Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector bestuursrecht
zaaknummer: AWB 12/1535
uitspraak van de meervoudige kamer van 19 oktober 2012 in de zaak tussen
[eiser], te [woonplaats], eiser
en
het college van burgemeester en wethouders van Waterland, verweerder
(gemachtigde: F.J. van der Tol).
Procesverloop
Bij besluit van 20 september 2011 (het primaire besluit) heeft verweerder het verzoek van eiser om tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Bij besluit van 31 januari 2012 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 september 2012. Eiser is in persoon verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde F.J. van der Tol, werkzaam bij de gemeente Waterland.
Overwegingen
1. De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan.
Naast het perceel van eiser, [adres], zijn ter uitvoering van het project ‘Veenderijvaart’ 65 woningen gerealiseerd. De bouw van deze 65 woningen is mogelijk gemaakt in het bestemmingplan “Broek in Waterland”. Dit bestemmingsplan heeft ten opzichte van het daarvoor geldende bestemmingsplan “Landelijk Gebied”, geleid tot planologisch nadeel voor het perceel van eiser.
Voorts is niet betwist dat eiser ten tijde van de aankoop van het perceel, gelet op de voordien ter inzage gelegde structuurvisie, op de hoogte was van het feit dat er bouwplannen waren op de betreffende locatie (in de structuurvisie genoemd Rode Dorp-west) voor 33 woningen.
2. Verweerder heeft op grond van het evengenoemde overwogen dat, alhoewel sprake is van schade ter grootte van € 46.000,-- - bestaande uit de waardedaling van het onroerend goed - gelet op de beperkte voorzienbaarheid hiervan 80% voor rekening van eiser dient te blijven. Het feit dat er uiteindelijk 65 en niet 33 woningen zijn gerealiseerd maakt weinig verschil met betrekking tot waardebepalende omgevingskwaliteiten, intensivering van de gronden, uizicht en inkijk. De verdubbeling van het aantal woningen brengt echter wel meer verkeersaantrekkende werking met zich mee, alsmede een ontsluiting voor verkeer aan de zijde van de [naam]. Verweerder heeft hierin aanleiding gezien om 80% van de schade voor rekening van eiser te laten komen. De resterende 20% komt wel voor vergoeding in aanmerking. Nu het bedrag dat wel voor vergoeding in aanmerking komt valt binnen het forfaitaire bedrag, als bedoeld in artikel 6.2 van de Wet op de ruimtelijke ordening (Wro), moet dit worden geacht te vallen onder het normaal maatschappelijk risico van eiser, zodat eiser niet voor vergoeding van planschade in aanmerking komt.
Verweerder heeft zich hierbij gebaseerd op het planschaderapport van de Johan van Oldenbarnevelt Stichting van 1 juli 2011 (het planschaderapport).
3. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wro kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Ingevolge artikel 6.2, eerste lid, blijft binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager.
4. Eiser heeft naar voren gebracht dat verweerder hem ten onrechte heeft tegengeworpen dat de realisatie van 65 woningen voor hem voorzienbaar was. In de structuurvisie – die medio 1993 zes weken ter inzage heeft gelegen – wordt namelijk gesproken van 33 woningen. Eiser voert aan dat hij geen rekening hoefde te houden met een verdubbeling van het oorspronkelijk geplande aantal woningen en de daarbij behorende verdichting, te meer nu geen sprake was van een concreet beleidsvoornemen met betrekking tot woningbouw ter plaatse. Bovendien is een blok van 5 woningen op zeer korte afstand van zijn perceel gebouwd, wat een groot verlies aan privacy tot gevolg heeft.
Daarnaast heeft eiser betoogd dat in de structuurvisie slechts werd gesproken van een ‘mogelijke bouwlocatie’ en dat er daarom geen sprake was van een concreet beleidsvoornemen.
5. Volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) zoals de uitspraak van 29 augustus 2012 (LJN BX5931) is, indien ten tijde van de aankoop van een onroerende zaak voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen, de planschade voorzienbaar en blijft deze voor rekening van de koper, omdat hij in dat geval wordt geacht de mogelijkheid van verwezenlijking van de negatieve ontwikkeling te hebben aanvaard. Om voorzienbaarheid te kunnen aannemen, is vereist dat er een concreet beleidsvoornemen is dat openbaar is gemaakt, niet dat een dergelijk beleidsvoornemen een formele status heeft.
6. Alhoewel het bouwplan zelf nog niet helemaal was uitgewerkt in de structuurvisie, kan naar oordeel van de rechtbank gesproken worden van een voldoende concreet plan tot wijziging van het planologisch regime, namelijk tot realisering van woningbouw. Dat het project in de structuurvisie wordt aangeduid als een mogelijke bouwlocatie is voldoende om van een concreet beleidsvoornemen te spreken waarmee een redelijk denkend en handelend koper rekening houdt. Er is dan ook geen grond voor het oordeel dat de structuurvisie geen concreet beleidsvoornemen inhoudt.
7. Met betrekking tot de vraag of de uiteindelijke bouw van 65 woningen voorzienbaar was overweegt de rechtbank dat overeenkomstig de uitspraak van de Afdeling van 22 april 2009 (LJN BI1846) een redelijk denkend en handelend koper er niet van uit kan gaan dat de structuurvisie een nauwkeurige uitwerking van de toekomstige invulling van het gebied behelst. De uiteindelijke invulling kan dan nog op verschillende punten anders worden. Derhalve kan aan de structuurvisie niet, zoals eiser heeft gesteld, een verwachting worden ontleend omtrent specifieke elementen. Door 20% van de getaxeerde schade niet voorzienbaar te achten heeft verweerder in voldoende mate de uiteindelijke invulling van de planologische plannen ter plaatse en de mogelijke onzekerheid over deze ontwikkelingen gewaardeerd. Ook voor het feit dat een woningblok dichtbij het perceel van eiser is gerealiseerd geldt dat dit het resultaat is van de nadere uitwerking van de structuurvisie waar een redelijk denkend en handelend koper zich op dient in te stellen.
8. Eiser heeft voorts ten aanzien van de in bezwaar gevolgde procedure aangevoerd dat hij de conclusie van de adviescommissie voor de bezwaarschriften in haar advies, gelet op kritische de uitlatingen van leden van de commissie op de hoorzitting, niet kan plaatsen.
9. Uit de stukken is de rechtbank gebleken dat de adviescommissie in haar advies het door de gemachtigde van verweerder op de hoorzitting ingenomen nieuwe standpunt over het aantal woningen waar de structuurvisie van uitgaat, heeft verworpen. De adviescommissie is tot de conclusie gekomen dat in het planschaderapport van het juiste aantal woningen is uitgegaan. Daarbij heeft de adviescommissie voldoende onderbouwd hoe ze tot haar oordeel is gekomen. De rechtbank heeft geen aanknopingspunt voor het oordeel dat het advies niet op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen. Deze grond treft derhalve geen doel.
10. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr.drs. L. Beijen, voorzitter, en mr. A.C. Terwiel - Kuneman en mr. W.J.A.M. van Brussel, leden, in aanwezigheid van mr. Y.R. Boonstra-van Herwijnen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 19 oktober 2012.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.