Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Zittingsplaats Arnhem
Belastingrecht
zaaknummers: AWB 22/904 en AWB 22/905
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van
in de zaken tussen
[eiser], uit [woonplaats], eiser
(gemachtigde: [gemachtigde]),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Barneveld, de heffingsambtenaar.
Zitting
De rechtbank heeft het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 14 april 2021 op 7 maart 2023 op zitting behandeld. Hieraan heeft namens eiser de gemachtigde deelgenomen. Namens de heffingsambtenaar waren [naam 1] en [naam 2] (taxateur) aanwezig.
De beroepen zijn gelijktijdig behandeld met het beroep van [vof] (zaaknummer AWB 22/379).
Inleiding
1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 26 februari 2021 de WOZ-waarde van [adres 1] en [adres 2] in [woonplaats] (de objecten) voor het belastingjaar 2021, per waardepeildatum 1 januari 2020, vastgesteld op € 550.000 respectievelijk € 143.000. Met deze waardevaststelling zijn aan eiser ook de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen, de aanslag afvalstoffenheffing en de aanslag rioolheffing voor het jaar 2021 (aanslagnummer [aanslagnummer]) opgelegd.
2. De heffingsambtenaar heeft de bezwaren van eiser ongegrond verklaard. Hij heeft daarbij de waarde van de objecten en de aanslagen gehandhaafd.
Feiten
3. Eiser is eigenaar van de objecten. [adres 1] is een vrijstaand horecapand (uit circa 1954) met een bruto vloeroppervlak van 748 m2. In dit horecapand is een restaurant gevestigd. [adres 2] is een bovenwoning van 89 m2 die is gelegen boven het restaurant. Eiser verhuurt het restaurant.
Beoordeling
4. In geschil is de waarde van de objecten op de waardepeildatum.
5. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarden een taxatierapport overgelegd van de taxateur.
6. Ter zitting heeft [gemachtigde] betoogd dat de waarde van het horecapand vanwege de gevolgen van het coronavirus met 40% moet worden verminderd tot € 329.000 en dat de waarde van de bovenwoning moet worden verminderd tot € 129.000.
7. De rechtbank ziet geen aanleiding bij de waardering van de objecten rekening te houden met specifieke gevolgen van het coronavirus/COVID-19. De waardepeildatum is 1 januari 2020. Er is geen sprake van een verandering in waarde als gevolg van een specifiek voor deze onroerende zaken geldende bijzondere omstandigheid die zou maken dat van een andere waardepeildatum zou moeten worden uitgegaan [1] . Voor zover het virus op 1 januari 2020 al rondging, was er op dat moment nog geen merkbare invloed daarvan op de samenleving, zodat ook transacties van voor die datum volgens de gebruikelijke uitgangspunten bruikbaar zijn om de waarde van de objecten te bepalen. De door eiser overgelegde notitie van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) geeft geen aanleiding voor een ander oordeel. De VNG bepleit niet dat het virus zelf aanleiding geeft voor een verschuiving van de peildatum naar 1 januari 2021, zij betoogt slechts - en terecht - dat als er factoren zijn die maken dat bij de toestandsdatum 1 januari 2021 moet worden aangeknoopt, ook onder ogen moet worden gezien dat er toen sprake was van beperkende maatregelen als gevolg van het virus. In de notitie is dat als volgt verwoord:
“Corona heeft in beginsel geen effect op de WOZ-waardebepaling voor waardepeildatum 1 januari 2020. Er is één bijzondere situatie dat er wel een effect kan zijn van de door de overheid getroffen covid-19 maatregelen op de WOZ-waarde op waardepeildatum 1 januari 2020. Dat betreft de situatie dat de WOZ-waarde bepaald moet worden naar de toestandspeildatum 1 januari 2021, als gevolg van een bijzondere omstandigheid zoals genoemd in artikel 18 Wet Pro WOZ.
Zoals gezegd acht de rechtbank het virus zelf niet een zodanige bijzondere omstandigheid en de VNG betoogt dat evenmin.
[adres 1]
8. De heffingsambtenaar heeft de waarde van het restaurant vastgesteld op € 550.000. Deze waarde volgt ook uit het door hem overgelegde taxatierapport. De taxateur heeft bij de waardering gebruik gemaakt van de huurwaardekapitalisatiemethode. Partijen zijn het erover eens dat deze methode moet worden gebruikt bij de waardering van het restaurant.
9. De taxateur heeft de huurwaarde bepaald op € 65.714 [2] . Hij heeft ter zitting desgevraagd uiteengezet dat er nauwelijks gerealiseerde huurcijfers van vergelijkbare horecapanden voorhanden zijn, omdat de meeste horecapanden in [plaats 2] door de eigenaar zelf worden uitgebaat. Daarom heeft hij in het taxatierapport drie referenties gebruikt, te weten [object 1] in [plaats 1] (een snackbar, verkocht samen met de woning [object 2] in [plaats 1]), [object 3] in [plaats 2] (een café) en [object 4] in [plaats 2] (een snackbar), waarvan wel een verkoopcijfer bekend is, maar geen huurcijfer.
10. De rechtbank is van oordeel dat de huurwaarde niet te hoog is. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat uit de matrix volgt dat de taxateur voor het horecapand van eiser is uitgegaan van een aanzienlijke lagere prijs per vierkante meter (€ 90), dan voor de vergelijkingsobjecten [object 1] (€ 135), [object 3] (€ 180) en [object 4] (€ 200). Daar komt bij dat eiser niet heeft gesteld dat het restaurant voor een lagere huurprijs wordt verhuurd aan [vof]
11. De taxateur is verder uitgegaan van kapitalisatiefactor van 8,0. Voor de referenties is de kapitalisatiefactor 9,2 ([object 1]), 10,5 ([object 3]), respectievelijk 11 ([object 4]).
12. Eiser heeft niet gesteld dat de kapitalisatiefactor te hoog is, maar heeft betoogd dat deze niet onderbouwd is. De rechtbank volgt eiser daarin niet. Bij de stukken bevindt zich een berekening waaruit een kapitalisatiefactor van 8,2 volgt. Deze berekening is opgesteld door de taxateur. Eiser heeft deze berekening niet gemotiveerd betwist. Dat de nu gehanteerde factor lager is, maakt eens te meer aannemelijk dat de kapitalisatiefactor niet te hoog is.
13. Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar de waarde van € 550.000 aannemelijk gemaakt.
[adres 2]
14. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de bovenwoning vastgesteld op € 143.000. Deze waarde volgt ook uit het door hem overgelegde taxatierapport.
15. De taxateur heeft ter onderbouwing van de waarde van de bovenwoning de volgende referenties gebruikt: [object 5] in [plaats 2] (een woning boven een café met dakkapel uit 1910 van 85 m2), [object 6] in [plaats 2] (een bovenwoning met een garage uit 1952 van 135 m2) en [object 7] in [plaats 3] (een bovenwoning met dakkapel uit 1925 van 70 m2). Van deze referenties is vooral [object 5] zeer goed vergelijkbaar met de bovenwoning van eiser. Dit pand is nagenoeg even groot als [adres 2] (het scheelt slechts 4 m2) en ligt ook boven een horecagelegenheid. Voor [object 5] is de taxateur uitgegaan van een prijs per m2 van € 1.850 en voor [adres 2] van een prijs per m2 van € 1.617. De rechtbank vindt deze prijs niet te hoog. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat aannemelijk is dat een woning gelegen boven een café in het algemeen, vanwege de langere openingstijden, nog minder gewild is dan een woning gelegen boven een restaurant.
16. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van € 143.000 aannemelijk heeft gemaakt.
Vergoeding van immateriële schade
17. Eiser heeft een verzoek om vergoeding van immateriële schade gedaan. Bij de beoordeling van dat verzoek gaat de rechtbank uit van de regels die de Hoge Raad hiervoor heeft gegeven in het overzichtsarrest van 19 februari 2016 [3] .
18. Op grond van artikel 6 van Pro het EVRM moeten belastinggeschillen binnen een redelijke termijn worden berecht. Verweerder heeft het bezwaarschrift van eiser ontvangen op 8 april 2021. Sindsdien is een periode van net iets meer dan twee jaren verstreken. Dit betekent dat eiser recht heeft op een schadevergoeding van € 500. Hierbij merkt de rechtbank de twee zaken aan als samenhangend, zodat voor deze twee zaken maar één keer een schadevergoeding van € 500 wordt toegekend. Omdat de uitspraak op bezwaar dateert van 29 oktober 2021, is de overschrijding toe te rekenen aan de bezwaarfase. Verweerder moet daarom de schadevergoeding betalen.
Proceskosten
19. Vanwege de vergoeding van immateriële schade bestaat ook recht op proceskostenvergoeding voor de beroepsfase. Deze stelt de rechtbank met inachtneming van het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 837 (1 punt voor het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837 [4] en een factor 0,5). Er bestaat geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten van het bezwaar.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen ongegrond;
- veroordeelt verweerder tot het vergoeden van immateriële schade aan eiser van € 500;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 837;
- bepaalt dat verweerder het betaalde griffierecht van € 98 aan eiser dienen te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A. Eskes, rechter, in tegenwoordigheid van mr. L.A. Aalbersberg, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op:
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer).
Als het een Rijksbelastingzaak betreft (dat is een zaak waarbij de Belastingdienst partij is), dan kunt u digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds per brief.
Betreft het een andere belastingzaak (bijvoorbeeld een zaak waarbij de heffingsambtenaar van een gemeente of een samenwerkingsverband partij is), dan kan het hoger beroep uitsluitend worden ingesteld door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).