Uitspraak
vonnis
RECHTBANK HAARLEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 176757 / HA ZA 10-1770
Vonnis van 16 november 2011
in de zaak van
1. [eiser 1],
wonende te Westzaan, gemeente Zaanstad,
2. [eiseres 2],
wonende te Westzaan, gemeente Zaanstad,
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
advocaat mr. J.W. Bloem te Zaandam,
tegen
1. [gedaagde 1],
wonende te Zaandam, gemeente Zaanstad,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
advocaat mr. N.B.F. Telders te Zeist,
2. [gedaagde 2],
wonende te Zaandam, gemeente Zaanstad,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. N.B.F. Telders te Zeist,
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde 3],
gevestigd te Krommenie,
gedaagde in conventie,
advocaat mr. P.F.P. Nabben te Haarlem.
Partijen zullen hierna [eisers] respectievelijk (gedaagden sub 1 en 2) [gedaagden 1 en 2] dan wel (gedaagde sub 3) [gedaagde 3] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 11 mei 2011
- het proces-verbaal van comparitie van 13 september 2011 met de daarin genoemde stukken, alsmede de naar aanleiding van het proces-verbaal ontvangen brief van de zijde van [gedaagde 3] en de brief van de zijde van [eisers]
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [gedaagden 1 en 2] hebben op 28 juni 2008 een stuk grond aangekocht te Westzaan.
2.2. [gedaagden 1 en 2] hebben vervolgens op 12 augustus 2008 een deel van dit stuk grond doorverkocht aan [eisers] voor een prijs van € 220.000,-- k.k. Het door [eisers] van [gedaagden 1 en 2] gekochte stuk grond vormt een deel van het perceel dat plaatselijk bekend is als [adres] (het door [eisers] gekochte stuk wordt hierna aangeduid als: het perceel).
2.3. [eisers] hadden de bedoeling om op het perceel een woonhuis te bouwen. [gedaagden 1 en 2] hadden eveneens de intentie om op het stuk grond dat zij behielden een woning te bouwen.
2.4. Makelaar [makelaar 1] (de broer van gedaagde sub 1, [gedaagde 1]) van [gedaagde 3] trad terzake van de verkoop van het perceel op als verkopend makelaar voor [gedaagden 1 en 2] Hij heeft, nadat [eisers] hadden besloten het perceel te kopen, tevens het huis van [eisers] in de verkoop genomen.
2.5. Op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst op 12 augustus 2008 liep er bij de gemeente nog een zogenaamde artikel 19 procedure Pro, gericht op het verkrijgen van een vrijstelling van het bestaande bestemmingsplan teneinde woningbouw op het perceel mogelijk te maken.
2.6. In een email van 17 juni 2008 van makelaar [makelaar 1] aan de hypotheekadviseur van [eisers] schrijft [makelaar 1] hierover onder meer het volgende:
“[eiser 1] gaat een kavel kopen in Westzaan.
Prijs € 220.000,- kk
[…] er gaat een artikel 19 lopen Pro voor ongeveer een jaar dan kan hij gaan bouwen.”
2.7. De koopovereenkomst van 12 augustus 2008 tussen [gedaagden 1 en 2] en [eisers] betreffende het perceel bevat onder meer de volgende bepalingen:
“artikel 3 Eigendomsoverdracht Pro
3.1. De akte van levering zal gepasseerd worden op 30 december 2008 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen […]
[…]
artikel 5 Staat Pro van de onroerende zaak, gebruik
5.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.
[…]
5.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: te ontwikkelen locatie richting woningbouw, verkoper heeft van de gemeente te horen gekregen dat ze wil meewerken aan de bouw van een woonhuis op de betreffende locatie.
[…]
6.1. De feitelijke levering en aanvaarding vindt plaats op binnen twee maanden na het verkrijgen van een onherroepelijke bouwvergunning […].”
2.8. Op 13 maart 2009 heeft de juridische levering van het perceel door [gedaagden 1 en 2] aan [eisers] plaatsgevonden. In de notariële akte van levering is onder meer vermeld:
“ONTBINDENDE VOORWAARDEN UIT ONDERLIGGENDE OVEREENKOMSTEN
Alle ontbindende voorwaarden die zijn overeengekomen in de koopovereenkomst of in nadere overeenkomsten die op de koop betrekking hebben, zijn thans uitgewerkt. Noch verkoper noch koper kan zich terzake van deze koop en levering nog op een ontbindende voorwaarde beroepen.”
2.9. [eisers] hebben op 13 maart 2009 een overbruggingshypotheek afgesloten met de voorwaarde dat op het perceel vóór 1 augustus 2010 een woning moet zijn afgebouwd. Tevens is in maart 2009 een aannemingsovereenkomst tussen [eisers] en Bouwbedrijf B. Desaunois BV tot stand gekomen betreffende de bouw van een woning op het perceel.
2.10. Tot op heden heeft de gemeente Zaanstad (hierna: de gemeente) nog geen uitsluitsel gegeven met betrekking tot de mogelijkheid van woningbouw op het perceel. De procedure loopt nog. Hetzelfde geldt overigens ook voor het stuk grond van [gedaagden 1 en 2] De huidige woning van [eisers] is inmiddels uit de verkoop gehaald.
2.11. Op 17 februari 2010 heeft [makelaar 1] een brief geschreven aan de gemeente met - voor zover relevant - de volgende inhoud:
“Vanaf begin 2008 ben ik voor, onder andere mijn broer [gedaagde 1], bezig met de locatie aan de [adres]. (…)
Ik kreeg van de planbegeleider op dat moment ([planbegeleider]) door dat het een kwestie van circa 6 maanden zou zijn alvorens er een bouwvergunning zou worden afgegeven. Op basis van deze informatie heeft mijn broer een deel van de kavel gekocht voor de bouw van een tweetal woonhuizen, een deel van de kavel heeft hij doorverkocht en op het ander wilde hij zijn eigen woonhuis realiseren.
Vanaf het moment van aankoop is er regelmatig contact geweest met de Gemeente door de heer [planbegeleider] en de architect heeft een aantal malen de ontwerpen aangepast op basis van door de Gemeente gemaakte opmerkingen. Er ging geruime tijd overheen en de markt voor woonhuizen is er in die tijd niet beter op geworden. (…)
Het deel van het perceel dat mijn broer heeft doorverkocht, staat thans op naam van de familie [eisers] die thans (net als mijn broer) al meer dan een jaar dubbele lasten hebben. (…) zowel mijn broer als de familie [eisers] kunnen een dergelijke financiële last niet (nog veel) langer dragen.
De planvorming was in een stadium op het moment van aankoop door hun beiden, waarop er al op detailniveau omtrent het ontwerp gepraat werd. Ze konden er derhalve van uitgaan dat de Gemeente medewerking wilde geven aan het bouwplan (…).”
3. Het geschil
in conventie
3.1. [eisers] vorderen, na vermeerdering van eis bij akte van 13 september 2011 (beslagkosten) en na vermindering van eis ter comparitie (notariskosten), - samengevat - dat de rechtbank bij vonnis:
- primair de koopovereenkomst ontbindt en subsidiair deze vernietigt, met bepaling dat [gedaagden 1 en 2] binnen acht dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis de door [eisers] betaalde koopsom van het perceel dient te restitueren, onder gelijktijdige teruglevering van het perceel door [eisers];
- [gedaagden 1 en 2] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van de contractuele boete van
€ 22.000,-;
- voor recht verklaart dat [gedaagden 1 en 2] en [gedaagde 3] op de in de dagvaarding genoemde gronden en grondslagen hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de door [eisers] geleden en nog te lijden schade;
- bepaalt dat [gedaagden 1 en 2] en [gedaagde 3] aan [eisers] binnen acht dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis een bedrag van € 62.339,41, althans een door de rechtbank in goede justitie te begroten bedrag, dienen te voldoen met betrekking tot de financiering van het perceel en eventuele andere lasten met betrekking tot het perceel, die betrekking hebben op de periode na 31 oktober 2010;
- bepaalt dat de overige door [eisers] geleden en te lijden schade nader wordt opgemaakt bij staat;
- [gedaagden 1 en 2] en [gedaagde 3] hoofdelijk veroordeelt in de kosten van het geding, daaronder begrepen de nakosten, alsmede in de beslagkosten ad € 2.020,80.
3.2. [gedaagden 1 en 2] en [gedaagde 3] voeren verweer.
3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.4. [gedaagden 1 en 2] vorderen samengevat - dat de rechtbank bij vonnis:
- [eisers] beveelt alle door hen gelegde conservatoire beslagen op te heffen op straffe van verbeurte van een dwangsom,
- voor recht verklaart dat [eisers] aansprakelijk zijn voor [de rechtbank begrijpt: de schade voortvloeiend uit] de door hen gelegde beslagen,
- [eisers] veroordeelt tot betaling van € 1.940,--, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 27 april 2011,
- [eisers] veroordeelt tot betaling van de wettelijke rente over € 4.020,60 vanaf 28 februari 2010,
- met veroordeling van [eisers] in de (na)kosten van de procedure.
3.5. [eisers] voeren verweer.
3.6. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
in conventie
de vordering jegens [gedaagden 1 en 2]
4.1. [eisers] stellen dat zij er vanuit gingen en er ook vanuit mochten gaan dat zij op 12 augustus 2008 een perceel kochten waarop binnen afzienbare tijd - in ieder geval vóór eind 2009 - kon worden aangevangen met de bouw van een woning. Binnen deze termijn is evenwel geen goedkeuring van de gemeente verkregen voor woningbouw op het perceel. [eisers] stellen zich op het standpunt dat [gedaagden 1 en 2] hierop kunnen worden aangesproken. Zij beroepen zich hierbij, kort gezegd, op de volgende juridische grondslagen:
(a) toerekenbare tekortkoming van de zijde van [gedaagden 1 en 2] (non-conformiteit);
(b) strijd met artikel 7:15 BW Pro;
(c) (wederzijdse) dwaling;
(d) onvoorziene omstandigheden;
(e) onaanvaardbaarheid naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid.
4.2. [gedaagden 1 en 2] hebben het standpunt van [eisers] dat zij op een van deze grondslagen kunnen worden aangesproken gemotiveerd betwist.
4.3. De rechtbank stelt vast dat niet in geschil is dat tussen partijen helder was dat [eisers] het perceel kochten teneinde daarop een woning te kunnen bouwen. Vaststaat echter eveneens dat partijen ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst wisten dat op dat moment nog geen bouwvergunning was verleend. Daarnaast staat als onweersproken vast dat thans nog geen zekerheid bestaat of de bouw van een woning wel of niet mogelijk zal zijn; de gemeente heeft hieromtrent nog geen uitsluitsel gegeven.
4.4. De kernvraag die voorligt is of [gedaagden 1 en 2] kunnen worden aangesproken terzake van de omstandigheid dat [eisers] niet binnen afzienbare termijn (in ieder geval vóór eind 2009) tot de bouw van een woning op het perceel hebben kunnen overgaan vanwege het uitblijven van goedkeuring van de gemeente, of dat dit voor rekening en risico van [eisers] komt. Om deze vraag te beantwoorden, zal de rechtbank de door [eisers] aangevoerde grondslagen bespreken en beoordelen of die tot toewijzing van het door [eisers] gevorderde kunnen leiden.
toerekenbare tekortkoming (non-conformiteit)
4.5. Ter onderbouwing van het standpunt dat [gedaagden 1 en 2] toerekenbaar zijn tekort geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de tussen partijen gesloten koopovereenkomst, als bedoeld in de artikelen 7:17 en 6:74 BW, hebben [eisers] gesteld dat [gedaagden 1 en 2] in maart 2009 een perceel hebben geleverd dat niet de eigenschappen bezit die [eisers] op grond van de met [gedaagden 1 en 2] gesloten overeenkomst mochten verwachten. [gedaagden 1 en 2] hebben zich immers verplicht tot de levering van een perceel waarop [eisers] binnen afzienbare tijd na levering (in ieder geval vóór eind 2009) een woning zouden kunnen bouwen, en naar later is gebleken, voldeed het geleverde daaraan niet. Meer specifiek stellen [eisers] in dit verband dat [gedaagden 1 en 2] de garantie hebben gegeven dat er op korte termijn gebouwd kon worden. Voor zover hiervan geen sprake zou zijn, geldt dat [eisers] er in ieder geval vanuit mochten gaan dat zij een perceel geleverd zouden krijgen waarop binnen afzienbare tijd een woning gerealiseerd zou kunnen worden.
4.6. De rechtbank overweegt dat bij de bepaling van wat tussen partijen is overeengekomen de zogenaamde Haviltex-maatstaf moet worden gehanteerd (Hoge Raad, 13 maart 1981, NJ 1981, 635). Deze maatstaf houdt in dat de vraag wat tussen partijen is overeengekomen niet moet worden beantwoord door alleen maar een taalkundige uitleg van datgene wat zij schriftelijk zijn overeengekomen, maar ook door acht te slaan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van de overeenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
4.7. Ten aanzien van de vraag of [gedaagden 1 en 2] in het kader van de overeenkomst tussen partijen hebben gegarandeerd dat binnen afzienbare tijd na de juridische levering van het perceel woningbouw mogelijk zou zijn, overweegt de rechtbank dat het op de weg van [eisers] ligt om feiten en omstandigheden te stellen waaruit kan volgen dat [gedaagden 1 en 2] een dergelijke garantie hebben gegeven. [eisers] hebben in dit verband gesteld dat zij deze garantie afleiden uit mededelingen van de makelaar van [gedaagden 1 en 2] voorafgaand aan de koop en uit de artikelen 5.3 en 6.1 van het koopcontract.
4.8. De rechtbank overweegt hieromtrent als volgt. Op de vraag wat de makelaar voor de koop precies had meegedeeld over de mogelijkheid tot bouwen, hebben [eisers] ter comparitie verklaard dat deze had meegedeeld dat er een artikel 19-procedure liep, dat dit een formaliteit was en zo goed als rond was, en dat er binnen een jaar gebouwd zou kunnen worden. Indien er veronderstellenderwijs vanuit wordt gegaan dat dit een juiste weergave is van wat er is gezegd, dan kan daaruit nog niet worden afgeleid dat [gedaagden 1 en 2] hierdoor via hun makelaar een garantie hebben gegeven dat alles rond zou komen en dat er binnen een jaar gebouwd zou kunnen worden. Een dergelijke garantie valt evenmin te lezen in artikel 5.3 van de (NVM-)koopovereenkomst, waarin is bepaald dat [gedaagden 1 en 2] een perceel zullen leveren dat bij de eigendomsoverdracht de volgende eigenschap zal bezitten: “te ontwikkelen locatie richting woningbouw, verkoper heeft van de gemeente te horen gekregen dat ze wil meewerken aan de bouw van een woonhuis op de betreffende locatie”. Uit de zinsnede dat de verkoper van de gemeente te horen heeft gekregen dat deze wil meewerken aan de bouw van een woning volgt immers niet dat de verkoper garandeert dat de goedkeuring van de gemeente op het moment van levering van het perceel rond zal zijn of binnen korte termijn daarna zal volgen. De rechtbank ziet daarnaast niet in hoe in artikel 6.1 van de koopovereenkomst een dergelijke garantie kan worden gelezen.
4.9. Op grond van het voorgaande komt de rechtbank tot het oordeel dat de door [eisers] aangevoerde feiten en omstandigheden, ook in onderlinge samenhang bezien, niet de conclusie kunnen dragen dat [gedaagden 1 en 2] de garantie hebben gegeven dat binnen afzienbare tijd - in ieder geval vóór eind 2009 - gemeentelijke goedkeuring zou zijn verkregen voor de bouw van een woning op het perceel. Dit betekent dat het door [eisers] gevorderde niet kan worden gebaseerd op een tekortkoming in een garantieverbintenis van de zijde van [gedaagden 1 en 2]
4.10. Voor wat betreft het standpunt dat [eisers] toch - ook al is geen sprake van een uitdrukkelijke garantie - redelijkerwijs mochten verwachten dat [gedaagden 1 en 2] hen een perceel zouden leveren dat binnen afzienbare tijd bebouwd zou mogen worden, overweegt de rechtbank het volgende. Onderscheid moet worden gemaakt tussen (1) het geval dat partijen overeenkomen dat de verkoper een perceel zal leveren waaromtrent op het moment van juridische levering zeker is dat de gemeente (eventueel: binnen een bepaalde, afzienbare termijn) goedkeuring zal verlenen voor woningbouw en (2) het geval dat partijen overeenkomen dat de verkoper een perceel zal leveren waaromtrent zij beiden slechts inschatten dat binnen afzienbare tijd na de levering gemeentelijke goedkeuring zal worden verleend. In dat laatste geval komen partijen overeen dat de verkoper een zaak zal leveren waaraan een (mogelijk als klein ingeschat) risico kleeft dat de goedkeuring niet binnen afzienbare termijn na de levering zal rondkomen. In dat geval kan de koper, indien dit risico zich vervolgens realiseert, zich er niet op beroepen dat hij niet geleverd heeft gekregen wat partijen zijn overeengekomen. De koper had dit risico, indien hij dit niet op zich wenste te nemen, kunnen afdekken door bijvoorbeeld een uitdrukkelijke garantie te bedingen of een ontbindende voorwaarde in de overeenkomst op te laten nemen.
4.11. De vraag is of [eisers] - ook al was er geen uitdrukkelijke garantie gegeven - toch de redelijke verwachting mochten hebben dat [gedaagden 1 en 2] hen een perceel verkochten waaromtrent op het moment van levering zeker zou zijn dat de gemeentelijke goedkeuring binnen afzienbare termijn (uiterlijk eind 2009) zou rondkomen. [eisers] stellen dat dit het geval is en betogen dat zij dit mochten afleiden uit de door (de makelaar van) [gedaagden 1 en 2] gedane mededelingen, in combinatie met de bepalingen van het koopcontract en de betaalde koopprijs.
4.12. De rechtbank komt evenwel tot een andere slotsom: zij is van oordeel dat sprake is van een geval dat valt binnen de bij 4.10 beschreven tweede categorie. Het volgende is hiervoor redengevend. [eisers] hebben ter comparitie verklaard dat de makelaar van [gedaagden 1 en 2] hen had verteld dat er een artikel 19-procedure liep. [eisers] wisten derhalve, of hadden in ieder geval redelijkerwijs moeten begrijpen, dat de goedkeuring om te mogen bouwen van de zijde van de gemeente nog niet rond was en dat het risico bestond dat de goedkeuringsprocedure langer zou kunnen duren dan partijen dachten en hoopten (en wellicht zelfs tot een negatieve uitkomst zou kunnen leiden). Opmerkingen van de zijde van de makelaar van de verkoper, inhoudende dat de goedkeuring binnen een jaar rond zou zijn, maken dit niet anders. [eisers] mochten daaruit immers niet afleiden dat er geen enkel risico bestond dat het verkrijgen van de gemeentelijke toestemming niet langer zou kunnen duren. De bepalingen van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst - en met name de formulering van artikel 5.3 - geven geen aanleiding tot een andere conclusie hieromtrent. Evenmin kan uit de door [eisers] betaalde koopprijs van € 220.000,- worden afgeleid dat zij er vanuit mochten gaan dat zeker zou zijn dat woningbouw op het perceel binnen afzienbare tijd na de juridische levering (en in ieder geval uiterlijk eind 2009) mogelijk zou zijn. Niet valt in te zien - en [eisers] hebben niet gemotiveerd - waarom een dergelijke prijs redelijkerwijs niet zou kunnen worden betaald voor een perceel waarbij op het moment van sluiting van de koopovereenkomst (augustus 2008) een (gering) risico bestaat dat de gemeentelijke procedure voor goedkeuring langer gaat duren dan verwacht. Het feit dat de kopers achteraf bezien, nadat het bij de koop reeds aanwezige risico zich heeft gerealiseerd, anders denken over de transactie en de betaalde koopprijs maakt dit niet anders. Het voorgaande betekent dat de door [eisers] aangevoerde feiten en omstandigheden niet kunnen leiden tot de conclusie dat zij redelijkerwijs mochten verwachten dat de verkopers, [gedaagden 1 en 2], hen een perceel zouden leveren waarvan zeker was dat daarop uiterlijk eind 2009 met de bouw van een woonhuis zou kunnen worden begonnen.
4.13. Het hiervoor overwogene leidt tot de slotsom dat de vorderingen van [eisers] niet toewijsbaar zijn op grond van enige toerekenbare tekortkoming van de zijde van [gedaagden 1 en 2]
artikel 7:15 BW Pro
4.14. [eisers] hebben voorts aangevoerd dat de eigendom van het perceel niet is overgedragen vrij van bijzondere lasten en beperkingen als bedoeld in artikel 7:15 BW Pro, nu het perceel een publiekrechtelijke beperking heeft omdat daarop geen woning kan worden gebouwd.
4.15. De rechtbank is van oordeel dat dit niet opgaat. De ratio van dit artikel is immers dat de koper niet met hem ten tijde van de koop onbekende lasten en beperkingen mag worden geconfronteerd. Vaststaat dat [eisers] ten tijde van de koop en levering ervan op de hoogte waren dat nog geen vrijstelling van het bestemmingsplan was verleend waardoor woningbouw op dat moment nog niet mogelijk was. Hiermee valt het onderhavige geval niet binnen de reikwijdte van voornoemd artikel. De verwachting van [eisers] dat deze vrijstelling spoedig na de levering (waarschijnlijk) wel zou zijn verleend, maakt dit niet anders.
dwaling
4.16. [eisers] hebben voorts aangevoerd dat de overeenkomst vernietigd dient te worden omdat sprake is van (wederzijdse) dwaling als bedoeld in artikel 6:228 BW Pro. Zij betogen in dit kader dat zij de overeenkomst in augustus 2008 niet zouden hebben gesloten als zij hadden geweten dat zij niet binnen afzienbare tijd na de juridische levering van het perceel met de bouw van een woning konden beginnen.
4.17. In lid 2 van artikel 6:228 BW Pro is bepaald dat vernietiging niet kan worden gegrond op een dwaling die uitsluitend een toekomstige omstandigheid betreft. In dit geval is hiervan sprake, nu de omstandigheid dat de goedkeuring om te bouwen niet binnen afzienbare tijd na de eigendomsoverdracht is rondgekomen, bezien vanuit het moment van het sluiten van de koopovereenkomst, als een ‘uitsluitend toekomstige omstandigheid’ gekwalificeerd moet worden. Deze omstandigheid houdt immers geen verband met een eigenschap die het perceel ten tijde van sluiting van de overeenkomst al had.
4.18. De rechtbank merkt op dat het beroep op dwaling overigens ook zou falen omdat deze, gelet op de omstandigheden van dit geval, voor rekening van de dwalende ([eisers]) dient te blijven, als bedoeld in het tweede gedeelte van lid 2 van artikel 6:228 BW Pro. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat - naar zij hiervoor al heeft overwogen - [eisers] ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst ermee bekend waren dat er nog geen uitsluitsel was omtrent de nog lopende artikel 19-procedure en zij wisten, of in ieder geval redelijkerwijze hadden moeten weten, dat daardoor geen zekerheid bestond dat zij binnen afzienbare termijn na de eigendomsoverdracht met de bouw zouden kunnen beginnen. Nu [eisers] hebben nagelaten het risico dat het anders zou lopen te ondervangen door bijvoorbeeld een uitdrukkelijke garantie te bedingen danwel een ontbindende voorwaarde in de overeenkomst te laten opnemen, moet de dwaling voor rekening van [eisers] blijven.
onvoorziene omstandigheden
4.19. [eisers] hebben tevens een beroep gedaan op artikel 6:258 BW Pro. Daartoe hebben zij gesteld dat het feit dat de bouw van een woning op het perceel eind 2009 niet mogelijk was, moet worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid die voor rekening en risico van [gedaagden 1 en 2] moet komen.
4.20. Artikel 6:258 BW Pro bepaalt dat de rechter de gevolgen van een overeenkomst kan wijzigen of de overeenkomst geheel of gedeeltelijk kan ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen (ongewijzigde) instandhouding van de overeenkomst mag verwachten. Naar vaste rechtspraak zal hieraan niet gauw zijn voldaan (zie bijvoorbeeld Hoge Raad 20 februari 1998, NJ 1998, 493): de redelijkheid en billijkheid verlangen immers in de eerste plaats trouw aan de gemaakte afspraken en laten afwijking daarvan slechts bij hoge uitzondering toe. Daaruit vloeit voort dat de rechter terughoudend moet zijn ten aanzien van de aanvaarding van een beroep op onvoorziene omstandigheden.
4.21. De rechtbank is van oordeel dat, voor zover in het onderhavige geval al sprake zou zijn van een onvoorziene omstandigheid, in de zin dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst de mogelijkheid dat de goedkeuring van de gemeente lang op zich zou laten wachten niet in de overeenkomst hebben verdisconteerd, deze voor rekening van [eisers] komt. De rechtbank verwijst hierbij naar hetgeen zij bij 4.18 heeft overwogen.
redelijkheid en billijkheid
4.22. [eisers] hebben voorts betoogd dat ongewijzigde instandhouding van de koopovereenkomst ertoe zou leiden dat zij een koopsom hebben betaald en rentelasten betalen voor een woning die niet, althans niet op korte termijn gerealiseerd kan worden. Gelet hierop is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, als bedoeld in artikel 6:248 BW Pro, om [eisers] aan de koopovereenkomst te houden, althans deze ongewijzigd in stand te laten zonder dat [eisers] schadeloos worden gesteld, aldus [eisers]
4.23. Ook voor dit beroep op de redelijkheid en billijkheid, waarbij wordt gevraagd de gevolgen van de overeenkomst buiten toepassing te laten of te beperken, geldt dat de rechter terughoudend moet zijn. De rechtbank is van oordeel dat, gelet op alle omstandigheden van dit geval, het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar geacht kan worden om [eisers] aan de overeenkomst gebonden te achten. De rechtbank verwijst ook hier naar hetgeen zij bij 4.18 heeft overwogen.
artikel 6.1 koopovereenkomst
4.24. Ter comparitie hebben [eisers], in aanvulling op de eerder weergegeven grondslagen aan hun vordering, nog het volgende aangevoerd. Ter gelegenheid van de ondertekening van de koopovereenkomst hebben [eisers] aan de makelaar, [makelaar 1], gevraagd wat er zou gebeuren indien de bouwvergunning niet rond zou komen en zij hebben toen gevraagd om een ontbindende voorwaarde in de overeenkomst op te nemen. De makelaar zou hen toen hebben meegedeeld dat artikel 6.1 van de koopovereenkomst een ontbindende voorwaarde is, inhoudende dat [eisers] niet aan de koopovereenkomst zouden zijn gebonden indien er geen bouwvergunning zou worden verleend. [gedaagden 1 en 2] hebben het voorgaande gemotiveerd betwist.
4.25. Wat hier verder ook van zij, in de notariële akte van levering d.d. 13 maart 2009 is bepaald dat iedere ontbindende voorwaarde die er al zou zijn geweest, is uitgewerkt. Reeds om die reden kan hetgeen [eisers] hebben aangevoerd hen niet baten.
4.26. De rechtbank merkt overigens op dat, als juist zou zijn wat [eisers] ter comparitie hebben verklaard omtrent de vraag die zij voor ondertekening van het koopcontract aan de makelaar hebben gesteld, dit betekent dat zij zich er toen kennelijk van bewust waren dat het risico bestond dat zij niet (tijdig) een bouwvergunning zouden krijgen. Dit zou nadere steun geven aan hetgeen de rechtbank hiervoor in het kader van de andere grondslagen heeft overwogen.
conclusie
4.27. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de vorderingen van [eisers] jegens [gedaagden 1 en 2] moeten worden afgewezen.
4.28. Uit het bovenstaande volgt dat [eisers], mede in het licht van de gemotiveerde betwisting door [gedaagden 1 en 2], hun vordering onvoldoende hebben onderbouwd. Het bewijsaanbod van [eisers] wordt daarom gepasseerd.
4.29. [eisers] zal als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden 1 en 2] worden begroot op:
- griffierecht 1.165,00
- salaris advocaat 1.788,00 (2,0 punten × tarief € 894,00)
Totaal € 2.953,00
De nakosten zijn eveneens toewijsbaar.
de vordering jegens [gedaagde 3]
instaan voor volmacht
4.30. [eisers] beroepen zich er in de eerste plaats jegens [gedaagde 3] op dat de makelaar op grond van art. 3:70 BW Pro jegens [eisers] dient in te staan voor het bestaan en de omvang van de volmacht. De rechtbank begrijpt de stelling van [eisers] aldus dat [gedaagde 3] via de volmachtconstructie aansprakelijk moet worden gehouden voor het niet nakomen van de garantieverplichting door [gedaagden 1 en 2] en wel vanwege de hiervoor al besproken - beweerdelijk onjuiste - uitlatingen van [gedaagde 3] over de mogelijkheid tot woningbouw op het perceel. Dit beroep, dat door [eisers] niet nader is toegelicht, faalt. De rechtbank verwijst in dit verband allereerst naar hetgeen zij hiervoor in de r.o. 4.7 en verder over die uitlatingen heeft overwogen, hetgeen er op neer komt dat [eisers] er niet van uit hebben mogen gaan dat woningbouw zeker mogelijk zou zijn voor eind 2009. Daar komt nog het volgende bij. Uitgangspunt is dat de makelaar optreedt als bode van zijn opdrachtgever ([gedaagden 1 en 2]). Wanneer de makelaar, hoewel daartoe niet bevoegd, zich zodanig gedraagt dat de wederpartij ([eisers]) daaruit mag afleiden dat de makelaar als gevolmachtigde van de opdrachtgever handelt, bindt hij zijn opdrachtgever in beginsel niet en wordt hij tegenover de wederpartij schadeplichtig op de voet van art. 3:70 BW Pro. Dan moet sprake zijn van bijzondere, door de wederpartij te stellen en zo nodig te bewijzen, omstandigheden op grond waarvan deze heeft aangenomen, en mocht aannemen, dat de makelaar niet als bode, maar als gevolmachtigde handelde. [eisers] hebben dergelijke bijzondere omstandigheden evenwel niet aangevoerd.
onrechtmatige daad
4.31. [eisers] leggen voorts aan hun vordering jegens [gedaagde 3] ten grondslag dat deze onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eisers] De onderbouwing daarvan is tweeledig. In de eerste plaats dient een makelaar ook tegenover derden (in dit geval [eisers]) de zorgvuldigheid te betrachten die in het maatschappelijk verkeer betaamt en [gedaagde 3] heeft deze norm geschonden doordat [makelaar 1] onjuiste mededelingen heeft gedaan. Hij heeft [eisers] namelijk meegedeeld dat door de gemeente al toestemming was gegeven om op het perceel te bouwen, dat al een bouwvergunning was aangevraagd en dat dus op korte termijn met de bouw van de woning kon worden begonnen. In de tweede plaats heeft [gedaagde 3] onrechtmatig gehandeld doordat de makelaar onduidelijkheid heeft laten bestaan voor wie hij optrad en (kennelijk) tegenstrijdige belangen heeft behartigd. [makelaar 1] van [gedaagde 3] heeft [eisers] namelijk benaderd met het perceel, dat van zijn broer was, en heeft de woning van [eisers] in de verkoop genomen.
4.32. [gedaagde 3] heeft gemotiveerd betwist dat zij onrechtmatig heeft gehandeld.
4.33. Het eerste argument van [eisers] faalt omdat de feitelijke stellingen waarop dit is gebaseerd niet stroken met datgene wat [eisers] ter comparitie hebben verklaard, te weten dat [makelaar 1] hen onder meer had meegedeeld dat er nog een artikel 19-procedure liep (hetgeen ook strookt met de email van 17 juni 2008 van [makelaar 1] aan de financieel adviseur van [eisers], zie hiervoor bij 2.6). Daaruit hadden [eisers] kunnen en moeten opmaken dat de goedkeuring van de gemeente nog niet rond was. De vraag of in dit verband daarnaast wel of niet zou zijn gezegd dat (hoewel de vrijstelling van het bestemmingsplan nog niet rond was) de bouwvergunning al was ingediend doet verder niet terzake.
4.34. Ten aanzien van het tweede argument oordeelt de rechtbank als volgt. Niet betwist is dat [gedaagde 3] met betrekking tot het perceel is opgetreden als verkoopmakelaar voor [gedaagden 1 en 2] en niet als aankoopmakelaar voor [eisers] Uit hetgeen [eisers] hebben aangevoerd omtrent belangenverstrengeling blijkt niet wat zij [gedaagde 3] nu precies verwijten in het kader van de aankoop van het perceel. Het had op de weg van [eisers] gelegen om voldoende concreet aan te geven wat de relatie is tussen de door hen gestelde belangenverstrengeling en de aankoop van het perceel door [eisers] De enkele impliciete suggestie dat [makelaar 1] hen (mogelijk) uit oneigenlijke motieven op een oneigenlijke manier tot de aankoop van het perceel zou hebben bewogen, is in dit verband onvoldoende. Nu [eisers] hebben nagelaten hun stelling in dit opzicht voldoende te concretiseren, moet deze reeds daarom worden verworpen.
redelijkheid en billijkheid
4.35. [eisers] hebben aan de vordering jegens [gedaagde 3] tenslotte ten grondslag gelegd dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn om hen aan de koopovereenkomst met [gedaagden 1 en 2] gebonden te achten.
4.36. Niet valt in te zien hoe deze stelling kan dienen ter onderbouwing van de vorderingen jegens [gedaagde 3], nu de koopovereenkomst niet met haar is gesloten.
conclusie
4.37. Het voorgaande betekent dat de vorderingen jegens [gedaagde 3] zullen worden afgewezen. Het bewijsaanbod dat [eisers] hebben gedaan, zal worden gepasseerd, nu zij hun vordering jegens [gedaagde 3] onvoldoende hebben onderbouwd.
4.38. [eisers] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde 3] worden begroot op:
- griffierecht 1.165,00
- salaris advocaat 1.788,00 (2,0 punten × tarief € 894,00)
Totaal € 2.953,00
in reconventie
4.39. In reconventie vorderen [gedaagden 1 en 2] ten eerste veroordeling van [eisers] tot opheffing van de door [eisers] gelegde beslagen. Nu de vorderingen in conventie tegen [gedaagden 1 en 2] zullen worden afgewezen, kan deze vordering worden toegewezen. Anders dan [eisers] stellen, is het voeren van een kort geding daarvoor niet vereist, nu de gewone rechter blijkens het slot van artikel 705 lid 1 Rv Pro daartoe eveneens bevoegd is. Om executieproblemen te voorkomen, zal de rechtbank gebruik maken van haar bevoegdheid om de beslagen zelf op te heffen. In verband daarmee komt de vordering van [gedaagden 1 en 2] tot het opleggen van een dwangsom niet voor toewijzing in aanmerking.
4.40. Op de beslaglegger rust een risicoaansprakelijkheid voor de gevolgen van een door hem ten onrechte gelegd beslag. Nu het beslag als gevolg van de af te wijzen vordering in conventie onterecht is gebleken, zijn [eisers] aansprakelijk voor de door [gedaagden 1 en 2] als gevolg van dat beslag geleden schade. De gevorderde verklaring voor recht ligt dan ook voor toewijzing gereed.
4.41. De door [gedaagden 1 en 2] gevorderde schadevergoeding is met betrekking tot zowel de hoogte als het causaal verband ervan door [eisers] gemotiveerd betwist. Gezien deze betwisting had van [gedaagden 1 en 2] mogen worden verwacht dat zij hun vordering op beide punten nader hadden onderbouwd, hetgeen zij echter hebben nagelaten. De gevorderde veroordeling van [eisers] tot betaling van de schade zal dan ook worden afgewezen, met uitzondering van de kosten die door de bank van [gedaagden 1 en 2] in rekening zijn gebracht als gevolg van het beslag. Uit de door [gedaagden 1 en 2] overgelegde brief van de ING van 1 maart 2011 maakt de rechtbank overigens op dat de kosten voor het beslag een totaalbedrag van € 100,-- bedragen, en niet – zoals [gedaagden 1 en 2] stellen – € 100,-- per beslagen rekening (derhalve € 300,--). Dat [gedaagden 1 en 2] niet hebben bewezen dat zij die kosten hebben moeten betalen, zoals [eisers] hebben gesteld, doet niet af aan de verschuldigdheid ervan, terwijl [eisers] dit deel van de vordering voor het overige onvoldoende gemotiveerd hebben betwist.
4.42. De vordering tot vergoeding van de rente over het beslagen bedrag vanaf de datum van beslaglegging zal worden afgewezen, omdat [gedaagden 1 en 2] onvoldoende hebben gesteld waarom zij na opheffing van het beslag niet (alsnog) recht hebben op een eventueel door de bank uit te keren rentevergoeding over de periode dat het banktegoed op de rekeningen als gevolg van het beslag geblokkeerd was. In voornoemde brief van de ING is immers met zoveel woorden opgenomen dat de rente over het beslagen spaartegoed onder het beslag valt.
4.43. [eisers] zullen als de grotendeels in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten in reconventie worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden 1 en 2] worden begroot op:
- salaris advocaat 447,00 (1,0 punt × factor 0,5 × tarief € 894,00)
Totaal € 447,00
De gevorderde nakosten zijn eveneens toewijsbaar.
5. De beslissing
De rechtbank
in conventie
jegens [gedaagden 1 en 2]:
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden 1 en 2] tot op heden begroot op € 2.953,00, te vermeerderen met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW Pro over dit bedrag vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.3. verklaart de veroordeling onder 5.2 uitvoerbaar bij voorraad,
jegens [gedaagde 3]:
5.4. wijst de vorderingen af,
5.5. veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde 3] tot op heden begroot op € 2.953,00,
5.6. verklaart de veroordeling onder 5.5 uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
5.7. heft op alle op 28 februari 2011 onder de onderstaande derden gelegde beslagen voor zover die zijn gelegd ten laste van [gedaagden 1 en 2]:
- Nassau Verzekering Maatschappij N.V. te Rotterdam;
- V.O.F. Kuijs Reinder Kakes te Zaandam;
- ING Bank N.V. te Amsterdam Zuidoost;
- ABN AMRO Bank N.V. te Amsterdam;
5.8. heft op de op 28 februari 2011 ten laste van [gedaagden 1 en 2] op (het onverdeelde aandeel van [gedaagden 1 en 2] in) de onderstaande onroerende zaken gelegde beslagen:
- [adres 1];
- [adres 2];
- [adres 3];
- [adres 4];
5.9. verklaart voor recht dat [eisers] aansprakelijk zijn voor de schade die [gedaagden 1 en 2] ten gevolge van de gelegde beslagen hebben geleden,
5.10. veroordeelt [eisers] in dat verband tot betaling van € 100,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 27 april 2011 tot de dag van volledige betaling,
5.11. veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden 1 en 2] tot op heden begroot op € 447,00, te vermeerderen met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW Pro over dit bedrag vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.12. verklaart dit vonnis in reconventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.13. wijst af het meer of anders gevorderde,
in conventie en in reconventie
jegens [gedaagden 1 en 2]:
5.14. veroordeelt [eisers] tevens in de nakosten, aan de zijde van [gedaagden 1 en 2] bepaald op
€ 205,-- in conventie en reconventie tezamen voor nasalaris advocaat, te vermeerderen, voor het geval [eisers] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de veroordeling heeft voldaan en om die reden betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden, met € 68,-- voor nasalaris advocaat, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW Pro vanaf de 15e dag na betekening van dit vonnis,
5.15. verklaart de veroordeling onder 5.14 uitvoerbaar bij voorraad,
5.16. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.J.M. Burg, mr. E.L. Grosheide en mr. E.J. Bellaart en in het openbaar uitgesproken op 16 november 2011.?