Uitspraak
RECHTBANK LEEUWARDEN
Sector bestuursrecht, belastingkamer
procedurenummer: AWB 10/2229
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 mei 2011 als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
in het geding tussen
[eisers],
eisers,
gemachtigde [gemachtigde eisers],
en
de heffingsambtenaar van de gemeente het Bildt,
verweerder,
gemachtigde [gemachtigden verweerder].
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2009, vastgesteld voor het kalenderjaar 2010 op € 101.000. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslag afvalstoffenheffingen, rioolheffingen en onroerende-zaakbelastingen 2010 bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar gedagtekend op 1 oktober 2010 de waarde van de onroerende zaak nader vastgesteld op € 40.000 en de aanslag verminderd tot een bedrag van € 361,76.
De gemachtigde van eisers heeft daartegen bij brief van 27 oktober 2010, ontvangen bij de rechtbank op 28 oktober 2010, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 april 2011 te Leeuwarden.
Namens eisers is verschenen hun gemachtigde [gemachtigde eisers]. Namens verweerder zijn verschenen [gemachtigden verweerder].
Van het ter zitting verhandelde is een proces-verbaal opgemaakt, waarvan een afschrift aan deze uitspraak is gehecht.
Motivering
Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
1.1 Eisers zijn genothebbenden krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak, een twee-onder-één-kapwoning met berging. De inhoud van de woning is circa 220 m³ en de oppervlakte van het perceel is 670 m².
1.2 De onroerende zaak staat op pachtgrond die in eigendom is bij [verpachter].
1.3 De waarde voor de onroerende zaak is bepaald door middel van de vergelijkingsmethode.
1.4 Aan de opstallen is door verweerder een waarde toegekend van nihil.
1.5 De onroerende zaak is in het eerste kwartaal van 2010 verkocht voor een bedrag van € 20.000. De overdracht van de onroerende zaak is op [datum] mei 2010 ingeschreven in het daarvoor bestemde register bij het Kadaster.
Geschil
2.1 Tussen partijen is niet (meer) in geschil dat aan de opstallen per waardepeildatum een waarde van nihil dient te worden toegekend, zodat partijen thans nog slechts verdeeld houdt, welke waarde aan de grond, zijnde de totale waarde van de onroerende zaak, kan worden toegekend.
2.2 De gemachtigde van eisers is van mening dat de waarde van de grond primair op nihil moet worden gesteld en subsidiair op maximaal € 20.000. Verweerder is van mening dat de waarde van de grond moet worden gesteld op € 40.000.
2.3 De gemachtigde van eisers voert daartoe - kort gezegd - aan dat:
- de waarde van de grond primair op nihil moet worden gesteld, omdat sprake is van pachtgrond en niet in eigendom is bij eisers;
- de waarde van de grond subsidiair gesteld moet worden op maximaal € 20.000, omdat de onroerende zaak in het eerste kwartaal van 2010 voor het bedrag van € 20.000 is verkocht.
De gemachtigde van eisers concludeert tot gegrondverklaring van het beroep en een waardevaststelling primair van nihil en subsidiair van maximaal € 20.000 voor de onroerende zaak.
2.4 Verweerder houdt vast aan de bij de bestreden beslissing vastgestelde waarde en concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
2.5 Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
Beoordeling van het geschil
3.1 Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft naar de bedoeling van de wetgever als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
3.2 Op verweerder rust - bij betwisting - de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2009 niet hoger is vastgesteld dan de waarde in de zin van de Wet WOZ. Slechts indien verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eisers de (eventueel) door hen verdedigde waarde aannemelijk hebben gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank zelf tot een vaststelling in goede justitie komen van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde. De rechtbank verwijst hierbij naar de uitspraak van de Hoge Raad van 10 oktober 2005, nr. 40299, gepubliceerd op rechtspraak.nl en (onder meer) in VN 2005/54.23.
3.3 Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde verwijst verweerder onder meer naar een in zijn opdracht door de WOZ-taxateur [taxateur] op 20 december 2010 opgemaakt taxatierapport inclusief matrix.
3.4 De onroerende zaak is getaxeerd aan de hand van een methode van vergelijking met referentieobjecten, zoals genoemd in artikel 4 eerste Pro lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. In zijn algemeenheid overweegt de rechtbank hierbij, dat het vergelijkingsobject niet identiek aan de onroerende zaak behoeven te zijn, maar voldoende vergelijkbaar. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de objecten, [object A] en [object B] niet vergelijkbaar, omdat het wat type, bouwjaar, ligging, en onderhoudstoestand niet vergelijkbaar zijn respectievelijk de verkoopdatum te ver verwijderd ligt van de waardepeildatum. Het object [object C] vormt naar het oordeel van de rechtbank in zoverre een vergelijkbaar object, dat ook voor deze onroerende zaak de waarde van de opstallen is vastgesteld op nihil en wat type, bouwjaar, ligging, en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar is met de onroerende zaak van eisers. Echter ook ten aanzien van dit laatste object is de rechtbank van oordeel dat de verkoopdatum, [datum] juli 2010, van de onroerende zaak te ver verwijderd ligt van de waardepeildatum om als basis te kunnen dienen voor de waardebepaling op waardepeildatum.
3.5 Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder op grond van hetgeen onder 3.4 is overwogen niet voldaan aan de op hem rustende bewijslast zoals bedoeld in onderdeel 3.2 en heeft hij de waarde van de onroerende zaak niet op een juiste wijze onderbouwd. De door verweerder vastgestelde waarde kan daarom niet worden gevolgd.
3.6 Eisers zijn primair van mening dat de waarde van de grond op nihil gewaardeerd moet worden, omdat zij de eigendom van de grond niet bezitten maar sprake is van erfpachtgrond. De rechtbank overweegt dat eisers genothebbenden zijn van de onroerende zaak krachtens het zakelijke recht van erfpacht. Voor de waardebepaling moet gelet op de fictie genoemd onder 3.1 ervan worden uitgegaan dat eisers de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak hebben. De Hoge Raad heeft onder andere in zijn arrest van 25 november 1998, nr. 33 212, BNB 1999/18 bepaald, dat de uit de erfpacht voortvloeiende verplichtingen de omvang van het genot en daardoor de waarde van de zaak ongeacht de persoon van de zakelijk gerechtigde en/of gebruiker niet beperken. Op grond hiervan komt aan de omstandigheid dat eisers slechts erfpachter zijn voor de waardebepaling op grond van de WOZ geen waardedrukkende invloed toe. Eisers' primaire stelling kan daarom niet slagen.
3.7 Ter zitting heeft de taxateur namens verweerder verklaard dat eisers de onroerende zaak te goedkoop hebben verkocht, zodat de betaalde verkoopprijs niet bruikbaar is ter bepaling van de waarde per 1 januari 2009. De taxateur heeft ter onderbouwing van deze verklaring enkel gesteld dat eisers' verkoopprijs niet marktconform tot stand is gekomen en niet ligt in de lijn van de voor vergelijkbare onroerende zaken gerealiseerde transactieprijzen. Ten aanzien van verweerders stelling dat de verkoopprijs niet marktconform tot stand is gekomen overweegt de rechtbank dat eisers, door verweerder niet of onvoldoende weersproken, hebben gesteld dat de onroerende zaak is verkocht aan een willekeurige derde via Marktplaats.nl, nadat deze eerst ter verkoop is aangeboden aan een lokale makelaar, die de onroerende zaak niet in de verkoop wilde nemen vanwege de staat waarin de onroerende zaak zich bevond. Daartegenover heeft verweerder geen feiten en omstandigheden gesteld op grond waarvan de door eisers ontvangen verkoopprijs niet bruikbaar zou zijn voor de bepaling van de waarde in de zin van de Wet WOZ. Ten aanzien van verweerders stelling dat de tot stand gekomen prijs niet ligt in de lijn van de voor vergelijkbare onroerende zaken gerealiseerde transactieprijzen overweegt de rechtbank dat dit niet valt op te maken uit de door verweerder in het geding gebrachte matrix. De in de matrix opgenomen vergelijkingspercelen wijken qua inhoud en ook qua kwaliteit, onderhoud en doelmatigheid zozeer af van eisers' onroerende zaak, dan wel ligt de verkoopdatum te ver verwijderd van de waardepeildatum, dat niet kan worden uitgesloten dat hierdoor de lagere verkoopprijs kan worden verklaard. Overigens heeft verweerder geen informatie omtrent de markt ten tijde van de peildatum 1 januari 2009 in het geding gebracht. Naar het oordeel van de rechtbank hebben eisers onder genoemde omstandigheden voldoende aannemelijk gemaakt dat de verkoopprijs van € 20.000 een reële verkoopprijs was in het eerste kwartaal van 2010.
3.8 De rechtbank is echter ook van oordeel dat de verkoopdatum te ver verwijderd ligt van de waardepeildatum en dat daarom de verkoopprijs niet kan gelden als waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.
3.9 Eisers hebben evenmin op andere wijze aannemelijk gemaakt dat de waarde van de grond een maximale waarde heeft op waardepeildatum van € 20.000.
3.10 Na toetsing van hetgeen partijen over en weer hebben aangedragen, is de rechtbank van oordeel dat de waardering van de onroerende zaak op de waardepeildatum op geen van de door partijen bepleite waarden juist kan worden geacht. De rechtbank zal de waarde in goede justitie vaststellen. De rechtbank is van oordeel dat rekening houdend met alle feiten en omstandigheden, de waarde in goede justitie vastgesteld dient te worden op € 29.000.
3.11 Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard.
Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld dat eiseres kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2009 tot € 29.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- bepaalt dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelasting, afvalstoffenheffingen en rioolheffingen overeenkomstig de verminderde waarde vermindert;
- gelast dat verweerder het door eisers betaalde griffierecht van € 41 vergoedt.
Aldus gegeven door mr. A.F. Germs-de Goede, rechter, in tegenwoordigheid van mr. H. Bijmolt, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 26 mei 2011.
w.g. H. Bijmolt
w.g. A.F. Germs-de Goede
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 1704, 8901 CA Leeuwarden.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.