Uitspraak
RechtbanK gelderland
Team belastingrecht
zaaknummer: AWB 17/4370
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 5 januari 2018
in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiser(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Nijmegen, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 8 juli 2017, waarbij het bezwaar van eiser tegen na te noemen beschikking en aanslag gegrond is verklaard.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 december 2017. Namens eiser is de gemachtigde verschenen. Namens verweerder is [gemachtigde] verschenen.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1. Bij beschikking van 25 februari 2017 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de woning aan de [A-straat 1] te [Z] (hierna: de woning) per waardepeildatum 1 januari 2016 voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 279.000. Verweerder heeft een beschikking aan eiser bekendgemaakt en ook een beschikking gestuurd aan de partner van eiser, [Y] . Deze beschikking heeft een eigen biljetnummer. Op het biljet van de partner is tevens de aanslag onroerendezaakbelastingen (hierna: ozb) bekendgemaakt.
2. De gemachtigde heeft ter zitting verklaard dat bedoeld is bezwaar te maken en beroep in te stellen tegen de beschikking van de partner. Eiser heeft het bezwaar en beroep namens haar ingesteld. De rechtbank sluit zich aan bij deze lezing en heeft geen reden eraan te twijfelen dat het beroep met medeweten en instemming van de partner is ingesteld.
3. Na bezwaar is de waarde van de woning verlaagd tot € 251.000. Eiser bepleit een waarde van € 229.000. Hij heeft ter onderbouwing van de waarde een matrix overgelegd met gegevens van drie vergelijkingsobjecten. Ter zitting heeft hij nadere informatie van de vergelijkingsobjecten overgelegd. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar een taxatierapport van [A] , WOZ-taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van de woning bepaald op € 254.000. Daarbij heeft de taxateur eveneens drie vergelijkingsobjecten gebruikt.
4. Twee van de drie vergelijkingsobjecten die partijen gebruiken zijn gelijk. De gemachtigde heeft ter zitting erkend dat ook het derde vergelijkingsobject dat verweerder hanteert bruikbaar is. Het extra object dat hij ter onderbouwing van de lagere waarde gebruikt had volgens hem echter ook door de taxateur van verweerder in de vergelijking moeten worden betrokken.
5. Naar het oordeel van de rechtbank kon de taxateur van verweerder volstaan met de drie gekozen vergelijkingsobjecten. Juist het object dat eiser niet gebruikt, [A-straat 2] , is zeer goed vergelijkbaar, omdat dit het buurpand van de woning van eiser betreft. Het heeft dezelfde inhoud en vrijwel evenveel grond. Wel heeft het een aanbouw. Het extra object dat eiser heeft toegevoegd, [A-straat 3] , is juist iets minder goed vergelijkbaar. Dit is wat kleiner dan de woning van eiser en heeft een kleiner perceel. De taxateur van verweerder heeft drie goed vergelijkbare objecten gebruikt ter bepaling van de waarde. In die omstandigheden is de toegevoegde waarde van [A-straat 3] naar het oordeel van de rechtbank relatief gering. Dat dat object zowel absoluut als relatief wat goedkoper is verkocht maakt dit oordeel niet anders. Bij de bepaling van de WOZ-waarde staat het de heffingsambtenaar in beginsel vrij aan te sluiten bij de vergelijkingsobjecten waarvoor de hoogste verkoopprijzen zijn gerealiseerd (vergelijk Gerechtshof Amsterdam 13 juni 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:2163). Eiser heeft geen omstandigheden aangevoerd waarom dat in dit geval anders zou moeten zijn.
6. Eiser heeft daarnaast gesteld dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en zijn woning. De vergelijkingsobjecten zijn goed onderhouden en hebben gemiddelde of moderne voorzieningen. De woning van eiser daarentegen is eenvoudig en gedateerd en heeft een aantal gebreken. Met de verschillen is volgens hem onvoldoende rekening gehouden. Verweerder heeft erop gewezen dat in de matrix wel degelijk met onderlinge verschillen rekening is gehouden.
7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde in voldoende mate rekening heeft gehouden met de verschillen in kwaliteit en onderhoud. Er is zowel op het punt onderhoud als op het punt kwaliteit onderscheid gemaakt tussen de vergelijkingsobjecten en de woning van eiser door de woning van eiser op die punten wat lager dan gemiddeld in te schalen (score 2 in plaats van 3). Eiser heeft aangevoerd dat de vergelijkingsobjecten (in elk geval [A-straat 2] en [A-straat 4] ) bovengemiddeld zijn en juist hoger dan gemiddeld hadden moeten scoren. Daartegenover heeft verweerder gesteld dat eiser de stelling dat zijn woning gedateerd en eenvoudig is en gebreken heeft niet heeft onderbouwd en dat in wezen de afwaardering van de woning van eiser op de punten van onderhoud en kwaliteit niet nodig was geweest.
8. Naar het oordeel van de rechtbank miskent eiser met zijn stellingen dat de matrix slechts een hulpmiddel is. De vraag is niet of de cijfers voor de scores aannemelijk zijn, maar of de uitkomst aannemelijk is. Eiser heeft met foto’s geprobeerd te onderbouwen dat de vergelijkingsobjecten beter zijn. Hij heeft echter niet onderbouwd op welke punten zijn woning eenvoudig, gedateerd of gebrekkig is. Uitgaand van het verschil in m³prijs dat uit het rapport van de taxateur van verweerder volgt, is al rekening gehouden met een verschil in waarde van ongeveer € 30.000. Eiser heeft - door alleen maar in te gaan op de vergelijkingsobjecten en niet op de staat van de eigen woning - onvoldoende gemotiveerd betwist dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank in de algemene stellingen van eiser ook geen aanleiding hoeven zien voor het verrichten van een inpandige opname van de woning.
9. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de waarde van de woning voldoende aannemelijk gemaakt. Daarom is het beroep ongegrond.
10. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A. Eskes, rechter, in aanwezigheid van mr. G. van den Berg-Schokker, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 5 januari 2018.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.