Uitspraak
RECHTBANK LEEUWARDEN
Sector bestuursrecht
Uitspraak ex artikel 8:70 van Pro de Algemene wet bestuursrecht
Reg.nr.: 04/1280
Inzake het geding tussen
[A], wonende te [B], hierna te noemen: [A],
en
[C], wonende te [D], hierna te noemen: [B],
gezamenlijk te noemen: eisers,
gemachtigde: F.J. van der Woude, werkzaam in dienst van Projectplan Nederland te Kampen,
en
de gemeenteraad van Skarsterlân, verweerder,
gemachtigden: G.C.J. Zaal en P.M. Klompmaker, beiden werkzaam in gemeentelijke dienst.
Procesverloop
Bij brief van 26 oktober 2004 heeft verweerder eisers mededeling gedaan van zijn besluit op bezwaar betreffende de toepassing van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO).
Tegen dit besluit is namens eisers beroep ingesteld.
De zaak is behandeld ter zitting van de rechtbank, meervoudige kamer, gehouden op 23 mei 2005. Partijen hebben zich aldaar doen vertegenwoordigen door hun hierboven genoemde gemachtigden.
Bij brief van 24 mei 2005 is aan partijen meegedeeld dat de rechtbank heeft besloten tot heropening van het onderzoek teneinde nadere vragen te stellen aan verweerder.
Bij brief van 20 juni 2005 zijn de vragen van de rechtbank namens verweerder beantwoord. Van de gelegenheid om op deze gedingstukken te reageren hebben eisers gebruik gemaakt door middel van het inzenden van nadere stukken.
Met schriftelijke toestemming van partijen heeft de rechtbank vervolgens met toepassing van art. 8:57 Awb Pro bepaald dat een nader onderzoek ter zitting achterwege blijft. Bij brief van 14 november 2005 zijn partijen ervan in kennis gesteld dat de rechtbank het onderzoek heeft gesloten.
Motivering
Naar aanleiding van een daartoe strekkende aanvraag, door verweerder ontvangen op 22 mei 2002, is bij besluiten van 17 september 2003 aan eisers elk € 6.000,00 aan planschadevergoeding toegekend, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van ontvangst van de aanvraag. Verweerder heeft zich hierbij gebaseerd op een rapport van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ) te Rotterdam van 4 april 2003.
Tegen deze besluiten is namens eisers bezwaar gemaakt. In dat verband is met name gewezen op het rapport van 25 augustus 2003 van H.O. Sinnema, beëdigd rentmeester, taxateur en onteigeningsdeskundige te De Wilgen, waarin wordt geconcludeerd tot een hoger schadebedrag. Ter zitting is komen vast te staan dat eisers in totaal € 42.381,16 aan planschade claimen, waarbij zij zich baseren op het rapport van Sinnema. Bedoeld rapport is namens eisers reeds bij brief van 29 augustus 2003 aan verweerder toegezonden.
Bij het bestreden besluit heeft verweerder de bezwaren om formele redenen gegrond verklaard en de primaire besluiten ingetrokken, onder gelijktijdige toekenning van € 6.000,00 (excl. wettelijke rente) aan zowel [A] als [B]. Tevens is een bedrag van € 644,00 toegekend voor tijdens de bezwaarschriftprocedure gemaakte kosten.
Namens eisers is de juistheid van dit besluit gemotiveerd bestreden.
De rechtbank overweegt hieromtrent als volgt.
Art. 49 aanhef Pro en onder b WRO bepaalt dat voor zover een belanghebbende ten gevolge van een besluit omtrent vrijstelling als bedoeld in art. 17 of Pro 19 van de WRO schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, de gemeenteraad hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toekent.
Voor de beoordeling van een verzoek om schadevergoeding als bedoeld in art. 49 WRO Pro dient te worden bezien of sprake is van een wijziging van het planologisch regime waardoor eiser in een nadeliger positie is komen te verkeren. Hiertoe dienen de beweerdelijk schadeveroorzakende maatregelen te worden vergeleken met het voordien geldende regime. Daarbij is voor wat betreft het oude planologische regime niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van dat regime maximaal kon worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden.
Bij de toepassing van art. 49 WRO Pro is de datum waarop het beweerdelijk schadeveroorzakend besluit in werking is getreden beslissend voor het antwoord op de vraag of ten gevolge van een planologische wijziging schade is geleden, alsmede voor de vaststelling van de hoogte van de mogelijk geleden schade.
[A] en [B] zijn van 5 december 1969 tot 13 februari 2002 onder huwelijkse voorwaarden gehuwd geweest. Met ingang van 13 februari 2002 is het huwelijk omgezet in een geregistreerd partnerschap, hetwelk met ingang van 9 april 2002 is geëindigd. Ten tijde hier van belang hadden eisers gezamenlijk in eigendom een complex percelen gelegen aan de Hasker Utgongen 3 (kadastraal gemeente Nijehaske, sectie L, nrs. 1609, 1670 en 1906), waarop is gevestigd een handelsbedrijf met enige reparatie van voornamelijk caravans en boten. Het bedrijf wordt geëxploiteerd door [A]. [A] is tevens eigenaar van de kadastrale percelen met de nummers 1608 en 2136. Op het perceel met nummer 1608 staat een woning, welke door [A] wordt bewoond.
Op de gronden die zijn gelegen ten noorden van voormelde percelen rust ingevolge het bestemmingsplan "Buitengebied" de bestemming "agrarische cultuurgronden". De als zodanig aangewezen gronden zijn bestemd voor grasland, akkerbouw- en tuinbouwgronden, met bijbehorende andere bouwwerken. Op deze gronden mogen geen gebouwen worden opgericht. Burgemeester en wethouders (hierna: B&W) kunnen op grond van de planvoorschriften vrijstelling verlenen voor de bouw van niet voor bewoning bestemde gebouwen van lichte constructie, noodzakelijk voor de uitoefening van een agrarisch bedrijf, zoals zomermelkstallen en naar de aard daarmee gelijk te stellen gebouwen, mits de oppervlakte niet meer dan 40 m² bedraagt en de goot- en bouwhoogte niet meer dan respectievelijk 2,5 en 3,5 meter. De gebouwen moeten op minimaal de volgende afstand van de as van de weg staan:
- Hasker Utgongen: 40 m;
- verbindingsweg vanaf Hasker Utgongen naar de A7 (aansluiting ten noorden van nieuwe bedrijfsterrein): 60 m.
Voorts kunnen B&W van (onder meer) de goot- en bouwhoogte een vrijstelling verlenen van ten hoogste 10%.
Bij besluit van 9 oktober 1995 hebben B&W aan [E] te [B] met toepassing van art. 19 WRO Pro vrijstelling verleend ten behoeve van het plaatsen van een bedrijfswoning met loods op het terrein ten noorden van de percelen van eisers. Dit vrijstellingsbesluit is onherroepelijk geworden op 9 december 1995.
Bij besluit van 6 april 2000 hebben B&W aan [E] van [E] Transport te [B] met toepassing van art. 19 WRO Pro vrijstelling verleend ten behoeve van de uitbreiding van het parkeerterrein met een breedte van 45 m. en een diepte van 35 m. achter het reeds aanwezige terrein. Dit besluit is op 19 mei 2000 onherroepelijk geworden.
Niet in geschil is dat eisers door voormelde vrijstellingsbesluiten in een planologisch nadeliger situatie zijn komen te verkeren. Partijen verschillen van mening over de hoogte van de hierdoor geleden schade.
Van de zijde van eisers is aangevoerd dat de raad onzorgvuldig heeft gehandeld door te besluiten conform het SAOZ-rapport. Volgens eisers had de raad in het rapport van Sinnema, die tot een aanmerkelijk hoger schadebedrag concludeert dan de SAOZ, aanleiding moeten zien voor het inschakelen van een derde, onafhankelijke deskundige.
De rechtbank stelt voorop dat zij van oordeel is dat het rapport van Sinnema voldoet aan de eisen die op grond van de jurisprudentie moeten worden gesteld aan een deskundig tegenrapport. Het rapport van Sinnema is gebaseerd op een vergelijking van de relevante planologische regimes en op taxaties van de waarde van de onroerende zaken van eisers op de peildata.
Op de grondslag van de argumenten van eisers dient de rechtbank de vraag te beantwoorden of aan het advies van de SAOZ zodanige gebreken kleven dat de gemeenteraad dit bij de besluitvorming met betrekking tot het planschadeverzoek niet in redelijkheid tot uitgangspunt heeft kunnen nemen.
De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend.
Hiertoe overweegt zij dat de SAOZ is te beschouwen als een onafhankelijke deskundige op het gebied van planschade en dat verweerder in beginsel op de door de SAOZ uitgebrachte adviezen mag afgaan. In het rapport van Sinnema ziet de rechtbank geen aanleiding te twijfelen aan de juistheid van het uitgangspunt van de SAOZ dat het planologisch nadeel in dit geval beperkt is tot de mindere zichtlocatie van het bedrijfsgedeelte.
De SAOZ heeft enkel de verminderde zichtbaarheid vanaf de verbindingsweg (De Dolten) en de zuidelijke afrit van de A7 (op een afstand van circa 400 m.) in aanmerking genomen. Namens eisers is niet aannemelijk gemaakt dat het bedrijf voorafgaand aan de planologische wijzigingen in relevante mate zichtbaar was voor het verkeer komende vanaf Heerenveen over de Nije Fjildwei in westelijke richting, zoals in het rapport van Sinnema als één van de schadebepalende elementen is aangemerkt. Evenmin is aannemelijk geworden dat de opvatting van de SAOZ dat het zicht op de bedrijfslocatie vanaf de op een afstand van circa 500 m. gelegen A7 zo minimaal was dat geen sprake was van een zichtlocatie met een positieve invloed, onjuist is. Naar het oordeel van de rechtbank is dan ook niet aannemelijk geworden dat de SAOZ de gevolgen van de planologische wijzigingen ten onrechte als "beperkt nadelig" heeft aangemerkt.
Voorts acht de rechtbank de door de SAOZ gehanteerde methode voor de bepaling van de waardevermindering, door vergelijking van de waarde van de percelen vóór en na de planwijzigingen, in beginsel niet onjuist. De waarde van de objecten is door de SAOZ, zo blijkt uit de toelichtingen van 12 december 2003 en 20 juni 2005, vastgesteld door toepassing van de huurwaardemethode. Hierbij is het volgens de SAOZ gebruikelijk om de aanwendingsmogelijkheden van een bij het bedrijfsgebouw passende grondoppervlakte te verdisconteren in de huurprijs van het bedrijfsgebouw. Namens eisers is weliswaar de juistheid van de uitgangspunten van de SAOZ bestreden, maar op grond van hetgeen van de zijde van eisers concreet is aangevoerd is naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk geworden dat de waardevaststelling door de SAOZ voor onjuist moet worden gehouden. De door Sinnema gehanteerde kapitalisatiefactor 11 is niet onderbouwd, noch is aangegeven waarom de door de SAOZ gehanteerde kapitalisatiefactor 8 onjuist zou zijn. Verder is Sinnema uitgegaan van een zichtlocatie, terwijl de rechtbank, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, uitgaat van de juistheid van het uitgangspunt van de SAOZ dat het slechts om een beperkte zichtlocatie gaat. Met de in het rapport van Sinnema gebezigde taxatiewaarden is derhalve, mede gelet op de bij taxaties als onvermijdelijk in aanmerking te nemen marges, niet aannemelijk gemaakt dat het advies van de SAOZ zodanige gebreken bevat dat verweerder zijn besluit daarop niet in redelijkheid kon baseren.
Reeds hierom bestond er voor verweerder geen aanleiding de kosten van het rapport van Sinnema (€ 2278,85) aan eisers te vergoeden. Bovendien is het rapport van Sinnema reeds voorafgaand aan het nemen van het primaire besluit in het geding gebracht, zodat geen sprake is van kosten die gemaakt zijn in het kader van de bezwaarschriftprocedure.
Op grond van hetgeen hierboven is overwogen is de rechtbank dan ook tot de slotsom gekomen dat het bestreden besluit de rechterlijke toetsing kan doorstaan. Het beroep van eisers zal derhalve ongegrond worden verklaard. Er is geen aanleiding voor het uitspreken van een proceskostenveroordeling.
Beslist wordt als volgt.
Beslissing
De rechtbank:
verklaart het beroep ongegrond.
Aldus gegeven door mr. D.J. Keur, voorzitter, en mrs. E. de Witt en P. van der Wal, rechters, en door voornoemde voorzitter in het openbaar uitgesproken op 24 februari 2006, in tegenwoordigheid van mr. F.P. Dillingh als griffier.
w.g. F.P. Dillingh
w.g. D.J. Keur
Tegen deze uitspraak staat voor partijen het rechtsmiddel hoger beroep open. Gelijke bevoegdheid komt toe aan andere belanghebbenden, zulks behoudens het bepaalde in art. 6:13 juncto Pro 6:24 Awb.
Indien u daarvan gebruik wenst te maken dient u binnen zes weken na de dag van verzending van de uitspraak een brief (beroepschrift) alsmede een afschrift van deze uitspraak te zenden aan:
de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Postbus 20019
2500 EA Den Haag
In het beroepschrift vermeldt u waarom u de uitspraak niet juist vindt.
Afschrift verzonden op: 24 februari 2006