ECLI:NL:RBGEL:2026:2757

Uitspraak

RECHTBANK Gelderland

Civiel recht

Zittingsplaats Arnhem

Zaaknummer: C/05/428842 / HA ZA 23-525

Vonnis van 15 april 2026

in de zaak van

1.[naam eiser 1] ,

te [woonplaats] ,
2.
[naam eiser 2],

te [woonplaats] ,

eisende partijen,

hierna samen te noemen: [de eiser] ,

advocaat: mr. B.W.M. van Hoof,

tegen

GEMEENTE WIJCHEN,

te Wijchen,

gedaagde partij,

hierna te noemen: de gemeente,

advocaat: mr. R.C.H. Burgers.

1.De zaak in het kort

1.1.

In het tussenvonnis van 3 juli 2024 heeft de rechtbank geoordeeld dat de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld jegens [de eiser] . Dit door te handelen in strijd met haar beleidsregels en de regels van het Didam I-arrest bij de verkoop van een reststrook grond aan [de koper] . Na dit tussenvonnis heeft [de eiser] naar aanleiding van het Didam II-arrest^[1]zijn eis gewijzigd. Na eiswijziging vordert [de eiser] niet meer dat (kort gezegd) de reststrook weer in handen van de gemeente komt en blijft. Hij vordert nu (a.) een verklaring voor recht dat de gemeente toerekenbaar onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld en (b.) schadevergoeding.

1.2.

In dit vonnis beoordeelt de rechtbank of [de eiser] schade heeft geleden als gevolg van de onrechtmatige daad van de gemeente. De rechtbank geeft eerst een korte samenvatting van het tussenvonnis. Vervolgens wordt ingegaan op de vraag hoe het zou zijn gelopen als de gemeente niet onrechtmatig zou hebben gehandeld (of causaal verband bestaat). Daarna wordt beoordeeld of [de eiser] schade heeft geleden en, zo ja, hoeveel. Voor het aanpassen van de tuin en de kosten van een taxatierapport krijgt hij een schadevergoeding. Om de vraag te kunnen beantwoorden of sprake is van een waardevermindering van zijn woning is een deskundigenbericht nodig.

2. De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 24 september 2025

- het verslag (verkort proces-verbaal) van de mondelinge behandeling van 26 maart 2026.

2.2.

Aan het einde van de zitting is bepaald dat de rechtbank vandaag uitspraak doet.

3.De beoordeling in het tussenvonnis van 3 juli 2024

3.1.

In het tussenvonnis van 3 juli 2024 is overwogen dat en waarom de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld jegens [de eiser] . Als eigenaar van een aangrenzend perceel was hij een serieuze gegadigde voor de aankoop van de reststrook. De gemeente had ten aanzien van reststroken met meerdere belendende eigenaren (nader) beleid kunnen vaststellen, in de vorm van objectieve, toetsbare en redelijke criteria, om te bepalen welke van deze eigenaren in zo’n geval (als enige) in aanmerking komt voor de aankoop. Die criteria hadden ook kunnen zien op de aard van het tot dan toe van de reststrook gemaakte gebruik. Een dergelijk beleid had de gemeente echter niet. Haar beleid luidde dat in het geval er meerdere belendende eigenaren waren die niet akkoord gingen met verkoop van de grond aan één van hen, niet zou worden overgegaan tot verkoop van de reststrook.

3.2.

Gelet op de inhoud van haar beleid had het op de weg van de gemeente gelegen te onderzoeken of [de eiser] akkoord was met verkoop van de reststrook aan [de koper] . Dat akkoord gold als voorwaarde voor verkoop van een reststrook. Door de reststrook aan [de koper] te verkopen zonder zich ervan te vergewissen of [de eiser] daarmee akkoord was, heeft de gemeente in strijd met haar beleidsregels gehandeld. Omdat ook [de eiser] op grond van die beleidsregels een potentiële gegadigde was en de gemeente niet duidelijk heeft gemaakt waarom [de koper] desondanks, op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria, als enige serieuze gegadigde in aanmerking kwam voor de aankoop, heeft de gemeente ook de regels van het Didam-arrest geschonden (zie overweging 5.5 tot en met 5.7 van het tussenvonnis van 3 juli 2024).

4.Het causaal verband

4.1.

Om te beoordelen of causaal verband bestaat tussen de onrechtmatige daad en de gestelde schadeposten moet de rechtbank twee situaties vergelijken. Ten eerste de feitelijke situatie: wat is er daadwerkelijk voorgevallen? Ten tweede een hypothetische situatie: wat zou er feitelijk zijn gebeurd zonder de onrechtmatige daad?^[2]

4.2.

In werkelijkheid is de reststrook aan [de koper] verkocht en geleverd in strijd met de beleidsregels van de gemeente en de regels van het Didam-arrest. In de beleidsregels van de gemeente staat dat, indien de reststrook grenst aan meerdere percelen, de verkoop alleen kan doorgaan als
alleaangrenzende eigenaren overeenstemming hebben bereikt. Het initiatief om te komen tot die overeenstemming ligt bij de aanvrager, in dit geval dus [de koper] . Er was, zoals in het tussenvonnis is overwogen, geen nader beleid om vast te stellen welke van de eigenaren als (als enige) in aanmerking komt voor de aankoop. Als de gemeente wél overeenkomstig haar beleid zou hebben gehandeld, zou zij de reststrook niet hebben verkocht en zou zij dus eigenaar zijn gebleven. De rechtbank legt dat hierna uit.

4.3.

Primair stelt [de eiser] dat de gemeente in de hypothetische situatie, gelet op haar beleidsregels, eigenaar zou zijn gebleven van het perceel. Hij heeft hiertoe gesteld dat hij geen akkoord zou hebben gegeven voor de verkoop/overdracht aan [de koper] en dat hij het perceel zelf wilde en kon kopen. De gemeente heeft naar voren gebracht dat zij - in overeenstemming met de beleidsregels - als criterium in een openbare selectieprocedure zou hebben gehanteerd dat alle aangrenzende eigenaren overeenstemming bereiken over de verkoop van het perceel. En dat deze overeenstemming waarschijnlijk niet zou zijn bereikt, omdat [de eiser] en [de koper] beiden eigenaar wilden worden van het perceel. Er zou geen enkele potentiële gedaagde aan de criteria van de gemeente kunnen voldoen, waardoor zij niet tot verkoop van het perceel zou zijn overgegaan, aldus de gemeente.

4.4.

Dat er in de hypothetische situatie wél nader beleid zou zijn (vastgesteld) om een keuze te maken tussen meerdere gegadigden is niet aannemelijk. In dit verband voert de gemeente aan dat in 1975 een mondelinge bruikleenovereenkomst is gesloten met de toenmalige eigenaren van het perceel van [de koper] . Waarom dat zou meebrengen dat de reststrook na een selectieprocedure eveneens aan [de koper] zou zijn verkocht, heeft de gemeente echter niet voldoende onderbouwd. Dit lag wel op haar weg, temeer omdat zij aanvoert dat het perceel van [de koper] inmiddels een eigen achterom heeft, zodat het niet meer noodzakelijk is dat [de koper] gebruikmaakt van de reststrook. [de koper] is de reststrook niettemin blijven gebruiken, maar dat geldt ook voor [de eiser] . Op de zitting heeft de gemeente gezegd dat er bij meerdere gegadigden ‘misschien’ zou zijn geloot, maar dat dit daadwerkelijk zou zijn gebeurd, is niet gesteld, laat staan voldoende gemotiveerd.

4.5.

De gemeente heeft verder opgeworpen dat, als [de eiser] stelselmatig zou hebben geweigerd om akkoord te gaan met verkoop aan [de koper] , ‘niet valt uit te sluiten’ dat de gemeente gemotiveerd van de beleidsregels zou zijn afgeweken. De beleidsregels kunnen er niet toe leiden dat een onroerende zaak onverkoopbaar wordt, aldus de gemeente. Dit standpunt wordt verworpen, reeds omdat uit de doelen van de beleidsregels (zie overweging 3.7 van het tussenvonnis van 3 juli 2024) moet worden afgeleid dat zij mede ertoe strekken om onenigheid tussen buren te voorkomen als de ene buur een perceel wel mag kopen en de andere buur het daar niet mee eens is. Dat niet alle aangrenzende eigenaren akkoord gaan met verkoop, is dan geen goede reden om van het beleid af te wijken.^[3]Juist voor die situatie is uitdrukkelijk in de beleidsregels bepaald dat van verkoop wordt afgezien.

4.6.

Bij die stand van zaken gaat de rechtbank ervan uit dat het perceel in de hypothetische situatie niet zou zijn verkocht, niet aan [de koper] en niet aan [de eiser] . De gemeente zou dus eigenaar zijn gebleven. Hiervan uitgaande komt de rechtbank, zoals [de eiser] op de zitting ook heeft bevestigd, niet toe aan zijn subsidiaire standpunt, namelijk dat de leer van de kansschade van toepassing is indien het perceel wél zou zijn verkocht door de gemeente, hetzij aan hem, hetzij aan [de koper] .

4.7.

Als de gemeente eigenaar zou zijn gebleven, zou [de eiser] het gebruik van de reststrook (dat is omschreven in overweging 3.3 van het tussenvonnis) hebben kunnen voortzetten. De gemeente heeft aangevoerd dat [de eiser] zonder recht of titel gebruikmaakte van het perceel, en dat zij niet onrechtmatig zou handelen als zij een einde zou maken aan dat gebruik. Ten eerste wijst [de eiser] er terecht op dat de gemeente tijdens de zitting op 23 mei 2024 heeft erkend dat niet ieder gebruik van publieke grond waarvoor niet vooraf toestemming is verleend, onrechtmatig is.^[4]Ten tweede heeft de gemeente het gebruik van de reststrook door [de eiser] in de feitelijke situatie nooit beëindigd. In het licht hiervan heeft zij onvoldoende toegelicht waarom dit in de hypothetische situatie, waarin zij ook na 2022 eigenaar zou zijn gebleven, anders zou zijn geweest.^[5]Ter zitting heeft zij gezegd dat er ‘misschien wel ooit een groenstrook of trafohuisje’ zou zijn geplaatst, maar ‘misschien’ levert geen gemotiveerde betwisting op.

5.De schade

5.1.

Bij de beoordeling van de gestelde schade gelden de volgende uitgangspunten.

5.2.

[de eiser] stelt dat hij als gevolg van de verkoop en levering van het perceel aan [de koper] zijn achtertuin niet meer kan bereiken via dat perceel. [de koper] heeft namelijk een schutting geplaatst voor de doorgang. Op 13 januari 2026 is een omgevingsvergunning verleend aan [de koper] voor het bouwen van een garage met carport op de reststrook. De bouw start komende zomer. Er is nog wel een pad van de voorzijde van de woning naar de achterzijde, maar dat pad is 50 cm breed en daarmee niet breed genoeg om met fietsen en kliko’s of een kruiwagen naar de achtertuin te gaan. Aan de andere kant van de woning van [de eiser] is een nieuwe toegang tot de openbare weg gerealiseerd. Het gaat om een pad van de openbare weg naar een nieuw bestraat plaatsje voor fietsen aan de zijkant van de woning en naar de achterdeur van de woning. Daar lag eerst alleen een pad met stapstenen.

5.3.

De gemeente betwist dit alles niet. De rechtbank gaat hier dan ook van uit.

Aanpassing van de tuin

5.4.

De eerste schadepost die [de eiser] stelt, ziet op de kosten van het aanpassen van zijn tuin, zodat de tuin weer goed bereikbaar is vanaf de openbare weg. De totale kosten van de uitgevoerde werkzaamheden zijn € 9.583,20, waarvan € 6.124,92 schade is, aldus [de eiser] . Vast staat dat, als de gemeente het perceel niet had verkocht aan [de koper] , [de eiser] zijn tuin niet zou hebben aangepast. Dit aanpassen was ook redelijk om weer een volwaardige toegang tot de openbare weg te verkrijgen, waar met kliko’s en de fiets aan de hand gebruik van kan worden gemaakt.

5.5.

Dit geldt ook voor het verplaatsen van het fietsenplaatsje en het aanleggen van een pad naar de achterdeur. Het oude fietsenplaatsje was immers gelegen naast de toegang die [de koper] heeft geblokkeerd en vanaf het nieuwe fietsenplaatsje was er geen pad naar de achterdeur. Het is, zoals [eiser 2] ter zitting heeft uitgelegd, niet logisch om meters om te lopen. De gemeente betwist dat kostenpost ‘C’ van € 127,05, die ziet op ‘afwerken aanleg + afvoeren en storten overtollig materiaal’, voor vergoeding in aanmerking komt. Hier heeft [de eiser] niet meer op gereageerd, zodat dit bedrag niet zal worden toegewezen.

5.6.

Dit betekent dat de gemeente (€ 6.124,92 - € 127,05 is) € 5.997,87 moet vergoeden.

Waardevermindering van de woning

5.7.

De tweede schadepost die [de eiser] stelt, ziet op een waardevermindering van zijn woning van € 36.000,00.

5.8.

In een taxatierapport van Bernheze Makelaars staat dat de marktwaarde van de woning € 900.000,00 was op 30 juni 2025. Op 4 juli 2022 was de marktwaarde
€ 950.000,00 met als bijzonder uitgangspunt dat [de eiser] eigenaar zou zijn van de reststrook. De schade die [de eiser] lijdt doordat hij nooit eigenaar kan worden van de reststrook, is berekend door de huidige staat én de aankoopkosten van het bijzonder uitgangspunt af te trekken. Op de zitting is met partijen besproken dat de aankoopkosten dan kennelijk - in afwijking van de werkelijke koopsom die [de koper] heeft betaald - op
€ 14.000,00 zijn begroot, ook al staat dat niet met zoveel woorden in het rapport.

5.9.

De gemeente voert terecht aan dat in het taxatierapport is uitgegaan van onjuiste uitgangspunten. De schadebegroting is namelijk mede gebaseerd op het uitgangspunt dat [de eiser] in de hypothetische situatie eigenaar zou zijn geworden van de reststrook. Uit wat hiervoor is overwogen, volgt echter dat de gemeente dan eigenaar zou zijn gebleven van de reststrook en [de eiser] het gebruik van die strook zou hebben kunnen voortzetten. Op deze situatie ziet de taxatie niet. De gemeente voert ook terecht aan dat het niet zo is dat [de eiser] nooit meer eigenaar kan worden van het perceel, dat onduidelijk is waarom van een hypothetische koopsom van € 14.000,00 is uitgegaan en dat twee verschillende peildata zijn gebruikt (4 juli 2022 en 30 juni 2025).

5.10.

In het taxatierapport staat verder dat bij de marktwaarde in huidige staat rekening is gehouden met ligging en situering van het perceel, bereikbaarheid en ontsluiting, functionele bruikbaarheid van tuin en buitenruimte en de courantheid van de kavelvorm- en grootte. Met de reststrook erbij heeft het perceel een betere ontsluiting en een tuin rondom in plaats van driekwart rondom. De combinatie van beide percelen heeft meerwaarde die voortvloeit uit een optimalere ontsluiting, een verbeterde perceelsconfiguratie, een verhoogde bruikbaarheid, privacy en esthetische waarde en een versterkte functionele eenheid die bijdraagt aan een hogere situeringswaarde, aldus het taxatierapport.

5.11.

Het zou kunnen dat deze argumenten eveneens - maar in mindere mate - opgaan indien het perceel geen eigendom zou zijn geworden van [de eiser] maar eigendom zou zijn gebleven van de gemeente, waarbij [de eiser] dit perceel zou zijn blijven gebruiken. Op de zitting heeft [eiser 2] hieraan toegevoegd dat het huis niet meer vrijstaand voelt, maar als geschakeld. Er wordt een garage met carport gebouwd en er is van die kant geen toegang meer tot de achterkant van het huis. Al met al zou het kunnen dat sprake is van een waardevermindering van de woning. Of dat zo is en, zo ja, wat de omvang van de waardevermindering dan is, kan echter niet worden vastgesteld.

5.12.

De rechtbank acht het daarom nodig om hierover een deskundigenbericht in te winnen. Voordat daartoe wordt overgegaan, krijgen partijen de gelegenheid zich uit te laten over de persoon en het specialisme van de deskundige en over de vraagstelling.

5.13.

De rechtbank is voorlopig van oordeel dat kan worden volstaan met de benoeming van één taxateur en dat de volgende vragen moeten worden gesteld:

Wat is de huidige waarde van het perceel met woning van [de eiser] (kadastraal bekend [kadasterkenmerk 1] ), in aanmerking genomen dat het naastgelegen perceel (kadastraal bekend [kadasterkenmerk 2] ) eigendom is van [de koper] en binnenkort door hem zal worden bebouwd?

Wat zou de waarde van het perceel met woning van [de eiser] zijn geweest indien de gemeente eigenaar zou zijn gebleven van het naastgelegen perceel, waardoor dit perceel onbebouwd zou zijn gebleven, en [de eiser] dit perceel zou kunnen blijven gebruiken voor de toegang tot zijn achtertuin?

Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis moet nemen bij de verdere beoordeling?

5.14.

Er is geen aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt dat het voorschot op de kosten van de deskundige door de eisende partij wordt betaald. Dit uitgangspunt staat in de wet (artikel 187 Rv Pro). Het voorschot moet daarom door [de eiser] worden betaald.

5.15.

Partijen dienen in onderling overleg overeenstemming te bereiken over de persoon van de deskundige. Als dat niet lukt, moeten partijen motiveren (i.) waarom zij de voorkeur geven aan de door henzelf voorgestelde deskundige en (ii.) waarom de door de wederpartij voorgestelde deskundige niet voor benoeming in aanmerking komt. De rechtbank zal dan, na weging van de onderbouwing vóór en tegen de benoeming van een potentiële deskundige, een door partijen aangedragen deskundige of een eigen deskundige benoemen.

5.16.

De rechtbank zal de zaak naar de rol verwijzen, zodat partijen zich bij akte kunnen uitlaten. Partijen moeten hun concept-akte uiterlijk een week vóór de roldatum aan elkaar toesturen, zodat zij in hun akte op de akte van de andere partij kunnen reageren. De definitieve akte mag een omvang van maximaal vier bladzijden hebben.

De kosten van de taxatie

5.17.

De derde schadepost ziet op de kosten van het opstellen van de taxatie van Bernheze Makelaars. Het gaat om € 2.979,30. Deze kosten moet de gemeente vergoeden, ook als de gestelde waardevermindering niet komt vast te staan. Voor vergoeding van kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid^[6]is namelijk niet vereist dat uiteindelijk komt vast te staan dat schade is geleden. Wel moet (a.) condicio sine qua non-verband bestaan tussen de onrechtmatige daad en de kosten, moeten (b.) de kosten in zodanig verband staan met de onrechtmatige daad dat zij, mede gezien de aard van de aansprakelijkheid en van de schade, aan de gemeente kunnen worden toegerekend, moet het (c.) redelijk zijn geweest om in verband met een onderzoek naar de mogelijke gevolgen van de onrechtmatige daad deskundige bijstand in te roepen en moeten (d.) de daartoe gemaakte kosten redelijk zijn.^[7]Aan deze vereisten is voldaan. Het gaat, anders dan de gemeente aanvoert, niet om proceskosten. Het gevorderde bedrag van € 2.979,30 is dan ook toewijsbaar.

Slotsom

5.18.

De rechtbank geeft partijen nogmaals in overweging om met elkaar in overleg te treden. Mogelijk is het na de hiervoor opgenomen beslissingen en gelet op de tijd en kosten die gemoeid gaan met een deskundigenbericht alsnog mogelijk om afspraken te maken.

5.19.

Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

6.De beslissing

De rechtbank

6.1.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
[datum] 2026om beide partijen in de gelegenheid te stellen een akte in te dienen waarin zij zich uitlaten over het aangekondigde deskundigenbericht,

6.2.

bepaalt dat partijen elkaar uiterlijk een week vóór de genoemde roldatum de concept-akte moeten toesturen, zodat zij ieder in hun eigen akte nog kunnen reageren op de standpunten van de wederpartij,

6.3.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.A.L. van de Sande en in het openbaar uitgesproken op
15 april 2026.

1906

Verkoop reststrook in strijd met beleidsregels en Didam-arrest; schadevergoeding en deskundigenbericht