Uitspraak
vonnis
RECHTBANK HAARLEM
Sector civiel recht
Vonnis van 8 maart 2006
in de zaak 121400 / HA ZA 06-184 van
A. P. O.,
wonende te [woonplaats],
reclamant,
verschenen in persoon,
tegen
DE LANDINRICHTINGSCOMMISSIE VOOR DE
HERINRICHTING VAN WESTZAAN,
zetelende te Haarlem.
en in de zaak 121401 / HA ZA 06-185 van
H.P. O. ,
wonende te [woonplaats],
reclamant,
verschenen in persoon,
tegen
DE LANDINRICHTINGSCOMMISSIE VOOR DE
HERINRICHTING VAN WESTZAAN,
zetelende te Haarlem.
Partijen zullen hierna A..P. O., H.P. O. en de Landinrichtingscommissie genoemd worden.
1. De procedure in de zaak 121400 / HA ZA 06-184
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het door de Landinrichtingscommissie ter inzage gelegde plan van toedeling, voor zover betrekking hebbend op A.P. O.
- het bezwaarschrift d.d. 6 december 2004
- het proces-verbaal van de behandeling door de Landinrichtingscommissie op 23 augustus 2005 en 15 november 2005
- het proces-verbaal van de behandeling door de rechter-commissaris op 12 januari 2006
- de mondelinge behandeling door de rechtbank op 23 januari 2006.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De procedure in de zaak 121401 / HA ZA 06-185
2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het door de Landinrichtingscommissie ter inzage gelegde plan van toedeling, voor zover betrekking hebbend op H.P. O.
- het bezwaarschrift d.d. 16 november 2004
- het proces-verbaal van de behandeling door de Landinrichtingscommissie op 23 augustus 2005 en 15 november 2005
- het proces-verbaal van de behandeling door de rechter-commissaris op 12 januari 2006
- de mondelinge behandeling door de rechtbank op 23 januari 2006.
2.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
3. De feiten
3.1. Voor het gebied Westzaan is een landinrichtingsplan als bedoeld in art. 86 van Pro de Landinrichtingswet (Liw) opgesteld. Dit plan is op 1 september 1998 door Gedeputeerde Staten van de provincie Noord-Holland vastgesteld.
3.2. A.P. O. woont aan de [adres] te [woonplaats]. Hij heeft in de onderhavige inrichting een (huis)kavel C 1669 ingebracht. Hij exploiteert, als nevenactiviteit, een agrarisch bedrijf.
3.3. H.P. O. woont aan de [adres] te [woonplaats]. Hij heeft in de onderhavige herinrichting de kavels C 657, C 1662, C 1663 en C 1684 ingebracht. Op deze kavels heeft hij een agrarisch bedrijf geëxploiteerd dat hij, vanwege zijn gevorderde leeftijd, wil beëindigen.
3.4. De Landinrichtingscommissie heeft ‘Richtlijnen voor het opmaken van het plan van toedeling voor de herinrichting “Westzaan”, als bedoeld in artikel 195 Landinrichtingswet Pro’ (hierna: de Richtlijnen) vastgesteld. In de Richtlijnen is onder meer het volgende bepaald:
‘Het plan van toedeling wordt ontworpen naar de rechtstoestand, zoals de lijst van rechthebbenden die aangeeft. Voor deze beide procedure-onderdelen, de lijst van rechthebbenden en het plan van toedeling, wordt een moment vastgesteld tot welk moment transacties, die bij het kadaster bekend zijn geworden, worden meegenomen. Dit moment wordt de peildatum genoemd. (...) Deze datum zal na definitieve vaststelling, middels publikaties in dagbladen, aan belanghebbenden worden bekend gemaakt.’
3.5. De bedoelde peildatum is vastgesteld op 31 maart 2004.
3.6. Bij op 28 april 2004 gedateerde koopovereenkomst heeft H.P. O. de kavels C 657 en C 1684 aan A.P. O. verkocht. De overdracht van deze kavels heeft op 13 december 2004 plaatsgevonden.
3.7. Ten aanzien van A.P. O. en H.P. O. luidt het (gewijzigde) plan van toedeling als volgt:
- de toedeling aan A.P. O. is gelijk aan zijn inbreng, met dien verstande dat van de ingebrachte huiskavel (012.010) een stuk grond ter G.te van 315 m2 (kavel 012.066) aan M.C. Slaap wordt toegedeeld en in ruil daarvoor aan A.P. O. een kavel van gelijke omvang (012.054) wordt toegedeeld. Kavel 012.066 grenst aan de achterzijde van de huiskavel van M.C. Slaap en kavel 012.054 is tussen de kavels 012.010 en 012.055 gesitueerd.
- Aan H.P. O. worden de kavels 012.055, 012.045, 012.060 en 012.061 toegedeeld. Teneinde rekening te houden met de onder 3.6 bedoelde transactie gaat de Landinrichtingscommissie er daarbij van uit dat kavel 012.055 en een gedeelte van kavel 012.045 in de ruilverkavelingsakte aan A.P. O. kunnen worden toegedeeld.
- Een recht van weg ten laste van kavel 012.010 en ten behoeve van 012.055 wordt gehandhaafd.
- Een recht van weg ten laste van kavels 012.010 en 012.055 en ten behoeve van kavel 012.063 wordt gehandhaafd.
3.8. Aan belanghebbende Mts. B. (hierna aan te duiden als ‘B.’) worden volgens het plan van toedeling (onder meer) de kavels 012.063, 012.064 en 012.050 toegedeeld.
3.9. Aan belanghebbende J. G. (hierna aan te duiden als ‘G.’) worden volgens het plan van toedeling (onder meer) de kavels 012.052, 012.053, 012.035 en 012.009 toegedeeld.
4. Het geschil
in de zaak 121400 / HA ZA 06-184
4.1. A.P. O. heeft op de voet van art. 200 Liw Pro bezwaar gemaakt tegen het plan van toedeling. Tijdens de zitting van de rechtbank heeft hij dit bezwaar als volgt toegelicht.
Anders dan de Landinrichtingscommissie meent, kan de door haar gehanteerde peildatum er niet aan in de weg staan dat A.P. O. zijn aanspraken uit de aankoop van de kavels 012.053 en 012.035 (voorheen: C 657 en C 1684) in de onderhavige inrichting ten volle geldend moet kunnen maken. Daarom moet hij in deze procedure - analoog aan het bepaalde in de Onteigeningswet - de positie van de oorspronkelijke eigenaar kunnen overnemen.
Voorts bestaat er geen landbouwkundig belang dat vereist dat de kavels van A.P. O. in de herinrichting worden betrokken. De bestaande verkaveling is optimaal omdat de aangekochte kavels grenzen aan zijn huiskavel en kavel 012.009, die hij van Bureau Beheer Landbouwgronden (BBL) pacht. Toedeling van kavels 012.053 en 012.035 aan G. levert geen verbetering van het landgebruik op. G. exploiteert een vleesveebedrijf aan de overzijde van de [straatnaam] zodat deze toedeling een spreiding van zijn activiteiten over twee locaties zou meebrengen. Bovendien is het niet toegestaan om vee over de [straatnaam] te drijven. Kavel 012.053 dient in ieder geval buiten de herindeling te worden gehouden omdat er een reële mogelijkheid bestaat dat deze (aan de straat gelegen) kavel in de toekomst bebouwd zal mogen worden en de Landinrichtingscommissie bij de toedeling niettemin uitgaat van de landbouwwaarde. Er van uitgaande dat kavel 012.053 niet in de herindeling wordt betrokken, zal ten laste van deze kavel een recht van weg moeten worden gevestigd om de kavels 012.035 en 012.009 te ontsluiten. A.P. O. zal door deze weg een kwart van kavel 012.053 verliezen. De (aanzienlijke) schade die hij hierdoor lijdt zal moeten worden gecompenseerd door kavel 012.052 aan hem toe te delen. Het recht van weg ten laste van kavel 012.010 en ten behoeve van kavel 012.055 zal teniet gaan als A.P. O. eigenaar van beide kavels wordt. Volgens het plan van toedeling zou de bestaande weg echter moeten worden doorgetrokken teneinde de aan B. toegedeelde kavel 012.063 te ontsluiten. Dit zou voor A.P. O. een onaanvaardbare verzwaring van deze erfdienstbaarheid betekenen, die bovendien overbodig is, omdat B. de kavels 012.063 en 012.064 zal kunnen bereiken via een te bouwen brug bij kavel 012.050. Waar A.P. O. het land thans op één locatie bemaalt, zal hij door het plan van toedeling worden genoodzaakt om op twee locaties te bemalen. Dit zal een aanzienlijke verzwaring van zijn administratieve lasten meebrengen, omdat de groep eigenaren van de buurkavels die van deze bemaling afhankelijk zijn dan veel groter is en hij de kosten van de bemaling met hen moet afrekenen. Subsidiair, voor het geval de rechtbank oordeelt dat zijn kavels in de herindeling moeten worden betrokken, stelt A.P. O. de volgende alternatieve indeling voor:
- kavel 012.035 wordt toegedeeld aan G.
- kavel 012.053 wordt toegedeeld aan A.P. O.
- ter compensatie van een overpad ter ontsluiting van 012.035, wordt aan A.P. O. het zuidelijk deel van 012.052 toegedeeld, alsmede een klein deel van 012.035 (waar zijn schuur deels op staat)
- kavels 012.010, 012.054, 012.055 en 012.063 worden aan A.P. O. toegedeeld
- het deel van kavel 012.045 dat volgens het oorspronkelijke plan van toedeling aan A.P. O. zou worden toegedeeld, wordt aan B. toegedeeld.
4.2. De Landinrichtingscommissie heeft zich op het standpunt gesteld dat er geen gronden bestaan om aan de bezwaren van A.P. O. tegemoet te komen. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in de zaak 121401 / HA ZA 06-185
4.3. H.P. O. heeft op de voet van art. 200 Liw Pro bezwaar gemaakt tegen het plan van toedeling. Hij heeft dit bezwaar ter zitting als volgt toegelicht. Tijdens de behandeling door de rechter-commissaris van het bezwaar van H.P. O. tegen de lijst van rechthebbenden op 19 september 2005 is van de zijde van de Landinrichtingscommissie toegezegd dat voor zover mogelijk rekening zal worden gehouden met de verkoop van kavels 012.053 en 012.035 (C 657 en C 1684) aan A.P. O.. Deze toezegging wordt in het plan van toedeling echter onvoldoende waargemaakt. Met de beoogde toedeling van kavels 012.053 en 012.035 worden geen kavels samengevoegd en worden ook overigens geen landbouweconomische belangen gediend. In ruil voor deze kavels worden bovendien twee niet met elkaar in verbinding staande kavels toegekend, namelijk 012.055 (in de ruilverkavelingsakte aan A.P. O. toe te delen) en 012.045 (in de ruilverkavelingsakte deels aan A.P. O. toe te delen). Voorts is de waarde van de kavel die M.C. S. krijgt toegedeeld, door de situering achter diens woning, vele malen hoger dan de waarde van de kavel die hij heeft ingebracht. De uitbreiding van het recht van weg ten laste van de kavels 012.010 en 012.055 en ten behoeve van de kavels 012.055 en 012.063 is in strijd met art. 160 van Pro de Richtlijnen, waarin is bepaald dat erfdienstbaarheden zoveel mogelijk dienen te worden opgeheven. Het vestigen van een recht van weg ten behoeve van 012.063 is bovendien niet noodzakelijk omdat deze kavel ook via de oostelijk gelegen kavel 012.064 kan worden bereikt. Voorts wordt de voorgenomen bedrijfsbeëindiging van H.P. O. door de toedeling van kavel 012.045 bemoeilijkt. De kavel die voor H.P. O. resteert nadat een deel daarvan aan A.P. O. is toegedeeld, zal nagenoeg onverkoopbaar zijn omdat deze aan alle kanten door kavels van derden wordt ingesloten. H.P. O. gaat ook niet akkoord met de toedeling van kavel 012.053 aan G.. Als alternatief heeft hij dezelfde toedeling voorgesteld als A.P. O. ter onderbouwing van zijn bezwaar naar voren had gebracht. Hij heeft in dat verband benadrukt dat op basis van dit alternatieve plan aaneensluitende kavels zullen worden gerealiseerd en het aantal erfdienstbaarheden wordt verminderd.
4.4. De Landinrichtingscommissie heeft zich op het standpunt gesteld dat er geen gronden bestaan om aan de bezwaren van A.P. O. tegemoet te komen. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5. De beoordeling
in beide zaken
5.1. De rechtbank kan reclamanten niet volgen in hun betoog dat de aan hen in eigendom toebehorende kavels niet in de herinrichting moeten worden betrokken. Nu de onroerende zaken van reclamanten ingevolge het landinrichtingsplan behoren tot een blok dat in de onderhavige herinrichting is begrepen, kunnen zij zich niet aan deze herinrichting onttrekken. Dat ten aanzien van de huiskavel 012.010 en de na de peildatum aangekochte kavels 012.053 en 012.035 reeds sprake is van een concentratie van gronden betekent voorts niet zonder meer dat A.P. O. aanspraak heeft op toedeling van laatstbedoelde kavels. Hierbij is in de eerste plaats van belang dat het plan van toedeling berust op een afweging van de belangen van alle rechthebbenden die bij de herinrichting zijn betrokken. Relevant is verder dat de Landinrichtingscommissie bij het ontwerpen van het plan van toedeling krachtens de Richtlijnen is uitgegaan van de peildatum van 31 maart 2004 en dat A.P. O. de kavels na deze peildatum heeft aangekocht. Als instrument voor de toedeling is de peildatum onmisbaar omdat er nu eenmaal een moment moet zijn waarna transacties niet meer in de plan van toedeling worden betrokken. Met de Landinrichtingscommissie is de rechtbank dan ook van oordeel dat met aankopen na de peildatum in beginsel geen rekening behoeft te worden gehouden. Op dit uitgangspunt kan slechts een uitzondering worden gemaakt indien sprake is van bijzondere omstandigheden die rechtvaardigen dat hiervan wordt afgeweken, zodanig dat die afwijking in overeenstemming is met de doelstellingen van de herinrichting en voor zover -na afweging- de betrokken belangen hieraan niet in de weg staan. Bij de beantwoording van de vraag of er reden is voor het maken van een dergelijke uitzondering is onder meer het volgende van belang.
5.2. Tijdens de behandeling door achtereenvolgens de rechter-commissaris en de rechtbank hebben beide reclamanten de volgende alternatieve toedeling voorgesteld:
- kavel 012.035 wordt toegedeeld aan G.
- kavel 012.053 wordt toegedeeld aan A.P. O.
- ter compensatie van een overpad ter ontsluiting van 012.035, wordt aan A.P. O. het zuidelijk deel van 012.052 toegedeeld, alsmede een klein deel van 012.035 (waar zijn schuur deels op staat)
- kavels 012.010, 012.054, 012.055 en 012.063 worden aan A.P. O. toegedeeld
het deel van kavel 012.045 dat volgens het oorspronkelijke plan van toedeling aan A.P. O. zou worden toegedeeld, wordt aan B. toegedeeld. Deze toedeling is weergegeven op een door H.P. O. overgelegde kaart die als bijlage aan dit vonnis is gehecht.
5.3. Naar aanleiding van dit alternatieve plan overweegt de rechtbank dat aan reclamanten moet worden toegegeven dat daarmee de verkaveling in zoverre zou worden verbeterd dat de kavels van A.P. O. recht achter elkaar worden gegroepeerd. Ook zouden aldus de rechten van weg ten laste van de kavels 012.010 en 012.055 kunnen worden geëlimineerd, hetgeen eveneens past binnen de doelstellingen van de Landinrichtingscommissie zoals die in de Richtlijnen zijn geformuleerd. Op basis van het verhandelde ter zitting verstaat de rechtbank het standpunt van reclamanten aldus dat zij hun overige bezwaren niet langer zouden handhaven indien over het alternatieve plan overeenstemming wordt bereikt. B. heeft ter zitting echter tegen het alternatieve plan ingebracht dat dit vanuit een landbouwkundig perspectief bezien voor hem onaantrekkelijk zou zijn. In dat verband heeft hij gesteld dat de kwaliteit van de aan hem toegedeelde kavels niet goed zou zijn en dat zich in een deel van deze kavels teveel sloten bevinden om tot een rendabele exploitatie te kunnen komen.
5.4. De rechtbank stelt vast dat de Landinrichtingscommissie haar voorkeur voor het oorspronkelijk plan boven het alternatieve plan niet met een eigen argumentatie heeft toegelicht, maar klaarblijkelijk B. volgt in diens kritiek tegen laatstbedoeld plan. Terzijde overweegt de rechtbank in dit verband dat de door de Landinrichtingscommissie genoemde toezegging aan G. dat - in verband met diens inbreng - kavel 012.053 aan hem zal worden toegedeeld op zichzelf niet aan het overnemen van de overige onderdelen van het alternatieve plan in de weg behoeft te staan. Bovendien heeft G. zich ter zitting bereid verklaard om met de Landinrichtingscommissie in overleg te treden over de mogelijkheid om in plaats van toedeling van 012.053 genoegen te nemen met een ontsluitingsweg over deze kavel. Om tot een gefundeerd oordeel over de deugdelijkheid van bedoelde kritiek te kunnen komen heeft de rechtbank behoefte aan deskundige voorlichting. Een deskundigenonderzoek naar de gegrondheid van deze kritiek ligt te meer in de rede nu tot dusver niet is toegelicht waarom aan de kritiek van B. tegen het alternatieve plan meer gewicht zou moeten toekomen dan aan de bezwaren die reclamanten tegen het plan van toedeling hebben aangevoerd. De rechtbank zal daarom de hierna vermelde persoon als deskundige benoemen, ter beantwoording van de vragen 1) of en in hoeverre het deel van kavel 012.045 dat op basis van bedoeld alternatieve plan aan B. zou worden toegedeeld van mindere kwaliteit is dan kavel 012.063 die volgens het plan van toedeling aan hem wordt toegedeeld, en 2) of en in hoeverre de aanwezigheid van sloten in kavel 012.045 vanuit een landbouwkundig oogpunt bezien tot een onaantrekkelijke exploitatie leidt. Voorts acht de rechtbank het om proceseconomische redenen doelmatig om te bepalen dat het onderzoek van de deskundige ter plaatse en in aanwezigheid van een rechter-commissaris en (vertegenwoordigers) van partijen zal plaatsvinden. De rechtbank stelt zich daarbij voor dat de deskundige de conclusies en bevindingen in aansluiting op zijn onderzoek aan de aanwezigen zal mededelen en dat partijen zich vervolgens hier mondeling over zullen uitlaten.
5.5. De rechtbank acht termen aanwezig om de Landinrichtingscommissie met het voorschot van het deskundigenonderzoek te belasten.
5.6. De overige bezwaren van reclamanten, behoeven vooruitlopend op het te gelasten deskundigenonderzoek, geen nadere bespreking.
6. De beslissing
De rechtbank
in beide zaken
6.1. beveelt een onderzoek door na te noemen deskundige ter beantwoording van de volgende vragen:
1. of en in hoeverre is het deel van kavel 012.045 dat volgens het alternatieve plan aan B. zou worden toegedeeld van mindere kwaliteit dan kavel 012.063 die volgens het plan van toedeling herinrichting Westzaan aan hem wordt toegedeeld?
2. of en in hoeverre leidt de aanwezigheid van sloten in het onder vraag 1. bedoelde deel van kavel 012.045 tot een vanuit landbouwkundig oogpunt onaantrekkelijke exploitatie?
3. Geeft uw onderzoek overigens aanleiding tot het maken van opmerkingen?
6.2. benoemt tot deskundige: mr. ing. J.A. Jansens van Gellicum, als rentmeester verbonden aan ’t Schoutenhuis B.V., postbus 13, 3930 EA Woudenberg, (033) 2861 166.
6.3. bepaalt dat de deskundige het onderzoek zal verrichten in aanwezigheid van het hierbij tot rechter-commissaris benoemde lid van deze rechtbank mr. A.C. Monster, op een door deze in overleg met de deskundige en met partijen te bepalen tijdstip,
6.4. verstaat dat partijen bij het onderzoek in de gelegenheid zullen worden gesteld om opmerkingen te maken en verzoeken te doen,
6.5. bepaalt dat de griffier proces-verbaal zal opmaken van de bevindingen en conclusies van de deskundige alsmede van de opmerkingen en verzoeken van partijen,
6.6. bepaalt dat de griffier van deze rechtbank de deskundige een afschrift van dit vonnis en het procesdossier toe zal zenden,
6.7. bepaalt dat de kosten van dit onderzoek, in afwachting van de beslissing omtrent de proceskosten bij eindvonnis, door de Landinrichtingscommissie zullen worden gedragen,
6.8. verzoekt de deskundige de kosten te begroten en deze begroting onverwijld aan de rechtbank en aan partijen te doen toekomen en draagt de Landinrichtingscommissie op om het begrote bedrag als voorschot binnen drie weken na dagtekening van de begroting ter griffie van deze rechtbank te deponeren,
6.9. bepaalt dat de deskundige het onderzoek niet behoeft aan te vangen alvorens bedoeld voorschot is gedeponeerd,
6.10. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.C. Monster, mr. M.P.J. Ruijpers en mr. W.J.A.M. van Brussel en in het openbaar uitgesproken op 8 maart 2006.?