Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Zittingsplaats Arnhem
Belastingrecht
zaaknummer: AWB 18/5219
uitspraak van de meervoudige belastingkamer van
in de zaak tussen
[naam eisende partij] , te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: [naam gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van [naam verweerder] , verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft aan eiseres voor het jaar 2018 een aanslag gemeentebelastingen met aanslagnummer [aanslagnummer] opgelegd. Daarbij heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de [adres] (het object) voor het kalenderjaar 2018 (waardepeildatum: 1 januari 2017) vastgesteld op € 1.330.000. Verder staat op het aanslagbiljet een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB), berekend naar een heffingsgrondslag van € 488.000.
Eiseres heeft daartegen tijdig bezwaar gemaakt. Bij uitspraak op bezwaar van 16 augustus 2018 heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
Bij faxbericht van 14 september 2018 heeft eiseres beroep ingesteld tegen die uitspraak op bezwaar.
Het eerste onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 januari 2020. Namens eiseres zijn verschenen [naam 1] (kantoorgenoot van gemachtigde) en [naam 2] (taxateur). Namens verweerder zijn verschenen [naam 3] en [naam 4] (taxateur).
De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst en beslist dat verweerder drie weken de tijd krijgt om de restwaarde van het clubhuis nader te onderbouwen en dat eiseres vervolgens drie weken de tijd krijgt om te reageren op de onderbouwing van verweerder.
Bij brief van 13 februari 2020 heeft verweerder een nadere onderbouwing van de restwaarde van het clubhuis in het geding gebracht. Bij faxbericht van 2 maart 2020 heeft eiseres daarop gereageerd.
Het tweede onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 maart 2021. Hierbij heeft rechter mr. J.J. Westerbaan, met toestemming van partijen, rechter-plaatsvervanger mr. drs. S.J. Willems-Ruesink vervangen. Namens eiseres zijn verschenen [naam 5] (kantoorgenoot van gemachtigde) en [naam 2] . Namens verweerder is [naam 4] verschenen.
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is eigenaar en gebruiker van het object. Het object is een sportcomplex dat bestaat uit een berging gebouwd in [jaartal] , een clubhuis gebouwd in [jaartal] , vier sportvelden en vier lichtmasten. Het clubhuis bestaat uit een keuken, acht kleedkamers en vier toiletten. Van de vier sportvelden zijn drie (twee voetbalvelden en een trainingsveld) aangelegd in [jaartal] . Deze drie sportvelden bevatten normaal gras. Het vierde sportveld (een voetbalveld) is aangelegd in [jaartal] en bevat kunstgras. Van de vier lichtmasten zijn twee gebouwd in [jaartal] en twee in [jaartal] . De bruto vloeroppervlakte van de berging bedraagt 190 m2 en die van het clubhuis bedraagt 840 m2.
2. De waarde van de voetbalvelden is buiten de heffingsgrondslag voor de OZB gehouden, omdat buitensportcomplexen die worden beheerd of gebruikt door sportverenigingen of andere sportinstellingen zonder winstoogmerk - zoals in dit geval - buiten beschouwing worden gelaten bij het bepalen van de heffingsgrondslag voor de OZB. [1]
Geschil
3. In geschil zijn de waarde van het object en de heffingsgrondslag voor de OZB. Op de zitting van 21 januari 2020 zijn partijen het eens geworden over de waarde van de berging en de lichtmasten. Het geschil spitst zich nog alleen toe op 1) de objectkenmerken, 2) de restwaardes van de elementen ruwbouw, afbouw en installaties van het clubhuis en 3) de technische levensduur van de sportvelden.
4. Eiseres bepleit een waarde van het object van maximaal € 1.100.000 en een heffingsgrondslag voor de OZB van maximaal € 357.000. Eiseres heeft deze bedragen onderbouwd met een taxatierapport van [naam 2] .
5. Verweerder heeft de vastgestelde waarde van het object onderbouwd met een taxatierapport van [naam 4] . In dit taxatierapport is de waarde van het object getaxeerd op € 1.465.000. Verweerders taxateur komt uit op een heffingsgrondslag voor de OZB van € 532.000.
Beoordeling van het geschil
6. Tussen partijen is niet in geschil dat is voldaan aan de vereisten voor toepassing van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ. De rechtbank volgt partijen hierin. Een waardering volgens de gecorrigeerde vervangingswaarde is daarom het uitgangspunt voor de beslechting van het geschil.
7. Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak rekening gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sinds de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. Artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ is een hulpmiddel bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Op grond van dit artikellid wordt de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak berekend door de waarde van de grond van de onroerende zaak te vermeerderen met de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die de herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten. De gecorrigeerde vervangingswaarde is de waarde die de zaak in economische zin voor de eigenaar zelf heeft.
8. De bewijslast rust op verweerder. Hij moet aannemelijk maken dat de door hem vastgestelde waarde van het object en de heffingsgrondslag voor de OZB niet te hoog zijn.
Objectkenmerken
9. Eiseres stelt dat de oppervlakte van de grond bij de opstallen, anders dan verweerder aangeeft, geen 2.575 m2 bedraagt, maar 2.060 m2. Alsdan bedraagt de oppervlakte van de extra grond exclusief de sportvelden 40.877 m2 in plaats van de 40.362 m2, waarvan verweerder uitgaat.
10. Verweerder stelt dat hij de oppervlaktes heeft vastgesteld volgens de gegevens in het kadaster. Ook heeft verweerders taxateur ter plekke metingen verricht. De optelsom van de bruto vloeroppervlakte van de opstallen (de berging en het clubhuis), vermenigvuldigd met factor 2, is 2.575 m2.
11. De rechtbank stelt vast dat de oppervlakte van het perceel exclusief de sportvelden 42.937 m2 bedraagt. De rechtbank acht redelijk om een factor 2 te hanteren als gebouw gebonden grond voor de berging en het clubhuis, maar die bedraagt dan inderdaad 2.060 m² (2 x (840 m2 + 190 m²)). Dan resteert een oppervlakte extra grond van 40.877 m² (42.937 m2 - 2.060 m2). Dit betekent dat de waarde € 30.900 te hoog is vastgesteld, omdat extra grond een lagere prijs per m2 heeft dan gebouw gebonden grond.
Technische levensduur clubhuis
12. Eiseres stelt dat verweerder ten onrechte zonder meer is uitgegaan van de kengetallen in de Taxatiewijzer Sport (taxatiewijzer), want uit recente jurisprudentie blijkt dat deze onvoldoende zijn onderbouwd. Verder zijn de restwaardes die verweerder hier heeft gehanteerd onjuist, omdat recente jurisprudentie ten aanzien van clubhuizen uitgaat van een restwaarde voor de ruwbouw van 15%, voor de afbouw van 10% en voor de installaties van 5%.
13. Ten aanzien van het clubhuis concludeert verweerder in lijn met de taxatiewijzer tot een restwaarde voor de ruwbouw van 27%, voor de afbouw van 15% en voor de installaties van 15%. Dat komt neer op een gemiddeld restwaardepercentage van 19%. Als archetype is gekozen voor een normaal clubhuis (S1502702). Verweerder is van mening dat de opstallen bij het clubhuis gemiddeld gewaardeerd dienen te worden, omdat nagenoeg alle voorzieningen daarvan standaardvoorzieningen zijn. Alleen de keuken is professioneel ingericht. Naar aanleiding van het schorsingsbesluit van de rechtbank van 21 januari 2020 heeft verweerder de restwaarde van het clubhuis nader onderbouwd. Daarbij heeft verweerder de totale ongecorrigeerde vervangingswaarde van het object vastgesteld op € 1.711.276 en de totale restwaarde op € 366.988, hetgeen neerkomt op een totale percentuele restwaarde van het object van 21,4%. Verder heeft verweerder gewezen op drie verkopen van panden met een totale gemiddelde restwaarde van 23%. Het betreffen een pand aan de [adres] , verkocht op 10 november 2014, een pand aan de [adres] , verkocht op 24 december 2019 en een pand aan de [adres] , verkocht op 21 maart 2019. Daarmee heeft verweerder willen aantonen dat het gemiddelde van de gehanteerde restwaardepercentages (19%) lager is dan het daadwerkelijk vastgestelde restwaardepercentage van het object (21,4%) én ook lager dan het gemiddelde restwaardepercentage van de vergelijkingsobjecten (23%).
14. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de enkele verwijzing naar kengetallen uit de taxatiewijzer die op de waardepeildatum 1 januari 2017 geldend was, de restwaardes van het clubhuis niet afdoende heeft onderbouwd. In de gepubliceerde versie van de taxatiewijzer ontbreken cruciale onderbouwende gegevens, zoals relevante transactieprijzen. De taxatiewijzer bevat wel analyseresultaten van marktgegevens voor de kengetallen, maar deze maken de aannames en gegevens betreffende de gehanteerde restwaardes onvoldoende inzichtelijk en controleerbaar. [2] Om die reden is de verwijzing daarnaar op zichzelf genomen onvoldoende om aan te nemen dat verweerder de restwaardes juist heeft vastgesteld. [3]
15. De vraag rijst dan of verweerder met de verwijzing naar de drie transacties de restwaardes wel voldoende heeft onderbouwd. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder ook hier niet aan de op hem rustende bewijslast voldaan. De reden is dat de transacties waarnaar verweerder heeft verwezen twee tot drie jaar (2014 en 2019) en daarmee te ver van de waardepeildatum (1 januari 2017) zijn gelegen om nog een goede weergave te kunnen geven van de markt rond de waardepeildatum.
16. Verweerder heeft op de zitting aangevoerd dat het object niet voor niets onder de categorie incourante objecten valt en dat daarom rond de waardepeildatum zich in de gemeente [plaatsnaam] weinig transacties van vergelijkbare objecten hebben voorgedaan. De rechtbank is van oordeel dat dat betoog faalt. Gelet op het ontbreken van transactiegegevens van rond de waardepeildatum in de gemeente [plaatsnaam] , had verweerder ook relevante transactiegegevens van andere gemeentes in de omgeving kunnen en moeten raadplegen. Verweerder hoefde zich niet te beperken tot transacties in de gemeente [plaatsnaam] ; ook de taxatiewijzer gaat uit van regionale marktwerking. Ter zitting heeft verweerder desgevraagd bevestigd dat hij wel toegang had tot de transacties in de taxatiewijzer, maar dat deze niet geschikt waren om de waarde te onderbouwen. Gezien de bewijsnood waarin verweerder stelt te verkeren, had het op zijn weg gelegen meer informatie over deze transacties over te leggen om duidelijk te maken waarom die andere transacties niet geschikt zijn. Omdat de rechtbank oordeelt dat verweerder de restwaardes van de elementen ruwbouw, afbouw en installaties van het clubhuis onvoldoende heeft onderbouwd, komt zij niet toe aan een beoordeling van de overige gronden die eiseres hiertegen heeft aangevoerd.
17. Concluderend is de rechtbank van oordeel dat verweerder de door hem voorgestane waarde van het object en de heffingsgrondslag voor de OZB niet aannemelijk heeft gemaakt. De door verweerder toegepaste - en door eiser betwiste - levensduurverlenging behoeft om die reden geen nadere bespreking.
18. Vervolgens rust de bewijslast op eiseres. Zij moet aannemelijk maken dat de door haar bepleite waarde van het object en heffingsgrondslag voor de OZB wél als juist kunnen worden aanvaard. De rechtbank is van oordeel dat eiseres niet aan de op haar rustende bewijslast heeft voldaan, omdat zij de door haar voorgestane waardes niet nader heeft onderbouwd.
19. De rechtbank zal zelf in de zaak voorzien. Met inachtneming van wat partijen over en weer hebben gesteld en aangevoerd, handhaaft de rechtbank de vastgestelde waarde van het object en stelt zij de heffingsgrondslag voor de OZB in goede justitie vast op € 450.000.
20. Het beroep is dus gegrond.
Proceskostenvergoeding
21. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 2.132 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 265, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, 0,5 punt voor het indienen van de conclusie van repliek en 0,5 punt voor het verschijnen op de nadere zitting met een waarde per punt van € 534 en een wegingsfactor 1). De rechtbank ziet geen aanleiding, zoals eiseres heeft verzocht, een wegingsfactor 1,5 toe te passen.
22. Eiseres heeft recht op een vergoeding van de taxatiekosten. De rechtbank volgt voor vaststelling van de hoogte daarvan in beginsel de Richtlijn van de belastingkamers en van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (de richtlijn). [4] Daarbij wordt ook het Besluit tarieven in strafzaken 2003 (Bts) in acht genomen, op basis waarvan een maximumtarief geldt van € 134,04 per uur. Verder geldt op grond van het Bts voor de uurvergoeding dat een gedeelte van een uur gelijk aan een half uur of korter, als een half uur telt, en een gedeelte langer dan een half uur als een heel uur. Uit de door eiseres overgelegde factuur blijkt dat de taxateur 8 uur heeft besteed aan het taxatierapport. De rechtbank vindt deze tijdsbesteding, mede gelet op het feit dat een inpandige opname heeft plaatsgevonden, redelijk. Daarnaast vindt de rechtbank 1 uur reistijd per zitting redelijk. De eerste zitting heeft afgerond 1 uur (32 minuten) geduurd en de tweede zitting heeft afgerond 0,5 uur (21 minuten) geduurd. De taxateur van eiseres heeft een uurtarief van € 120 in rekening gebracht. Dit tarief is op grond van de richtlijn en het Bts niet te hoog. Gelet daarop, stelt de rechtbank de tegemoetkoming in totaal vast op € 1.380 exclusief omzetbelasting (11,5 x € 120). Omdat eiseres niet btw-plichtig is, kan zij de in rekening gebrachte voorbelasting niet in aftrek brengen. De toegekende vergoeding moet daarom met 21% omzetbelasting worden verhoogd. Dit betekent dat de vergoeding voor de taxatiekosten € 1.669,80 bedraagt.
23. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt zij dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover deze ziet op de heffingsgrondslag voor de OZB;
- vermindert de heffingsgrondslag voor de OZB tot € 450.000;
- bepaalt dat deze rechtbankuitspraak in zoverre de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 3.801,80;
- draagt verweerder op om het betaalde griffierecht van € 338 aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J.J. Engel, voorzitter, mr. J.M.W. van de Sande en mr. J.J. Westerbaan, rechters, in tegenwoordigheid van mr. R.C.H. Graves, griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op:
griffier
voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.