Uitspraak
vonnis
RECHTBANK HAARLEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 124066 / KG ZA 06-207
Vonnis in kort geding van 6 juni 2006
in de zaak van
1. J.C. G.,
2. J.M. S.,
beiden wonende te [woonplaats],
eisers,
procureur mr. B.W.M. Zegers,
tegen
1. S. J. C. S.,
2. M. C. M. A.,
beiden wonende te [woonplaats],
gedaagden,
procureur mr. P.A. Montagne-Helmig,
advocaat mr. J.C. Brouwer te Opmeer.
Partijen zullen hierna G. en S. respectievelijk S. en A. genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van S. en A..
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. S. en A. zijn voormalige levensgezellen en hadden tezamen in eigendom de woning aan de [adres] 14 te [woonplaats] (hierna: de woning).
2.2. In juni 2004 is de relatie tussen S. en A. verbroken. A. heeft daarbij de woning verlaten. S. is in de woning blijven wonen.
2.3. In verband met de verdeling van de tussen S. en A. bestaande gemeenschap hebben zij op 15 november 2005 de woning te koop gezet en daarbij gebruik gemaakt van de zogenaamde zelfverkoopservice van de Rabobank. In het kader van deze service heeft een medewerker van de Rabobank, V. T. (hierna: T.), opgetreden als bemiddelaar bij de verkoop van de woning.
2.4. Op 6 januari 2006 hebben G. en S. de woning bezichtigd in het bijzijn van T.. Na afloop van de bezichtiging hebben G. en S. aan T. een bod op de woning gedaan van € 260.000,00. S. en A. waren daarbij niet aanwezig. S. bevond zich op dat moment in de woning van de moeder van A., enkele huizen verderop. T. heeft het bod van G. en S. overgebracht aan S.. S. heeft T. meegedeeld dat hij dit bod niet accepteerde en T. gevraagd om aan G. en S. een tegenbod van € 265.000,00 te doen. (Volgens S. en A. heeft S. daarbij na te noemen voorbehoud gesteld.) T. heeft aan dit verzoek voldaan en daarop hebben G. en S. aan T. meegedeeld dat zij akkoord gingen met het bod van € 265.000,00.
2.5. Notariskantoor Feitsma & Angenent te Volendam (verder: het notariskantoor) heeft vervolgens een ontwerp koopcontract voor de woning opgesteld, waarin G. en S. als kopers van de woning staan vermeld.
2.6. Bij brief van 9 februari 2006 heeft mr. Zegers aan S. en A. onder meer het volgende geschreven:
“Op het moment dat U door notaris Feitsma te Volendam werd uitgenodigd tot ondertekening van de koopovereenkomst ter uitvoering van de bereikte mondelinge overeenstemming voornoemd weigerden U tot ondertekening respectievelijk levering over te gaan.
[...]
Ik sommeer U dan ook morgenmiddag voor 17.00 uur aan mij schriftelijk te kennen te geven dat U alsnog bereid bent op eerst afroep door notaris Feitsma voornoemd uitvoering te geven aan de bereikte overeenstemming en alsnog de koopovereenkomst wenst te tekenen en respectievelijk tot levering van de woning voornoemd zult overgaan [...].”
2.7. Bij brief van 20 februari 2006 heeft mr. R. van der Hooft, een kantoorgenoot van mr. Brouwer, aan mr. Zegers onder meer het volgende geschreven:
“Op zaterdag 21 januari 2006 hebben cliënten een koopakte ontvangen. Deze koopakte bevatte geen voorbehoud, zoals cliënt had aangegeven. Sterker nog, over de koopakte had geen enkel overleg plaatsgevonden met cliënten. Het mag duidelijk zijn dat cliënten niet konden instemmen met de koopakte.”
2.8. Bij notariële akte van verdeling d.d. 22 februari 2006, verleden door notaris R.F. Feitsma van het notariskantoor, hebben S. en A. de woning aan S. toegedeeld. Deze akte is op 23 februari 2006 is ingeschreven ten kantore van de Dienst voor het Kadaster en de Openbare Registers te Alkmaar.
2.9. Notaris J.E. Angenent van het notariskantoor heeft bij brief van 19 mei 2006 aan Administratie- en Advieskantoor Bond B.V. (hierna: administratiekantoor Bond), dat de administratie van S. verzorgt, onder meer geschreven:
“in mijn dossier bevindt zich een fotokopie van het paspoort van de heer S.J.C. S. en een kopie van het rijbewijs van mevrouw M.C.M. A.,”
2.10. Bij fax van 1 februari 2006 heeft administratiekantoor Bond aan het notariskantoor onder meer geschreven:
“Bijgaand doen wij u een kopie id-bewijs en de schuldverklaring S.J.C. S. aan mw M.C.M. A. toekomen. [...] Voor de overige vragen m.b.t. omzetting hypotheek en evt waarde bepalingen [...] kan contact opgenomen worden met [...] van Rabobank Edam-Volendam [...].”
3. Het geschil
3.1. G. en S. vorderen - samengevat - S. en A. te bevelen hun medewerking te verlenen aan het ondertekenen van de koopovereenkomst respectievelijk aan de levering van de woning binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis inzake de ondertekening van de koopovereenkomst en binnen twee maanden na betekening van dit vonnis inzake de levering op straffe van verbeurte van een dwangsom. Tevens vorderen G. en S. een vertegenwoordiger aan te wijzen die in de plaats van S. en A. de koopovereenkomst en de akte van levering zal tekenen indien S. en A. in gebreke blijven hun medewerking te verlenen en te bepalen dat dit vonnis in de plaats treedt van de akte van levering, met veroordeling van S. en A. in de kosten van dit geding.
3.2. S. en A. voeren verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. S. en A. hebben primair het verweer gevoerd dat er tussen partijen geen koopovereenkomst tot stand is gekomen, omdat het bod van € 265.000,00 dat S. T. heeft opgedragen om namens hem en A. aan G. en S. uit te brengen, is gedaan onder de voorwaarde dat S. zelf geen financiering zou kunnen verkrijgen voor de overname door hem van de woning en S. die financiering inmiddels heeft verkregen. G. en S. hebben betwist dat S. een dergelijk voorbehoud richting T. heeft gemaakt en tevens dat T. dat voorbehoud vervolgens jegens hen heeft gemaakt.
Voor een rechtens afdwingbare koopovereenkomst dient wilsovereenstemming tussen de verkoper en de koper te bestaan en mag geen sprake zijn van een vervulde ontbindende voorwaarde of niet-vervulde opschortende voorwaarde. Als - gelijk in het onderhavige geval voor S. en A. geldt - de rechtshandeling tot het aangaan van de overeenkomst in naam van een partij door een ander wordt verricht, moet, wil sprake zijn van een overeenkomst, door degene in wiens naam is gehandeld zelf de schijn van de aanwezigheid van een toereikende volmacht zijn opgewekt. In zijn algemeenheid houdt een opdracht aan een makelaar - waarmee T. in dit verband gelijk gesteld kan worden - tot bemiddeling geen volmacht in aan die makelaar tot het sluiten van een koopovereenkomst en met zo een opdracht wordt ook niet de schijn van bevoegdheid van de makelaar gewekt (HR 9 september 2002, NJ 2002, 453). Volgens de Hoge Raad in voornoemd arrest komt het bij de beantwoording van de vraag of de door toedoen van de achterman gewekte schijn voldoende is om bij de wederpartij het gerechtvaardigde vertrouwen te wekken dat een toereikende volmacht is verleend, aan op de omstandigheden van het geval. Dat T. een volmacht had om namens S. en A. een onvoorwaardelijke koopovereenkomst te sluiten voor het bedrag van € 265.000,00 is in dit geding niet komen vast te staan. Evenmin is gebleken dat sprake is van omstandigheden of gedragingen van S. en/of A. op grond waarvan moet worden geoordeeld dat S. en/of A. toerekenbaar de schijn heeft opgewekt dat T. gerechtigd was om namens hen beiden een onvoorwaardelijke koopovereenkomst aan te gaan.
4.2. De enkele, door S. en A. betwiste, stelling van G. en S. dat de instemming met de koopovereenkomst door S. en A. blijkt uit het feit dat zij aan T. kopieën van hun identiteitsbewijzen hebben gegeven is daartoe onvoldoende. Uit de brief van het notariskantoor d.d. 19 mei 2006 aan administratiekantoor Bond blijkt weliswaar dat het notariskantoor beschikt over een fotokopie van het paspoort van S. en een kopie van het rijbewijs van A., maar niet dat het notariskantoor deze heeft verkregen van T. naar aanleiding van de gestelde koopovereenkomst. In ieder geval is het zeer wel mogelijk dat het notariskantoor de kopie van het identiteitsbewijs van S. van administratiekantoor Bond heeft gekregen. Uit de door S. en A. overgelegde fax van administratiekantoor Bond aan het notariskantoor d.d. 1 februari 2006 blijkt immers dat daarbij een kopie van het identiteitsbewijs van S. is meegestuurd ten behoeve van het overzetten van de hypotheek op naam van S..
4.3. Indien S. niet tegen T. heeft gezegd dat hij bij het doen van het bod van € 265.000,00 aan G. en S. genoemd voorbehoud moest maken, moet er van worden uitgegaan dat er in ieder geval mondelinge overeenstemming was bereikt over de verkoop van de woning voor dat bedrag aan G. en S.. Of in dat geval het verweer van S. en A. dat de koopovereenkomst nietig is omdat deze niet schriftelijk is aangegaan slaagt, is onzeker. Niet in geschil is dat niet is voldaan aan het in artikel 7:2 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) neergelegde schriftelijkheidsvereiste. Of S. en A. als (in dat geval) verkopers op grond daarvan zich op basis van artikel 3:39 BW Pro kunnen beroepen op de nietigheid van die overeenkomst wordt in de rechtspraak verschillend beoordeeld. In dit juridisch vacuüm zal derhalve een keuze gemaakt moeten worden. De keuze van de(ze) voorzieningenrechter is dat voor de verkoper - anders dan voor de koper (voor wie de drie dagen bedenktijd van het derde lid van artikel 7: 2 BW zijn verstreken) - niet geldt dat hij pas gebonden is als er een schriftelijke overeenkomst is. De strekking van artikel 7:2 BW Pro is om de consument met een wettelijke bedenktijd van drie dagen te beschermen tegen een overhaaste koopbeslissing. Om beide partijen (koper en verkoper) en eventuele andere gegadigden duidelijkheid te verschaffen over het moment waarop partijen overeenstemming hebben bereikt en de bedenktijd aanvangt, is in hetzelfde artikel opgenomen dat de koop schriftelijk wordt aangegaan (MvA, Kamerstukken II 1995/96, 23 095, nr. 5, p.8). Dit is derhalve de ratio van het schriftelijkheidsvereiste. Aangezien nietigheden in beginsel niet verder reiken dan de strekking ervan meebrengt (vergelijk HR 17-02-2206, RW 2006, 205), kan, als koper en verkoper volledige wilsovereenstemming hebben bereikt, een verkoper geen beroep doen op de nietigheid van de koopovereenkomst omdat die niet schriftelijk is aangegaan. Het schriftelijkheidsvereiste heeft niet tot doel om de verkoper de mogelijkheid te geven om alsnog onder de koopovereenkomst uit te komen door te weigeren de koopovereenkomst te ondertekenen. Uit de parlementaire behandeling van dit wetsvoorstel (beantwoording vragen TK 2003-2004, aanhangsel nr. 178, p.383) blijkt dat de minister van Justitie meent dat de verkoper zich na het bereiken van de mondelinge overeenstemming niet zonder meer zou mogen terugtrekken en dat de verkoper in beginsel medewerking moet verlenen aan het opmaken van de schriftelijke koopovereenkomst. Indien de verkoper daaraan geen medewerking verleent, handelt de verkoper volgens de minister onbehoorlijk. Verschillende lagere rechters hebben het standpunt van de minister op dit punt reeds gevolgd. Zo oordeelde de voorzieningenrechter van deze rechtbank op 9 juli 2004 (NJF 2004, 503) dat het feit dat de schriftelijke vorm (nog) niet is vervuld niet zonder meer meebrengt dat het de verkoper zou vrijstaan zich terug te trekken na het bereiken van de mondelinge overeenstemming. Volgens de voorzieningenrechter van de rechtbank te Leeuwarden van 8 oktober 2004 (NJF 2004, 592) is een verkoper na mondelinge overeenstemming gehouden tot ondertekening van de voor de koop vereiste akte, behoudens bijzondere omstandigheden. Al het voorgaande in aanmerking genomen, behoeft het feit dat er in het onderhavige geval geen schriftelijke overeenkomst tot stand is gekomen nog niet te betekenen dat de bodemrechter zal oordelen dat om die reden de vordering tot levering moet worden afgewezen.
4.4. Gezien het voorgaande is het voor de vraag of tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen en of de vordering tot levering van de woning kan worden toegewezen, van belang om vast te stellen of S. al dan niet tegenover T. het reeds genoemde voorbehoud heeft gemaakt. Daarvoor is het nodig om getuigen te horen, te weten met name T., S. en de moeder van A., die aanwezig zou zijn geweest bij het gesprek over het bod dat namens S. en A. door T. gedaan kon worden. Een kort geding procedure als de onderhavige leent zich echter niet voor dergelijke getuigenverhoren. De vereiste duidelijkheid op dit punt zou snel verkregen kunnen worden door het houden van een voorlopig getuigenverhoor, maar op dit moment zijn de feiten onvoldoende duidelijk voor wat betreft de vraag of S. ten opzichte van T. een voorbehoud heeft gemaakt om een ingrijpende vordering als de onderhavige te kunnen toewijzen. Daarbij speelt voorts een rol dat niet aannemelijk is gemaakt waarom in deze zaak door G. en S. niet vorenbedoeld getuigenverhoor en een eventuele bodemprocedure zou kunnen worden afgewacht. Zij beschikken thans over woonruimte, terwijl S. bij toewijzing van de onderhavige vordering dakloos zou worden. De gevraagde voorziening zal derhalve worden geweigerd.
4.5. G. en S. zullen als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van S. en A. worden begroot op:
- betaald vast recht € 186,00
- in debet gesteld vast recht 62,00
- overige kosten 0,00
- salaris advocaat 816,00
Totaal € 1.064,00
Omdat S. en A. met een toevoeging procederen, zal het bedrag van EUR 1.064,00 aan de griffier moeten worden betaald.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. weigert de gevraagde voorziening,
5.2. veroordeelt G. en S. in de proceskosten, aan de zijde van S. en A. tot op heden begroot op € 1.064,00, te voldoen aan de griffier door overmaking op rekeningnummer 19.23.25.833 ten name van arrondissement Haarlem onder vermelding van "proceskostenveroordeling" en het zaak- en rolnummer,
5.3. verklaart dit vonnis voor wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. van der Meer en in het openbaar uitgesproken op 6 juni 2006.?