Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 07/7030
Uitspraakdatum: 22 juli 2008
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
X te Z, eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Haarlem, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2007 de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Z (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2007 vastgesteld op € 212.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2007 bekend gemaakt.
1.2. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 6 september 2007 de bij beschikking vastgestelde waarde en de aanslag gehandhaafd.
1.3. Eiser heeft daartegen beroep ingesteld. Verweerder heeft op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
1.4. Op 4 juli 2008 zijn ter griffie nadere stukken van eiser binnengekomen. Deze zijn in kopie verzonden naar verweerder.
1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 juli 2008.
Eiser is daar in persoon verschenen, tezamen met X-Y en AX. Als gemachtigde van eiser is verschenen mr. B. Namens verweerder is verschenen C., taxateur.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning.
2.2. De woning is een appartementsrecht zijnde een benedenwoning met achtertuin van 60 m². De inhoud van de woning is ongeveer 270 m³ .
3. Geschil
3.1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2005.
Eiser bepleit primair een waarde van € 200.000 en subsidiair een waarde van € 170.000.
3.2. Eiser heeft - zakelijk weergegeven - het volgende aangevoerd.
Voor het WOZ-tijdvak ingaande 1 januari 2005 is eiser akkoord gegaan met een waarde van € 200.000. Verweerder houdt zich thans niet aan deze afspraak.
Er is geen rekening gehouden met achterstallig onderhoud van € 10.800.
Er is geen rekening gehouden met de plannen van de gemeente voor de omgeving van het station. Er zullen jarenlang bouwactiviteiten zijn en de thans rustige a-straat zal een drukke verkeersweg worden.
Het door verweerder gehanteerde model geautomatiseerde systematische vergelijking is niet inzichtelijk.
Er mogen alleen vergelijkingspanden worden gehanteerd die zijn verkocht binnen 3 maanden voor of na de waardepeildatum.
Verweerder beschouwt de woning ten onrechte als benedenwoning; het is immers een appartement. De gemiddelde waarde van een appartement in de stationsbuurt is 85% van de gemiddelde waarde van een benedenwoning.
De aanslag is niet opgelegd binnen 8 weken na 1 januari 2007.
3.3. Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 8 mei 2008 door C., taxateur te Q. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 212.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn enige tijd na de waardepeildatum verkocht en zijn wat ligging, type, bouwjaar en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook in beginsel dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Verweerder heeft hiermee echter niet aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank merkt hierbij het volgende op.
Verweerder heeft ten aanzien van de woning de hoogste prijs per kubieke meter gehanteerd. Ter zitting heeft verweerder als reden hiervoor gegeven dat eiser voor een woning in de binnenstad een vrij grote tuin heeft. De rechtbank acht het feit dat eisers tuin - gelegen op het noorden en onhandig qua indeling - iets groter is dan de tuinen van de meeste vergelijkingspanden, onvoldoende rechtvaardiging voor de hogere kubieke meterprijs.
4.3. Eiser beroept zich primair op een compromis gesloten met verweerder ten aanzien van het WOZ-tijdvak ingaande 1 januari 2005. Aangezien deze waarde betrekking had op het WOZ-tijdvak lopende van 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 met waardepeildatum 1 januari 2003, komt aan deze afspraak in het kader van het daaropvolgende WOZ-tijdvak - met waardepeildatum 1 januari 2005 - geen betekenis toe.
Eiser stelt dat hem uit de tekst van de overeenkomst niet duidelijk was dat deze waarde betrekking had op waardepeildatum 1 januari 2003, en beroept zich in dit verband op het vertrouwensbeginsel. Ook is eiser van mening dat verweerder de overeenkomst expliciet had moeten opzeggen. De rechtbank is van oordeel dat verweerder ter zitting voldoende gemotiveerd heeft gesteld dat hij het compromisvoorstel uitgebreid met eiser heeft doorgesproken, zodat het voor eiser voldoende duidelijk moet zijn geweest op welke periode de overeenkomst betrekking had. Opzegging van een afspraak die geldt voor bepaalde tijd (in casu een WOZ-tijdvak) is niet nodig. Het beroep op het vertrouwensbeginsel faalt derhalve.
4.4.1. Subsidiair bepleit eiser een waarde van € 170.000. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum op dit bedrag moet worden vastgesteld.
4.4.2. Eiser beroept zich op de waardedrukkende invloed die uitgaat van de plannen ten aanzien van de herinrichting van de stationsbuurt. Dienaangaande geldt dat - indien door potentiële kopers ten tijde van het bepalen van de bestreden waarde reeds rekening werd gehouden met overlast als gevolg van deze plannen - de vergelijkingspanden eveneens in de omgeving van het station zijn gelegen, zodat deze waardeverminderende factor geacht kan worden in de verkoopcijfers te zijn verdisconteerd.
4.4.3. Eiser heeft voorts aangevoerd dat de uitspraak op bezwaar ondeugdelijk is omdat verweerder in de beroepsfase andere vergelijkingspanden naar voren brengt dan in de uitspraak op bezwaar. Dienaangaande geldt dat het verweerder vrij staat om in iedere fase van deze procedure nieuwe vergelijkingsobjecten aan te dragen. Dit kan worden gezien als een nadere onderbouwing van de waarde die in de uitspraak op bezwaar is vastgesteld doch is in beginsel niet bepalend voor het antwoord op de vraag of deze uitspraak juist is.
4.4.4. Eiser meent dat de waarde verminderd dient te worden omdat de woning als appartement en niet als een benedenwoning moet worden aangemerkt. Het objectieve criterium dat verweerder hanteert voor een benedenwoning - de aanwezigheid van een eigen voordeur aan de straat - acht de rechtbank niet onjuist en van toepassing op de woning.
4.4.5. Eiser heeft de WOZ-waarde van zijn woning berekend aan de hand van de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten. Eiser neemt hierbij de WOZ-waarde van deze panden tot uitgangspunt van zijn berekening. Van deze vergelijkingsobjecten zijn geen verkoopgegevens beschikbaar. Vergelijking met de voor die objecten vastgestelde WOZ-waarden miskent dat de waarde van ieder object afzonderlijk moet worden vastgesteld. Daartoe biedt - gelet op het hiervoor in onderdeel 4.1. weergegeven waardebegrip in de Wet WOZ - een directe vergelijking met verkoopgegevens van vergelijkingsobjecten in beginsel betere aanknopingspunten dan onderlinge vergelijking van WOZ-waarden. In het onderhavige geval ziet de rechtbank geen reden tot afwijking van dit uitgangspunt.
Eisers berekening biedt daarom geen grond voor het vaststellen van de WOZ-waarde van de woning.
4.4.6. Tenslotte voert eiser aan dat de aanslag niet binnen 8 weken na het begin van het tijdvak is opgelegd. Ingevolge artikel 24, eerste lid, van de Wet WOZ dient de waardebeschikking te zijn genomen binnen 8 weken na het begin van het tijdvak waarvoor zij geldt. De dagtekening van de aanslag waarbij de waarde is bekendgemaakt is 28 februari 2007, derhalve 2 dagen te laat. Het tweede lid van genoemd artikel bepaalt echter dat het niet naleven van de termijn geen nietigheid van de beschikking met zich meebrengt.
4.5. Nu noch verweerder noch eiser de door ieder verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt zal de rechtbank de waarde in goede justitie vaststellen. De rechtbank acht het redelijk voor de woning dezelfde waarde per kubieke meter te hanteren als verweerder heeft berekend voor het nabijgelegen pand a-straat 2, te weten € 703. Dit leidt tot een waarde van de woning van € 190.000.
4.6. Uit het voorgaande volgt dat het beroep gegrond dient te worden verklaard.
5. Proceskosten
De rechtbank vindt aan¬lei¬ding verweerder te veroordelen in de kos¬ten die eiser in verband met de behande¬ling van het beroep redelij¬kerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 322 (1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 322,- en een wegingsfactor 1). Overige kosten zijn gesteld noch gebleken.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 190.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting tot een berekend naar een waarde van
€ 190.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 322, en wijst de gemeente Haarlem aan dit bedrag aan eiser te voldoen;
- gelast dat de gemeente Haarlem het door eiser betaalde griffierecht van € 39 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 22 juli 2008 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. A. van Dongen, rechter, in tegenwoordigheid van mr. M.C. Anema, griffier.
Afschrift verzonden aan partijen op:
De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.