ECLI:NL:RBGEL:2022:1979

• Datum uitspraak: 20 april 2022
• Publicatiedatum: 19 april 2022
• Zaaknummer: C/05/394962 / HZ ZA 21-350
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: M.M. Klaasen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Non-conformiteit van een woning op recreatiepark en de gevolgen van kwalitatieve verplichtingen en kettingbedingen

In deze zaak heeft de Rechtbank Gelderland op 20 april 2022 uitspraak gedaan over een geschil tussen eisende partijen en gedaagde partijen met betrekking tot de non-conformiteit van een woning op een recreatiepark. De eisende partijen, vertegenwoordigd door advocaat mr. W.M. de Boer, hebben de gedaagde partijen, vertegenwoordigd door advocaat mr. F.W. Aartsen, aangeklaagd wegens tekortkomingen in de nakoming van de koopovereenkomst. De woning, gelegen op recreatiepark [naam park], werd door de gedaagde partijen te koop aangeboden, maar bleek niet te voldoen aan de verwachtingen van de eisende partijen, die zich baseerden op de koopovereenkomst en de bijbehorende documenten.

De rechtbank heeft vastgesteld dat de woning niet voldeed aan de eigenschappen die de eisende partijen op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten. Dit betrof onder andere de illegale erfafscheiding en schuur, die in strijd waren met het bestemmingsplan van de gemeente. De rechtbank oordeelde dat de gedaagde partijen tekort zijn geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, en dat de eisende partijen recht hebben op schadevergoeding voor de herstelkosten van de niet-conforme elementen. De rechtbank heeft ook de rol van kwalitatieve verplichtingen en kettingbedingen in de transformatie-overeenkomst beoordeeld, en geconcludeerd dat de eisende partijen deze verplichtingen uitdrukkelijk hebben aanvaard.

De rechtbank heeft de vorderingen van de eisende partijen gedeeltelijk toegewezen, met de mogelijkheid voor de gedaagde partijen om bewijs te leveren over de hoogte van de schade. De zaak is aangehouden voor verdere beslissingen over de resterende geschilpunten, waaronder de hoogte van de schadevergoeding en de proceskosten.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Zutphen

zaaknummer / rolnummer: C/05/394962 / HZ ZA 21-350

Vonnis van 20 april 2022

in de zaak van

1. [eisende partij 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

2.
[eisende partij 2] ,

wonende te [woonplaats] ,

eisers,

advocaat mr. W.M. de Boer te Groningen,

tegen

1. [gedaagde partij 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

2.
[gedaagde partij 2] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagden,

advocaat mr. F.W. Aartsen te [woonplaats] .

Partijen zullen hierna [eisende partijen] en [gedaagde partijen] worden genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenvonnis van 19 januari 2022
• het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 2 maart 2022.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Eind 2020/begin 2021 heeft [gedaagde partijen] zijn woning gelegen aan de [adres+plaats 1] (hierna: de woning) te koop aangeboden via zijn makelaar, Randmeer Makelaars (hierna: de verkopend makelaar). De woning werd op dat moment door [gedaagde partijen] verhuurd.

2.2.

De woning is gelegen op recreatiepark [naam park] . Op dit recreatiepark bevinden zich woningen die ingevolge het bestemmingsplan van de gemeente [woonplaats] de planologische bestemming “Wonen-1” of “Wonen-2” hebben en woningen met de planologische bestemming “Verblijfsrecreatie”. Reeds voordat [gedaagde partijen] zijn woning te koop zette, werd de planologische bestemming van de woning als gevolg van een bestemmingswijziging gewijzigd van “Verblijfsrecreatie” in “Wonen-1”.

2.3.

Voor woningen met de planologische bestemming “Wonen-1” geldt op grond van de bestemmingsplanvoorschriften van de gemeente [woonplaats] dat de bebouwing per perceel maximaal 90m2 mag beslaan, bestaande uit een hoofdgebouw van 75 m2 en één bijbehorend bouwwerk van 15 m2. Zowel voor het hoofdgebouw alsook voor het bijbehorend bouwwerk is in de bestemmingsplanvoorschriften een bouwvlak/bestemmingsvlak aangegeven.

2.4.

Partijen hebben op 11 januari 2021 een koopovereenkomst gesloten (hierna: de koopovereenkomst), waarbij [gedaagde partijen] de woning aan [eisende partijen] heeft verkocht voor een koopsom van € 275.000,00.

2.5.

Artikel 6 van de koopovereenkomst (“Staat van de onroerende zaak/ Gebruik”) luidt, voor zover hier van belang, als volgt:

“
6.1. De onroerende zaak zal aan de koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn. 6.2. Koper aanvaardt uitdrukkelijk alle lijdende erfdienstbaarheden, bijzondere lasten en beperkingen, afzonderlijke zakelijke rechten, kettingbedingen en kwalitatieve verplichtingen die op de onroerende zaak rusten, e.e.a. voor zover blijkend en/of voortvloeiend uit de laatste en voorgaande notariële akten van levering en/of van vestiging van een beperkt recht op de onroerende zaak, dan wel blijkend en/of voortvloeiend uit een afzonderlijke notariële akte. Verkoper heeft van al deze notariële akten de letterlijke tekst (in kopie) aan koper ter hand gesteld.

Koper verklaart kennis te hebben genomen van de inhoud van deze akten.

Verkoper heeft aan koper medegedeeld dat de volgende publiekrechtelijke beperkingen op de onroerende zaak rusten: Zie akte van levering.

Koper verklaart deze bijzondere (publiekrechtelijke) lasten uitdrukkelijk te aanvaarden. 6.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: Woonhuis voor permanente bewoning met aanhorigheden.

(…)

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.

Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.

(…) ”

2.6.

Artikel 20 van de koopovereenkomst (“Bouwkundige keuring”) luidt als volgt:

“
Verkoper heeft koper de mogelijkheid geboden om de woning bouwkundig te laten keuren door een deskundige. Koper heeft aangegeven hier geen gebruik van te willen maken. ”

2.7.

Artikel 25 van de koopovereenkomst (“Niet zelf-bewoningsclausule”) luidt als volgt:

“
Koper is ermee bekend dat verkoper het verkochte nooit zelf feitelijk heeft gebruikt en dat verkoper derhalve koper niet kan informeren over eigenschappen respectievelijk gebreken aan het verkochte waarvan verkoper op de hoogte zou kunnen zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt. In verband hiermee zijn partijen, in afwijking van artikel 6.3 van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW, overeengekomen dat dergelijke eigenschappen respectievelijk gebreken voor rekening en risico van de koper komen en dat hier bij de vaststelling van de koopsom rekening mee is gehouden. Koper vrijwaart verkoper voor alle eventuele aanspraken van derden. ”

2.8.

Uit artikel 19 van de koopovereenkomst volgt dat tot de koopovereenkomst, voor zover hier van belang, behoren:

- akte van levering

- Transformatie overeenkomst park [naam park] .

2.9.

De hiervoor genoemde Transformatie overeenkomst park [naam park] (hierna: transformatie-overeenkomst) betreft een tussen [gedaagde partijen] en de Stichting Uitvoering Functiewijziging Park [naam park] op 16 maart 2019 gesloten overeenkomst.

2.10.

Artikel 12 van de transformatie-overeenkomst (“Overdracht aan derden”) luidt, voor zover hier van belang, als volgt:

“
(…)

12.3

Eigenaar is verplicht om ten behoeve van de Stichting bij gehele of gedeeltelijke overdracht van zijn perceel (…) alle krachtens de onderhavige overeenkomst op hem rustende verplichtingen aan zijn rechtsopvolger(s)(…) op te leggen, die aan te (laten) nemen en, in verband hiermee, in de betreffende akte van overdracht uitdrukkelijk te verwijzen naar de inhoud van onderhavige Overeenkomst en deze Overeenkomst als woordelijk herhaald en ingelast in de notariële akte van eigendomsoverdracht op te nemen.

12.4

Alle verplichtingen van de Eigenaar uit hoofde van deze overeenkomst tot het dulden of het niet doen zullen gelden als kwalitatieve verplichtingen in de zin van artikel 6:252 van het Burgerlijk Wetboek. Alle overige verplichtingen van Eigenaar zullen gelden als kettingbeding met de uitdrukkelijke bepaling dat die verplichtingen zullen overgaan op al degenen die de eigendom van Eigenaar onder algemene titel of onder bijzondere titel zullen verkrijgen (…). ”

2.11.

Voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst heeft [eisende partijen] de woning met de verkopend makelaar bezichtigd en heeft hij een verkoopbrochure van de woning ontvangen. Onderdeel van deze verkoopbrochure is de zogenoemde NVM-vragenlijst die door [gedaagde partijen] is ingevuld (hierna: NVM-vragenlijst).

2.12.

In de verkoopbrochure staat, voor zover hier van belang:

“Deze kwadrantwoning is gelegen op een kleinschalig bungalowpark, dat sinds ruim een jaar definitief is omgevormd tot een woonwijk (…)

Recent is de bestemming van het recreatiepark getransformeerd naar “wonen”, waardoor permanent wonen is toegestaan (...).

De bungalow is altijd goed onderhouden en op veel onderdelen vernieuwd en gerenoveerd: alle kozijnen zijn vervangen door kunststof kozijnen met dubbele beglazing, het dak is geïsoleerd, de tuin is volledig opnieuw aangelegd en ook de keuken en badkamer zijn enkele jaren geleden vernieuwd. Al met al een prachtige woning die u zo kunt betrekken.

De mogelijkheid bestaat om deze woning nog uit te bouwen en te vergroten naar 90 m² inclusief inpandige berging. (...) ”

2.13.

Op de NVM-vragenlijst staat, voor zover hier van belang, onder “Gegevens over de woning” het volgende vermeld:

1. Bijzonderheden

a Zijn er nadat u het perceel in eigendom hebt gekregen nog andere,  ja  nee eventuele aanvullende notariële of onderhandse akten opgesteld met betrekking tot het perceel?

Zo ja, welke? : Transformatie overeenkomst in verband

met de omzetting van recreatiewoning naar permanente bewoning.

(…)

f. Rusten er ‘bijzondere lasten en beperkingen’ op de woning en/of het perceel?  ja  nee

(Bijzondere lasten en beperkingen kunnen privaatrechtelijke beperkingen zijn zoals (lijdende) erfdienstbaarheden (bijvoorbeeld een recht van overpad), kwalitatieve verplichtingen, kettingbedingen, vruchtgebruik, voorkeursrecht (bijvoorbeeld eerste recht van koop), opstalrecht, erfpacht, huurkoop. Het kan ook gaan om publiekrechtelijke beperkingen zoals een aanschrijving van de gemeente in het kader van een illegale verbouwing)

(...)

2 Gevels

a. Is er sprake (geweest) van vochtdoorslag of aanhoudend vochtige plekken  ja  nee

op de gevels

Zo ja, waar? : hoekje kleine slaapkamer. Komt van een lekkage inmiddels door loodgieter opgelost.

(…)

3. Dak(en)

(…)

b Heeft u last van daklekkages (gehad)?  ja  nee

Zo ja, waar? : bij hwa bij buurman

c Zijn er in het verleden gebreken geconstateerd aan de dakconstructie  ja  nee

zoals scheve, doorbuigende, krakende, beschadigde en/of aangetaste dakdelen?

d Heeft u het dak al eens (gedeeltelijk) laten vernieuwen c.q. laten repareren?  ja  nee

Zo ja, welk (gedeelte van het) dak en waarom? : Gehele dak met kunstpannetjes voorzien

e Is het dak tijdens de bouw geïsoleerd?  niet bekend  ja  nee

(…)

Is er sprake van volledige isolatie?  niet bekend  ja  nee

(...)

4. Kozijnen, ramen en deuren

(…)

b Functioneren alle scharnieren en sloten?  ja  nee

(...)

5. Vloeren, plafonds en wanden

a Is er sprake (geweest) van vochtdoorslag of optrekkend vocht  ja  nee

op vloeren, plafonds en/of wanden?

(…)

c Zijn er (gerepareerde) of (verborgen) scheuren en/of beschadigingen  ja  nee

in/aan vloeren, plafonds en/of wanden aanwezig?

(…)

7. Installaties

(…)

l Zijn er gebreken aan de (technische) installaties?  niet bekend  ja  nee

(…)

12. Nadere informatie

a Overige zaken :

(Overige zaken die de koper naar uw mening moet weten)

(…) ”

2.14.

In de periode na het sluiten van de koopovereenkomst, maar voor de levering van de woning is er tussen partijen een geschil ontstaan. [eisende partijen] heeft zich jegens [gedaagde partijen] op het standpunt gesteld dat [gedaagde partijen] op diverse manieren tekortkwam in de nakoming van de koopovereenkomst. Hierover is tussen (de gemachtigden van) partijen gecorrespondeerd en dit heeft tot navraag geleid door [eisende partijen] bij de heer [betrokkene 1] , van [bedrijf betrokkene 1] notariaat. In reactie daarop heeft de heer [betrokkene 1] bij e-mail van 18 maart 2021 aan [eisende partijen] uitleg gegeven over de transformatie-overeenkomst in relatie tot de bewoordingen in een eerdere titel van aankomst met betrekking tot de woning. Bij brieven/e-mails van 17 februari 2021, 5 maart 2021, 26 maart 2021 en 9 april 2021 heeft [eisende partijen] [gedaagde partijen] in gebreke en aansprakelijk gesteld en is [gedaagde partijen] gesommeerd om de koopovereenkomst na te komen. Bij schrijven van 9 april 2021 heeft Dorlon c.s. aan [gedaagde partijen] laten weten dat hij zich het recht voorbehoudt om, ook na de overdracht van de woning, schadevergoeding te vorderen.

2.15.

Op 3 mei 2021 heeft [gedaagde partijen] de woning aan [eisende partijen] geleverd.

2.16.

In de leveringsakte is de onder 2.9 genoemde bepaling uit de transformatie-overeenkomst opgenomen alsmede de artikelen 6.3, 20 en 25 van de koopovereenkomst. Voorts staat in de leveringsakte, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:

“
(…)

Gebruik.

Het verkochte zal door koper worden gebruikt als woonhuis voor permanente bewoning met aanhorigheden.

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor normaal gebruik nodig zijn, noch voor gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar waren bij het aangaan van de koopovereenkomst.

(…)

B E D I N G E N :

(...)

Staat van het registergoed, gebruik.

Artikel 2.

1. Het registergoed wordt aan koper in eigendom overgedragen in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van de koopovereenkomst bevond, met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.

2. Koper aanvaardt uitdrukkelijk alle lijdende erfdienstbaarheden, bijzondere lasten en beperkingen, afzonderlijke zakelijke rechten, kettingbedingen en kwalitatieve verplichtingen, blijkend en/of voortvloeiend uit de laatste en voorgaande akten van eigendomsoverdracht, waarvan aan partijen bekend zijn:

een akte van levering op negen februari tweeduizend zeven (…) waarin het navolgende staat vermeld:

“ OMSCHRIJVING BEKENDE ERFDIENSTBAARHEIDEN EN/OF BIJZONDERE VERPLICHTINGEN

Met betrekking tot bekende erfdienstbaarheden en/of bijzondere verplichtingen wordt verwezen naar voormelde akte van levering de dato zestien augustus negentienhonderdzevenenzeventig, waarin onder meer woordelijk staat vermeld:

“6. Het gekochte kan door de koper slechts gebruikt worden als recreatie-woning, de bungalow is niet bestemd voor permanente bewoning.

7. (…)

8. Op het verkochte zijn van toepassing de voormelde Algemene Voorwaarden plan Bungalowpark [naam park] .

(…)

De koper verklaarde tevens zich bij deze te verbinden:

a. zijn opvolgers in de eigendom de verplichting op te leggen om bij de eigendomsoverdracht als lid van de gemelde vereniging toe te treden;

b. gemelde opvolgers voor de vereniging als lid aan te nemen;

c. de verplichting uit voormelde Algemene Voorwaarden voorzoveel nodig aan zijn opvolgers in eigendom op te leggen.

(…)

‘’ TRANSFORMATIE-OVEREENKOMST/KWALITATIEVE VERPLICHTING/KETTINGBEDING

Verkoper heeft de Stichting Uitvoering Functiewijziging Park [naam park] , gevestigd te [woonplaats] een Transformatieovereenkomst Park [naam park] gesloten, ondertekend op zestien maart tweeduizend negentien, in welke overeenkomst woordelijk staat vermeld:

(…)

( einde citaat )

Koper verklaarde met de inhoud van bedoelde Transformatieovereenkomst volkomen bekend te zijn en verplicht zich tot nakoming van de daarin opgenomen verplichtingen.

KWALITATIEVE VERPLICHTING/KETTINGBEDING

Kwalitatieve verplichting (artikel 6:252 Burgerlijk Wetboek)

De verschenen personen verklaren het volgende te zijn overeengekomen:

1. ter uitvoering van het bepaalde in de aangehaalde Transformatieovereenkomst wordt bij deze gevestigd en aanvaard als kwalitatieve verplichting als bedoeld in artikel 6:252 Burgerlijk Wetboek, ten behoeve van de Stichting: Stichting Uitvoering Functiewijziging Park [naam park] , gevestigd te [woonplaats] , en ten laste van het verkochte: alle verplichtingen om te dulden of niet te doen opgenomen en vermeld in de hiervoor aangehaalde Transformatieovereenkomst.

2. De in lid 1 van dit artikel omschreven verplichtingen zullen overgaan op al degenen die het verkochte zullen verkrijgen, hetzij onder algemene titel, hetzij onder bijzondere titel.

(...)

Kettingbeding

(…)

Voorzover in bovengenoemde bepalingen verplichtingen voorkomen, welke de verkoper

verplicht is aan koper op te leggen, doet hij dat bij deze en wordt een en ander bij

deze door de koper aanvaard.

Voorzover het gaat om rechten die ten behoeve van derden zijn bedongen, worden die

rechten bij deze tevens door de verkoper voor die derden aangenomen.

(…) ”

2.17.

Bij brief van 1 oktober 2021 heeft [eisende partijen] aan [gedaagde partijen] verklaard dat hij de oorspronkelijke verbintenis tot nakoming van de koopovereenkomst omzet in een verbintenis tot vervangende schadevergoeding in de zin van artikel 6:87 BW.

3. Het geschil

3.1.

[eisende partijen] vordert -samengevat- dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,

I. zal verklaren voor recht dat [gedaagde partijen] tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, althans tekort is geschoten in de precontractuele fase uit hoofde van de koopovereenkomst,

II. [gedaagde partijen] zal veroordelen tot het betalen van (vervangende) schadevergoeding ten bedrage van € 159.500,00, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de datum van dagvaarding tot aan de dag van betaling,

III. [gedaagde partijen] zal veroordelen tot betaling van de proceskosten en de nakosten, te voldoen binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis en voor het geval voldoening van de nakosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt te vermeerderen met de wettelijke rente over de nakosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.

3.2.

[eisende partijen] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat [gedaagde partijen] te kort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en het gekochte niet de eigenschappen bezit die hij op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. In dat verband stelt [eisende partijen] in de eerste plaats dat in de leveringsakte kwalitatieve verplichtingen staan opgenomen die zien op het voorgeschreven gebruik als recreatiewoning in plaats van als een reguliere woning. In de tweede plaats voert [eisende partijen] aan dat de aangekochte schuur en erfafscheiding in strijd blijken te zijn met het bestemmingsplan van de gemeente [woonplaats] en met de transformatie-overeenkomst. Om die reden moeten de schuur en de erfafscheiding worden verwijderd. Ten derde voert [eisende partijen] aan dat de woning diverse (verborgen) gebreken bevat. Volgen Doron c.s. lekt het dak en is dit ook niet juist geïsoleerd, zijn er rottende draagbalken, is de elektra niet goed aangelegd en is er een kapot kozijn. [gedaagde partijen] dient de als gevolg hiervan door [eisende partijen] geleden schade te vergoeden.

[eisende partijen] stelt voorts dat [gedaagde partijen] ook in de precontractuele fase tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen jegens hem. Volgens [eisende partijen] was [gedaagde partijen] op de hoogte of moet hij op de hoogte zijn geweest van de kwalitatieve verplichtingen/kettingbedingen, voornoemde gebreken aan de woning en het feit dat de schuur en erfafscheiding moeten worden verwijderd terwijl hij hier geen mededeling van heeft gedaan aan [eisende partijen]

3.3.

[gedaagde partijen] voert verweer en concludeert dat [eisende partijen] in zijn vorderingen niet-ontvankelijk moet worden verklaard, althans dat zijn vorderingen moeten worden afgewezen met veroordeling van [eisende partijen] - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad - in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze kosten te rekenen vanaf veertien dagen na dagtekening van het vonnis.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Tussen partijen is in geschil of de woning die [eisende partijen] van [gedaagde partijen] geleverd heeft gekregen, beantwoordt aan de koopovereenkomst. Volgens [eisende partijen] is de geleverde woning non-conform en is [gedaagde partijen] jegens hem toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, als bedoeld in artikel 6:74 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Het meest verstrekkende verweer van [gedaagde partijen] hiertegen is dat het geleverde wel degelijk beantwoordt aan de koopovereenkomst en dat er om die reden geen sprake is van de door [eisende partijen] gestelde wanprestatie.

4.2.

De rechtbank zal hierna beoordelen of, zoals [eisende partijen] heeft gesteld, het gekochte op de drie door hem genoemde punten, zoals deze onder 3.2 zijn weergeven, niet de eigenschappen bezit die hij op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. De rechtbank stelt daarbij voorop dat krachtens artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) de stelplicht en bewijslast van de gestelde non-conformiteiten op [eisende partijen] rust. De rechtbank zal, de rechtsgronden aanvullend, de gestelde non-conformiteit ten aanzien van de kwalitatieve verplichtingen en kettingbedingen toetsen aan artikel 7:15 lid 1 BW. De overige gestelde non-conformiteiten vallen onder het toetsingsregime van artikel 7:17 lid 2 BW, voor zover daar bij koopovereenkomst niet van is afgeweken.

Kwalitatieve verplichtingen en kettingbedingen

4.3.

Op grond van artikel 7:15 lid 1 BW is een verkoper in beginsel verplicht de verkochte zaak in eigendom over te dragen vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen. Als de verkoper niet aan deze verplichting voldoet, is er sprake van een non-conformiteit. Van een uitzondering op dit beginsel is slechts sprake als de koper deze bijzondere lasten en beperkingen uitdrukkelijk heeft aanvaard.

4.4.

Gelet op voormeld toetsingskader moet in de onderhavige zaak aldus worden beoordeeld of sprake is van de genoemde uitzonderingssituatie, namelijk uitdrukkelijke aanvaarding door [eisende partijen]

4.5.

De rechtbank leidt uit het betoog van [eisende partijen] af dat hij zich op het standpunt stelt dat van een uitdrukkelijke aanvaarding van zijn zijde geen sprake is. In dat verband heeft [eisende partijen] aangevoerd dat hij pas op 11 januari 2021 werd geconfronteerd met de transformatie-overeenkomst, namelijk toen deze bij het sluiten van de koopovereenkomst bij de notaris als bijlage werd geïntroduceerd. [eisende partijen] stelt dat hij zich hierdoor “overvallen” voelde. Volgens [eisende partijen] werd hij echter gerustgesteld doordat de notaris zou hebben opgemerkt dat de transformatie-overeenkomst verder niet van belang was nu alle transformatiekosten reeds door [gedaagde partijen] waren voldaan. Tijdens de mondelinge behandeling liet [eisende partijen] desgevraagd weten dat hij niet bij machte was om te lezen dan wel te begrijpen wat er nu eigenlijk in de koopovereenkomst inclusief transformatie-overeenkomst stond met betrekking tot de daarin genoemde kwalitatieve verplichtingen en kettingbedingen. Dat [eisende partijen] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst in ieder geval niet bedacht hoefde te zijn op deze kwalitatieve verplichtingen en kettingbedingen, blijkt volgens [eisende partijen] uit het feit dat op de NVM-vragenlijst bij 1 onder f door [gedaagde partijen] is verklaard dat deze verplichtingen en bedingen er niet zouden zijn.

4.6.

De rechtbank honoreert het verweer van [gedaagde partijen] dat ertoe strekt dat [eisende partijen] de kwalitatieve verplichtingen en kettingbedingen als genoemd in de transformatie-overeenkomst uitdrukkelijk heeft aanvaard. Hoewel [gedaagde partijen] met het verkeerd invullen van de NVM-vragenlijst een onjuiste mededeling aan [eisende partijen] heeft gedaan, legt dit naar het oordeel van de rechtbank op zichzelf onvoldoende gewicht in de schaal gelet op de inhoud van de koopovereenkomst en in het bijzonder artikel 6.2, de transformatie-overeenkomst en de (concept) leveringsakte waarin deze kwalitatieve verplichtingen en kettingbedingen uitdrukkelijk staan genoemd. Voorts springt in het oog dat in de NVM-vragenlijst - waarin de gewraakte mededeling van [gedaagde partijen] is opgenomen onder vraag 1 onder f - ook melding wordt gemaakt van de transformatie-overeenkomst, en wel in diezelfde vraag 1, maar dan onder a.

4.7.

Hoewel partijen twisten over de vraag of [eisende partijen] ook al (ruim) voor het sluiten van de koopovereenkomst over een concept van de leveringsakte beschikte waarin de kwalitatieve verplichtingen en kettingbedingen stonden opgenomen, staat naar het oordeel van de rechtbank in ieder geval vast dat [eisende partijen] bij het sluiten van de koopovereenkomst kennis heeft kunnen nemen van de daarbij horende bijlagen (zie 2.8). Deze discussie daargelaten, is de rechtbank tegen de achtergrond van het voorgaande van oordeel dat [eisende partijen] uit de mededeling in de NVM-vragenlijst niet een garantie mocht afleiden dat er geen kwalitatieve verplichtingen en/of kettingbedingen zouden gelden.

4.8.

Indien moet worden aangenomen dat [eisende partijen] geen of onvoldoende acht heeft geslagen op hetgeen hij bij het sluiten van de koopovereenkomst heeft ondertekend, terwijl vaststaat dat hij wel kennis kon nemen van de koopovereenkomst, de transformatie-overeenkomst en de (concept) leveringsakte, dan dient dit naar het oordeel van de rechtbank voor zijn eigen rekening en risico te komen. Als moet worden aangenomen, zoals [eisende partijen] zelf stelt, dat hij niet bij machte was om te begrijpen wat hem ter ondertekening werd voorgelegd, dan had het op zijn weg gelegen om daarover deskundig advies in te winnen voordat hij over zou gaan tot het sluiten van de koopovereenkomst. Dat hij dit heeft nagelaten, staat in dit geval niet aan uitdrukkelijke aanvaarding als bedoeld in artikel 7:15 lid 1 BW in de weg.

4.9.

Het voorgaande leidt tot het oordeel dat [eisende partijen] de kwalitatieve verplichtingen en kettingbedingen uit de transformatie-overeenkomst uitdrukkelijk heeft aanvaard. Daardoor is sprake van de uitzondering als genoemd in artikel 7:15 lid 1 BW. Nu [eisende partijen] het gekochte dienovereenkomstig van [gedaagde partijen] geleverd heeft gekregen, is er geen sprake van non-conformiteit op dit onderdeel. De aanpalende stelling van [eisende partijen] dat permanente bewoning op grond van de kwalitatieve verplichtingen en kettingbedingen uit de transformatie-overeenkomst civielrechtelijk niet is toegestaan waardoor sprake zou zijn van non-conformiteit, faalt daarmee eveneens. Dat dit eventueel het geval zou kunnen zijn, is dan een gevolg van voornoemde aanvaarding en komt dus voor rekening van [eisende partijen] Omdat het verweer van [gedaagde partijen] slaagt, zal de rechtbank de overige verweren die [gedaagde partijen] in dit verband heeft aangevoerd, onbesproken laten.

4.10.

De door [eisende partijen] op de hiervoor besproken (non-)conformiteit gebaseerde vorderingen zullen worden afgewezen.

4.11.

Op grond van artikel 7:17 lid 2 BW beantwoordt een zaak niet aan de overeenkomst, indien zij mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper daarover heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten en mag de koper onder meer verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen.

4.12.

Artikel 7:17 lid 2 BW is van regelend recht. Dit betekent dat het partijen vrij staat om van deze wettelijke regeling af te wijken. [eisende partijen] en [gedaagde partijen] hebben dit gedaan door in de koopovereenkomst artikel 6.1, artikel 6.3 en artikel 25 op te nemen.

4.13.

[eisende partijen] heeft de woning gekocht in de staat waarin deze zich bij het sluiten van de koopovereenkomst bevond met alle zichtbare en onzichtbare gebreken (zie: artikel 6.1 van de koopovereenkomst). [gedaagde partijen] stond er echter wel voor in dat de woning op het moment van de levering de feitelijke eigenschappen zou bezitten die nodig zouden zijn voor een normaal gebruik als woonhuis voor permanente bewoning met aanhorigheden. Hierbij gold wel de kanttekening dat gebreken die bij [eisende partijen] bekend of kenbaar waren bij het sluiten van de overeenkomst en die het normale gebruik zouden belemmeren voor rekening en risico van [eisende partijen] zouden blijven. Voor gebreken aan de woning die het normale gebruik zouden belemmeren en die niet bij [eisende partijen] bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst, zou [gedaagde partijen] uitsluitend aansprakelijk zijn voor de herstelkosten (zie: artikel 6.3 van de koopovereenkomst). Bovendien zouden de gebreken aan de woning waarvan [gedaagde partijen] op de hoogte zou kunnen zijn als hij de woning zelf feitelijk had gebruik voor rekening en risico van [eisende partijen] komen (zie: artikel 25 van de koopovereenkomst).

4.14.

Als uitgangspunt voor de uitleg van het in artikel 6.3 genoemde “normaal gebruik” van de woning is van belang wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan (Hoge Raad 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414). Bij die uitleg slaat de rechtbank in deze zaak acht op hetgeen [eisende partijen] voorafgaand aan de koop heeft begrepen en redelijkerwijs mocht begrijpen uit de informatie die hij kreeg en het onderzoek dat hij deed, alsmede de tekst van de koopovereenkomst en bijbehorende bijlagen.

Schuur en erfafscheiding

4.15.

Partijen zijn het erover eens dat de schuur en de erfafscheiding in strijd zijn met de voorschriften die op grond van de planologische bestemming voor Wonen-1 gelden en dat zij op basis van hetgeen in de transformatie-overeenkomst daarover is bepaald, in beginsel moeten worden afgebroken.

4.16.

De rechtbank stelt vast dat wat partijen - in de kern - verdeeld houdt, in de eerste plaats verband houdt met de uitleg van de koopovereenkomst. [eisende partijen] benadrukt bij die uitleg - samengevat - dat hij van [gedaagde partijen] een woning met schuur en erfafscheiding heeft gekocht. [gedaagde partijen] legt op zijn beurt de nadruk op de transformatie-overeenkomst en zegt dat [eisende partijen] de verplichtingen voortvloeiend uit de transformatie-overeenkomst - en dus ook de daarin opgenomen verwijderingsverplichting - van [gedaagde partijen] heeft overgenomen en uitdrukkelijk als zijn eigen verplichtingen heeft aanvaard.

4.17.

Volgens [eisende partijen] kan [gedaagde partijen] niet volstaan met een verwijzing naar de transformatie-overeenkomst, maar had [gedaagde partijen] hem actief en expliciet moeten wijzen op de bestaande illegaliteit van de schuur en erfafscheiding en de daaruit voortvloeiende verwijderingsplicht. [eisende partijen] stelt dat [gedaagde partijen] wel degelijk op de hoogte was of had moeten zijn van de bestaande illegaliteit en de verwijderingsverplichting. [eisende partijen] wijst er daarbij op dat [gedaagde partijen] zelf in het bestuur van de stichting zat die destijds de transformatie-overeenkomst met de gemeente [woonplaats] heeft afgesloten. Verder heeft [gedaagde partijen] destijds ook zelf bij deze gemeente zijn keuze tussen Wonen-1 en Wonen-2 kenbaar moeten maken. Ook uit dien hoofde moet hij dus bekend worden geacht met de voorschriften die voor deze planologische bestemmingen gelden, aldus nog steeds [eisende partijen]

4.18.

De rechtbank overweegt als volgt. Niet weersproken is dat [eisende partijen] voorafgaand aan de koop is voorgelicht door middel van de verkoopbrochure met NVM-vragenlijst en tijdens zijn bezichtiging van de woning door de verkopend makelaar. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde partijen] desgevraagd aangegeven dat hij zelf niet wist dat de schuur en erfafscheiding niet in overeenstemming waren met de voorschriften van Wonen-1 en op grond van de transformatie-overeenkomst moesten worden verwijderd. Om die reden kan volgens de rechtbank worden aangenomen dat [eisende partijen] - anders dan uit de transformatie-overeenkomst - op geen enkele wijze bekend had kunnen zijn met de illegaliteit en verwijderingsverplichting en daar ook op geen enkele andere wijze door of namens [gedaagde partijen] op is gewezen.

4.19.

Gelet op deze omstandigheden, volgt de rechtbank niet de door [gedaagde partijen] voorgestane uitleg van de koopovereenkomst, waarbij de nadruk ligt op de aanvaarding van [eisende partijen] van de verwijderingsverplichting. Naar het oordeel van de rechtbank behoefde [eisende partijen] in de geven omstandigheden redelijkerwijs niet te verwachten dat de schuur en erfafscheiding zouden moeten worden verwijderd. Het enkele gegeven dat de verwijderingsplicht uit de transformatie-overeenkomst wel degelijk kon worden afgeleid, is onvoldoende om conformiteit aan te nemen ten aanzien van de schuur en erfafscheiding bij de levering. De rechtbank neemt hierbij mede in aanmerking de onder 4.18 gegeven context en het feit dat [eisende partijen] voorafgaand aan de koop niet werd bijgestaan door een deskundige.

4.20.

Voorts moet worden beoordeeld of door de illegaliteit van de schuur en erfafscheiding, het gekochte niet de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan [eisende partijen] de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. De gerechtvaardigde verwachting van de koper staat daarbij in beginsel centraal. Ook indien de verkoper niet bekend was met het gestelde gebrek (HR 28 januari 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA4606.)

4.21.

De illegaliteit van de schuur en erfafscheiding staan naar het oordeel van de rechtbank het normaal gebruik daarvan in de weg, omdat het normale gebruik van de woning (koopovereenkomst: “perceel grond met woning en verdere aanhorigheden”) mede omvat het gebruik van de aanwezige schuur en erfafscheiding (aanhorigheden) zonder dat [eisende partijen] inspanningen zou behoeven te verrichten dan wel kosten zou behoeven te maken om dit gebruik (ook in de toekomst) voort te kunnen zetten. Het verweer dat [gedaagde partijen] in dit verband nog heeft aangevoerd, namelijk dat [eisende partijen] mogelijk de planologische bestemming zou kunnen wijzigen, doet - wat hier ook van zij - geen afbreuk aan het voorgaande en kan hem dan ook niet baten. Voor de vraag of sprake is van non-conformiteit geldt namelijk het moment van levering van het gekochte als toetsingsmoment.

4.22.

Vanwege de verwijderingsplicht van de schuur en erfafscheiding is de rechtbank van oordeel dat er sprake is van non-conformiteit en van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst aan de zijde van [gedaagde partijen] Deze tekortkoming kan aan [gedaagde partijen] worden toegerekend. [gedaagde partijen] is op grond van artikel 6:74 lid 1 BW verplicht de schade van [eisende partijen] die het gevolg is van zijn tekortkoming te vergoeden. De gevorderde verklaring voor recht dat [gedaagde partijen] aansprakelijk is voor de door [eisende partijen] geleden schade, zal dan ook worden toegewezen voor het gedeelte dat betrekking heeft op de herstelschade van de schuur en erfafscheiding.

4.23.

[eisende partijen] stelt dat hij de erfafscheiding inmiddels heeft verwijderd en heeft vervangen met beplanting en dat hem dit € 3.000,00 inclusief btw heeft gekost. De schuur heeft [eisende partijen] (nog) niet verwijderd. [eisende partijen] stelt dat het verwijderen van de schuur en het oprichten van een nieuwe schuur € 5.000,00 inclusief btw zal kosten. [gedaagde partijen] heeft de hoogte van deze bedragen betwist. Gelet op deze betwisting, zal [gedaagde partijen] in de gelegenheid worden gesteld om zijn stellingen op dit punt nader te onderbouwen door middel van (bewijs)stukken. De rechtbank zal de zaak daartoe naar de rol verwijzen.

4.24.

[eisende partijen] zal hierbij tevens dienen in te gaan op het ter zake door [gedaagde partijen] gevoerde (conclusie van antwoord, randnummer 81) “nieuw voor oud”-verweer, gebaseerd op artikel 6.3 van de koopovereenkomst.

4.25.

Bij de begroting van de schade zal het beroep van [gedaagde partijen] op de schending van de schadebeperkingsplicht aan de zijde van [eisende partijen] evenwel worden verworpen. Namens [gedaagde partijen] is onvoldoende concreet, laat staan voldoende onderbouwd, gesteld dat een aanvraag bij de gemeente tot wijziging van bestemming “Wonen-1” naar “Wonen-2” - met € 1.400,00 aan extra kosten tot gevolg - tot een zekere legalisatie van de aanhorigheden zou hebben geleid, ook in de situatie dat, mogelijk, de vereiste bouwvergunningen ontbreken. Dat sprake is van een situatie waarin [eisende partijen] zijn schade had kunnen beperken en dat redelijkerwijs ook had moeten doen, is dan ook geen sprake.

Verborgen gebreken?

4.26.

[eisende partijen] stelt verder dat de woning diverse verborgen gebreken bevat. Om de woning permanent te mogen bewonen, moet de woning op grond van de transformatie-overeenkomst voldoen aan de wettelijke eisen van het “Bouwbesluit 2012 bestaande bouw, rechtens verkregen niveau” (hierna: Bouwbesluit). [eisende partijen] stelt zich op het standpunt dat het dak niet op de juiste wijze is geïsoleerd waardoor dit lekt, de elektra niet aan de vereisten voldoet en ondeugdelijk is aangelegd en het kozijn in de slaapkamer kapot is. [gedaagde partijen] heeft verweer gevoerd tegen deze gestelde gebreken. De rechtbank gaat hierna op deze geschilpunten in.

Kozijn

4.27.

[eisende partijen] stelt dat het kozijn in de slaapkamer kapot is waardoor het raam niet meer open kan. Nu [eisende partijen] niet heeft gesteld dat hij hierdoor schade heeft geleden, is de rechtbank van oordeel dat [eisende partijen] onvoldoende heeft gesteld om aan te kunnen nemen dat ter zake sprake is van wanprestatie aan de zijde van [gedaagde partijen] Dit brengt met zich dat de vorderingen voor zover deze betrekking hebben op het gestelde gebrek aan het kozijn, zullen worden afgewezen.

Dak en draagbalken

4.28.

Daarnaast voert [eisende partijen] aan dat in de verkoopbrochure staat dat de woning altijd goed is onderhouden en op veel onderdelen is vernieuwd en gerenoveerd. [eisende partijen] wijst ook op de NVM-vragenlijst waarin staat aangegeven dat het dak is geïsoleerd. Volgens [eisende partijen] mocht hij er vanwege die mededeling op vertrouwen dat dit naar behoren en op de juiste wijze was gebeurd, temeer nu de woning op grond van de transformatie-overeenkomst moet voldoen aan de wettelijke vereisten van het Bouwbesluit. [eisende partijen] stelt dat de isolatie op de oude dakbedekking is aangebracht waarop nieuwe beplating is geschroefd. Dit is niet op de voorgeschreven wijze gedaan waardoor volgens [eisende partijen] water naar binnen sijpelt. Om verdere waterschade te voorkomen, moet de dakbedekking en de isolatie worden verwijderd en moet deze opnieuw worden aangebracht, aldus nog steeds [eisende partijen]

4.29.

Ter onderbouwing van zijn stellingen heeft [eisende partijen] foto’s overgelegd van de twee draagbalken die volgens hem verrot zijn. [eisende partijen] stelt dat de voormalige huurder en bewoner van de woning heeft gezegd dat [gedaagde partijen] hiervan al jaren op de hoogte was, maar dat [gedaagde partijen] de balken heeft afgedekt door er een plank tegenaan te spijkeren. Daarnaast heeft [eisende partijen] een offerte overgelegd, waaruit volgens hem blijkt dat de herstelkosten van het dak € 3.500,0 bedragen.

4.30.

De rechtbank overweegt hierover het volgende. De stellingen van [eisende partijen] dat sprake is van lekkage(s) en van een ondeugdelijke dakconstructie zijn door [gedaagde partijen] gemotiveerd betwist. [gedaagde partijen] heeft in dit verband terecht aangevoerd dat in ieder geval uit de overgelegde offerte van Daktec niet volgt dat dat er sprake is van een ondeugdelijke dakbedekkingsconstructie. De offerte bevat geen informatie over of een beschrijving van het dak, de dakbedekking, lekkages dan wel de staat van de balken. Op basis van deze offerte kan dan ook niet worden aangenomen dat er (verborgen) gebreken zijn ten aanzien van het dak dan wel de balken.

4.31.

De rechtbank volgt tevens het bezwaar van [gedaagde partijen] tegen de door [eisende partijen] overgelegde foto’s, namelijk dat deze onvoldoende duidelijk zijn. De rechtbank overweegt dat uit deze foto’s niet kan worden opgemaakt of er daadwerkelijk gebreken zijn, zoals [eisende partijen] stelt. Om die reden kunnen deze foto’s ter zake niet als bewijs dienen. [eisende partijen] heeft naar het oordeel van de rechtbank voldoende gelegenheid gehad om zijn stellingen op dit punt nader te motiveren. Nu hij dit heeft nagelaten en hij voorts ter zake geen specifiek bewijsaanbod heeft gedaan, bijvoorbeeld door middel van het horen van de voormalig huurder van de woning, dient de bestaande onduidelijkheid op grond van artikel 150 Rv voor zijn rekening te komen. De rechtbank zal de hierop gebaseerde vorderingen afwijzen.

Elektra

4.32.

Tot slot stelt [eisende partijen] dat uit het keuringsrapport van Brein Inspectie (hierna: het keuringsrapport) blijkt dat de elektra in de woning gebrekkig is. Uit het rapport volgt volgens hem dat de bedrading niet adequaat is geïsoleerd, leidingen niet deugdelijk zijn bevestigd, er geen zichtbaar centraal aardpunt is geconstateerd en de gasleiding niet verbonden is met de vereffeningsleiding. Deze gebreken zijn in het keuringsrapport aangeduid met prioriteit 2, hetgeen volgens [eisende partijen] betekent dat deze binnen een afzienbare tijd moeten worden aangepakt om een ongewenste en levensbedreigende situatie te voorkomen. De kosten voor het herstel bedragen volgens [eisende partijen] € 2.400,00 tot € 3.000,00.

4.33.

De rechtbank passeert het hiertegen aangevoerde verweer van [gedaagde partijen] , namelijk dat er geen sprake is van een ondeugdelijke elektrische installatie en dat uit het keuringsrapport blijkt dat de installatie in ieder geval gedeeltelijk voldoet aan de veiligheidsnormen en er geen concrete noodzaak bestaat tot herstel. Naar het oordeel van de rechtbank blijkt uit het keuringsrapport wel degelijk dat de elektrische installatie (op onderdelen) gebrekkig is, omdat niet aan de ter zake geldende veiligheidsvoorschriften wordt voldaan. In het rapport staan diverse gebreken opgesomd die hersteld moeten worden om van een deugdelijke installatie te kunnen spreken.

Tegen deze achtergrond volgt hierna een beoordeling van de vraag of [gedaagde partijen] ook aansprakelijk kan worden gehouden voor de gebrekkige elektrische installatie.

4.34.

Volgens [eisende partijen] stond [gedaagde partijen] op grond van de koopovereenkomst in voor het “normaal gebruik” van de woning. Daaronder moet volgens [eisende partijen] worden verstaan dat men in een woning moet kunnen wonen op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Volgens [eisende partijen] wordt het normale gebruik van de woning belet door het ontbreken van een deugdelijke elektrische installatie. Voorts betoogt [eisende partijen] dat constructiefouten niet vallen onder een ouderdomsclausule of onder een niet- zelfbewoningsclausule. In dat kader beroept [eisende partijen] zich op een uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 6 augustus 2019, ECLI:NL:RBNNE:2019:5944. Verder stelt [eisende partijen] dat [gedaagde partijen] op de hoogte was van het gebrek aan de elektrische installatie en dat [gedaagde partijen] desondanks via zijn beantwoording van de NVM-vragenlijst bij vraag 7 onder l (2.13) heeft verklaard dat er geen gebreken zouden zijn aan de technische installaties.

4.35.

De rechtbank overweegt als volgt. Indien zou komen vast te staan dat [gedaagde partijen] op de hoogte was van het gestelde gebrek aan de elektrische installatie, dan had hij hiervan mededeling moeten doen aan [eisende partijen] zou dan niet kunnen worden tegengeworpen dat hij te weinig onderzoek zou hebben gedaan voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst.

4.36.

Naar het oordeel van de rechtbank had het op de weg van [eisende partijen] gelegen om zijn stelling dat [gedaagde partijen] op de hoogte was van het gebrek aan de elektrische installatie, gelet op de gemotiveerde betwisting daarvan door [gedaagde partijen] -waarbij hij wijst op zijn positie als voormalig verhuurder van de woning - nader moeten onderbouwen. Nu hij dit heeft nagelaten en hij ter zake geen specifiek bewijsaanbod heeft gedaan, bijvoorbeeld in de vorm van een verklaring van de voormalig huurder van de woning, wordt aan bewijslevering ten aanzien van deze stelling niet toegekomen. Dat [gedaagde partijen] zijn mededelingsplicht jegens [eisende partijen] heeft geschonden door een voor hem bekend gebrek aan de elektrische installatie niet aan [eisende partijen] mede te delen, is in het verlengde daarvan dan ook niet komen vast te staan.

4.37.

Wat resteert, is de onjuiste mededeling van [gedaagde partijen] in de NVM-vragenlijst, namelijk dat er geen gebreken zijn aan de technische installaties. De rechtbank merkt daarbij op dat [gedaagde partijen] ook in zijn beantwoording van de vraag naar de technische installaties had kunnen aankruisen dat hij “onbekend” was met gebreken aan de technische installaties. Hoewel voornoemde beantwoording door [gedaagde partijen] als verhuurder van de woning ongelukkig is, voert het naar het oordeel van de rechtbank te ver om aan te nemen dat [gedaagde partijen] daarmee een garantie zou hebben afgegeven richting [eisende partijen] had dan ook niet mogen volstaan met het louter afgaan op deze enkele mededeling in de NVM-vragenlijst. Voor deze afweging, hecht de rechtbank waarde aan hetgeen partijen in de koopovereenkomst omtrent de risicoverdeling voor (verborgen) gebreken zijn overeengekomen in de artikelen 6.1, 6.2 en 25. De rechtbank gaat hierna op de uitleg van deze specifieke bepalingen in.

4.38.

Gesteld noch gebleken is dat partijen hebben gesproken over de inhoud en opname van de artikelen 6.1, 6.2 en 25 in de koopovereenkomst of dat daarover tussen hen is onderhandeld. Door [gedaagde partijen] is wel onbestreden aangevoerd dat [eisende partijen] er zelf voor heeft gekozen om af te zien van een bouwtechnische keuring, hetgeen aanleiding heeft gevormd voor het opnemen van artikel 20 van de koopovereenkomst (2.6).

4.39.

Een redelijke uitleg van de niet-zelfbewoningsclausule van artikel 25 in samenhang met de artikelen 6.1 en 6.3 van de koopovereenkomst brengt naar het oordeel van de rechtbank met zich dat [gedaagde partijen] zich niet volledig kan exonereren in geval van ernstige gebreken die aan het normaal gebruik van de woning in de weg staan, zoals [gedaagde partijen] kennelijk meent. Een dergelijke uitleg van de niet-zelfbewoningsclausule zou immers een volledige uitholling van hetgeen is bepaald in de artikelen 6.1 en 6.3 tot gevolg hebben. Dit neemt niet weg dat [eisende partijen] op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst heeft aanvaard dat gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan hem bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst voor zijn rekening en risico komen.

4.40.

Tegen de achtergrond van deze bepalingen in de koopovereenkomst heeft [gedaagde partijen] naar het oordeel van de rechtbank terecht aangevoerd dat Van [eisende partijen] mocht worden verwacht dat hij de woning kritischer zou hebben onderzocht voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst. [eisende partijen] nam met de aanvaarding van deze bepalingen immers een groter risico op zich dat (verborgen) gebreken voor zijn rekening en risico zouden blijven. In dit verband heeft [eisende partijen] tijdens de mondelinge behandeling opgemerkt dat de verkopend makelaar tot twee keer toe een tweede bezichtiging zou hebben afgezegd die voorafgaand aan de koop zou plaatsvinden. [eisende partijen] gaf aan dat hij daardoor de woning niet nader heeft kunnen onderzoeken. De rechtbank overweegt dat het voor rekening en risico van [eisende partijen] komt dat hij desondanks is overgegaan tot het sluiten van de koopovereenkomst. Overigens heeft [eisende partijen] niet gesteld wat het verband is tussen het wel of niet plaatsvinden van een tweede bezichtiging en de keuze die [eisende partijen] daarnaast heeft gemaakt om de woning niet te onderwerpen aan bouwtechnisch onderzoek door een deskundige voorafgaand aan de koop.

4.41.

De rechtbank heeft tijdens de mondelinge behandeling van [eisende partijen] begrepen dat hij de koop op dat moment door heeft laten gaan, omdat hij zijn eigen woning destijds al had verkocht. Hoewel de rechtbank begrijpt dat dit voor [eisende partijen] vanuit praktisch oogpunt een belangrijke beweegreden is geweest, is dit uit juridisch oogpunt een omstandigheid die voor risico van hem als koper blijft. Dat [eisende partijen] ook na het sluiten van de koopovereenkomst pogingen heeft gedaan om nader onderzoek te verrichten, is - wat hier ook van zij - in zoverre niet relevant voor de beoordeling of sprake is van non-conformiteit. Voor die beoordeling gaat het immers om het onderzoek dat de koper heeft verricht in de periode voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst.

4.42.

Gelet op voorgaand oordeel dat niet kan worden vastgesteld dat op [gedaagde partijen] ter zake van het gebrek aan de elektrische installatie een mededelingsplicht rustte en het oordeel dat [eisende partijen] ter zake niet aan zijn onderzoeksplicht heeft voldaan, faalt het beroep van [eisende partijen] op non-conformiteit ten aanzien van de elektrische installatie. Op grond van hetgeen partijen zijn overeengekomen, wordt [eisende partijen] als koper namelijk niet beschermd voor gebreken die hij had behoren te ontdekken. Ook niet als dergelijke breken aan een normaal gebruik van de woning in de weg staan. De rechtbank merkt hier nog bij op dat de vergelijking met de hiervoor genoemde uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland tevergeefs door [eisende partijen] is voorgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank staat de aard of ernst van het gestelde gebrek in de onderhavige zaak, de ondeugdelijke elektrische installatie, op zichzelf niet in de weg aan een succesvol beroep op de niet-zelfbewoningsclausule door [gedaagde partijen] De rechtbank zal de hierop gebaseerde vorderingen dan ook afwijzen.

Verplichtingen precontractuele fase

4.43.

[eisende partijen] heeft aan hetgeen hij in zijn dagvaarding (randnummer 27 e.v.) heeft gesteld onder de kop “schending mededelingsplicht/ niet nakoming verplichtingen pre contractuele fase.” geen rechtsgevolg(en) verbonden. Hetgeen [eisende partijen] in dat verband heeft gesteld over (de onjuistheid van) de NVM-vragenlijst en brochure kan dan ook niet tot toewijzing van het door hem gevorderde leiden.

Aanhouding overige beslissingen

4.44.

De rechtbank zal iedere verdere beslissing aanhouden en geeft partijen in overweging om, nu in het voorgaande op een merendeel van de geschilpunten reeds een oordeel is gegeven, te bezien of over de resterende kwesties (hoogte schadebedrag schuur en erfafscheiding en proceskosten) een regeling kan worden getroffen.

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
4 mei 2022 voor het nemen van een akte door [eisende partijen] over hetgeen is vermeld onder 4.23 en 4.24, waarna de wederpartij op de rol van twee weken daarna een antwoordakte kan nemen,

5.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.M. Klaasen en in het openbaar uitgesproken op 20 april 2022.

gw/mk