moeten maken (Hoge Raad 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300).
7. Eiseres heeft een waarde van € 360.000 bepleit, gebaseerd op een huurprijs van € 36.000 vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor van 10. Verweerder heeft gemotiveerd betwist dat de huurovereenkomst die eiseres heeft overgelegd volledig is. Bovendien heeft verweerder gewezen op het huurcijfer van een vergelijkbaar pand, gelegen aan de [A-straat 2] te [Q] . Dit betreft een winkel/verkoopruimte met een oppervlakte van 134 m² met een huurprijs van € 49.675. Hiermee betwist verweerder dus ook dat een huurprijs van € 36.000 marktconform zou zijn. Eiseres heeft de bruikbaarheid van dit cijfer betwist, omdat het niet een marktgegeven zou zijn. Er is namelijk sprake van een voortgezette huur. Dat enkele feit acht de rechtbank bij de betwisting door verweerder van de stellingen van eiseres onvoldoende reden om geen rekening te houden met dit huurcijfer. Weliswaar is het denkbaar dat een zittende huurder niet de rompslomp van een verhuizing wil en daardoor onder omstandigheden bereid is iets meer te betalen dan een willekeurige derde bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst, maar dat kan niet het gehele verschil met de huurprijs van € 36.000 voor het onderhavige pand verklaren. Gelet daarnaast op de onduidelijkheid die eiseres zelf heeft veroorzaakt, doordat tegen de taxateur andere bedragen zijn genoemd dan in de overgelegde overeenkomst zijn vermeld, is de rechtbank van oordeel dat eiseres niet aannemelijk heeft gemaakt dat de huurwaarde van het object € 36.000 is. Eiseres heeft daarom de door haar bepleite WOZ-waarde evenmin aannemelijk gemaakt.
8. Gelet op het voorgaande heeft de rechtbank, met inachtneming van al het voorgaande, de waarde van het object op de waardepeildatum in goede justitie vastgesteld op € 450.000. Het beroep is dus gegrond.
9. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.500 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde van € 249, 1 punten voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 501 en een wegingsfactor 1).
10. Van andere voor vergoeding in aanmerking komende kosten is niet gebleken.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A. Eskes, rechter, in aanwezigheid van mr. R. Roosma, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 22 mei 2018.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.