ECLI:NL:RBOBR:2020:2260

• Datum uitspraak: 16 april 2020
• Publicatiedatum: 16 april 2020
• Zaaknummer: 19/483, 19/484, 19/552
• Instantie: Rechtbank Oost-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - meervoudig
• Rechters: G.H. de Heer-Schotman; I. Boekhorst; G.J. van Leijenhorst
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 13 uitgaand · 8 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vaststelling gecorrigeerde vervangingswaarde van zorggebouwen en dagverblijven voor verstandelijk gehandicapten

De zaak betreft het geschil over de waardebepaling van drie onroerende zaken: twee dagverblijven voor verstandelijk gehandicapten en een woonzorgcentrum, alle gelegen in verschillende gemeenten. De heffingsambtenaar had op basis van de Wet WOZ de waarden vastgesteld, welke door eiseres werden betwist. Zowel eiseres als verweerder overlegden taxatierapporten met verschillende waarderingen en aannames.

De rechtbank oordeelde dat partijen niet geslaagd zijn in het aannemelijk maken van hun berekeningen, met name vanwege onvoldoende inzichtelijkheid en controleerbaarheid van de gebruikte aannames, zoals de rekenprijzen per vierkante meter en restwaarden voor technische veroudering. Ook was er discussie over de grootte van de grond en de juiste toepassing van archetypen uit de Taxatiewijzer Verzorging.

Voor het zorgcentrum concludeerde de rechtbank dat de door verweerder gehanteerde waarde niet te hoog was ondanks het verschil met de taxatiewaarde, mede omdat verweerder onvoldoende aannemelijk had gemaakt dat de hogere rekenprijs voor een deel van de grond gerechtvaardigd was. De rechtbank stelde de waarden van de dagverblijven en het zorgcentrum schattenderwijs vast op respectievelijk €1.900.000, €1.100.000 en een aangepaste heffingsmaatstaf van €8.846.970 voor de OZBG.

De rechtbank vernietigde de bestreden uitspraak voor zover deze de aanslagen en waardebepalingen betrof, verklaarde het beroep gegrond, en veroordeelde verweerder in de proceskosten van eiseres. De uitspraak werd gedaan door een meervoudige kamer en vanwege COVID-19 niet op een openbare zitting uitgesproken.

Uitkomst: De rechtbank heeft de waarden van de onroerende zaken verlaagd en de aanslagen onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig verminderd.

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Bestuursrecht

Zaaknummers: SHE 19/483, SHE 19/484 en SHE 19/552

uitspraak van de meervoudige kamer van 16 april 2020 in de zaak tussen

Stichting [eiseres] , te [vestigingsplaats 1] , eiseres

(gemachtigde: G. Gieben),

en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant, verweerder

(gemachtigde: S. Ploegmakers).

Procesverloop

Bij beschikkingen van 28 februari 2018 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) onder meer de waarden van de onroerende zaken [adres 1] en [adres 2] , beide gelegen te [vestigingsplaats 2] , en [adres 3] te [vestigingsplaats 3] (hierna: de onroerende zaken) op 1 januari 2017 (hierna: de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op respectievelijk € 2.021.000,

€ 1.266.000 en € 26.809.000 (hierna: de beschikking(en)). Met de beschikkingen zijn in één geschrift bekend gemaakt en verenigd de voor het belastingjaar 2018 ter zake van de onroerende zaken opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen van respectievelijk de gemeente [gemeente 1] en de gemeente [gemeente 2] .

Verweerder heeft in één geschrift met dagtekening 21 december 2018 uitspraak gedaan op de tegen de beschikkingen en aanslagen gemaakte bezwaren (de bestreden uitspraak). Bij de bestreden uitspraak heeft verweerder de bezwaren ongegrond verklaard.

Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 december 2019. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door J. van Abbe, een kantoorgenoot van haar gemachtigde, en

[naam 1] (taxateur). Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [naam 2] (taxateur).

De rechtbank heeft de beroepen betreffende de onroerende zaken geregistreerd onder de zaaknummers: SHE 19/552, SHE 19/484 en SHE 19/483.

Overwegingen

Geschil en beoordeling

[adres 1]

Feiten

Eiseres, een stichting, is gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak bestaat uit een perceel grond met een oppervlakte van 2.612 m² en de daarop gelegen gebouwde eigendommen, te weten drie gebouwen, gebouwd in 2005, die in gebruik zijn als dagverblijf voor verstandelijk gehandicapten, met een bruto-vloeroppervlak (bvo) van in totaal 1.779 m² (hierna tezamen: het dagverblijf), een bijgebouw met een bvo van 80 m² en een luifel met een oppervlak van 35 m² .

Geschil en standpunten van partijen

1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak [adres 1] op de waardepeildatum. Het geschil spitst zich toe op de vragen of verweerder bij de waardebepaling is uitgegaan van:

a. een te hoge vervangingswaarde van de tot de onroerende zaak behorende gebouwde eigendommen vóór toepassing van de correcties voor technische en functionele veroudering (de bruto-vervangingswaarde);

b. te hoge restwaarden van de ruwbouw, de afbouw/vaste inrichting en de installaties van de tot de onroerende zaak behorende gebouwde eigendommen.

Ter zitting heeft eiseres verklaard dat zij instemt met de door verweerder voorgestane deelwaarde van de grond van € 248.140 (2.612 m² à € 95 per m²), dus dit is niet langer in geschil.

2. Eiseres beantwoordt de beide vragen bevestigend. Ter onderbouwing van haar standpunt heeft zij in de bezwaarfase een taxatierapport overgelegd dat op 4 september 2018 is uitgebracht door [naam 1] , taxateur bij Phydias B.V. In dit taxatierapport, waarin de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum is bepaald op € 1.509.000, heeft de taxateur de bruto-vervangingswaarde (bvw) van het dagverblijf als volgt berekend:

m²

€/m²

Bvw in €

Dagverblijf ruwbouw

1.799

533

948.207

Dagverblijf afbouw

1.799

384

683.136

Dagverblijf installaties

1.799

323

574.617

Bvw dagverblijf

2.205.960

De taxateur heeft de bruto- en tevens de gecorrigeerde vervangingswaarde van het bijgebouw en de luifel tezamen zonder specificatie gesteld op € 50.663.

Naar de opvatting van eiseres dienen de bij de bepaling van de correctie voor technische veroudering van het dagverblijf in aanmerking te nemen restwaarden van de ruwbouw, de afbouw en de installaties gesteld te worden op respectievelijk 15%, 10% en 5% van de bruto-vervangingswaarden van deze componenten van het dagverblijf.

3. Verweerder beantwoordt de vragen onder 1. ontkennend. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft hij in de beroepsfase een taxatierapport overgelegd dat op 1 juli 2019 is uitgebracht door [naam 2] , taxateur bij de Belastingsamenwerking Oost-Brabant. In dit taxatierapport, waarin de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum is bepaald op € 2.151.000, heeft de taxateur de bruto-vervangingswaarde van het dagverblijf samengevat als volgt berekend:

m²

€/m²

Bvw in €

Dagverblijf ruwbouw

1.799

506,76

911.611

Dagverblijf afbouw

1,799

358,44

644.834

Dagverblijf installaties

1.799

379,80

683.26

Dagverblijf totaal

1.799

1.236,00

2.239.755

Luifel ruwbouw

35

213,00

7.455

Luifel afbouw

35

0,00

Luifel installaties

35

0,00

Luifel totaal

35

213,00

7.455

Berging ruwbouw

80

447,56

35.805

Berging afbouw

80

153,64

12.291

Berging installaties

80

66,80

5.344

Berging totaal

80

668,00

53.44

Naar de opvatting van verweerder dienen de bij de bepaling van de correctie voor technische veroudering van het dagverblijf in aanmerking te nemen restwaarden van de ruwbouw, de afbouw en de installaties gesteld te worden op respectievelijk 30%, 27% en 17% van de bruto-vervangingswaarden van deze componenten van het dagverblijf.

Beoordeling van het geschil

4. Tussen partijen is niet in geschil dat de onroerende zaak geen woning is, dat de onroerende zaak incourant is en dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde. De rechtbank sluit zich aan bij deze gemeenschappelijke, naar haar oordeel juiste, opvattingen van partijen.

5. In artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling), dat een hulpmiddel (en niet meer dan dat) is bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde in de zin van artikel 17, lid 3, van de Wet WOZ, is bepaald dat de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak.

6. Tussen partijen is niet in geschil dat bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak gebruik kan worden gemaakt van de Taxatiewijzer en kengetallen, deel 9, Verzorging, waardepeildatum 1 januari 2017 (de Taxatiewijzer Verzorging) en de Taxatiewijzer en kengetallen, deel 26, Algemene kengetallen (bijgebouwen en infrastructuur), waardepeildatum 1 januari 2017 (de Taxatiewijzer Algemene kengetallen). Ook bij dit gemeenschappelijk standpunt van partijen sluit de rechtbank zich aan.

De bruto-vervangingswaarde

7. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde vervangingswaarde van de onroerende zaak vóór toepassing van de correcties voor technische en functionele veroudering (de bruto-vervangingswaarde) niet te hoog is, mede gelet op hetgeen eiseres over de bruto-vervangingswaarde van de onroerende zaak heeft aangevoerd.

8. Partijen verschillen van mening over de vraag welk in de Taxatiewijzer Verzorging opgenomen archetype, met bijbehorende kengetallen, bij de bepaling van de bruto-vervangingswaarde van de tot de onroerende zaak behorende gebouwde eigendommen tot uitgangspunt moet worden genomen. Diengaande overweegt de rechtbank het volgende.

9. De taxateur van verweerder heeft het dagverblijf inpandig opgenomen en op grond daarvan geconcludeerd dat het, gelet op het gebruik (intensieve begeleiding van cliënten) en de standaardgrootte van deze eigendommen, het best te vergelijken is met het in de Taxatiewijzer Verzorging opgenomen archetype N3800000 (dagverblijf voor bezigheidstherapie en lichte werkzaamheden). Dit archetype geeft volgens verweerder een realistisch beeld van de stichtingskosten van het dagverblijf. Bij de bepaling van de rekenprijs per m2 van het dagverblijf is de taxateur uitgegaan van een gemiddelde onderhoudstoestand. Uitgaande van archetype N380000 heeft hij de rekenprijs per m² gesteld op € 1.248 per m², zijnde de gemiddelde vervangingswaarde per m2 in de bandbreedte van het archetype N3800000. Omdat de bvo van het dagverblijf groter is dan bij dagverblijven als dit gebruikelijk is, heeft de taxateur de rekenprijs per m² van het dagverblijf verminderd tot € 1.236 per m². Wat betreft de luifel en de berging is de taxateur eveneens uitgegaan van een gemiddelde onderhoudstoestand en heeft hij de rekenprijs per m² gesteld op de gemiddelde m²-prijs van de bandbreedte van de in de Taxatiewijzer Algemene kengetallen opgenomen archetypen B5101600 (Carport (bijgebouw)) en archetype B5101500 (Garage aangebouwd/vrijstaand (bijgebouw)) van € 128 en € 668 per m².

10. De rechtbank kan verweerder niet volgen in diens standpunt dat, hoewel de onroerende zaak wordt gebruikt als dagverblijf voor verstandelijk gehandicapten, bij de bepaling van de bvw ervan moet worden uitgegaan van het archetype N380000 (een dagverblijf voor bezigheidstherapie en lichte werkzaamheden). Ook de grootte van het dagverblijf van 1.779 m² is geen reden om het archetype N380000 (standaardgrootte 1.500 m²) beter bruikbaar te achten dan N180000 (dagverblijf voor ouderen of verstandelijk gehandicapten; standaardgrootte 2.000 m²). De rechtbank volgt eiseres in haar standpunt dat, nu het gaat om een dagverblijf voor verstandelijk gehandicapten, het archetype N180000 beter aansluit bij de onroerende zaak dan het archetype N3800000. Naar het oordeel van de rechtbank is voorts de enkele verwijzing door verweerder naar de in een taxatiewijzer voor een archetype vermelde gemiddelde prijs per m2, of dit nu het archetype N3800000 dan wel het archetype N180000 is, onvoldoende om de in aanmerking genomen rekenprijs per m2 van de gebouwen (het dagverblijf) te onderbouwen. Verweerder had moeten zorgdragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van de aannames en gegevens die aan de in het archetype N3800000 vermelde (bandbreedte van) prijzen per m2 ten grondslag liggen (vergelijk HR 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316). Het op pagina 143 van de Taxatiewijzer Verzorging vermelde “Analyseresultaat van een marktgegeven voor de kengetallen van de taxatiewijzer” biedt deze inzichtelijkheid en controleerbaarheid niet, reeds omdat de informatie die inzichtelijk en controleerbaar hadden kúnnen maken dat en hoe de door verweerder in aanmerking genomen rekenprijs per m2 is afgeleid uit de in het analyseresultaat genoemde (delen van de) bouwkosten, niet in de in het geding gebrachte publieke versie van de taxatiewijzer is opgenomen. Ook de omstandigheid dat de vermelde bouwkosten niet rond waardepeildatum, maar reeds in 2013 zijn gemaakt en daarna zijn geïndexeerd, staat aan de bruikbaarheid van het analyseresultaat als onderbouwing van de rekenprijs per m2 van de tot de onroerende zaak behorende gebouwen (het dagverblijf) in de weg.

11. Uit hetgeen onder 10. is overwogen volgt dat verweerder er niet in is geslaagd aannemelijk te maken dat de vervangingswaarde vóór toepassing van de correcties voor technische en functionele veroudering (de bruto-vervangingswaarde), waarvan hij bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak is uitgegaan, niet te hoog is.

12. Dan komt de vraag aan de orde of eiseres aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar voorgestane de bruto-vervangingswaarde van de onroerende zaak niet te laag is. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend en overweegt daartoe het volgende.

13. Zoals onder 10. is overwogen is de enkele verwijzing naar de in een taxatiewijzer voor een archetype vermelde gemiddelde prijs per m2 onvoldoende om de in aanmerking genomen rekenprijs per m2 van de gebouwen (het dagverblijf) te onderbouwen. Dat geldt onverkort voor de verwijzing van eiseres naar de in de Taxatiewijzer Verzorging vermelde gemiddelde prijs per m2 van het archetype N180000 (dagverblijf voor ouderen of verstandelijk gehandicapten). Ook hiervoor geldt dat de op de bladzijden 69 tot en met 72 van de Taxatiewijzer Verzorging opgenomen analyseresultaten van vier marktgegevens niet de vereiste inzichtelijkheid en controleerbaarheid (zie onder 10.) bieden, om dezelfde reden als hiervoor genoemd. Ook de omstandigheid dat de vermelde bouwkosten niet rond de waardepeildatum, maar reeds in 2011 en 2013 zijn gemaakt en daarna zijn geïndexeerd, staat aan de bruikbaarheid van de analyseresultaten als onderbouwing van de rekenprijs per m2 van de tot de onroerende zaak behorende gebouwen (het dagverblijf) in de weg.

De restwaarden

14. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem bij de bepaling van de correctie voor technische veroudering in aanmerking genomen restwaarden van de ruwbouw, de afbouw en de installaties van vervangingswaarde van de tot de onroerende zaak behorende gebouwen vóór toepassing van de correcties voor technische en functionele veroudering (de bruto-vervangingswaarde) niet te hoog zijn, mede gelet op hetgeen eiseres dienaangaande heeft aangevoerd. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hier niet in geslaagd. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende.

15. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de door hem gebruikte restwaarden naar het archetype N3800000 (dagverblijf voor bezigheidstherapie en lichte werkzaamheden) waarin voor ruwbouw, afbouw en installaties bandbreedten van respectievelijk 25%-35%, 20%-35% en 15%-20% zijn vermeld. Naar het oordeel van de rechtbank is de enkele verwijzing naar de in een taxatiewijzer voor een bepaald archetype opgenomen bandbreedten voor restwaarden, onvoldoende om de door verweerder in aanmerking genomen restwaarden te onderbouwen. Verweerder had moeten zorgdragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van de aannames en gegevens die aan de in het archetype N3800000 vermelde bandbreedten van restwaarden ten grondslag liggen (vergelijk HR 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316). Dit heeft hij echter nagelaten.

16. Aangezien verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat dat de door hem bij de bepaling van de correctie voor technische veroudering in aanmerking genomen restwaarden niet te hoog zijn, komt de vraag aan de orde of eiseres aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar voorgestane restwaarden niet te laag zijn. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend en overweegt daartoe het volgende.

17. Eiseres stelt dat uit recente jurisprudentie zou volgen dat bij de bepaling van de correctie voor technische veroudering moet worden uitgegaan van lagere restwaarden dan die, welke in de taxatiewijzers zijn vermeld. Wat er ook zij van de juistheid van deze stelling – de rechtbank laat dit uitdrukkelijk in het midden - , zonder onderbouwing met voor de bepaling van de waarde van het dagverblijf relevante marktgegevens of andere voor de rechtbank toetsbare, objectieve gegevens, ziet de rechtbank daarin geen reden om te oordelen dat de door eiseres voorgestane restwaarden voor de ruwbouw, de afbouw en de installaties van het dagverblijf niet te laag zijn. Een onderbouwing als hiervoor bedoeld heeft eiseres echter niet gegeven.

Conclusie

18. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat geen van beide partijen in het van haar verlangde bewijs is geslaagd. Daarom bepaalt de rechtbank de waarde van de onroerende zaak, alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemend, schattenderwijs op € 1.900.000. De rechtbank zal het beroep gegrond verklaren, de bestreden uitspraak in zoverre vernietigen, de bij beschikking vastgestelde waarde verminderen tot € 1.900.000, de aanslag in de van gebruikers geheven onroerendezaakbelasting (hierna: OZBG) dienovereenkomstig verminderen en bepalen dat haar uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde deel van de bestreden uitspraak.

[adres 2]

Feiten

Eiseres is gebruiker van de onroerende zaak, een dagverblijf voor verstandelijk gehandicapten, bouwjaar 2002. Het dagverblijf heeft een bvo van 1.083 m². Bij het dagverblijf behoren 26 parkeerplaatsen.

Geschil en standpunten van partijen

19. In geschil is de waarde van de onroerende zaak [adres 2] op de waardepeildatum. Het geschil spitst zich toe op de vragen of verweerder bij de waardebepaling is uitgegaan van:

a. een te grote oppervlakte van de tot de onroerende zaak behorende grond en een te hoge rekenprijs per m2 van de grond;

b. een te hoge vervangingswaarde van de tot de onroerende zaak behorende gebouwde eigendommen vóór toepassing van de correcties voor technische en functionele veroudering (de bruto-vervangingswaarde);

c. te hoge restwaarden van de ruwbouw, de afbouw/vaste inrichting en de installaties van de tot de onroerende zaak behorende gebouwde eigendommen.

20. Eiseres beantwoordt de vragen bevestigend. Ter onderbouwing van haar standpunten heeft zij in de bezwaarfase een taxatierapport overgelegd dat op 1 februari 2019 is uitgebracht door [naam 1] , taxateur bij Phydias B.V.

In dit taxatierapport, waarin de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum is bepaald op € 900.000, heeft de taxateur de oppervlakte van de tot de tot de onroerende zaak behorende grond gesteld op 2.300 m2. Ter zitting heeft eiseres ingestemd met de door verweerder in aanmerking genomen oppervlakte van de bij de gebouwde eigendommen behorende grond (hierna: gebouwgebonden grond) van 2.166 m2. Dit betekent dat met betrekking tot de oppervlakte van de grond alleen nog in geschil is of de taxateur van verweerder bij de waardebepaling, naast de gebouwgebonden grond van 2.166 m2, terecht extra grond met een oppervlakte van 1.389 m² in aanmerking heeft genomen.

21. Eiseres beantwoordt deze vraag ontkennend. Eiseres neemt het standpunt in dat de rekenprijs voor de gebouwgebonden grond van 2.166 m2 op € 65 per m² dient te worden gesteld. Mocht de rechtbank beslissen dat bij de waardebepaling ook de 1.389 m² extra grond mede in aanmerking moet worden genomen, dan stemt zij in met de door verweerder berekende deelwaarde van die grond van € 26.391 (zie hierna onder 23). In het taxatierapport van eiseres is de bruto-vervangingswaarde (bvw) van het dagverblijf als volgt berekend:

m²

€/m²

bvw in €

Dagverblijf ruwbouw

1.083

533

577.239

Dagverblijf afbouw

1.083

384

415.872

Dagverblijf installaties

1.083

323

349.809

Bvw dagverblijf

1.342.920

In het taxatierapport is de bruto- en tevens de gecorrigeerde vervangingswaarde van de infrastructuur (de parkeerplaatsen) zonder specificatie gesteld op € 29.729. Eiseres heeft ter zitting echter verklaard dat zij instemt met de door verweerder berekende deelwaarde van de parkeerplaatsen van € 24.570 (zie hierna onder 22).

Naar de opvatting van eiseres dienen de bij de bepaling van de correctie voor technische veroudering van het dagverblijf in aanmerking te nemen restwaarden van de ruwbouw, de afbouw en de installaties gesteld te worden op respectievelijk 15%, 10% en 5% van de bovenvermelde bruto-vervangingswaarden van deze componenten van het dagverblijf.

22. Verweerder beantwoordt de vragen onder 19. ontkennend. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft hij in de beroepsfase een taxatierapport overgelegd dat op 1 juli 2019 is uitgebracht door [naam 2] , taxateur bij de Belastingsamenwerking Oost-Brabant.

In dit taxatierapport, waarin de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum is getaxeerd op € 1.366.000, is ervan uitgegaan dat tot de onroerende zaak een perceel grond van 3.555 m² behoort, waarvan 2.166 m² grond bij de gebouwde eigendommen en 1.389 m² extra grond. De deelwaarde van de gebouwgebonden grond heeft de taxateur, uitgaande van een rekenprijs per m2 van € 95, berekend op (2.166 x € 95 =) € 205.770. De deelwaarde van de extra grond van 1.389 m² is, uitgaande van een rekenprijs van € 19 per m², berekend op € 26.391. In het taxatierapport van verweerder is de bvw van het dagverblijf als volgt berekend:

m²

€/m²

bvw in €

Dagverblijf ruwbouw

1.083

525

568.575

Dagverblijf afbouw

1.083

371

401.793

Dagverblijf installaties

1.083

384

415.872

Totaal

1.386.240

In het taxatierapport van verweerder is de deelwaarde van het parkeerterrein, uitgaande van een rekenprijs van € 1.350 per parkeerplaats, berekend op € 24.570.

Naar de opvatting van verweerder dienen de bij de bepaling van de correctie voor technische veroudering van het dagverblijf in aanmerking te nemen restwaarden van de ruwbouw, de afbouw en de installaties gesteld te worden op respectievelijk 30%, 27% en 17% van de bruto-vervangingswaarden van deze componenten van het dagverblijf.

Beoordeling van het geschil

23. Hetgeen onder 4., 5. en 6. is overwogen met betrekking tot (de bepaling van de waarde van) de onroerende zaak [adres 1] , geldt ook voor (de bepaling van de waarde van) de onderhavige onroerende zaak.

De extra grond en de rekenprijs per m2 van de gebouwgebonden grond

24. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de luchtfoto, als bijlage 3 bij het taxatierapport van 1 juli 2019 overgelegd, en hetgeen hij ter toelichting daarop heeft aangevoerd, onderbouwd dat tot de onroerende zaak, naast de gebouwgebonden grond met een oppervlakte van 2.166 m2, extra grond met een oppervlakte van 1.389 m², zijnde de tuin aan de zijkant en de achterkant van het dagverblijf, tot de onroerende zaak behoort. Hetgeen eiseres dienaangaande in de stukken en ter zitting heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

25. In het door verweerder overgelegde taxatierapport is de deelwaarde van de gebouwgebonden grond van 2.166 m2, uitgaande van een rekenprijs per m2 van € 95, berekend op (2.166 x € 95 =) € 205.770. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder deze waarde voldoende onderbouwd. De enkele stelling van eiseres dat in de taxatiekaart die verweerder in de bezwaarfase aan eiseres heeft verstrekt, is uitgegaan van een lagere waarde per m² (€ 65) acht de rechtbank onvoldoende om aan de door verweerder getaxeerde deelwaarde van de gebouwgebonden grond te twijfelen, te meer daar eiseres bij de onroerende zaak [adres 1] , net als de onderhavige onroerende zaak een dagverblijf gelegen in [vestigingsplaats 2] , heeft ingestemd met de waarde van € 95 per m².

De bruto vervangingswaarde en de restwaarden

26. Hetgeen onder 8. tot en met 11, 14. en 15. is overwogen over de (onderbouwing van de) door verweerder getaxeerde bruto-vervangingswaarde van het tot de onroerende zaak [adres 1] behorende dagverblijf en de door verweerder in aanmerking genomen restwaarden van de ruwbouw, de afbouw/vaste inrichting en de installaties van dat dagverblijf , geldt - mutatis mutandis - evenzeer voor de (onderbouwing van de) door verweerder getaxeerde bruto-vervangingswaarde van het tot de onderhavige onroerende zaak behorende dagverblijf en de door verweerder in aanmerking genomen restwaarden van de ruwbouw, de afbouw/vaste inrichting en de installaties van dat dagverblijf. Derhalve is verweerder er niet in geslaagd aannemelijk te maken dat de vervangingswaarde vóór toepassing van de correcties voor technische en functionele veroudering, waarvan hij bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak is uitgegaan en de door hem bij de bepaling van de correctie voor technische veroudering in aanmerking genomen restwaarden niet te hoog zijn.

27. Hetgeen onder 12., 13, 16. en 17. is overwogen over de (onderbouwing van de) door eiseres verdedigde bruto-vervangingswaarde van het tot de onroerende zaak [adres 1] behorende dagverblijf en de door haar voorgestane restwaarden van de ruwbouw, de afbouw/vaste inrichting en de installaties van dat dagverblijf , geldt - mutatis mutandis - evenzeer voor de (onderbouwing van de) door eiseres verdedigde bruto-vervangingswaarde van het tot de onderhavige onroerende zaak behorende dagverblijf en de door eiseres in aanmerking genomen restwaarden van de ruwbouw, de afbouw/vaste inrichting en de installaties van dat dagverblijf . Derhalve is eiseres er niet in geslaagd aannemelijk te maken dat de door haar verdedigde bruto-vervangingswaarde en restwaarden van het tot de onroerende zaak behorende dagverblijf niet te laag zijn.

Conclusie

28. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat geen van beide partijen in het van haar verlangde bewijs is geslaagd. Daarom bepaalt de rechtbank de waarde van de onroerende zaak, alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemend, schattenderwijs op € 1.100.000. De rechtbank zal het beroep gegrond verklaren, de bestreden uitspraak in zoverre vernietigen, de bij beschikking vastgestelde waarde verminderen tot € 1.100.000, de aanslag in de OZBG dienovereenkomstig verminderen en bepalen dat haar uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar.

[adres 3]

Feiten

Eiseres is gespecialiseerd in de zorg, ondersteuning en begeleiding van mensen van alle leeftijden met een verstandelijke beperking of een ontwikkelingsachterstand. Zij exploiteert daartoe onder meer het zorgcentrum “ [bedrijf] ” te [vestigingsplaats 3] (het zorgcentrum). Het zorgcentrum omvat onder meer woonvoorzieningen, verpleegruimtes, recreatieve ruimtes, werkplaatsen, ontspanningsruimtes, praktijkruimtes, een zwembad, personeelsvoorzieningen en kantoren. Eiseres is eigenaar en gebruiker van het woonzorgcentrum.

Geschil en standpunten van partijen

29. In geschil is de waarde van het zorgcentrum op de waardepeildatum 1 januari 2017. Het geschil spitst zich toe op de volgende vragen:

a. welke deelwaarde dient te worden toegekend aan de tot het zorgcentrum behorende grond?

b. is verweerder bij de bepaling van de correctie wegens technische veroudering van de door hem onderscheiden delen van tot het zorgcentrum uitgegaan van de juiste, althans niet te hoge restwaarden en de juiste, althans niet te lange resterende levensduren?

c. is de door de heffingsambtenaar toegepaste factor voor functionele veroudering van de tot het zorgcentrum behorende (delen van) gebouwen te hoog?

d. welk deel van de op de voet van Hoofdstuk III van de Wet WOZ bepaalde waarde van het zorgcentrum dient op grond van artikel 220e van de Gemeentewet bij de bepaling van de heffingsmaatstaf voor de OZBG buiten aanmerking te worden gelaten?

30. Niet (meer) in geschil is dat in de als bijlage 5 bij het verweerschrift gevoegde taxatiekaart de (delen van de) gebouwen en de grond die tot het zorgcentrum behoren, juist en volledig zijn opgesomd, met dien verstande dat de afzonderlijk vermelde verpleegruimtes [locatie 1] (2.000 m²) en [locatie 2] (400 m²) tezamen één verpleegruimte van 2.400 m² vormen, dat de sportzaal ( [locatie 2] , 900 m²) geen sportzaal maar een zwembad is en dat de tot het zorgcentrum behorende grond bestaat uit zes kadastrale percelen met een totale oppervlakte van 202.760 m².

Bij de beoordeling van het geschil zal de rechtbank de opsomming in de taxatiekaart van de (delen van de) gebouwen en de grond die tot het zorgcentrum behoren tot uitgangspunt nemen, met inachtneming van de hiervoor genoemde aanpassingen.

31. Ter onderbouwing van de door haar verdedigde waarde van het zorgcentrum per 1 januari 2017 van € 22.460.000 en de door haar voorgestane heffingsmaatstaf van de OZBG van € 6.351.000 heeft eiseres in de bezwaarfase een taxatierapport overgelegd dat op 5 februari 2019 is uitgebracht door [naam 1] , taxateur bij Phydias B.V.

Verweerder heeft ter onderbouwing van de bij beschikking van 28 februari 2018 vastgestelde waarde van het zorgcentrum van € 26.809.000 en de bij aanslag van dezelfde datum vastgestelde heffingsmaatstaf van de OZBG van € 10.255.000, welke waarde en heffingsmaatstaf bij de bestreden uitspraak op bezwaar zijn gehandhaafd, een taxatierapport overgelegd dat op 1 juli 2019 is uitgebracht door [naam 2] RDMW en [naam 3] . In dit rapport is de waarde van het zorgcentrum op 1 januari 2017 getaxeerd op € 34.681.000 en de heffingsmaatstaf van de OZBG berekend op € 12.015.109.

Beoordeling van het geschil

32. Tussen partijen is niet in geschil dat het zorgcentrum één onroerende zaak is. De rechtbank sluit zich aan bij deze gemeenschappelijke, naar het oordeel van de rechtbank juiste, opvatting van partijen.

Hetgeen onder 4., 5. en 6. is overwogen met betrekking tot (de bepaling van de waarde van) de onroerende zaak [adres 1] , geldt ook voor (de bepaling van de waarde van) de onderhavige onroerende zaak.

33. Ter zitting zijn partijen overeengekomen dat het dagverblijf [locatie 1] (waarvan de brutovervangingswaarde door verweerder is bepaald op basis van archetype N180000, met een rekenprijs per m2 van € 1.025) en de praktijkruimte [locatie 2] (waarvan de brutovervangingswaarde door verweerder is bepaald op basis van archetype N3300000, met een rekenprijs per m2 van € 1.906) tezamen één gebouw vormen en dat de brutovervangingswaarde van dit gebouw aan de hand van het archetype N180000 dient te worden bepaald op € 2.460.000 (oppervlakte 2.400 m2 (zie onder 30.); rekenprijs per m2

€ 1.025). Voorts zijn partijen ter zitting overeengekomen dat de brutovervangingswaarde van het dagverblijf [adres 4] , die verweerder op basis van archetype N3770000 heeft bepaald met een rekenprijs van € 1.770 per m2, bepaald dient te worden op € 496.400 (oppervlakte 340 m²; rekenprijs € 1.406). Tenslotte zijn partijen overeengekomen dat de brutovervangingswaarde van de praktijkruimte [adres 5] , die verweerder op basis van archetype N3770000 heeft bepaald met een rekenprijs van € 2.186 per m2, dient te worden bepaald op € 70.632 (oppervlakte 36 m²; rekenprijs € 1.962).

34. De rechtbank gaat er van uit dat, behoudens de onderdelen die hieronder besproken zullen worden door de rechtbank, de overige onderdelen van de taxatieopbouw, zoals die zijn opgenomen in verweerders taxatierapport, juist zijn bepaald.

35. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.

Deelwaarde van de tot het zorgcentrum behorende grond

36. Verweerder maakt een onderscheid tussen grond behorende bij de gebouwde eigendommen (gebouwgebonden grond) en overige grond. De gebouwgebonden grond bestaat uit twee percelen van 92.706 m² en 47.375 m² (samen 140.081 m²). De oppervlakte van de overige grond is 64.720 m2. Voor de gebouwgebonden grond hanteert verweerder een rekenprijs van € 85 per m2, voor de overige grond een rekenprijs van € 1 per m². In totaal bedraagt de door verweerder berekende deelwaarde van de grond € 11.917.605.

Verweerder heeft deze berekening als volgt toegelicht. Het zorgcentrum is een complex in ontwikkeling. Volgens het bestemmingsplan is de bestemming van de gebouwgebonden grond “maatschappelijk” en kan 60 tot 70% van deze grond worden bebouwd. Het grootste deel van het perceel is ook bebouwd; de bebouwing bestaat uit gebouwen (oudere gebouwen die dateren van 1968 tot en met 1997 en nieuwere gebouwen uit 2013 en 2014) en infrastructuur. Verweerder is voor de bepaling van de rekenprijs per m2 van € 85 uitgegaan van de door de gemeente [vestigingsplaats 3] vastgestelde uitgifteprijs van grond met de bestemming “maatschappelijk” van € 110 per m². Omdat het zorgcentrum bijzondere doeleinden dient, heeft verweerder als rekenprijs voor de gebouwgebonden grond niet de volle uitgifteprijs van € 110 per m² aangehouden, maar voor een lager bedrag gekozen, te weten € 85 per m². De grond met een oppervlakte van 64.720 m² bestaat uit stroken met bomen en weiland. Dit ligt buiten het bestemmingsvlak (het gedeelte van de grond waaraan in het bestemmingplan de bestemming “maatschappelijk” is gegeven) en is door verweerder gewaardeerd als bosgrond op € 1 per m². De totale deelwaarde van de grond bedraagt volgens verweerder

€ 11.971.605.

37. Eiseres maakt een onderscheid tussen gebouwgebonden grond, niet-gebouwgebonden grond en bosgrond. De oppervlakte van de gebouwgebonden grond van 41.312 m2 heeft zij berekend door het ‘bouwvlak’ (grond waarop is gebouwd of gebouwd mag worden) van 20.654 m² te vermenigvuldigen met 2. Voor de vermenigvuldiging met 2 is gekozen omdat het gaat om bebouwing met meerdere bouwlagen. Voor de gebouwgebonden grond houdt eiseres de door verweerder gehanteerde rekenprijs van € 85 per m2 aan (zie onder 36.). De rekenprijs per m2 voor niet-gebouwgebonden grond (met een oppervlakte van 97.000 m²) stelt eiseres echter op 20% van € 85, oftewel € 17. Voor de bosgrond (met een oppervlakte van 64.720 m²) gebruikt eiseres een rekenprijs van € 1 per m². De totale waarde van de grond bedraagt volgens eiseres € 5.225.240.

38. Niet tussen partijen in geschil is dat de waarde van een deel van de grond, groot 41.412 m2 € 85 per m2 bedraagt en dat de waarde van een deel van de grond, groot 64.720 m2, € 1 per m² bedraagt. Het geschil over de deelwaarde van de grond beperkt zich derhalve tot het restant van de grond, groot (202.760 m² (zie onder 30.) -/- 41.432 m2 -/- 64.720 m2) =96.608 m2. Eiseres verdedigt voor dat restant een rekenprijs van € 17 per m2, verweerder een rekenprijs van € 85 per m2.

39. Verweerder, die in deze als eerste de bewijslast heeft, dient aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane rekenprijs van € 85 per m2 voor het onder 36. genoemde deel van de grond, groot 96.608 m2, niet te hoog is. Daarin is hij naar het oordeel van de rechtbank niet geslaagd. Hierbij overweegt de rechtbank het volgende.

De rechtbank stelt voorop dat een door een gemeente aangehouden gronduitgifteprijs slechts relevant is indien verweerder feiten stelt en zo nodig aannemelijk maakt, waaruit volgt dat de gronduitgifteprijs tussen de gemeente en van haar onafhankelijke partijen voor percelen met dezelfde bestemming daadwerkelijk is overeengekomen en/of de gronduitgifteprijs in overeenstemming is met op de markt bij verkoop van grond met dezelfde bestemming tussen onafhankelijke partijen overeengekomen prijzen (vergelijk Hof Den Haag, 28 mei 2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:1287; in dezelfde zin Hof ’s-Hertogenbosch, 3 februari 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:361). In het onderhavige geval heeft verweerder zodanige feiten niet gesteld, laat staan aannemelijk gemaakt.

40. Dat verweerder niet erin is geslaagd om de bruikbaarheid van de gronduitgifteprijs van

€ 110 per m² als onderbouwing van de deelwaarde van de grond aannemelijk te maken, brengt niet zondermeer mee dat de door verweerder gehanteerde rekenprijs van € 85 per m2 voor het onder 36. genoemde deel van de grond (96.608 m²) te hoog is. In dit verband acht de rechtbank de volgende passage in de Taxatiewijzer en kengetallen Algemeen deel, waardepeildatum 1 januari 2017 van belang:

“Voor het bepalen van de totale waarde van de grond is het soms nodig om een onderscheid te maken tussen de “basiskavel” en de “restgrond”. Dit onderscheid kan van betekenis zijn, wanneer de grondoppervlakte van het te taxeren object groter is dan normaliter wordt gebruikt voor een gebouw met die bestemming en dat bouwvolume. De oppervlakte die normaliter wordt gebruikt, wordt dan aangeduid als “basiskavel”. Het resterende deel van de grondoppervlakte “restgrond” is bijvoorbeeld beschikbaar voor toekomstige uitbreidingen. Deze restgrond kan voor een lager bedrag per vierkante meter in de taxatie worden betrokken, wanneer daar in het gronduitgiftebeleid van de gemeente basis voor is en/of wanneer de restgrond qua aard of bestemming afwijkend is. (…)

Bij het bepalen van de grootte van de basiskavel, wordt niet alleen gekeken naar het gedeelte van de grondoppervlakte dat bebouwd is, maar ook naar het aantal bouwlagen (bouwvolume) van het gebouw. Immers een hoger bouwvolume leidt ook tot de behoefte aan meer grond rondom het gebouw, bijvoorbeeld door parkeervoorzieningen. De grootte van het basiskavel wordt in de praktijk vaak bepaald door de oppervlakte van het gebouw (bijvoorbeeld gebruiksoppervlakte) te vermenigvuldigen met een factor. De hoogte van deze factor is mede afhankelijk van de omgeving waar het object gelegen is.”

41. Naar het oordeel van de rechtbank is de in deze passage geschetste wijze waarop de waarde van grond kan worden bepaald, in overeenstemming met het wettelijk voorschrift over de gecorrigeerde vervangingswaarde (artikel 17 lid 3 Wet WOZ). Bovendien is zij voor een onroerende zaak als het zorgcentrum, die uit een aantal gebouwde en ongebouwde eigendommen bestaat, in de praktijk goed toepasbaar. Partijen zijn het erover eens dat de rekenprijs per m2 voor de “basiskavel” € 85 bedraagt. Daarvan uitgaande staat de rechtbank voor de vraag of in dit geval de “basiskavel” 140.081 m² groot is, zoals verweerder stelt, of 41.412 m2, zoals eiseres betoogt, of wellicht geen van beide. Enerzijds heeft verweerder geen feiten gesteld en aannemelijk gemaakt die zijn standpunt dat de “basiskavel” alle grond, behorende bij het zorgcentrum, met uitzondering van de bosgrond, omvat. Anderzijds heeft eiseres geen feiten gesteld en aannemelijk gemaakt die haar standpunt dat de “basiskavel” (slechts) 41.412 m2 groot is, kunnen dragen. Verder heeft eiseres de rekenprijs van € 17 per m2 voor het onder 36. genoemde deel van de grond, groot 96.608 m2, niet met marktgegevens of andere voor de rechtbank toetsbare gegevens onderbouwd. Geen van beide partijen heeft dan ook met betrekking tot het onder 36. genoemde deel van de grond, groot 96.608 m2, het van haar verlangde bewijs geleverd.

Correctie voor technische veroudering: resterende levensduren en restwaarden

42. De rechtbank stelt voorop dat ingevolge artikel 18, lid 1, van de Wet WOZ, de bepaling van de waarde van een onroerende zaak elk jaar opnieuw geschiedt naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Indien – zoals in het onderhavige geval – de te bepalen waarde de gecorrigeerde vervangingswaarde is, betekent dit – onder meer – dat elk jaar opnieuw de parameters worden bepaald aan de hand waarvan de correctie(s) voor technische veroudering van de gebouwde delen van de onroerende zaak wordt (worden) berekend. Tot die parameters behoren de (in het onderhavige geval tussen partijen in geschil zijnde) resterende levensduren en restwaarden. Een redelijke verdeling van de bewijslast brengt wel mee dat verweerder, voor zover hij de resterende levensduren en de restwaarden ten opzichte van de voorheen bestendig in aanmerking genomen resterende levensduren en restwaarden aanpast en eiseres deze aanpassing betwist, feiten dient te stellen en bij betwisting door eiseres aannemelijk dient te maken, die de aanpassing van de resterende levensduren en restwaarden in voldoende mate onderbouwen. Is het daarentegen eiseres die stelt dat de resterende levensduren en de restwaarden ten opzichte van de voorheen bestendig in aanmerking genomen resterende levensduren en restwaarden dienen te worden verkort, onderscheidenlijk verminderd, en betwist verweerder deze verkorting en/of vermindering, dan ligt het op de weg van eiseres om feiten te stellen en aannemelijk te maken, die de verkorting van de resterende levensduren en/of de vermindering van de restwaarden in voldoende mate onderbouwen.

43. Voorts neemt de rechtbank in aanmerking dat de Hoge Raad in zijn arrest van 31 januari 2020, nr. 19/03803, ECLI:NL:HR:2020:169 het volgende heeft overwogen met betrekking tot de aanpassing van de resterende levensduur en de restwaarde ten opzichte van de voorheen bestendig in aanmerking genomen resterende levensduur en restwaarde:

“2.3.3 Uit de geschiedenis van de totstandkoming van artikel 273, lid 4, Gemeentewet, de voorganger van het huidige artikel 17, lid 3, Wet WOZ, blijkt dat voor de correctie wegens technische veroudering gekeken wordt naar de levensduur van de onroerende zaak en de restwaarde die deze zaak bij het einde van die levensduur zal hebben. Deze elementen vormen in feite de basis voor de technische afschrijving. Indien de eigenaar van een incourante onroerende zaak een juiste basis voor de afschrijving heeft gehanteerd, zou de afschrijving dan ook overeen moeten komen met de correctie wegens technische veroudering.
In die parlementaire geschiedenis is geen steun te vinden voor de opvatting dat de restwaarde van een onroerende zaak niet kan worden bereikt zolang dat object nog in gebruik is bij de eigenaar/gebruiker en dezelfde functie als daarvoor vervult. Die uitleg ligt ook niet voor de hand. De gecorrigeerde vervangingswaarde strekt er toe de waarde zodanig vast te stellen dat niet meer wordt belast dan het bedrag waarvoor de eigenaar een zaak zou kunnen verwerven die voor hem hetzelfde nut oplevert als de te waarderen zaak. Dat sluit een waardering op restwaarde niet uit.

2.3.4 Hetgeen in 2.3.3 is overwogen neemt niet weg dat er aanleiding kan zijn voor een aanpassing van de technische afschrijving of van de restwaarde van een onroerende zaak, bijvoorbeeld indien achteraf blijkt dat de daarvoor eerder gehanteerde uitgangspunten onjuist zijn.”

44. In het door verweerder overgelegde taxatierapport is ervan uitgegaan dat de bij de bepaling van de correctie voor technische veroudering in aanmerking te nemen technische levensduren van de ruwbouw, de afbouw en de installaties van de tot het zorgcentrum behorende (delen van) gebouwen een (uiteenlopend) aantal jaren later zullen aflopen dan voorheen is aangenomen. Gelet op hetgeen de Hoge Raad onder 2.3.4 van het hierboven aangehaalde arrest heeft overwogen, kan er aanleiding zijn voor een aanpassing van de technische levensduren, bijvoorbeeld indien achteraf blijkt dat de daarvoor eerder gehanteerde uitgangspunten onjuist zijn. Eiseres heeft gemotiveerd weersproken dat er aanleiding is voor een aanpassing van de technische levensduren van de ruwbouw, de afbouw en de installaties van de tot het zorgcentrum behorende (delen van) gebouwen. Alsdan dient verweerder feiten te stellen en bij betwisting door eiseres aannemelijk te maken waaruit volgt dat er wel degelijk aanleiding voor een dergelijke aanpassing is, die de aanpassing van de resterende levensduren en restwaarden in voldoende mate onderbouwen

44. Verweerder noemt als omstandigheden die in dit geval een aanpassing van de technische levensduur kunnen rechtvaardigen dat de (delen van de) gebouwen van het zorgcentrum goed worden onderhouden en volledig in gebruik zijn, dat er geen grote renovaties zijn gepland, dat er enkel sprake is van normale en te verwachten onderhoudswerkzaamheden en dat uit niets blijkt dat de huidige gebruiker/eigenaar het gebruik op korte termijn zou willen beëindigen. Naar volgt uit het onder 43. aangehaalde arrest zijn deze omstandigheden, afzonderlijk of tezamen, geen aanleiding voor een aanpassing van de technische levensduren in die zin dat zij een (uiteenlopend) aantal jaren later zullen aflopen dan voorheen is aangenomen. Deze beroepsgrond van eiseres slaagt.

Restwaarden

46. Eiseres stelt zich op het standpunt dat bij de bepaling van de correctie voor technische veroudering gebruikte restwaarden ten opzichte van de voorheen bestendig in aanmerking genomen resterende restwaarden dienen te worden verminderd. Naar onder 42. is overwogen ligt het op de weg van eiseres om feiten te stellen en aannemelijk te maken die de door haar bepleite vermindering van de restwaarden in voldoende mate onderbouwen. Hierin is eiseres naar het oordeel van de rechtbank niet geslaagd. Bij dit oordeel overweegt de rechtbank het volgende.

Eiseres stelt dat uit recente jurisprudentie zou volgen dat bij de bepaling van de correctie voor technische veroudering moet worden uitgegaan van lagere restwaarden dan die, welke in de taxatiewijzers zijn vermeld. Wat er ook zij van de juistheid van deze stelling – de rechtbank laat dit uitdrukkelijk in het midden - , zonder onderbouwing met relevante marktgegevens of andere voor de rechtbank toetsbare, objectieve gegevens, ziet de rechtbank daarin geen reden om te oordelen dat er aanleiding is de restwaarden in vergelijking met de voorheen bestendig aangenomen restwaarden te verminderen. Deze beroepsgrond slaagt niet.

Correctie voor functionele veroudering

47. Eiseres stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de functionele veroudering van de tot het zorgcentrum behorende (delen van de) gebouwen. Zij gaat voor de ruwbouw, afbouw en technische installaties uit van een correctie van respectievelijk 0%, 10% en 19%.

Verweerder stelt dat hij in voldoende mate met de functionele veroudering van de tot het zorgcentrum behorende (delen van de) gebouwen rekening heeft gehouden door voor alle gebouwen van 25 jaar en ouder een correctie van 10% en 5% toe te passen.

Dienaangaande overweegt de rechtbank het volgende.

48. Een redelijke verdeling van de bewijslast brengt mee dat eiseres de feiten dient te stellen en bij betwisting aannemelijk dient te maken waaruit volgt dat sprake is van functionele veroudering. Slechts indien en voor zover eiseres aan deze stelplicht en bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of verweerder bij de waardevaststelling in voldoende mate rekening heeft gehouden met het waardeverminderende effect dat uitgaat van functionele veroudering (vergelijk Hoge Raad 10 juli 2015, nr. 14/05142, ECLI:NL:HR:2015:1818).

49. In het door eiseres overgelegde taxatierapport is met betrekking tot de door eiseres gestelde functionele veroudering het volgende opgemerkt:

“De oudere dagverblijven, werkplaats en de sporthal voldoen niet meer aan de eisen van deze tijd. Hiervoor is een functionele correctie als gevolg van belemmeringen gebruiksmogelijkheden van 10 % toegepast.

Voor de oudere gebouwen (gastenverblijven en woningen) is een functionele correctie van 10% toegepast als gevolg van excessieve gebruikskosten. Deze panden hebben verouderde isolatie voorzieningen en verouderinstallaties. De gebruikskosten van dit object liggen hoger dan de gebruikskosten van vergelijkbare nieuwbouw”.

50. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres niet aan haar bewijslast voldaan. Het enkel stellen van feiten die volgens eiseres meebrengen dat sprake is van functionele veroudering van tot het zorgcentrum behorende (delen van) gebouwen, is niet voldoende. Eiseres dient met objectieve, voor de rechtbank toetsbare, gegevens aannemelijk te maken dat de gestelde feiten hebben geleid tot functionele veroudering van die (delen van) gebouwen. Eiseres heeft dit echter niet gedaan, zodat deze beroepsgrond faalt.

Conclusie

51. Zoals hiervoor onder 39. en 45. is overwogen, schiet het door verweerder overgelegde taxatierapport tekort voor zover het betreft de daarin toegepaste rekenprijs van € 85 per m2 voor het deel van de grond, groot 96.608 m2, en de daarin in aanmerking genomen resterende technische levensduren van de tot het zorgcentrum behorende (delen van) gebouwen. Voor het overige geeft het taxatierapport naar het oordeel van de rechtbank wel een deugdelijke onderbouwing van de daarin bepaalde waarde. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende. Tussen partijen is niet in geschil dat verweerder bij de bepaling van de waarde van het zorgcentrum gebruik kon maken van taxatiewijzers en de daarin opgenomen archetypen met kengetallen (meer in het bijzonder de taxatiewijzers Verzorging, Algemene kengetallen, Sport en Kinderboerderijen en de archetypen met kengetallen N1800000, N 3300000, N 37400000, N 37700000, B 5101200, B 5101400, B5101700, B 5101200, S 1100301, S 2164151 en A 6300013 en A 6300021). Daaraan doet niet af dat tussen partijen verschil van mening bestaat over de toepassing van een aantal kengetallen in de genoemde archetypen. Op die geschilpunten is de rechtbank in het voorgaande ingegaan. Gelet hierop en op hetgeen hiervoor met betrekking tot de onder 29. genoemde geschilpunten is overwogen, behoefde verweerder aan de in zijn taxatierapport bepaalde waarde van het zorgcentrum op waardepeildatum – met uitzondering van de rekenprijs van € 85 voor 96.608 m2 grond en van de resterende technische levensduren – geen ander bewijs ten grondslag te leggen dan hij heeft gedaan.

52. Gelet op het aanzienlijke verschil van € 7.872.000 tussen de vastgestelde waarde

(€ 26.809.000) en de getaxeerde waarde (€ 34.861.000), heeft verweerder de waarde van het zorgcentrum niet op een te hoog bedrag vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is dit verschil, alle feiten en omstandigheden in aanmerking genomen, voldoende om de neerwaartse bijstelling van de getaxeerde waarde op de twee punten waarin verweerder in het ongelijk is gesteld, te compenseren.

Woondelenvrijstelling

53. Ingevolge artikel 220e van de Gemeentewet wordt bij de bepaling van de heffingsmaatstaf van de van gebruikers geheven onroerendezaakbelasting buiten aanmerking gelaten de waarden van de gedeelten van de onroerende zaak die in hoofdzaak tot woning dienen dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden (woondelenvrijstelling).

54. Ter zitting zijn partijen het erover eens geworden dat de totale waarde van de woondelen van het zorgcentrum 67% van de WOZ-waarde van het zorgcentrum bedraagt en de waarde van de niet-woondelen (dus) 33% van de WOZ-waarde. De rechtbank sluit zich aan bij dat gezamenlijke standpunt van partijen.

55. Aangezien de vastgestelde waarde van het zorgcentrum van € 26.809.000 in beroep in stand blijft (zie onder 52.), bedraagt de heffingsmaatstaf van de OZBG 33% van

€ 26.809.000, oftewel € 8.846.970. Nu de aanslag in de OZBG is opgelegd naar een heffingsmaatstaf van € 10.255.000, welke waarde bij de bestreden uitspraak is gehandhaafd, is het beroep, voor zover het is gericht tegen de aan eiseres voor het zorgcentrum opgelegde aanslag OZBG, gegrond. De rechtbank zal de uitspraak op bezwaar in zoverre vernietigen en zelf in de zaak voorzien door de aanslag in de OZBG te verminderen tot een aanslag berekend naar een heffingsmaatstaf van € 8.846.970.

Proceskosten

56. De rechtbank ziet aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.286,- (1 punt voor het indienen van een bezwaarschrift, ½ punt voor telefonische hoorzitting, met een waarde per punt van

€ 261, en een wegingsfactor 1,5 voor het gewicht van de zaak; 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 525,- en een wegingsfactor 1,5 en voor het verschijnen van de taxateur op zitting 1 uur ad € 82,50 per uur met een wegingsfactor 1,5 voor het gewicht van de zaak). Onder verwijzing naar de ‘Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties’
, Staatscourant 2018, 28796’, stelt de rechtbank de kosten die eiseres in verband met het beroep heeft moeten maken voor het opstellen van taxatierapporten voor [adres 1] en [adres 2] op € 598,95 (2 x 3 uur = 6 uur ad € 82,50 per uur, te vermeerderen met de ter zake verschuldigde omzetbelasting) en voor [adres 3] op € 798,60 (8 uur x € 82,50 per uur, te vermeerderen met de ter zake verschuldigde omzetbelasting). De totale vergoeding komt daarmee op € 3.683,50.

Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht van € 345 vergoedt.

Beslissing

De rechtbank:

-
verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak, voor zover deze de beschikkingen en de aanslagen in de OZBE en OZBG ter zake van de onroerende zaken [adres 1] en Wethouder van Heinsbergenplein 4 en de aanslag in de OZBG ter zake van de onroerende zaak [adres 3] betreft;

- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak [adres 1] tot € 1.900.000;

- vermindert de aanslag in de OZBG ter zake van de onroerende zaak [adres 1] dienovereenkomstig;

- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak [adres 2] tot € 1.100.000;

- vermindert de aanslag in de OZBG ter zake van de onroerende zaak [adres 2] dienovereenkomstig;

- vermindert de aanslag in de OZBG ter zake van de onroerende zaak [adres 3] tot een aanslag berekend naar een heffingsmaatstaf van € 8.846.970;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 3.686,50;

- draagt verweerder op om het betaalde griffierecht van € 345 aan eiseres te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. G.H. de Heer-Schotman, voorzitter, en mr. I. Boekhorst en mr. G.J. van Leijenhorst, leden, in aanwezigheid van E.H.J.M.T. van der Steen, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 16 april 2020.

Als gevolg van maatregelen rondom het Coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak alsnog in het openbaar uitgesproken.

griffier voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.