ECLI:NL:RBGEL:2024:3884

Uitspraak

RECHTBANK Gelderland

Civiel recht

Zittingsplaats Arnhem, locatie Nijmegen

Zaaknummer: C/05/429178 / HA ZA 23-542

Vonnis van 29 mei 2024

in de zaak van

[gevolmachtigde eiser] ,

in hoedanigheid van gevolmachtigde van [eiser 1] en [eiser 2] ,

te [plaats 1] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [gevolmachtigde eiser] ,

advocaat: mr. V.L.M.J. Boitelle te Hilversum,

tegen

[gedaagde],

te [plaats 2] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

advocaat: mr. A.J.M. van Kooten te Den Haag.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 14 februari 2024

- de akte correctie en wijziging van eis, tevens akte houdende producties van [gevolmachtigde eiser]
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 25 april 2024.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Bij notariële akte van splitsing van 6 november 1998 is het eigendomsrecht op het woonhuis met ondergrond, erf, schuur en tuin en verder toebehoren aan de [adres+plaats 1] gesplitst in twee appartementsrechten.

2.2.

In de akte van splitsing zijn de appartementsrechten als volgt omschreven:

“1. het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning op de begane grond, tuin en verder toebehoren aan de [adres+plaats 1] , kadastraal bekend gemeente [plaats 2] , sectie K nummer 1150 A1;

2. het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning op de eerste en tweede verdieping, de schuur in de tuin met verder toebehoren aan de [adres+plaats 2] , kadastraal bekend gemeente [plaats 2] , sectie K nummer 1150 A2.”

2.3.

Bij de akte van splitsing is het Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten van januari 1992 (hierna: ‘het modelreglement’) vastgesteld. Artikel 22 van Pro dit modelreglement luidt als volgt:

“1. Iedere eigenaar en gebruiker die recht heeft op het gebruik van een privé gedeelte, voor zover bestemd tot tuin, is verplicht deze voor zijn rekening als tuin aan te leggen en te onderhouden met inachtneming van de besluiten van de vergadering en van het bepaalde in het huishoudelijk reglement. Hieronder is begrepen het onderhouden en zo nodig vernieuwen van erfafscheidingen en schuren. 2. Titel 4 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek is op de eigenaars en de gebruikers van toepassing.

2. Titel 4 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek is op de eigenaars en de gebruikers van toepassing.

3. Het is niet geoorloofd zonder toestemming van de vergadering opgaand hout in de tuin te hebben, waardoor het uitzicht van de andere eigenaars of gebruikers en het ontvangen van licht en lucht door de ramen en openingen van het gebouw zouden worden belemmerd. Evenmin is het geoorloofd zonder deze toestemming auto’s, caravans, boten, trailers, tenten en dergelijke in de tuin te plaatsen.

4. Het is evenmin zonder toestemming van de vergadering geoorloofd tegen de muren planten of heesters te laten opgroeien tot voorbij vijftig centimeter beneden het laagste raamkozijn van de eerste verdieping van het gebouw.

5. De vergadering kan een reeds verleende toestemming intrekken.”

2.4.

Bij de akte van splitsing is een zesde lid toegevoegd aan artikel 22 van Pro het modelreglement, dat als volgt luidt:

“6. De eigenaar van appartement 1 is bevoegd het deel van de tuin dat tot zijn privégebruik bestemd is af te scheiden van de gemeenschappelijke tuin, met dien verstande dat deze afscheiding aan de voorzijde (zuid/west kant) niet hoger mag zijn dan 1,50 meter. De kosten hiervan komen voor rekening van de eigenaar van appartement 1.”

2.5.

Beide appartementsrechten zijn op 4 januari 1999 overgedragen aan [eiser 1] en [eiser 2] . Appartementsrecht 1 is nog steeds eigendom van [eiser 1] en

[eiser 2] . Appartementsrecht 2 is sinds 27 juni 2018 in eigendom bij [gedaagde] .

2.6.

De voordeur van de bovenwoning van [gedaagde] (met huisnummer [adres+plaats 2] ) bevindt zich aan de zijkant van het pand en de schuur aan de achterzijde van het pand. Beide zijn uitsluitend te bereiken via de tuin aan de zijkant van het pand.

3.Het geschil

3.1.

[gevolmachtigde eiser] vordert - samengevat en na wijziging en vermindering van eis – dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

I. verklaart voor recht dat het aan [gedaagde] toebehorende appartementsrecht met betrekking tot de [adres+plaats 2] (eerste en tweede verdieping) niet het recht bevat tot het uitsluitend gebruik of het medegebruik van de tuin of een gedeelte van de tuin behorende bij het appartementsrecht [adres+plaats 1] (de begane grond).

II. [gedaagde] veroordeelt om binnen 14 dagen na vonnis mee te werken aan het vestigen van de erfdienstbaarheid (het recht van overpad) waarbij aan het appartementsrecht met betrekking tot de [adres+plaats 2] het recht wordt toegekend om te gaan en te komen van de openbare weg naar de entree van de [adres+plaats 2] en vice versa, en om te gaan en te komen, eventueel met de fiets, snorfiets of bromfiets aan de hand, van de openbare weg en van de entree van de [adres+plaats 2] naar de berging gelegen op het perceel [adres+plaats 1] en vice versa, welke berging in uitsluitend gebruik toebehoort aan de eigenaar van het appartementsrecht met betrekking tot de [adres+plaats 2] , een en ander op de wijze zoals aangegeven op de aan het vonnis gehechte tekening/plattegrond.

III. bepaalt dat het vonnis in de plaats komt van de handtekening/medewerking van [gedaagde] indien en voor zover [gedaagde] geen – tijdig – gevolg geeft aan de hiervoor omschreven veroordeling om mee te werken aan de vestiging van het recht van overpad.

IV. gedaagde veroordeelt in de proceskosten en de nakosten, vermeerderd met rente.

3.2.

Aan zijn vordering onder I legt [gevolmachtigde eiser] , kort samengevat, ten grondslag dat uit de splitsingsakte en -tekening volgt dat de tuin behoort bij appartementsrecht 1 en dat geen sprake is van een gemeenschappelijke tuin waarvan ook [gedaagde] gebruik mag maken. Aan de vordering onder II en III ligt ten grondslag dat het onrechtmatig is van [gedaagde] , die ook belang heeft bij vestiging van een erfdienstbaarheid, dat zij geen medewerking wil verlenen aan het vestigen van een erfdienstbaarheid.

3.3.

[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [gevolmachtigde eiser] dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [gevolmachtigde eiser] met veroordeling van [gevolmachtigde eiser] in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met rente. Zij betoogt dat uit de splitsingsstukken volgt dat de tuin gemeenschappelijk is, zodat ook zij daarvan gebruik mag maken. Zij betwist dat sprake is van een onrechtmatige daad en heeft toegezegd medewerking te verlenen aan de vestiging van een erfdienstbaarheid, indien de tuin niet gemeenschappelijk is.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Gevolmachtigde

4.1.

In de inleidende dagvaarding staat dat [gevolmachtigde eiser] optreedt in zijn hoedanigheid van gevolmachtigde van zijn ouders, [eiser 1] en [eiser 2] . Naar aanleiding van het verweer van [gedaagde] dat [gevolmachtigde eiser] niet bevoegd is om een vordering in te stellen namens zijn ouders heeft [gevolmachtigde eiser] een schriftelijke volmacht in het geding gebracht. Hierop heeft [gedaagde] niet meer gereageerd. Het verweer wordt dan ook verworpen.

Het gebruik van de tuin

4.2.

De kernvraag die de rechtbank moet beantwoorden, is of het appartementsrecht van [gedaagde] de bevoegdheid omvat tot (mede)gebruik van de tuin aan de zijkant van het pand. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend: uitsluitend [gevolmachtigde eiser] mag gebruik maken van de tuin.

4.3.

Uit art. 5:106 lid 4 BW Pro volgt dat onder appartementsrecht wordt verstaan: een aandeel in de goederen die in de splitsing zijn betrokken, dat de bevoegdheid omvat tot het uitsluitend gebruik van bepaalde gedeelten van het gebouw die blijkens hun inrichting bestemd zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Het aandeel kan mede omvatten de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van bepaalde gedeelten van de bij het gebouw behorende grond.

4.4.

Uit art. 5:111, aanhef en onder b, BW volgt dat de akte van splitsing een nauwkeurige omschrijving moet inhouden van de onderscheiden gedeelten van het gebouw of de grond die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Alle onderdelen van het pand of de grond die in de akte van splitsing niet voor privégebruik zijn bestemd, zijn gemeenschappelijk.^[1]Splitsing in appartementsrechten kan zich ook uitstrekken tot het 'toebehoren' van het gebouw en de grond, zoals blijkt uit art. 5:106 lid 1 BW Pro.

4.5.

Voor de vaststelling van het recht tot uitsluitend gebruik van een gedeelte van een in appartementsrechten gesplitst registergoed is bepalend wat daaromtrent is vastgelegd in de op die splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken (de notariële akte van splitsing en de aan de minuut van die akte gehechte tekening). Bij de uitleg daarvan komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en uit de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening. De rechtszekerheid vergt dat daarbij slechts acht mag worden geslagen op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn.^[2]

4.6.

Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. De rechter zal aan de hand van de aan de splitsingsstukken te ontlenen aanwijzingen en gelet op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden interpretaties zouden leiden, moeten bepalen of doorslaggevend gewicht toekomt aan de akte van splitsing dan wel aan de splitsingstekening.^[3]Indien splitsingsstukken die voor verschillende uitleg vatbaar zijn, verwijzen naar feitelijke kenmerken van het splitsingsobject, is het niet in strijd met een uitleg naar objectieve maatstaven om deze stukken mede aan de hand van waarneming van die feitelijke kenmerken uit te leggen.^[4]

4.7.

Uit de splitsingsakte blijkt dat een woonhuis met ondergrond, erf, schuur, tuin en verder toebehoren is gesplitst in twee appartementsrechten. Uit de omschrijving van de appartementsrechten blijkt dat het eerste appartementsrecht recht geeft op het uitsluitend gebruik van de woning op de begane grond, tuin en verder toebehoren aan de [adres+plaats 1] . Het tweede appartementsrecht geeft recht op het uitsluitend gebruik van de woning op de eerste en tweede verdieping, de schuur in de tuin met verder toebehoren aan de [adres+plaats 2] . Naar het oordeel van de rechtbank volgt duidelijk uit deze omschrijving dat de tuin bij het eerste appartementsrecht hoort, aangezien de tuin in de omschrijving van dat eerste appartementsrecht uitdrukkelijk wordt genoemd.

4.8.

Voor zover [gedaagde] erop wijst dat haar appartementsrecht recht geeft op het gebruik van ‘de schuur in de tuin met verder toebehoren’ en zij onder ‘toebehoren’ de tuin verstaat, wordt zij daarin niet gevolgd. Er is immers een woning met schuur, tuin en verder toebehoren gesplitst in (1) een woning met tuin en verder toebehoren en (2) een woning met de schuur in de tuin met verder toebehoren. Beide appartementsrechten omvatten ‘toebehoren’. Dat de tuin ondanks de uitdrukkelijke vermelding hiervan bij het eerste appartementsrecht onder het ‘verder toebehoren’ van (alleen) het tweede appartementsrecht valt, kan dan ook niet als juist worden aanvaard.

4.9.

Aan [gedaagde] kan worden toegegeven dat de splitsingsstukken in zoverre voor verschillende uitleg vatbaar zijn dat een zesde lid aan art. 22 van Pro het modelreglement is toegevoegd waarin de term ‘gemeenschappelijke tuin’ voorkomt. In dat artikellid wordt onderscheid gemaakt tussen het deel van de tuin dat tot het privégebruik van de eigenaar van het eerste appartementsrecht bestemd is en de gemeenschappelijke tuin. De rechtbank stelt echter vast dat art. 22 van Pro het modelreglement onder meer gaat over het gebruik van een tuin voor privégebruik en dat de term ‘gemeenschappelijke tuin’ in dat artikel verder niet voorkomt. Uit het modelreglement noch uit de splitsingsakte blijkt bovendien welk deel van de tuin gemeenschappelijk zou zijn en welk deel niet.

4.10.

In het bijzonder biedt de splitsingsakte geen steun voor de stelling van [gedaagde] dat bedoeld is dat slechts de tuin aan de voorkant en aan de achterkant van de woning voor privégebruik zou zijn. In de akte wordt nergens onderscheid gemaakt tussen de tuin aan de voorkant, de zijkant en de achterkant van de woning.

4.11.

De splitsingstekening bevat naar het oordeel van de rechtbank geen aanwijzingen dat de tuin gemeenschappelijk is. Tussen partijen is niet in geschil dat de tekening van de begane grond is weergegeven binnen een dikgedrukt kader. De rechtbank volgt [gevolmachtigde eiser] in zijn uitleg dat de weergave van het cijfer ‘1’ in het midden van de tekening meebrengt dat zowel de begane grond van de woning als de tuin behoren tot het eerste appartementsrecht, met uitzondering van de hal en de schuur waarin het cijfer ‘2’ is vermeld. Op de splitsingstekening staat een vakje met een grijze arcering en de tekst ‘gemeenschappelijk’. Tussen partijen is niet in geschil dat die grijze arcering verder nergens is aangebracht op de tekening. Dit duidt erop dat geen enkel deel van de tuin gemeenschappelijk is.

4.12.

De uitleg dat uitsluitend [gevolmachtigde eiser] gebruik mag maken van de tuin heeft tot gevolg dat [gedaagde] de voordeur van haar woning en haar schuur achterin de tuin niet kan bereiken zonder over de grond van [gevolmachtigde eiser] te lopen. Dit leidt echter niet tot een ander oordeel. Zoals hiervoor is overwogen, wordt in de splitsingsakte en in de splitsingstekening geen onderscheid gemaakt tussen een deel van de tuin dat wel gemeenschappelijk is en een deel van de tuin dat voor privé-gebruik is bestemd. Op basis van de splitsingsstukken is dan ook niet vast te stellen dat een gedeelte van de tuin en, zo ja welk gedeelte, (mede) door [gedaagde] mag worden gebruikt. Dat de gehele tuin uitsluitend mag worden gebruikt door [gevolmachtigde eiser] moet in overeenstemming met de bedoeling van de splitsende partij worden geacht.

4.13.

Bij de uitleg van de splitsingsstukken komt op zichzelf geen betekenis toe aan de verklaringen van de notaris, waarop [gevolmachtigde eiser] een beroep doet, en de mededelingen van de makelaar, waarnaar [gedaagde] verwijst. Dit zijn immers geen gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. Wel is het zo dat tegenbewijs tegen de splitsingsakte openstaat als het gaat om de stelling dat de verklaring uit de akte niet overeenstemt met de werkelijkheid.^[5]Gelet op de uitleg die hiervoor is gegeven aan de splitsingsstukken kan echter in het midden blijven of de term ‘gemeenschappelijke tuin’ per abuis in de splitsingsakte is opgenomen, zoals [gevolmachtigde eiser] stelt.

4.14.

Gelet op het voorgaande moeten de splitsingsstukken aldus worden uitgelegd dat het appartementsrecht van [gedaagde] niet de bevoegdheid omvat tot het uitsluitend of medegebruik van de tuin. De gevorderde verklaring voor recht zal dan ook worden toegewezen.

De vestiging van een erfdienstbaarheid

4.15.

De rechtbank stelt in dit verband voorop dat erfdienstbaarheden op grond van art. 5:72 BW Pro kunnen ontstaan door vestiging en door verjaring.

4.16.

[gevolmachtigde eiser] doet geen beroep op verjaring maar stelt dat het onrechtmatig is van [gedaagde] dat zij geen medewerking wil verlenen aan het vestigen van een erfdienstbaarheid. [gevolmachtigde eiser] wil het appartementsrecht van zijn ouders verkopen en het nalaten om medewerking te verlenen is een schadeveroorzakende factor. Bovendien is het vestigen van een erfdienstbaarheid ook in het belang van [gedaagde] .

4.17.

Voor de vestiging van een erfdienstbaarheid moet op grond van art. 5:72 BW Pro, in samenhang met art. 3:84 lid 1 en Pro 2 BW, art. 3:89 BW Pro en 3:98 BW, zijn voldaan aan de volgende vereisten: een geldige titel, waarbij de erfdienstbaarheid met voldoende bepaaldheid omschreven is, beschikkingsbevoegdheid, een notariële akte en inschrijving daarvan in de openbare registers.^[6]

4.18.

De rechtbank stelt vast dat een geldige titel (nog) niet tot stand is gekomen. De erfdienstbaarheid is bovendien nog niet voldoende bepaald. [gedaagde] heeft desgevraagd niet bevestigd zich te kunnen vinden in het kaartje bij de dagvaarding waarop het recht van overpad door [gevolmachtigde eiser] is ingetekend. [gedaagde] heeft wel toegezegd dat zij haar medewerking zal verlenen aan de vestiging van een erfdienstbaarheid, indien in deze procedure komt vast te staan dat de tuin niet gemeenschappelijk is. De rechtbank gaat ervan uit dat [gedaagde] deze toezegging zal nakomen. Bij deze stand van zaken is de enkele omstandigheid dat [gevolmachtigde eiser] mogelijk schade lijdt als onverhoopt geen erfdienstbaarheid zal worden gevestigd, onvoldoende voor de conclusie dat [gedaagde] reeds nu onrechtmatig handelt en kan worden verplicht om medewerking te verlenen aan het vestigen van de door [gevolmachtigde eiser] voorgestane erfdienstbaarheid. De vorderingen onder II en III worden afgewezen.

Slotsom

4.19.

Beide partijen krijgen gedeeltelijk ongelijk. De proceskosten tussen hen zullen daarom worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

4.20.

De gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad wordt afgewezen, omdat de hierna te geven verklaring voor recht naar haar aard niet vatbaar is voor tenuitvoerlegging.^[7]

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

verklaart voor recht dat het aan [gedaagde] toebehorende appartementsrecht met betrekking tot de [adres+plaats 2] (eerste en tweede verdieping) niet het recht omvat tot het uitsluitend gebruik of het medegebruik van de tuin of een gedeelte van de tuin behorende bij het appartementsrecht [adres+plaats 1] (de begane grond),

5.2.

compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, zodat iedere partij de eigen kosten draagt,

5.3.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.A.L. van de Sande en in het openbaar uitgesproken op
29 mei 2024.

Bevoegdheid tot gebruik van tuin bij appartementsrecht en vestiging erfdienstbaarheid