ECLI:NL:RBGEL:2025:10854

Uitspraak

RECHTBANK Gelderland

Civiel recht

Zittingsplaats Zutphen

Zaaknummer: C/05/442727 / HZ ZA 24-353

Vonnis van 10 december 2025

in de zaak van

GEMEENTE MAASDRIEL,

te [woonplaats] , gemeente Maasdriel,

eisende partij,

hierna te noemen: de gemeente,

advocaat: mr. C.F. van Helvoirt,

tegen

[gedaagde],

te [woonplaats] , gemeente Maasdriel,

gedaagde partij,

hierna te noemen: de heer [gedaagde] ,

advocaat: mr. A.A.M. van Hoorn.

1.De zaak in het kort

De gemeente wil het perceel van de heer [gedaagde] in Kerkdriel onteigenen ter uitvoering van het bestemmingsplan ‘ [naam plan] ’. Het bestemmingsplan voorziet in de aanleg van een nieuwe woonwijk in [woonplaats] ( [naam plan] ). De heer [gedaagde] voert verweer tegen de onteigening. Hij stelt zich op het standpunt dat geen noodzaak bestaat om tot de onteigening over te gaan, omdat hij in staat en bereid is om de bestemming die aan zijn perceel is toegedacht zelf te realiseren. Hij doet dus een beroep op zelfrealisatie. Daarnaast stelt de heer [gedaagde] zich op het standpunt dat de gemeente onvoldoende serieus minnelijk overleg met hem heeft gevoerd. Ten slotte voert de heer [gedaagde] verweer tegen de aangeboden schadeloosstelling. De rechtbank verwerpt het verweer, spreekt de vervroegde onteigening uit en draagt de deskundigen op de schadeloosstelling te begroten.

2.De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord

- de akte overlegging producties van de gemeente van 8 april 2025
- het verkort proces-verbaal van het pleidooi van 8 april 2025
- de conclusie van repliek
- de conclusie van dupliek.

2.2.

Ten slotte heeft de rechtbank bepaald dat vandaag vonnis zal worden gewezen.

3.De feiten

3.1.

Bij Koninklijk Besluit van 25 november 2022, nummer 2022002561, gepubliceerd in de Staatscourant van 12 januari 2023, nummer 449 (hierna: het KB), is op grond van de artikelen 77 en 78 van de Onteigeningswet (Ow) voor de uitvoering van het bestemmingsplan ‘ [naam plan] ’, onder meer ter onteigening aangewezen (grondplannummer 1) het perceel kadastraal bekend [gegevens perceel 1] (hierna: het perceel).

3.2.

Het bestemmingsplan is op 14 oktober 2021 vastgesteld door de gemeenteraad van Maasdriel. Het bestemmingsplan is inmiddels onherroepelijk. Het bestemmingsplan maakt de bouw van 177 woningen mogelijk.^[1]

3.3.

Aan de gronden die de Kroon ter onteigening heeft aangewezen zijn de bestemmingen ‘Groen’, ‘Water’, ‘Wonen’, ‘Verkeer-Verblijfsgebied’ en de dubbelbestemming ‘Waarde-Archeologie’ toegekend. Op de te onteigenen gronden zijn sociale huurwoningen, twee-onder-een-kapwoningen, hoek- en tussenwoningen en vrijstaande woningen voorzien.

3.4.

In het KB is de heer [gedaagde] aangewezen als eigenaar van het perceel. Het perceel is in gebruik als landbouwgrond en is gelegen aan de [woonplaats] , gemeente Maasdriel.

3.5.

De gemeente is niet gebleken van andere gerechtigden in de zin van artikel 3 en Pro 4 Ow.

3.6.

Bij beschikking van 2 oktober 2024 heeft de rechtbank op verzoek van de gemeente ten behoeve van de voorgenomen onteigening van het perceel een rechter-commissaris en drie deskundigen benoemd. De (vervroegde) plaatsopneming heeft plaatsgevonden op 9 januari 2025. Op 28 maart 2025 hebben de deskundigen een voorlopig oordeel gegeven over de schadeloosstelling.

3.7.

In de dagvaarding heeft de gemeente de heer [gedaagde] als schadeloosstelling voor het te onteigenen perceel een bedrag van € 239.150,00 aangeboden, voor alle schaden en kosten, maar exclusief de kosten van deskundige bijstand en eventuele belastingschade.

3.8.

Bij deze rechtbank zijn twee onteigeningsprocedures aanhangig die met de procedure tussen de gemeente en de heer [gedaagde] samenhangen en waarin eveneens vandaag vonnis wordt gewezen:

een procedure van de gemeente tegen [betrokkene 1] in haar hoedanigheid van derde als bedoeld in artikel 20 Ow Pro (zaaknummer: C/05/442724 / HZ ZA 24-352). Die procedure draait om het perceel kadastraal bekend als [gegevens perceel 2] . In het kadaster staat als eigenaar van dit perceel vermeld de vader van de heer [gedaagde] , (wijlen) de heer [betrokkene 3] . De heer [gedaagde] en zijn zus, mevrouw [betrokkene 2] , zijn diens enige erfgenamen. Ook [gegevens perceel 2] is in bovengenoemd KB ter onteigening aangewezen. [gegevens perceel 1] van de heer [gedaagde] grenst aan [gegevens perceel 2] en aan het hierna genoemde [gegevens perceel 3] ;
een procedure tussen de gemeente en mevrouw [betrokkene 2] voornoemd (zaaknummer: C/05/442722 / HZ ZA 24-351). Zij is eigenaar van het perceel kadastraal bekend als gemeente Maasdriel, [gegevens perceel 3] . Dit perceel grenst aan [gegevens perceel 2] en aan [gegevens perceel 1] en is bij bovengenoemd KB eveneens ter onteigening aangewezen.

4.Het geschil

4.1.

De gemeente vordert – samengevat – dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

I. bij vervroeging de onteigening van het perceel uitspreekt ten name van de gemeente;

II. bij aanvaarding van het aanbod de schadeloosstelling vaststelt op € 239.150,00 voor alle schaden en kosten, maar exclusief de kosten van deskundige bijstand en eventueel te lijden belastingschade;

III. indien het aanbod niet wordt aanvaard: het voorschot bepaalt op 90% van de aangeboden schadeloosstelling, dus op € 215.235,00, en bepaalt dat de gemeente in plaats van het voorschot 100% van de aangeboden schadeloosstelling als voorschot mag uitkeren in plaats van de in artikel 54i lid 5 Ow genoemde zekerheid, tenzij de heer [gedaagde] expliciet afstand doet van het recht op zekerheidstelling;

IV. bepaalt dat het in de procedure met zaak-/rekestnummer C/05/440712 / HZ RK 24-63 uit te brengen rapport van deskundigen heeft te gelden als (concept)deskundigenrapport in deze procedure en de datum voor nederlegging van het (concept)deskundigenrapport vaststelt;

V. alles met kostenveroordeling rechtens.

4.2.

De heer [gedaagde] voert verweer tegen de gevorderde (vervroegde) onteigening. Hij concludeert tot:

primair

niet-ontvankelijkverklaring van de gemeente in haar vordering dan wel nietigverklaring van de dagvaarding;

bepaling van een zitting voor het houden van pleidooi;

subsidiair

bepaling van het voorschot op de schadeloosstelling die de gemeente aan hem moet betalen;

nadat de wettelijk voorgeschreven procedure is gevoerd en tegelijk met de uitspraak over de onteigening: vaststelling van het bedrag van de schadeloosstelling die de gemeente aan hem moet betalen;

primair en subsidiair

veroordeling van de gemeente in de proceskosten.

4.3.

De rechtbank zal hierna nader ingaan op de stellingen en verweren van partijen, voor zover voor de beoordeling van belang.

5. De beoordeling

Het toetsingskader

5.1.

Volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad (waaronder HR 5 januari 2018, ECLI:NL:HR:2018:7) geldt bij de beoordeling van dit geschil het volgende toetsingskader.

5.2.

Op grond van de taakverdeling tussen de Kroon en de onteigeningsrechter, zoals deze is vormgegeven in de Ow en is uitgelegd in de – mede tegen de achtergrond van artikel 6 van Pro het Europees Verdrag tot bescherming van de Rechten van de Mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) gevormde – rechtspraak, mag de onteigeningsrechter niet oordelen over de doelmatigheid van de voorgenomen onteigening, maar moet hij op een daartoe strekkend verweer wel de rechtmatigheid van het onteigeningsbesluit toetsen. Deze rechtmatigheidstoets brengt mee dat de onteigeningsrechter, voor zover de stellingen van de te onteigenen partij daartoe aanleiding geven, moet beoordelen of het desbetreffende besluit volgens de wet en met inachtneming van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur tot stand is gekomen.

5.3.

Ten aanzien van vragen die betrekking hebben op de noodzaak tot onteigening – waaronder de vraag of een zelfrealisatieverweer kan slagen – en de afweging van de betrokken belangen, moet de onteigeningsrechter beoordelen of de Kroon in redelijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. In beginsel moet de rechter bij de beantwoording van laatstbedoelde vragen alleen acht slaan op feiten die in de bestuurlijke procedure tijdig naar voren zijn gebracht en toetst hij naar de omstandigheden ten tijde van de aanwijzing tot onteigening door de Kroon .

5.4.

Voor een zelfstandige beoordeling door de onteigeningsrechter van de noodzaak tot onteigening is echter wel plaats – en in dat geval: naar het tijdstip van zijn uitspraak – indien hetgeen de te onteigenen partij aanvoert over de noodzaak van onteigening, als dat juist wordt bevonden, meebrengt dat de onteigening, in het licht van na (de goedkeuring van) het onteigeningsbesluit gewijzigde of aan het licht gekomen omstandigheden aan de zijde van de onteigenende partij, in strijd is met het recht omdat de onteigening niet (meer) plaatsvindt ten behoeve van het doel waarvoor volgens het onteigeningsbesluit onteigend wordt of omdat ten gevolge van gewijzigde inzichten over de uitvoering van een bestemmingsplan of enig ander aan de onteigening ten grondslag liggend besluit of plan niet (meer) kan worden gezegd dat de onteigening plaatsvindt ter uitvoering van dat plan.

Het zelfrealisatieverweer slaagt niet

5.5.

De heer [gedaagde] betwist de noodzaak van de voorgenomen onteigening. Hij beroept zich op zelfrealisatie. Hij wil de woonbestemming op zijn perceel zelf realiseren door middel van de bouw van vijf woningen. Het zelfrealisatieverweer slaagt niet, gelet op het navolgende.

5.6.

Een beroep op zelfrealisatie wordt door de Kroon getoetst aan het zogenoemde noodzaakvereiste: als de onteigende de door de onteigenaar voorziene ontwikkeling zelf en op eigen kosten kan realiseren op de wijze zoals door de onteigenaar wordt voorgestaan binnen de planning zoals de onteigenaar dat wenst, dan is onteigening niet noodzakelijk.

5.7.

De Kroon heeft in het KB overwogen dat het beroep op zelfrealisatie niet afdoet aan de noodzaak tot onteigening van het beoogde perceel. Daartoe heeft de Kroon – voor zover hier van belang – het volgende overwogen:

“(…)

Allereerst merken Wij in het algemeen op, dat verzoeker bij een voorgenomen onteigening moet aantonen dat het doel waarvoor onteigend wordt niet op een andere manier te bereiken is. Van belang hierbij is dat wanneer een grondeigenaar aangeeft bereid en in staat te zijn om de aan zijn gronden gegeven bestemmingen zelf te realiseren, onteigening in beginsel niet noodzakelijk is. Wij stellen daaraan de eisen dat de grondeigenaar op zijn minst aannemelijk moet maken dat hij over voldoende kennis, kapitaal en expertise beschikt om het plan te kunnen uitvoeren en daarop gerichte plannen moet kunnen overleggen.

Hierop kan een uitzondering worden gemaakt, indien verzoeker een andere vorm van planuitvoering wenst dan de grondeigenaar. Onteigening is dan pas gerechtvaardigd, indien verzoeker aantoont dat in het publieke belang dringend behoefte bestaat aan de door hem gewenste vorm van planuitvoering. Welke vorm van planuitvoering in het publieke belang is, staat in eerste instantie ter beoordeling van de gemeenteraad. Of de grondeigenaar zelf tot planuitvoering in staat is, hangt af van de door verzoeker gekozen vorm van planuitvoering. In verband hiermee moet de grondeigenaar zich op de hoogte kunnen stellen van de gewenste vorm van planuitvoering. In het algemeen kan deze worden gevonden in de toelichting op het bestemmingsplan, de bijbehorende regels of een beeldkwaliteitsplan of inrichtingsschets. Ook uit een exploitatieplan op grond van artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening kan de gewenste wijze van uitvoering worden opgemaakt.

Bij een beoogde zelfrealisatie dient de grondeigenaar zijn plannen terzake tijdig en op een duidelijke manier aan de gemeente kenbaar te maken. Tijdig houdt in dat het zelfrealisatieverzoek voor de start van de onteigeningsprocedure, te weten het verzoekbesluit ex artikel 78, eerste lid van de onteigeningswet, is voorgelegd aan verzoeker, zodat de gemeenteraad dit verzoek kan meewegen in de afweging van de onteigeningsnoodzaak. Daar staat voor de gemeente de plicht tegenover om in ieder geval vóór de terinzagelegging van het ontwerpraadsbesluit tot onteigening voldoende duidelijkheid te verschaffen over de door de gemeente voorgestane wijze van planuitvoering.

In het Masterplan dat door de gemeenteraad van Maasdriel is vastgesteld op 12 december 2019 is het ruimtelijk kader vastgelegd voor de realisatie van de [naam plan] . Dit bevat de uitgangspunten voor de ruimtelijke opzet en invulling van het gebied. Verzoeker wil volgens dit Masterplan een woonwijk met een bepaalde stedenbouwkundige samenhang: een grote groenplek met water in het midden als natuurlijk hart en met groene vertakkingen in oostelijke en westelijke richtingen. Aan de randen wordt de organisch gegroeide bebouwingsstructuur voortgezet. In het beeldkwaliteitsplan worden de eisen aan de bebouwing vastgelegd om eenheid na te streven. Verzoeker wil dus een bepaalde vorm van inrichting van het gebied en een samenhangende ruimtelijke ontwikkeling. Binnen dit kader is op 14 oktober 2021 het bestemmingsplan vastgesteld dat de realisatie van de nieuwe woonwijk mogelijk maakt. De verkavelingskaart uit het Masterplan is vastgelegd in het beeldkwaliteitsplan, dat tegelijk met de vaststelling van het bestemmingsplan is vastgesteld. Deze kaart is ook opgenomen in de toelichting op het bestemmingsplan.

Uit het logboek, de bewijsstukken en het behandelde op de hoorzitting blijkt dat reclamant 1[de heer [gedaagde] – de rechtbank]
in een overleg van 15 juni 2020 zijn zelfrealisatieplan met verzoeker heeft besproken. Op 28 augustus 2020 is weer overleg tussen reclamant 1 gevoerd. Verzoeker stuurt naar aanleiding van dit overleg op 14 september 2020 een e-mail aan reclamanten. Daarin geeft verzoeker aan in reactie op de voorgestelde initiatieven dat hij er de voorkeur aan geeft dat reclamanten hun percelen invullen volgens de kaders uit het Masterplan. In deze e-mail spreekt verzoeker over de zelfrealisatieplannen van reclamanten. Verzoeker wil overwegen mee te werken aan beide initiatieven, mits die voldoen aan de ruimtelijke eisen, er een integrale afspraak volgt over alle drie de percelen, er overeenstemming is over de exploitatiebijdrage in de gemeentelijke plan- en realisatiekosten en reclamanten aantonen dat ze in staat en bereid zijn om de bestemming zelf te realiseren. Voor het plan van reclamant 1 geldt dat de inrichting moet voldoen aan het beeldkwaliteitsplan. Hierop nemen reclamanten een ontwikkelaar in de arm om hen bij te staan. Op 26 maart 2021 heeft deze ontwikkelaar een gesprek met verzoeker. Op 6 april 2021 stuurt verzoeker een e-mail aan de ontwikkelaar waarin de exploitatiebijdrage wordt toegelicht. Deze vinden reclamanten veel te hoog (reactie per e-mail op 22 april en 9 juni 2021). Hierna volgt geen inhoudelijk gesprek meer over de zelfrealisatie. In de aanbiedingsbrieven aan reclamanten van 7 juli 2021 en het herhaald bod van 6 augustus 2021 wordt aangegeven door verzoeker dat er nog over zelfrealisatie kan worden gesproken. Bij de vaststelling van het bestemmingsplan op 14 oktober 2021 wordt ten aanzien van het zelfrealisatieplan van reclamant 1 door de gemeenteraad opgemerkt dat de gemeente voor de verkavelingsopzet bewust kiest voor de ontwikkeling van een hofje met woningen, zodat het terrein van reclamanten ( [gegevens perceel 1] en [gegevens perceel 3] ) efficiënt kan worden verkaveld in acht gelijkmatige en gewilde (courante) kavels voor vrijstaande woningen. De plannen van reclamanten gaan daarentegen uit van zes in plaats van acht woningen en van een andere verkavelingsopzet met in ieder geval 1 grotere kavel. Dit leidt volgens verzoeker tot een incourante verkavelingsopzet, gelet op de ervaringen met de recente ontwikkeling van de naastgelegen [naam plan 2] . Dat is niet wenselijk volgens verzoeker. Tijdens de hoorzitting op 21 juni 2022 geeft verzoeker aan dat een eventueel zelfrealisatieplan dient te voldoen aan het Masterplan en de daarin opgenomen verkavelingskaart. Deze kaart is ook in de toelichting op het bestemmingsplan is opgenomen en in het tegelijk met het bestemmingsplan vastgestelde Beeldkwaliteitsplan.

Uit het voorgaande overwegen Wij dat reclamanten zich bij de vorming van hun zelfrealisatieplannen zullen moeten conformeren aan hetgeen daarover in het bestemmingsplan, het exploitatieplan, het Masterplan en het beeldkwaliteitsplan door verzoeker is vastgelegd. Uit de overgelegde stukken en hetgeen tijdens de hoorzitting is verklaard maken Wij op dat de zelfrealisatieplannen van reclamanten niet passen binnen deze door de verzoeker gestelde kaders. Verzoeker wil volgens het Masterplan een woonwijk met een bepaalde stedenbouwkundige samenhang (zie 2e alinea van ad 1.2). Op grond hiervan wil hij dat reclamanten een integraal plan indienen voor alle drie de percelen, dat in de door hem gewenste vorm van uitvoering voor het gebied past. Dat integrale plan is niet ingediend.(…)
Strikt genomen passen de plannen wel binnen het bestemmingsplan, maar in de toelichting ervan is aangegeven dat de ruimtelijke invulling van de percelen moet voldoen aan de verkavelingskaart uit het Masterplan. Dat is gelet op het bovenstaande niet het geval. Deze kaart is daartoe opgenomen in de plantoelichting. Enkel om eventueel toekomstige kleine aanpassingen aan de verkavelingsopzet mogelijk te maken, is het bestemmingsplan flexibel gemaakt. Daarom zijn alleen de hoofdinfra- en groenstructuur en het totaalaantal te realiseren woningen vastgelegd in het bestemmingsplan.

Gelet hierop overwegen Wij dat de door verzoeker gewenste vorm van uitvoering conform het Masterplan in het publiek belang is. Verzoeker heeft tijdens de onderhandelingen met reclamanten en tijdens de hoorzitting nogmaals benadrukt dat afwijking bij de ruimtelijke invulling van de verkavelingskaart uit het Masterplan niet mogelijk is. Dit betekent dat het zelfrealisatieplannen van reclamant 1 en reclamante 2 niet voldoen aan de door verzoeker gewenste vorm van uitvoering van het bestemmingsplan. Gelet hierop staat vast dat uitvoering van het bestemmingsplan door reclamanten niet op de door verzoeker gewenste wijze is verzekerd. Daarmee is Ons duidelijk dat zelfrealisatie overeenkomstig de uitvoering van verzoeker niet aan de orde is.

Verder is Ons niet gebleken dat reclamanten in staat en bereid zijn het bestemmingsplan op hun gronden zelf te realiseren. De door reclamanten ingehuurde ontwikkelaar is dan wel een professionele partij, die geacht moet worden over voldoende kennis, kapitaal en expertise te beschikken om het plan uit te kunnen voeren. Maar beide reclamanten hebben niet tijdig een concreet, op uitvoering gericht plan overlegd voor hun gronden. Ook is geen plan voor grondplannummer 3 ( [gegevens perceel 2] ) ingediend. Reclamanten hebben niet duidelijk inzicht gegeven door wie, wanneer en op welke wijze hun voornemens tot zelfrealisatie tot uitvoering gebracht kunnen worden. Enkel de stelling dat zij in staat en bereid zijn de bestemming uit te voeren conform het Masterplan en dat kostenverhaal via het exploitatieplan is verzekerd, leidt niet tot een ander oordeel.

Uit het logboek, de overgelegde stukken en het verklaarde tijdens de hoorzitting overwegen Wij verder dat verzoeker en reclamanten ook nu nog geen overeenstemming hebben kunnen bereiken over de mogelijkheid van de door reclamanten voorgestane zelfrealisatieplannen. Feit is dat reclamanten hun voornemen tot zelfrealisatie kenbaar hebben gemaakt aan verzoeker. Maar de verdere uitwerking van de plannen zijn na april 2021 gestrand als gevolg van een verschil van mening over de hoogte van de exploitatiebijdrage die reclamanten moeten betalen. Partijen hebben hierover een verschillend standpunt en volharden hierin. Dit is een punt waar partijen samen niet uit zijn gekomen. Dit vormt geen beletsel om tot onteigening te kunnen verzoeken. Immers, verzoeker heeft naar Ons oordeel beide zelfrealisatieplannen zorgvuldig en serieus onderzocht, onder meer gelet op de e-mail van 14 september 2020 en alle gesprekken die sinds 2019 zijn gevoerd met reclamanten.

Gelet op het bovenstaande kan het beroep op zelfrealisatie naar Ons oordeel niet slagen.

(…)”

5.8.

De heer [gedaagde] voert aan dat de rechtbank de noodzaak tot onteigening volledig kan toetsen en dat die noodzaak ontbreekt, omdat de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) het exploitatieplan bij uitspraak van 4 juni 2025 (ECLI:NL:RVS:2025:2527) heeft vernietigd. Dit verweer gaat niet op. Ten eerste geldt dat de rechtbank zich, zoals hiervoor overwogen, ten aanzien van de noodzaak tot onteigening moet beperken tot de vraag of de Kroon in redelijkheid heeft kunnen komen tot de afweging die aan het besluit ten grondslag ligt, en dat zij daarbij in beginsel alleen acht moet slaan op feiten die in de bestuurlijke procedure tijdig naar voren zijn gebracht. Anders dan de heer [gedaagde] aanvoert, is het dus niet aan de rechtbank om het Kroonbesluit vol te toetsen. Hier past niet meer dan een marginale toets. Ten tweede gaat het hier, zoals de Kroon in het KB naast het hiervoor onder 5.7 geciteerde nog heeft overwogen, om een onteigening ex artikel 77 lid 1 Ow Pro ten behoeve van de uitvoering van een bestemmingsplan. In het bestemmingsplan wordt een regeling gegeven voor de bestemming van de daarin begrepen gronden. Volgens de Kroon bestaat dan ook geen aanleiding om aan het onteigeningsbesluit de voorwaarde te verbinden dat het exploitatieplan al onherroepelijk is vastgesteld voordat kan worden gestart met de gerechtelijke onteigeningsprocedure. Zoals de Kroon overweegt, heeft het exploitatieplan namelijk (de rechtbank begrijpt: slechts) betrekking op de financiële uitvoering (regeling van het kostenverhaal) van het bestemmingsplan. De omstandigheid dat het exploitatieplan door de Afdeling is vernietigd, brengt dus op zichzelf niet mee dat de noodzaak tot onteigening ontbreekt.

5.9.

Uit het citaat onder 5.7 uit het KB volgt dat de Kroon aan de hand van het verwervingslogboek, de overgelegde stukken en wat tijdens de hoorzitting aan de orde is gekomen uitvoerig heeft gemotiveerd waarom zelfrealisatie in dit geval geen reële optie is. De Kroon heeft naar het oordeel van de rechtbank tot die conclusie kunnen komen, om de volgende redenen. De Kroon heeft vastgesteld dat het zelfrealisatieverzoek voor de start van de onteigeningsprocedure moet zijn voorgelegd. Aan die voorwaarde is hier voldaan. Dat wil zeggen: de heer [gedaagde] heeft, zo blijkt uit het KB, in een overleg van 15 juni 2020 en ook in daarop volgende gesprekken zijn zelfrealisatieplan met de gemeente besproken. De Kroon heeft verder overwogen dat de heer [gedaagde] zich bij de vorming van zijn zelfrealisatieplan zal moeten conformeren aan wat de gemeente daarover heeft vastgelegd in het bestemmingsplan, het exploitatieplan, het masterplan en het beeldkwaliteitsplan. Volgens de Kroon past het zelfrealisatieplan niet binnen deze door de gemeente gestelde kaders. Daarbij heeft de Kroon in aanmerking genomen dat de gemeente volgens het masterplan een woonwijk wil met een bepaalde stedenbouwkundige samenhang, dat daarvoor nodig is dat [gegevens perceel 3] in de planopzet wordt betrokken en dat de gemeente daarom wil dat de heer [gedaagde] en zijn zus een integraal plan indienen voor alle drie de percelen, maar dat dit integrale plan niet is ingediend. Volgens de Kroon , en de rechtbank kan de Kroon daarin volgen, is het bestemmingsplan flexibel gemaakt – uitsluitend om eventueel toekomstige kleine aanpassingen aan de verkavelingsopzet mogelijk te maken – en past de beoogde zelfrealisatie strikt genomen wel binnen dat plan, maar voldoet de ruimtelijke invulling van de percelen niet aan de verkavelingskaart uit het masterplan. De uitspraak van de Afdeling over het bestemmingsplan en exploitatieplan van 3 juli 2024 (ECLI:NL:RVS:2024:2721) waarnaar de heer [gedaagde] verwijst maakt het oordeel niet anders. De Afdeling overweegt daarin niet meer dan dat het bestemmingsplan er niet aan in de weg staat dat de boerderij op [gegevens perceel 3] als reguliere woning in gebruik wordt genomen en dat op [gegevens perceel 1] een vrijstaande woning en twee tweekappers, dus vijf woningen, worden gebouwd. Dat het bestemmingsplan er dus niet toe verplicht om op deze twee percelen acht woningen te bouwen maakt niet dat niet duidelijk is dat de raad dit wel voorstaat. Dat blijkt uit het masterplan en exploitatieplan. Bij beantwoording van een zelfrealisatieverweer als dat van de heer [gedaagde] gaat het erom of de bestaande bebouwing en het bestaande gebruik van het te onteigenen perceel zijn in te passen in de wijze van planuitvoering die de onteigenende partij voor ogen staat, zoals die mede kan worden afgeleid uit andere voor een ieder kenbare stukken dan de voorschriften van het plan zelf (HR 4 november 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT7728). De rechtbank verwerpt ook het verweer van de heer [gedaagde] dat de onteigening niet (meer) geschiedt ten behoeve van het doel waarvoor volgens het onteigeningsbesluit wordt onteigend (het masterplan bij het exploitatieplan) en dat daarom een volledige toetsing door de onteigeningsrechter moet plaatsvinden. Het enkele feit dat de Afdeling het exploitatieplan heeft vernietigd, brengt immers niet met zich dat daarmee ook het masterplan van de baan is. Terecht heeft de Kroon overwogen dat de verkavelingskaart uit het masterplan is vastgelegd in het beeldkwaliteitsplan, dat tegelijk met de vaststelling van het bestemmingsplan is vastgesteld. Deze kaart is ook opgenomen in de toelichting op het bestemmingsplan en de Kroon heeft in redelijkheid kunnen oordelen dat uitvoering van een en ander in het publieke belang is. Op dat punt vindt de onteigening dus nog steeds plaats ten behoeve van het doel dat is vastgelegd in het onteigeningsbesluit.

5.10.

De heer [gedaagde] voert aan dat de voorgestane wijze van planuitvoering niet in beton is gegoten. Bij het – niet juridisch bindende – masterplan wordt gesproken van een proefverkaveling, die een mogelijke uitwerking van het masterplan zou kunnen zijn, terwijl in het – evenmin juridisch bindende – beeldkwaliteitsplan niet wordt gesproken over een proefverkaveling, maar over een indicatief verkavelingsplan. Volgens de heer [gedaagde] is in het geheel niet gebleken dat de realisatie van acht vrijstaande woningen in een hofje op de [gegevens perceel 3] en [gegevens perceel 1], zoals de gemeente betoogt, de voorgestane wijze van planuitvoering betreft. Het masterplan wordt door de gemeente niet aangemerkt als de voorgestane wijze van planuitvoering. De gemeente verwijst volgens de heer [gedaagde] alleen naar een ander beeldkwaliteitsplan. Voor zover de flexibiliteit van het beeldkwaliteitsplan alleen zou zien op het omzetten van de voorziene bouwkavels van vrijstaand naar twee-onder-één-kap of andersom en dus duidelijk had moeten zijn wat de gemeente voor ogen stond – hetgeen de heer [gedaagde] betwist – dan voldeed zijn bouwplan voor [gegevens perceel 1] daaraan, aldus de heer [gedaagde] . De heer [gedaagde] betoogt dat het exploitatieplan inmiddels is vernietigd door de Afdeling, zodat de omstandigheid dat het beeldkwaliteitsplan deel uitmaakt van het exploitatieplan het voorgaande niet anders maakt. Wat daarvan ook zij, de Kroon heeft vastgesteld dat het zelfrealisatieplan niet binnen de genoemde kaders past en (de redelijkheid van) dat oordeel bestrijdt de heer [gedaagde] niet. Op dit moment is nog onduidelijk op welke wijze de gemeente, nu het exploitatieplan is vernietigd, de financiële uitvoering van het bestemmingsplan zal vormgeven. Hierbij is van belang dat de Kroon heeft overwogen dat de onherroepelijkheid van het exploitatieplan geen voorwaarde is voor het onteigeningsbesluit. De gemeente kan dus haar plannen voortzetten aan de hand van het masterplan en het beeldkwaliteitsplan. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de proefverkavelingskaart die in het masterplan staat, overeenkomt met de verkavelingskaart in het exploitatieplan. Het masterplan vermeldt over de verkavelingskaart dat de verkaveling bij de uiteindelijke realisatie op onderdelen kan wijzigen, maar dat de hoofdlijnen van het plan overeind zullen blijven, zodat de beoogde plankwaliteit daadwerkelijk wordt gerealiseerd. Zoals de rechtbank hierboven in 5.8 al heeft overwogen, staat de vernietiging van het exploitatieplan op zichzelf niet aan de onteigening in de weg. De omstandigheid dat met het exploitatieplan ook de verkavelingskaart is vernietigd, betekent niet dat niet meer duidelijk is wat de gemeente voor ogen heeft. Daarvoor kan immers ook het masterplan worden geraadpleegd. Het verweer van de heer [gedaagde] slaagt niet.

5.11.

De heer [gedaagde] voert verder aan dat de gemeente niet heeft aangetoond dat in het publieke belang dringend behoefte bestaat aan de voorgestane wijze van planuitvoering. De Kroon heeft overwogen dat het in eerste instantie ter beoordeling van de gemeenteraad staat welke vorm van planuitvoering in het publieke belang is en dat de gemeenteraad bij de vaststelling van het bestemmingsplan op 14 oktober 2021 heeft opgemerkt dat de gemeente voor de verkavelingsopzet bewust kiest voor de ontwikkeling van een hofje met woningen, zodat het terrein van de heer [gedaagde] en [betrokkene 2] efficiënt kan worden verkaveld in acht gelijkmatige en gewilde (courante) kavels voor vrijstaande woningen. De Kroon heeft verder overwogen dat de plannen van de heer [gedaagde] en [betrokkene 2] daarentegen uitgaan van zes in plaats van acht woningen en van een andere verkavelingsopzet met in ieder geval één grotere kavel en dat dit volgens de gemeente, gelet op de ervaringen met de recente ontwikkelingen van de naastgelegen [naam plan 2] , tot een (niet wenselijke) incourante verkavelingsopzet leidt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de Kroon vervolgens in redelijkheid kunnen oordelen dat de door de gemeente gewenste vorm van uitvoering conform het masterplan in het publiek belang is. In dit verband verliest de heer [gedaagde] uit het oog dat de gemeente binnen de gestelde kaders wel ruimte zag voor een alternatief ter plaatse, maar dan wel indien de drie percelen bij elkaar zouden worden gevoegd. Binnen deze context heeft de gemeente zich steeds opengesteld voor zelfrealisatie. Dat de gemeente streefde naar gewilde kavels voor vrijstaande woningen, is reëel te noemen.

5.12.

Voorts stelt de heer [gedaagde] zich op het standpunt dat de gemeente onvoldoende tijdig kenbaar heeft gemaakt dat het masterplan de voorgestane wijze van planuitvoering betrof. Voor zover de heer [gedaagde] hiermee aanvoert dat de informatie over de voorgestane wijze van planuitvoering niet tijdig voor hem beschikbaar was, geldt dat de Kroon heeft vastgesteld dat de relevante stukken wel degelijk tijdig voor de heer [gedaagde] beschikbaar waren. Daartegenover heeft de heer [gedaagde] zijn standpunt onvoldoende onderbouwd. Het enkele feit dat de gemeente met de heer [gedaagde] in gesprek is gebleven over mogelijkheden tot zelfrealisatie en dat daarbij ook andere invullingen van het perceel ter sprake zijn geweest, maakt niet dat de plannen zoals die uit het Masterplan blijken niet duidelijk waren. Evenmin mocht [gedaagde] daaruit afleiden dat deze plannen niet de voorgestane wijze van planuitvoering betroffen.

5.13.

Voor zover de heer [gedaagde] meent dat de Kroon het zelfrealisatieplan ten onrechte uitsluitend heeft willen beoordelen op basis van een voorstel voor de drie percelen samen, moet deze voorwaarde naar het oordeel van de rechtbank worden gezien als een tegemoetkoming richting de heer [gedaagde] en zijn zus. De gemeente staat op zichzelf niet onwelwillend tegenover zelfrealisatie, maar de zelfrealisatieplannen voor de percelen van de heer [gedaagde] en zijn zus – voor [gegevens perceel 2] is geen zelfrealisatieplan ingediend – passen volgens de gemeente niet binnen de kaders, terwijl een gezamenlijk plan voor de drie percelen tezamen mogelijk wel passend is.

5.14.

De Kroon heeft verder overwogen dat de heer [gedaagde] geen concreet, op uitvoering gericht plan heeft overgelegd en niet duidelijk inzicht heeft gegeven in door wie, wanneer en op welke wijze zijn voornemen tot zelfrealisatie tot uitvoering kan worden gebracht. De enkele stelling van de heer [gedaagde] dat hij in staat en bereid is de bestemming uit te voeren in overeenstemming met het masterplan en dat kostenverhaal is verzekerd via het (inmiddels echter vernietigde) exploitatieplan, heeft de Kroon niet tot een ander oordeel gebracht. In het kader van deze onteigeningsprocedure voert de heer [gedaagde] opnieuw aan dat hij in staat en bereid is om de toegedachte bestemming op zijn perceel te verwezenlijken. Hij onderbouwt dit echter niet en het is daarvoor bovendien te laat. De heer [gedaagde] had deze onderbouwing in de aanloop naar het KB moeten geven. De Afdeling heeft in de uitspraak over het bestemmingsplan en exploitatieplan van 3 juli 2024 (ECLI:NL:RVS:2024:2721) weliswaar overwogen dat partijen het erover eens zijn dat de initiatieven van de heer en [betrokkene 2] concreet zijn en tijdig kenbaar zijn gemaakt, maar dat was in een andere context. De Afdeling overwoog dit namelijk bij de beoordeling of de raad bij de vaststelling van het bestemmingsplan rekening moest houden met de (particuliere) initiatieven van de heer en [betrokkene 2] . Dat is een andere vraag dan die hier voorligt, zodat deze overweging van de Afdeling alleen al daarom het oordeel van de rechtbank niet anders maakt.

5.15.

Uit het voorgaande volgt dat de Kroon in redelijkheid tot het oordeel heeft kunnen komen dat het beroep op zelfrealisatie niet slaagt. Het verweer van de heer [gedaagde] op dit punt wordt verworpen.

Er is voldoende serieus minnelijk overleg gevoerd

5.16.

De heer [gedaagde] betwist de noodzaak tot onteigening verder op de grond dat de gemeente niet heeft voldaan aan de verplichting van artikel 17 Ow Pro om te proberen het te onteigenen perceel in der minne te verwerven. Dit verweer slaagt niet, gelet op het navolgende.

5.17.

Artikel 17 Ow Pro legt aan de onteigenaar de verplichting op om te proberen de te onteigenen gronden bij minnelijke overeenkomst te verkrijgen. Deze verplichting heeft tot doel om een gerechtelijke onteigeningsprocedure indien mogelijk te vermijden. De onteigenaar mag hierbij niet te werk gaan alsof dit voorschrift een te verwaarlozen formaliteit is. Hij moet in de periode tussen het KB (in deze zaak: 25 november 2022) en de dagvaarding (in deze zaak: 17 oktober 2024) serieuze verwervingspogingen ondernemen. Voor de beoordeling van de vraag of voldoende serieus is onderhandeld, mag wel acht worden geslagen op dat wat zich met betrekking tot de verkrijging in der minne voorafgaand aan het onteigeningsbesluit tussen partijen heeft afgespeeld en op het daaruit blijkende standpunt van de eigenaar. Immers, daaruit kan blijken dat wat na het definitief worden van het onteigeningsbesluit door de onteigenende partij is ondernomen een poging is die beantwoordt aan de strekking van artikel 17 Ow Pro (Hoge Raad 8 april 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZD2955).

5.18.

De heer [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat geen sprake is van serieus minnelijk overleg om tot overeenstemming te komen over het perceel. Hij betoogt dat de gemeente telkens het bereiken van overeenstemming over de drie percelen – 1408, 3637 en 3737 – als voorwaarde heeft gesteld voor het voeren van minnelijk overleg. Met het stellen van deze voorwaarde heeft de gemeente ervoor gezorgd dat steeds geen serieus minnelijk overleg kon worden gevoerd over [gegevens perceel 1] , aldus de heer [gedaagde] .

5.19.

De rechtbank stelt vast dat de gemeente bij brieven van 7 juli 2021, 6 augustus 2021, 3 september 2021, 21 augustus 2024 en 20 september 2024 een gemotiveerd schriftelijk aanbod heeft gedaan tot minnelijke verwerving van [gegevens perceel 1] . Uit het verwervingslogboek blijkt dat de heer [gedaagde] tijdens het overleg op 3 september 2021 heeft aangegeven dat hij het aanbod van 6 augustus 2021 niet heeft ontvangen. Daarom is het aanbod aan hem op 3 september 2021 opnieuw toegestuurd. Het aanbod op de hiervoor genoemde data betreft uitsluitend [gegevens perceel 1] . In de brieven wordt geen enkele relatie gelegd met de percelen 3736 en 1408. Gesteld noch gebleken is dat de heer [gedaagde] vervolgens hierop zijn eis voor wat betreft de hoogte van de schadeloosstelling heeft kenbaar gemaakt of anderszins is ingegaan op het aangeboden bedrag. Het is daardoor dan ook niet tot onderhandelingen over een minnelijke verwerving gekomen. In dit verband is niet relevant dat in de gesprekken die door partijen hiernaast en voor het uitbrengen van de dagvaarding zijn gevoerd ook is gesproken over zelfrealisatie en dat de gemeente in dat kader heeft aangegeven over alle drie de percelen samen te willen praten.

5.20.

De slotsom is dat de gemeente, door viermaal een gemotiveerd schriftelijk aanbod te doen (waarvan tweemaal in de periode tussen het KB en de dagvaarding), voldoende serieus te werk is gegaan bij haar pogingen om tot overeenstemming te komen over een minnelijke verwerving en dus heeft voldaan aan haar verplichting als bedoeld in artikel 17 Ow Pro. De onderhandelingen over zelfrealisatie die ook plaatsvonden in het kader van minnelijk overleg maken dat oordeel niet anders. Het verweer van de heer [gedaagde] op dit punt wordt verworpen.

Het voorschot

5.21.

Overeenkomstig het verzoek van de gemeentede gemeente zal de rechtbank het voorschot op de schadeloosstelling vaststellen op 90% van de in de dagvaarding aangeboden schadeloosstelling, dus op € 215.235,00. De heer [gedaagde] heeft op grond van artikel 54i lid 4 Ow recht op zekerheidstelling voor het verschil tussen de aangeboden schadeloosstelling en het voorschot. Nu hij niet expliciet afstand van dit recht heeft gedaan, zal de rechtbank op grond van artikel 54i leden 4 en 5 Ow bepalen dat de gemeente ten behoeve van de heer [gedaagde] zekerheid moet stellen voor een bedrag van € 23.915,00 door dit bedrag te deponeren op de derdengeldrekening van een door de heer [gedaagde] aan te wijzen notaris (en indien de heer [gedaagde] geen notaris aanwijst: van een notaris naar keuze van de gemeente). Het staat de gemeente vrij om het bedrag van € 23.915,00 als voorschot uit te betalen in plaats van dit bedrag op een derdenrekening van een notaris te storten.

Advisering door deskundigen

5.22.

De rechtbank stelt vast dat het in de dagvaarding aangeduide, ter onteigening aangewezen perceelsgedeelte hetzelfde is als het perceelsgedeelte waarop de vervroegde descente van 9 januari 2025 (gehouden ingevolge de beschikking van 2 oktober 2024 in de verzoekschriftprocedure met nummer 440712 HZ RK 24-63) betrekking had. Een nieuwe datum voor de opneming hoeft daarom niet te worden bepaald.

5.23.

In overeenstemming met wat is opgenomen in het proces-verbaal van de descente, zal de rechtbank bepalen dat het voorlopig oordeel dat de deskundigen op 28 maart 2025 in de verzoekschriftprocedure hebben uitgebracht over de schadeloosstelling geldt als conceptrapport in deze dagvaardingsprocedure, dat partijen gedurende vier weken na dit vonnis gelegenheid krijgen om op dit conceptrapport te reageren en dat de deskundigen vervolgens binnen zes weken nadien een schriftelijk en door hen ondertekend (eind)rapport ter griffie van deze rechtbank moeten deponeren. Daarna zal een datum voor het houden van pleidooien worden bepaald. Daarvoor zullen nu alvast verhinderdata worden opgevraagd.

5.24.

Ten slotte zal een nieuws- en advertentieblad worden aangewezen waarin de griffier dit vonnis en het depot van het deskundigenbericht bij uittreksel zal moeten publiceren.

Naheffing griffierecht

5.25.

In deze zaak is een kennelijke en evidente fout gemaakt bij het heffen van griffierecht. Aan de gemeente is een bedrag van € 688,00 en aan de heer [gedaagde] is een bedrag van € 320,00 in rekening gebracht. Op grond van artikel 10 lid 2 van Pro de Wet Griffierechten Burgerlijke Zaken (WGBZ) moet de hoogte van het griffierecht worden bepaald aan de hand van de som die in de dagvaarding als schadeloosstelling wordt aangeboden. De gemeente heeft in de dagvaarding een bedrag van € 239.150,00 als schadeloosstelling aangeboden. Ten tijde van het aanbrengen van de dagvaarding (2024) bedroeg het griffierecht voor zaken met een beloop van meer dan € 100.000,00 en niet meer dan € 1.000.000,00 voor niet natuurlijke personen € 6.617,00 en voor natuurlijke personen € 2.626,00. Dit betekent dat aan de gemeente een naheffing van € 5.929,00 en aan de heer [gedaagde] een naheffing van € 2.306,00 zal worden opgelegd.

Tot slot

5.26.

De rechtbank zal iedere verdere beslissing aanhouden.

6.De beslissing

De rechtbank

6.1.

spreekt uit de vervroegde onteigening ten name van de gemeente en ten algemenen nutte, van de ten name van de heer [gedaagde] staande onroerende zaak:

(grondplannummer 1) kadastraal bekend gemeente Maasdriel, [gegevens perceel 1],

6.2.

stelt het door de gemeente aan de heer [gedaagde] te betalen voorschot vast op een bedrag van € 215.235,00 (tweehonderdvijftienduizend tweehonderdvijfendertig euro),

6.3.

bepaalt dat de gemeente ten behoeve van de heer [gedaagde] zekerheid moet stellen door een bedrag van € 23.915,00 (drieëntwintigduizend negenhonderdvijftien euro) door dit bedrag te deponeren op de derdengeldrekening van een door de heer [gedaagde] aan te wijzen notaris (en indien de heer [gedaagde] geen notaris aanwijst: van een notaris naar keuze van de gemeente),

6.4.

bepaalt dat de gemeente in plaats van het voorschot van 90% van de aangeboden schadeloosstelling, 100% van de aangeboden schadeloosstelling als voorschot mag uitkeren in plaats van de in artikel 54i lid 5 Ow genoemde zekerheid,

en voorts:

6.5.

merkt het door de deskundigen in de procedure met zaaknummer/rekestnummer C/05/440712 / HZ RK 24-63 ingediende voorlopig oordeel aan als (concept)deskundigenbericht in deze dagvaardingsprocedure,

6.6.

bepaalt dat partijen hun reactie daarop uiterlijk vier weken na de datum van dit vonnis aan de deskundigen en de rechter-commissaris zullen toezenden,

6.7.

bepaalt dat het depot van het definitieve deskundigenbericht ter griffie van de rechtbank zes weken daarna moet plaatsvinden,

6.8.

verwijst de zaak naar de rol van
24 december 2025voor opgave verhinderdagen van de partijen, hun advocaten en de deskundigen in de tiende, elfde en twaalfde week na de datum van dit vonnis, waarna dag en uur van de pleidooien zullen worden bepaald,

6.9.

wijst het te Maasdriel verschijnende dagblad De Gelderlander aan als nieuwsblad waarin de griffier dit vonnis alsook het depot van het deskundigenbericht zal plaatsen,

6.10.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. D. Vergunst, mr. M. Stempher en mr. J.M. Emaus en in het openbaar uitgesproken op 10 december 2025.

JE/Vg/Ma/JEV

Vervroegde onteigening perceel voor uitvoering bestemmingsplan woonwijk