Uitspraak
RECHTBANKGELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: \ VV EXPL 25-145
Vonnis in kort geding van 18 november 2025
in de zaak van
[eiser],
wonende te [plaats],
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser],
gemachtigde: mr. D.A.Y. Jacques,
tegen
[gedaagde],
gevestigd te [plaats],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
gemachtigde: mr. S.W.A. te Beest.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties
- de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie
- de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie
- de e-mail met als bijlage productie 3 van mr. Jacques van 25 augustus 2025.
1.2.
De zaak is behandeld op 4 november 2025. Verschenen is [eiser], bijgestaan door mr. Jacques. Ook zijn verschenen [naam 1], de begeleider van [eiser] van [bedrijf 1], en [naam 2] (een broer van [eiser], hierna: [naam 2]) en zijn vriendin. Namens [gedaagde] zijn verschenen [naam 3] (hierna: [naam 3]) en [naam 4], bijgestaan door mr. Te Beest. [eiser] heeft een schriftelijke verklaring voorgelezen en de griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat verder is besproken.
1.3.
Tot slot is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] is een toegelaten instelling in de zin van artikel 19 van Pro de Woningwet en is uitsluitend werkzaam op het gebied van de volkshuisvesting.
2.2.
[gedaagde] verhuurde met ingang van 5 juni 2003 de woning aan [adres 1] (hierna: de woning) aan [naam 5], de vader van [eiser] (hierna: [naam 5]).
2.3.
[naam 5] is op [datum] 2025 overleden.
2.4.
[eiser] staat met ingang van 13 april 2025 ingeschreven op het adres van de woning.
2.5.
Op 17 juli 2025 is [naam 3], naar aanleiding van een bericht van de politie over het overlijden van [naam 5] aan [gedaagde], met de politie naar de woning gegaan. Zij troffen daar niemand aan, waarna [gedaagde] de sloten van de woning heeft vervangen en [naam 3] een briefje heeft achtergelaten dat contact kan worden opgenomen met [gedaagde].
2.6.
Op 22 juli 2025 heeft [gedaagde] een brief geschreven aan de erven van [naam 5] In deze brief staat onder meer:
De woning opleveren
De huurovereenkomst in de woning aan [adres 1] is van rechtswege geëindigd op 1 juli 2025. Tot op heden is de woning helaas nog niet opgeleverd en zijn de sleutels niet bij ons ingeleverd.
Wij hebben vastgesteld dat een zoon van de heer [naam 5] zich op 13 april 2025 op het adres heeft ingeschreven. Dit betekent dat hij zich kort na het overlijden van zijn vader in de woning heeft gevestigd. Wij willen u erop wijzen dat dit niet is toegestaan. Hij verblijf top dit moment in de woning zonder recht of titel en dient deze te verlaten.
Wij verzoeken u vriendelijk maar dringend om de woning alsnog leeg en schoon op te leveren en de sleutels bij ons in te leveren. Indien gewenst kunt u een afspraak maken voor een voorinspectie en een eindinspectie van de woning.
Wij verzoeken u dit uiterlijk te doen vóór 15 augustus 2025.
2.7.
Vervolgens heeft telefonisch contact plaatsgevonden tussen [naam 3] en een dochter van [naam 5] en [naam 2].
2.8.
Op 11 augustus 2025 heeft [naam 2] per e-mail aan [gedaagde] gevraagd of hij de woning op 14 augustus 2025 mag betreden. [gedaagde] heeft daar toestemming voor gegeven en [naam 2] heeft de woning, met de hulp van derden, grotendeels leeggehaald. [naam 3] heeft de woning vervolgens weer gesloten.
2.9.
Diezelfde dag, op 14 augustus 2025, heeft de gemachtigde van [eiser] contact opgenomen met [gedaagde] en laten weten dat [eiser] zich verzet tegen ontruiming van de woning, omdat hij aanspraak maakt op voortzetting van de huurovereenkomst.
2.10.
Op 20 augustus 2025 heeft de (voormalig) gemachtigde van [gedaagde] aan de gemachtigde van [eiser] te kennen gegeven dat [gedaagde] zich op het standpunt stelt dat [eiser] niet voldoet aan de vereisten van artikel 7:268 lid 2 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) en de huurovereenkomst daarom niet kan voortzetten en dat [gedaagde] een procedure tot ontruiming zal starten.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert - samengevat - dat de rechtbank (naar de kantonrechter begrijpt: de voorzieningenrechter) bij beschikking (naar de kantonrechter begrijpt: vonnis), zo mogelijk uitvoerbaar bij voorraad en voor de duur van de behandeling van de aanvraag huurderschap bij overlijden, bepaalt dat [eiser] de woning aan de Loppersumhof 164 kan blijven betrekken en de huurovereenkomst van zijn overleden vader kan voortzetten en daarnaast bepaalt dat de geplande ontruiming van de woning voorlopig wordt opgeschort, kosten rechtens.
3.2.
[eiser] legt aan zijn vorderingen - kort gezegd - het volgende ten grondslag. De woning betreft het ouderlijk huis van [eiser], waar hij lange tijd heeft gewoond en na enkele jaren uit huis te zijn geweest, weer is gaan wonen. Nadat zijn moeder eerder al was overleden, is op 6 april van dit jaar ook zijn vader overleden en sindsdien verblijft [eiser] alleen in de woning. Hij wenst voortzetting van het huurcontract en is van mening dat dat verzoek ook toegewezen zal worden, omdat hij zijn hoofdverblijf in de woning heeft en sprake is geweest van een duurzame gemeenschappelijke huishouding met zijn vader.
3.3.
[gedaagde] voert verweer en concludeert - samengevat - dat de voorzieningenrechter bij vonnis, zo mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
In conventie:
[eiser] in zijn vorderingen niet-ontvankelijk verklaart, dan wel de vorderingen afwijst.
In reconventie:
I. [eiser] veroordeelt om binnen veertien dagen na betekening van het te wijzen vonnis de woning ontruimt en de woning ter vrije en algehele beschikking van [gedaagde] stelt;
II. [eiser] veroordeelt om aan [gedaagde] vanaf augustus 2025 tot het moment dat de woning leeg en ontruimd aan [gedaagde] is opgeleverd te betalen een bedrag van € 612,60 per maand.
In conventie en reconventie:
[eiser] veroordeelt in de proceskosten.
3.4.
[gedaagde] voert het volgende aan. De termijn voor het starten van een procedure tot voortzetting van de huurovereenkomst na overlijden op grond van artikel 7:268 lid 2 BW Pro is inmiddels al verstreken, waardoor van voortzetting van de huurovereenkomst geen sprake kan zijn. [eiser] verblijft dan ook zonder recht of titel in de woning. [gedaagde] betwist dat [eiser] zijn hoofdverblijf in de woning heeft en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gevoerd. In reconventie vordert [gedaagde] ontruiming van de woning, zodat zij deze zo snel mogelijk aan iemand anders kan verhuren. Daarnaast wijst zij erop dat [eiser] sinds augustus 2025 niets meer aan [gedaagde] betaalt, terwijl hij op grond van artikel 7:268 lid 5 BW Pro aansprakelijk is voor de nakoming van de huur die voor hem zou hebben bestaan als hij huurder was geweest. Daarom vordert [gedaagde] van [eiser] betaling van een schadevergoeding gelijk aan de maandelijkse huur vanaf augustus 2025 tot de datum van ontruiming van de woning.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1.
Omdat de vorderingen in conventie en in reconventie nauw met elkaar samenhangen, bespreekt de kantonrechter deze gezamenlijk.
Het toetsingskader
4.2.
Het gaat hier om in kort geding gevorderde voorlopige voorzieningen. De kantonrechter moet daarom eerst beoordelen of [eiser] en [gedaagde] ten tijde van dit vonnis bij die voorzieningen een spoedeisend belang hebben. Daarnaast geldt dat de kantonrechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.
Beide partijen hebben een spoedeisend belang
4.3.
Het spoedeisend belang van beide partijen vloeit voort uit hun stellingen.
[eiser] moet de woning ontruimen
4.4.
De kantonrechter stelt voorop dat de eerste vordering van [eiser] in feite een verklaring voor recht inhoudt. Een dergelijke verklaring is niet mogelijk in een kort gedingprocedure. Een dergelijke procedure leent zich immers slechts voor het treffen van een ordemaatregel in een spoedeisende situatie en is niet bedoeld om de rechtspositie van partijen vast te stellen. [1] Alleen al om die reden zal de eerste vordering worden afgewezen.
4.5.
Vervolgens is de vraag aan de orde of [eiser] nog langer gebruik mag maken van de woning, zoals hij zelf wenst, of dat hij de woning moet ontruimen, zoals [gedaagde] heeft gevorderd. De kantonrechter merkt in dit verband op dat [eiser] in de dagvaarding heeft gevorderd om de op 15 augustus 2025 geplande ontruiming op te schorten, terwijl deze datum inmiddels al verstreken is en geen ontruiming heeft plaatsgevonden. Tijdens de mondelinge behandeling is besproken dat [eiser] heeft bedoeld te vorderen dat voorlopig geen ontruiming van de woning zal plaatsvinden. Hiertoe overweegt de kantonrechter het volgende.
4.6.
Niet in geschil tussen partijen is dat [eiser] geen medehuurder was waardoor hij op grond van lid 1 van artikel 7:268 BW Pro de huur van de woning na het overlijden van zijn vader had kunnen voortzetten. De discussie tussen partijen draait om de vraag of dat wel mogelijk zou zijn op grond van artikel 7:268 lid 2 BW Pro, dat ziet op de voortzetting door de ‘samenwoner’. Dit wetsartikel bepaalt dat de persoon die in de woning zijn hoofdverblijf heeft en een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad met de overleden huurder, de huur gedurende zes maanden na het overlijden van de huurder voortzet en dat die persoon de huur ook nadien voortzet, indien de rechter dit heeft bepaald op een daartoe strekkende binnen de termijn van zes maanden ingestelde vordering, en in elk geval zolang op deze vordering niet onherroepelijk is beslist. De twee voorwaarden die aan de voortzetting van de huur door de samenwoner zijn verbonden, zijn het hebben van hoofdverblijf en het hebben gehad van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Voldoet een persoon niet aan die voorwaarden, dan verblijft hij al direct na het overlijden van de huurder zonder titel in de woning.
4.7.
In artikel 7:268 lid 2 BW Pro is een vervaltermijn van zes maanden opgenomen voor het indienen van een vordering op basis van dat wetsartikel. Die termijn is dwingend. Overschrijding ervan leidt tot verlies van de rechten uit deze bepaling. Uitzonderingen op billijkheidsgronden zijn slechts bij hoge uitzondering gerechtvaardigd. [2]
4.8.
Vast staat dat [eiser] geen bodemprocedure heeft gestart om een vordering op grond van artikel 7:268 lid 2 BW Pro in te dienen en dat de zes maanden termijn inmiddels is verstreken. [naam 5] is immers op [datum] 2025 overleden, zodat de vervaltermijn op [datum] 2025 afliep. Volgens de Hoge Raad ligt het initiatief van voortzetting van de huur bij degene die de huur wil voortzetten. [3] De kantonrechter is van oordeel dat het voor [eiser] gewoon mogelijk is geweest om dat initiatief te nemen. De gemachtigde van [gedaagde] heeft zelfs herhaaldelijk aan de gemachtigde van [eiser] gevraagd of [eiser] al een bodemprocedure was gestart. Dat [eiser] dat niet heeft gedaan (volgens zijn gemachtigde, omdat zij niet over de benodigde bewijsstukken beschikte om aan te kunnen tonen dat [eiser] hoofdverblijf en een duurzame gemeenschappelijke huishouding met zijn vader heeft gehad) komt voor zijn rekening en risico. In de gegeven omstandigheden is de kantonrechter voorshands van oordeel dat het beroep van [gedaagde] op de in artikel 7:268 lid 2 BW Pro bedoelde vervaltermijn van zes maanden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is.
4.9.
Verder overweegt de kantonrechter nog het volgende. De gemachtigde van [eiser] heeft op 25 augustus 2025 als productie 3 een door [eiser] ingevuld aanvraagformulier ‘Huurderschap bij overlijden’ van [gedaagde] ingediend. Ook al zou dit verzoek kunnen worden opgevat als een eigen regeling van [gedaagde] - los van de wettelijke procedure op grond van artikel 7:268 lid 2 BW Pro - om voortzetting van de huur na overlijden te bewerkstelligen, dan heeft [gedaagde] er terecht op gewezen dat [eiser] er op het moment van indiening daarvan al van op de hoogte was dat [gedaagde] zijn verzoek tot voortzetting van de huur zou afwijzen. In zijn e-mail van 20 augustus 2025 heeft de voormalig gemachtigde van [gedaagde] immers al te kennen gegeven dat [gedaagde] niet instemt met voortzetting van de huurovereenkomst door [eiser] en een kort gedingprocedure tot ontruiming tegen hem zal starten. Dat [eiser] alsnog dat aanvraagformulier heeft ingediend, kan hem daarom niet baten.
4.10.
Aangezien de vervaltermijn van artikel 7:268 lid 2 BW Pro is verstreken, komt de kantonrechter niet meer toe aan de beoordeling van de vraag of [eiser] zijn hoofdverblijf heeft in de woning en een duurzame gemeenschappelijke huishouding met zijn vader heeft gehad. Geconcludeerd kan worden dat [eiser] zonder recht of titel in de woning verblijft, althans, de woning zonder recht of titel onder zich houdt. Gelet op de krapte op de woningmarkt en de lange wachtlijsten voor sociale huurwoningen heeft [gedaagde] er recht en belang bij dat de woning zo spoedig mogelijk wordt ontruimd, zodat zij deze aan een woningzoekende kan verhuren. [eiser] heeft op dit moment ook een plek om te verblijven (hij verblijft op een forensisch psychiatrische afdeling in het kader van een schorsing voorlopige hechtenis; ten tijde van de mondelinge behandeling was nog sprake van een observatieperiode en konden nog geen uitspraken worden gedaan over de vraag of en wanneer hij op verlof zal mogen) en komt na een ontruiming dus niet meteen op straat te staan.
4.11.
Op basis van voorgaande overwegingen zal de kantonrechter de vordering tot ontruiming van [gedaagde] toewijzen en de vordering van [eiser] tot opschorting van die ontruiming afwijzen. [gedaagde] heeft een ontruimingstermijn van veertien dagen na betekening van het vonnis gevorderd. In de gegeven omstandigheden ziet de kantonrechter echter aanleiding de ontruimingstermijn te bepalen op vier weken na betekening van dit vonnis. Omdat [eiser] op dit moment zelf niet in staat is de woning te ontruimen zal hij immers de hulp van anderen (waarschijnlijk zijn broer) moeten inschakelen.
[eiser] moet een schadevergoeding aan [gedaagde] betalen
4.12.
[gedaagde] vordert dat [eiser] aan [gedaagde] vanaf augustus 2025 totdat de woning is ontruimd een schadevergoeding gelijk aan de huur van € 612,60 per maand betaalt. In dat kader stelt de kantonrechter voorop dat bij een geldvordering in kort geding terughoudendheid bij toewijzing op zijn plaats is. Voor toewijzing van een dergelijke vordering is in kort geding slechts dan plaats, als het bestaan van de vordering voldoende aannemelijk is en er daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl in de afweging van belangen mede betrokken dient te worden de vraag naar het risico van de onmogelijkheid van terugbetaling.
4.13.
Als komt vast te staan dat een persoon ten onrechte een beroep op voortzetting van de huur krachtens artikel 7:268 BW Pro heeft gedaan, blijft hij over de tijd gedurende welke hij het genot van de woonruimte heeft gehad jegens de verhuurder aansprakelijk voor de nakoming van de huur die voor hem zou hebben bestaan als hij huurder was geweest (artikel 7:268 lid 5 BW Pro). [eiser] heeft erkend dat hij vanaf augustus 2025 niets meer heeft betaald aan [gedaagde]. Hij is daartoe op grond van voormeld wetsartikel wel gehouden totdat hij de woning heeft ontruimd. Tot die tijd kan [gedaagde] de woning niet aan iemand anders verhuren. De kantonrechter acht het bestaan van de door [gedaagde] gevorderde geldvordering voldoende aannemelijk en zal [eiser] daarom veroordelen tot betaling van een bedrag van € 612,60 per maand vanaf augustus 2025 tot het moment dat hij de woning heeft ontruimd en ter beschikking heeft gesteld aan [gedaagde].
[eiser] moet de proceskosten betalen
4.14.
[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] – gecombineerd voor conventie en reconventie – worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
543,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
678,00
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard
4.15.
De kantonrechter zal het vonnis, zoals onbetwist gevorderd door [gedaagde], uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Dat betekent dat [gedaagde] het vonnis direct kan (laten) uitvoeren, als [eiser] niet aan het vonnis voldoen.
5.De beslissing
De kantonrechter
rechtdoende als voorzieningenrechter,
In conventie
5.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af,
In reconventie
5.2.
veroordeelt [eiser] om binnen vier weken na betekening van dit vonnis de woning aan [adres 1] te ontruimen en te verlaten met al het zijne en al de personen die zijdens [eiser] in de woning verblijven en de woning ter vrije en algehele beschikking van [gedaagde] te stellen,
5.3.
veroordeelt [eiser] om aan [gedaagde] vanaf augustus 2025 tot het moment dat de woning leeg en ontruimd aan [gedaagde] is opgeleverd te betalen een bedrag van € 612,60 per maand,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
In conventie en in reconventie
5.5.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 678,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. W. van der Boon en in het openbaar uitgesproken op 18 november 2025.
41245 \ 53854