Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/5682
Uitspraakdatum: 5 juli 2007
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
X te Z,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zandvoort, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde per waardepeildatum 1 januari 2003 van de te P gelegen onroerende zaken, plaatselijk bekend als
- a-straat 1,
- a-straat 2, 3,4, 5 en 6 (hierna: groep A),
- a-straat 7, 8 en 9 (hierna: groep B), en
- a-straat 10 t/m 20 (hierna: groep C),
vastgesteld op respectievelijk € 1.304.000, € 123.000, € 104.000 en € 117.000. Tegelijkertijd zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelasting 2005 bekend gemaakt.
1.2. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 14 april 2006 de waarde en de aanslag van a-straat 1 verminderd tot (één berekend naar) een bedrag van € 290.000 en de waarde en de aanslagen voor de overige objecten gehandhaafd.
1.3. Eiseres heeft daartegen bij brief van 22 mei 2006, ontvangen bij de rechtbank op 24 mei 2006, beroep ingesteld. Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend. Eiseres heeft, na daartoe door de rechtbank in de gelegenheid te zijn gesteld, schriftelijk gerepliceerd.
1.4. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 april 2007 te Haarlem. Eiseres is daar in persoon verschenen, bijgestaan door zijn echtgenote. Namens verweerder is verschenen A. De rechtbank heeft vervolgens het onderzoek ter zitting gesloten.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onder 1.1. genoemde onroerende zaken. a-straat 1 betreft het souterrain met een oppervlakte van 246 m² en een parkeerterrein van 730 m². De groepen A, B en C betreffen 32 appartementen met respectievelijk een inhoud van 105 m³, 75 m³ en 93 m³. De onroerende zaken dateren van 1975, zijn individueel afsluitbaar en beschikken over een (minimale) kookgelegenheid en sanitaire voorzieningen zoals een toilet en douche. De onroerende zaken doen in de maanden juli en augustus dienst als motel en de overige maanden als huisvesting voor studenten aan (voorheen) de Hogeschool Haarlem (thans genaamd: Inholland).
3. Geschil
3.1. In geschil is de waarde van de onroerende zaken op de waardepeildatum. Meer in bijzonder is in geschil of er sprake is van één WOZ-object, zoals eiser voorstaat, dan wel meerdere zoals verweerder stelt.
3.2. Eiseres heeft – zakelijk weergegeven – aangevoerd dat de 32 woonunits voorzien zijn van een gecombineerde toilet met douche en een pantry in het entreehalletjes met de mogelijkheid om 1 elektrisch kookplaatje te plaatsten. De elektrische installatie laat meer kookplaten of grotere kookplaten niet toe. De woonunits hebben geen eigen huisnummer, brievenbus, bel, energie- en wateraansluiting en CV. In de vorige WOZ ronde is eiseres voor 1 object aangeslagen en ziet niet in waarom zij nu voor afzonderlijke WOZ objecten een beschikking heeft gekregen.
3.3. Eiseres concludeert tot een waarde van € 1.350.000 en wijst voor de onderbouwing van dat standpunt naar een taxatieverslag van J Makelaars van 18 mei 2006, waarin de opbrengstverwachting van de onroerende zaken op € 1.350.000 is gesteld. In verband met het aflopen van het huurcontract met de Hogeschool Haarlem heeft eiseres de verkoop ter hand genomen. Ter zitting heeft eiseres medegedeeld dat het object inmiddels is verkocht voor € 1.950.000. De levering vindt 28 juni 2007 plaats.
3.4. Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapporten voor de groepen A, B en C, opgemaakt door B, taxateur. Naast gegevens van de appartementen, bevatten deze taxatierapporten gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
Inhoud Verkoopprijs Verkoopdatum bouwjaar Overig
a-straat 21 € 142.500 9-12-2002
b-straat 1 80 m³ € 99.832 4-1-2002 1984 berging
b-straat 2 80 m³ € 107.500 2-9-2002 1984 berging
c-straat 1
(recreatieappartement) 100 m³ € 117.000 31-3-2003 1968 tuin
c-straat 2
(recreatieappartement) 100 m³ € 117.500 3-9-2002 1968 tuin
c-straat 3
(recreatieappartement) 100 m³ € 115.000 29-4-2003 1968 tuin
Groep A 105 m³ 1975
Groep B 76 m³ 1975
Groep C 93 m³ 1975
3.5. De waarde van a-straat 1 is als volgt berekend door kapitalisatie van de bruto huur:
Slaapkamers 113 m² X € 80 huur/m² X Kapitalisatiefactor 10 = € 90.400
Overige ruimten 151 m² X € 60 huur/m² X Kapitalisatiefactor 10 = € 90.600
Parkeerterrein, 28 plaatsen 730 m² X € 150 p/m² = € 109.500
Totaal € 290.500
Aan het souterrain is een huurwaarde toegekend van € 18.100 per jaar.
4. Beoordeling van het geschil
Met betrekking tot de objectafbakening
4.1. Krachtens artikel 16, aanhef en letters a, b en c van de Wet WOZ wordt als onroerende zaak aangemerkt een ongebouwd of gebouwd eigendom, dan wel een gedeelte daarvan, dat blijkens zijn indeling is bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt.
4.2. Gelet op het bovenstaande dient verweerder een belastingobject af te bakenen naar de kleinst mogelijke zelfstandige eenheid. Relevant voor de afbakening van het onderhavige object zijn kenmerken als eigen opgang, afsluitbaarheid, eigen kookgelegenheid en sanitaire voorzieningen. De rechtbank acht aannemelijk dat de groepen A, B, en C aan deze criteria voldoen. Daarom is de rechtbank van oordeel dat hier sprake is van een zelfstandig objecten in de zin van de Wet WOZ (vgl. Hoge Raad 26 oktober 2001, nr. 36 217, BNB 2001/424). De door verweerder gehanteerde objectafbakening is dan ook juist.
Met betrekking tot de waarde van de groepen A, B en C
4.3. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder.
4.4. Met het hiervoor vermelde taxatierapport acht de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat de onroerende zaken op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer hadden van respectievelijk € 123.000, € 104.000 en € 117.000. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de in het taxatierapport van verweerder opgenomen objecten niet als vergelijkingobjecten kunnen dienen. Immers, niet duidelijk is wat de inhoud is van het object a-straat 2. Voorts zijn de objecten b-straat 1 en 2 niet goed vergelijkbaar qua ligging (P oost) en uitstraling. c-straat 1, 2, en 3 beschikken, naast het feit dat ook deze qua ligging slecht vergelijkbaar zijn, tevens over een tuin. Verweerder heeft deze verschillen onvoldoende in zijn waardebeschikking tot uitdrukking gebracht. Gelet hierop kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde van de woning in een juiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
4.5. Eiseres heeft, met hetgeen zij heeft aangevoerd, naar het oordeel van de rechtbank evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde van de objecten tezamen (inclusief a-straat 1) op de waardepeildatum € 1.350.000 bedraagt. Eiseres heeft deze waarde weliswaar onderbouwd met een door J Makelaars afgegeven deskundigenverklaring, maar hierin wordt voorbij gegaan aan de omstandigheid dat het te waarderen object voor toepassing van de Wet WOZ als meerdere afzonderlijke onroerende zaken moet worden beschouwd. Bovendien is deze opbrengstverwachting niet gemotiveerd of onderbouwd met marktgegevens. De prijs waarvoor eiseres de onroerende zaak in 2007 heeft verkocht is ook niet maatgevend nu deze transactie daarvoor te ver van de peildatum is verwijderd en bovendien is de rechtbank zonder nadere toelichting, die niet is gegeven, niet van oordeel dat de verkoop (de onroerende zaak is alleen binnen de relatiekring van eiseres te koop aangeboden) op de meest geschikte wijze heeft plaatsgevonden.
4.6. Nu de rechtbank zowel de conclusie van verweerder als die van eiseres verwerpt, stelt de rechtbank, gelet op het vorenstaande en rekening houdend met al hetgeen door partijen ter zitting en in de van hen afkomstige stukken naar voren is gebracht, de waarde van de groepen A, B en C, voor de toepassing van de Wet WOZ en naar de peildatum 1 januari 2003, in goede justitie als volgt vast:
Groep A: € 95.000 per object
Groep B: € 69.000 per object
Groep C: € 84.250 per object
Met betrekking tot de waarde van a-straat 1
4.7. Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, kan de in artikel 17, tweede lid, van de wet bedoelde waarde voor niet-woningen bepaald worden door middel van een methode van kapitalisatie van de brutohuur.
4.8. Voor het berekenen van de waarde heeft verweerder aansluiting gezocht bij de huurwaardekapitalisatiemethode als bedoeld in artikel 4 van Pro voormelde Uitvoeringsregeling. Deze methode heeft als variabelen de economische huurwaarde en de kapitalisatiefactor. De toepassing van deze methode wordt door eiseres niet betwist, zodat de methode als zodanig niet in geschil is. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de door hem in het geding gebrachte berekening en met hetgeen hij in het verweerschrift en ter zitting daaromtrent heeft toegelicht en daarop heeft aangevuld, voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van a-straat 1 niet op een te hoog bedrag is vastgesteld.
4.9. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat het beroep gegrond dient te worden verklaard.
5. Proceskosten
Nu het beroep gegrond is, acht de rechtbank termen aanwezig verweerder te veroordelen in de proceskosten van eiser als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Awb. Met inachtneming van het Besluit proceskosten bestuursrecht worden de kosten van de onderhavige procedure gesteld op de reiskosten van eiser om de zitting bij te wonen, op basis van openbaar vervoer 2e klasse € 3, en de kosten van de taxatie, door de rechtbank in goede justitie gesteld op (4 uur * € 81,23 =) € 325. Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is niet gebleken.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde voor a-straat 2, 3, 4, 5 en 6 tot € 95.000 elk en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- vermindert de vastgestelde waarde voor a-straat 7, 8 en 9 tot € 69.000 elk en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- vermindert de vastgestelde waarde voor a-straat 10 t/m 20 tot € 84.250 elk en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van de bestreden uitspraak voor het overige in stand blijven;
- vermindert de aanslagen onroerende-zaakbelastingen tot een bedrag berekend naar een waarde van € 95.000 voor elk van de appartementen a-straat 1, 2, 3, 4, 5, en 6; € 69.000 voor elk van de appartementen a-straat 7, 8 en 9; en € 84.250 voor elk van de appartementen a-straat 10 t/m 20; en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres ten bedrage van € 328 en wijst de gemeente P aan dit bedrag aan eiseres te voldoen;
- gelast dat de gemeente P het door eiseres betaalde griffierecht van € 281 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 5 juli 2007 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. J. Snitker, rechter, in tegenwoordigheid van mr. L.H.W. Verdegaal, griffier.
Afschrift verzonden aan partijen op:
De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.