Uitspraak
beschikking
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaakgegevens 9857527 \ AZ VERZ 22-17 / 42693
uitspraak van 9 november 2022
beschikking
in de zaak van
[verzoeker]
wonende te [woonplaats]
verzoekende partij
gemachtigde mr. M.A. van der Lubbe
en
de vereniging [VVE]
gevestigd te [vestigingsplaats]
verwerende partij
gemachtigde mr. R.J. Verweij
Partijen worden hierna [verzoeker] en VVE genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift van 4 mei 2022;
- de mondelinge behandeling van 5 oktober 2022 mede inhoudende de pleitnotitie van de gemachtigde van [verzoeker] .
1.2.
Beschikking is bepaald op heden.
2.De feiten
Algemeen
2.1.
In 2000 is het appartementsgebouw gesplitst in appartementsrechten. Het gebouw bestaat uit onder meer 35 woningen en gemeenschappelijke ruimten.
2.2.
[verzoeker] is appartementseigenaar sinds 2014.
Splitsingsakte en servicekosten
2.3.
In artikel 2 lid 3 van Pro de splitsingsakte van 7 april 2000 staat dat de appartementseigenaren naar breukdeel moeten bijdragen in de gemeenschappelijke kosten:
De eigenaars zijn voor de in lid 1 bedoelde breukdelen verplicht bij te dragen in de schulden en kosten, die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn, met uitzondering van de kosten van de woonzorgvoorzieningen waarvan de eigenaars dienen bij te dragen voor een door de vereniging te bepalen vast bedrag per appartementsrecht.
2.4.
Vanaf juni 2001 worden de appartementen bewoond. Vanaf dat moment zijn de kosten gelijk verdeeld over de appartementseigenaren en dus niet naar breukdeel. De eigenaren hadden namelijk besloten dat de kosten per appartement gelijk zijn, in afwijking van de splitsingsakte. (Dit is blijkens de notulen in de algemene ledenvergadering van 10 december 2001 bevestigd.)
2.5.
Tot en met het boekjaar 2019 is telkens kwijting verleend voor de boekjaren.
2.6.
In 2020 is tussen de appartementseigenaar [appartementseigenaar] en het bestuur van de VVE een discussie ontstaan over het in afwijking van de splitsingsakte gelijkelijk verdelen van de kosten.
2.7.
Het bestuur van de VVE heeft vervolgens voorgesteld om de splitsingsakte aan te passen op het punt van de kosten, in die zin dat bepaald zal worden dat de kosten gelijk worden verdeeld, zoals al sinds 2001 in de praktijk gebeurt.
De tekst van het beoogd gewijzigde artikellid luidt als volgt:
De eigenaars van de appartementsrechten A-1 tot en met A-36 zijn verplicht ieder voor een gelijk deel bij te dragen in de schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn, met uitzondering van de kosten van de woonvoorzieningen waarvan eigenaars van de appartementsrechten A-1 tot en met A-35 ieder dienen bij te dragen voor een door de vereniging te bepalen vast bedrag per appartementsrecht. (…)
2.8.
Deze wijziging in de splitsingsakte is in de vergadering van 29 september 2020 aan de leden voorgelegd en 86% van de leden heeft voor gestemd.
2.9.
Vanaf de maand september 2020 berekent de VVE de kosten aan de hand van de breukdelen.
2.10.
[verzoeker] en andere appartementseigenaren hebben tegen de VVE een procedure aangespannen met als insteek vernietiging van het besluit tot wijziging van de splitsingsakte. De rechtbank heeft die vordering bij vonnis van 6 juli 2022 (C/05/381780/HA ZA 21-10) afgewezen. Dit omdat het besluit tot wijziging van de splitsingsakte rechtsgeldig is genomen. Daarnaast heeft de rechtbank geoordeeld dat de nieuwe kostenverdeling redelijk is omdat de eigenaars geen schade lijden of omdat aan hen een redelijke schadevergoeding is aangeboden.
Vergadering 4 april 2022
2.11.
Een aantal besluiten dat is genomen in de vergadering van 21 april 2021 moest opnieuw in stemming worden gebracht, nadat deze door de kantonrechter op 16 december 2021 (9248772 / AZ VERZ 21-27 / 693 / 415) nietig waren verklaard (aangezien er toen geen voorzitter was benoemd).
2.12.
Op 4 april 2022 heeft een algemene ledenvergadering plaatsgevonden. Toen is opnieuw gestemd over de jaarrekening 2020 en de jaarrekening 2021. Verder is gestemd over de conceptbegroting 2022, het concept MJOP en de overeenkomst met de huismeester.
3.Het verzoek en het verweer
3.1.
[verzoeker] verzoekt dat de kantonrechter, voor zover uitvoerbaar bij voorraad, “
genoemde besluiten van de vergadering van eigenaars van 4 april 2021”(bedoeld is 2022) zal vernietigen dan wel nietig zal verklaren, met veroordeling van de VVE in de proceskosten, waarbij tevens wordt bepaald dat [verzoeker] niet via omslag in de door hem aan de VVE te betalen kosten hoeft bij te dragen.
genoemde besluiten van de vergadering van eigenaars van 4 april 2021”(bedoeld is 2022) zal vernietigen dan wel nietig zal verklaren, met veroordeling van de VVE in de proceskosten, waarbij tevens wordt bepaald dat [verzoeker] niet via omslag in de door hem aan de VVE te betalen kosten hoeft bij te dragen.
3.2.
Als grondslag voert [verzoeker] het volgende aan. In de vergadering van 4 april 2022 zijn besluiten genomen over de jaarrekeningen en decharge 2020 en 2021, de conceptbegroting 2022, het MJOP 2022 en een zzp-overeenkomst met de huismeester.
Deze besluiten zijn volgens [verzoeker] in strijd met artikel 2 lid 3 van Pro de splitsingsakte over de kosten naar breukdeel, omdat uitgegaan wordt van gelijk over de eigenaars verdeelde kosten.
Verder zijn de besluiten genomen in strijd met de redelijkheid en billijkheid.
3.3.
De VVE voert verweer. Daarop wordt hierna nader ingegaan.
4.De beoordeling
Kantonrechter bevoegd
4.1.
De kantonrechter is in deze zaak, op grond van het arrest van de Hoge Raad van 10 juli 2020 (ECLI:NL:HR:2020:1275), bevoegd om zowel van het beroep op vernietigbaarheid als van het beroep op nietigheid kennis te nemen.
I Gemeenschappelijke kosten naar splitsingsakte
4.2.
Vast staat dat zowel de berekening van de servicekosten (tot september 2020) als de daarmee samenhangende financiële stukken van de VVE in strijd zijn met artikel 2 lid 3 van Pro de splitsingsakte. De besluiten die daarmee samenhangen (over de jaarrekeningen en decharge 2020 en 2021 en de conceptbegroting 2022) zijn op grond van artikel 2:14 lid 1 jo Pro. artikel 5:129 lid 1 BW Pro nietig.
4.3.
Volgens de VVE is het beroep van [verzoeker] op vernietigbaarheid / nietigheid door de bijzondere omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid evenwel onaanvaardbaar.
4.4.
Om te kunnen beoordelen of dat verweer van de VVE doel treft, geldt het volgende toetsingskader.
Artikel 2:8 lid 1 BW Pro, dat op grond van artikel 5:124 lid 2 BW Pro van toepassing is op de VVE, bepaalt dat een rechtspersoon en degenen die krachtens de wet en de statuten bij de organisatie zijn betrokken, zich tegenover elkaar moeten gedragen naar hetgeen door redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd.
In artikel 2:8 lid 2 BW Pro staat:
Een tussen hen krachtens wet, gewoonte, statuten, reglementen of besluit geldende regel is niet van toepassing voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.
Een tussen hen krachtens wet, gewoonte, statuten, reglementen of besluit geldende regel is niet van toepassing voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.
Dit is een strenge norm. In het algemeen geldt als uitgangspunt dat een regel uit een splitsingsakte niet snel opzij gezet kan worden.
4.5.
De kantonrechter is met in achtneming van dit toetsingskader van oordeel dat het beroep van [verzoeker] op nietigheid van de besluiten naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
4.6.
Daarvoor zijn de volgende feiten en omstandigheden van belang.
In de eerste plaats is door de VVE aannemelijk gemaakt dat de verdeling van de kosten naar breukdeel in zekere zin willekeurig is. Ondanks onderzoek is het de VVE niet duidelijk geworden waarop de breukdelen zijn gebaseerd. Zo zijn de breukdelen bijvoorbeeld niet logisch te relateren aan de oppervlakte van de verschillende appartementen. Een andere verklaring voor de opdeling in breukdelen is niet gevonden, aldus de VVE. Dit is op zichzelf niet weersproken door [verzoeker] .
Daarnaast is door de VVE - eveneens onweersproken - aangevoerd dat er geen relatie is tussen de omvang van de breukdelen en het gebruik van de diverse gemeenschappelijke ruimten. Om die redenen valt het volgens de VVE niet in te zien waarom de ene bewoner meer zou moeten betalen voor algemene diensten dan een andere bewoner.
Verder geldt dat de leden, vanaf de oprichting van de VVE en in verband met het ontbreken van de ratio van betalen naar breukdeel, hebben besloten om de kosten gelijk te verdelen. Dit is vanaf 2000 tot 2020 zo gegaan. Het is dus al 20 jaar lang de praktijk dat de appartementseigenaren een gelijk bedrag betalen aan gemeenschappelijke kosten en niet naar (willekeurig) breukdeel.
Dit was gedurende al die jaren kenbaar voor de appartementseigenaren, door de manier waarop de appartementseigenaren kennis kunnen nemen van en inspraak hebben voor wat betreft de financiële huishouding van de VVE (jaarrekening, decharge, begroting etc.).
Ook [verzoeker] kon vanaf 2014 weten dat de kosten gelijk werden verdeeld.
Tenslotte is van belang dat de VVE in 2020, toen de met de splitsingsakte strijdige praktijk ter sprake kwam, heeft besloten tot aanpassing van de splitsingsakte aan de bestendige praktijk en tot compensatie van een aantal eigenaren van appartementen met kleinere breukdelen, waaronder [verzoeker] . Dit besluit is door een overgrote meerderheid van de appartementseigenaren ondersteund en is inmiddels door de rechter als rechtsgeldig en redelijk beoordeeld.
4.7.
Voorgaande omstandigheden, in onderling verband en samenhang beschouwd, hebben tot gevolg dat van [verzoeker] kan worden gevergd dat hij bij het behartigen van zijn eigen belang bij lagere servicekosten niet de belangen van de andere bewoners bij een eerlijke en rationele verdeling van de kosten onevenredig schaadt. Om die reden is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [verzoeker] zich beroept op de nietigheid van bovengenoemde besluiten.
II Besluiten in strijd met de redelijkheid en billijkheid
4.8.
Bij de beoordeling of de VVE bij het nemen van de overige besluiten in strijd met de redelijkheid en billijkheid heeft gehandeld wordt hierna telkens beoordeeld of de VVE de nodige zorgvuldigheid in acht heeft genomen. De rechter past een zekere terughoudendheid bij die beoordeling. Met inachtneming van dit toetsingskader wordt verder als volgt overwogen.
Ontbreken inlichtingen
4.9.
Volgens [verzoeker] is de jaarrekening 2020 in strijd met de redelijkheid en billijkheid tot stand gekomen omdat het hem niet mogelijk is gemaakt door de VVE om de juistheid van de posten en het financiële beleid van het bestuur te controleren.
4.10.
Deze stelling is door de VVE bestreden. Daartoe is door de VVE aangevoerd dat er informatiebijeenkomsten zijn gehouden, dat er uitgebreide e-mailwisselingen plaatsvinden met leden en dat steeds wordt aangegeven bij de leden dat stukken ter inzage liggen. Ook op zitting is dit door de VVE herhaald en is namens haar verder nog aangegeven dat [verzoeker] nooit om inzage heeft verzocht.
4.11.
[verzoeker] is hier niet verder op ingegaan. Het is dan ook niet gebleken dat aan [verzoeker] inlichtingen zijn onthouden en dat er daarom sprake zou zijn van strijd met de redelijkheid en billijkheid.
MJOP 2022 en begroting 2022
4.12.
[verzoeker] heeft in zijn verzoekschrift aan de orde gesteld dat het MJOP 2022 niet in redelijkheid goedgekeurd had kunnen worden.
4.13.
De VVE heeft uitgebreid en met onderbouwing van stukken (zoals een schriftelijke toelichting van 15 pagina’s op het MJOP, een e-mail van VvE Belang over het MJOP en een inspectierapport van Monumentenwacht Gelderland van 2020) gereageerd op de bezwaren van [verzoeker] . Ook heeft de VVE meegedeeld dat er een informatieavond heeft plaatsgevonden over het MJOP en dat het MJOP door een ruime meerderheid is goedgekeurd. Ter zitting heeft de VVE nog een verdere toelichting gegeven op het MJOP.
4.14.
Door [verzoeker] is hier vervolgens onvoldoende tegenover gesteld om te kunnen concluderen dat goedkeuring van het MJOP 2022 is strijd zou zijn met de redelijkheid en billijkheid.
Huismeester
4.15.
Volgens [verzoeker] is het besluit om de overeenkomst met de huismeester aan te passen in 2020 in strijd met de redelijkheid en billijkheid omdat dit buiten de vergadering is gebeurd en te veel kosten oplevert voor de VVE.
4.16.
De VVE heeft hierover betoogd dat de vergadering wel over informatie beschikte betreffende de overeenkomst en dat ook bedragen zijn genoemd. Vervolgens heeft de vergadering goedkeuring verleend. Ter zitting is daar nog nader over toegelicht dat de VVE juist beducht was om zich financieel voor langere tijd te binden door het aangaan van een arbeidsovereenkomst.
4.17.
[verzoeker] heeft hier vervolgens geen argumenten tegenover geplaatst. Om die reden kan niet worden geconcludeerd dat genoemd besluit in strijd zou zijn met de redelijkheid en billijkheid.
WOZ voorziening
4.18.
[verzoeker] voert aan dat een voorziening voor belastingen gerelateerd aan de WOZ waarde van appartement [nummer] ontbreekt.
4.19.
De VVE heeft dit bestreden. Daartoe is onder meer aangevoerd dat hiervoor inmiddels een post is opgenomen voor de begroting van 2022 en dat de VVE druk doende is geweest, ook corresponderend met de gemeente, om de juiste WOZ waarde te berekenen. Met de begroting bleek uiteindelijk slechts een verschil van € 100,00. Dit punt is nu netjes afgewikkeld, aldus de VVE.
4.20.
[verzoeker] heeft hier vervolgens onvoldoende tegenover gesteld. Om die reden is er geen sprake van strijd met de redelijkheid en billijkheid.
Rest
4.21.
De argumenten die [verzoeker] verder nog heeft aangedragen ter ondersteuning van zijn stelling dat de besluiten van de VVE in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid, zijn onvoldoende om tot vernietiging van de besluiten over te gaan.
Slot
4.22.
Al het voorgaande heeft tot gevolg dat de verzoeken van [verzoeker] worden afgewezen. [verzoeker] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van de VVE dragen, zoals hierna is beslist.
5.De beslissing
De kantonrechter,
5.1.
wijst de verzoeken van [verzoeker] af;
5.2.
veroordeelt [verzoeker] in de proceskosten van de VVE tot op heden begroot op € 747,00 aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 14 dagen na dagtekening van de beschikking tot aan de dag der algehele voldoening.
Deze beschikking is gegeven door de kantonrechter mr. S.E. Sijsma en in het openbaar uitgesproken op 9 november 2022.