Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Roermond
Zaaknummer: 5373706 \ CV EXPL 16-9066
Vonnis van de kantonrechter van 15 februari 2017
in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eisende partij] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats eisende partij] ,
eisende partij,
gemachtigde mr. R.J. Laatsman,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid OPMAX B.V.,
gevestigd te Maasbracht, gemeente Maasgouw,
gedaagde partij,
gemachtigde mr. J.H.A. Nieste.
Partijen worden hierna Verhuurder en Opmax genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de beslissing waarbij een comparitie van partijen is bepaald
- de voorafgaand aan de comparitie door beide partijen ingediende aktes overlegging producties
- de op 17 januari 2017 gehouden comparitie van partijen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Opmax heeft vanaf 15 juli 2009 van Verhuurder gehuurd de kantoorruimte
ex artikel 7:230a Burgerlijk Wetboek (BW), staande en gelegen aan de [adres kantoorruimte] [nummer kantoorruimte] dan wel [nummer A kantoorruimnte] te [plaats kantoorruimte] . De oorspronkelijke huurovereenkomst liep van 15 juli 2009 tot en met 14 juli 2011. Deze is voortgezet voor een aansluitende periode van 3 jaar, tot en met 14 juli 2014.
In de huurovereenkomst is in de paragraaf “Duur, verlenging en opzegging” onder meer het volgende bepaald:
“(…) 3.2. Na het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van 3 jaar, derhalve tot en met 14-07-2014.
Deze overeenkomst wordt vervolgens voortgezet voor aansluitende perioden van telkens 5 jaar.
3.3.
Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste 3 maanden.
(…)”
2.2.
Opmax heeft Verhuurder eind 2013 benaderd met de vraag of er voor de toekomst kortere huurtermijnen konden worden overeengekomen. Dit heeft geleid tot de opstelling van een nieuwe concept huurovereenkomst door Verhuurder die zij op 6 januari 2014 aan Opmax heeft toegezonden. Opmax heeft de huurovereenkomst met een aantal opmerkingen en voorbehouden voor akkoord ondertekend en op 14 april 2014 aan Verhuurder afgegeven.
2.3.
In laatstgenoemde huurovereenkomst is in de paragraaf “Duur, verlenging en opzegging” onder meer het volgende bepaald:
“3.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 1½ jaar, ingaande op 15-07-2014 en lopende tot en met 31-12-2015.
(…)
3.3
Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste 2 maanden.
(…)”
2.4.
Opmax heeft de huurovereenkomst bij brief van 18 september 2015 opgezegd tegen 31 december 2015. Opmax heeft het gehuurde per 1 januari 2016 verlaten.
3.Het geschil
3.1.
Verhuurder vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
3.1.1.
primair: veroordeling van Opmax tot betaling van € € 52.260,55 inclusief btw dan wel € 44.019,85 exclusief btw, zijnde de schade wegens leegstand,
subsidiair: veroordeling van Opmax tot betaling van de verstreken huurtermijnen en tot betaling van de maandelijks verschuldigde huur van € 1.229,66 inclusief btw dan wel
€ 1.033,33 exclusief btw per maand, vanaf datum dagvaarding tot en met de maand waarin
de ontruiming zal plaatvinden,
meer subsidiair: veroordeling van Opmax tot betaling van een zodanig bedrag als de kantonrechter zal vermenen te behoren,
3.1.2.
de onder 3.1.1. vermelde bedragen te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening,
3.1.3.
veroordeling van Opmax in de kosten van rechtskundige bijstand, begroot op
€ 5.000,00,
3.1.4.
veroordeling van Opmax in de kosten van deze procedure.
3.2.
Opmax voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Partijen houdt verdeeld de vraag of er door de opzegging van Opmax bij brief van 18 september 2015 per 31 december 2015 een einde is gekomen aan de huurovereenkomst.
Opmax stelt zich op het standpunt dat er tussen partijen met ingang van 15 juli 2014 een nieuwe huurovereenkomst tot stand is gekomen. Deze overeenkomst liep tot en met 31 december 2015 en is conform het bepaalde in artikel 3.3. correct opgezegd, aldus Opmax.
Verhuurder daarentegen is van mening dat partijen nooit een nieuwe huurovereenkomst zijn aangegaan zodat de oorspronkelijke huurovereenkomst heeft te gelden. Op grond van deze overeenkomst is de huur na 14 juli 2014 met een aansluitende periode van 5 jaar voortgezet en is de opzegging door Opmax niet rechtsgeldig.
4.2.
De kantonrechter overweegt het volgende.
Ingevolge artikel 6:217 lid 1 BW Pro komt een overeenkomst tot stand door een aanbod en de aanvaarding daarvan. Uit artikel 6:225 lid 1 BW Pro volgt dat de aanvaarding die van het aanbod afwijkt als een nieuw aanbod geldt, dat eerst door de wederpartij moet worden aanvaard voordat een overeenkomst tot stand komt.
In artikel 6:225 lid 2 BW Pro is echter het volgende bepaald:
“Wijkt een tot aanvaarding strekkend antwoord op een aanbod daarvan slechts op ondergeschikte punten af, dan geldt dit antwoord als aanvaarding en komt de overeenkomst overeenkomstig deze aanvaarding tot stand, tenzij de aanbieder onverwijld bezwaar maakt tegen de verschillen.”
4.3.
Verhuurder heeft Opmax een aanbod gedaan als bedoeld in artikel 6:217 lid 1 BW Pro door het toezenden van een concept huurovereenkomst. Opmax heeft het aanbod ondertekend met de opmerking ‘onder voorbehoud van vraagstellingen (…)’ en op 14 april 2014 afgegeven aan Verhuurder. Bij de concept huurovereenkomst heeft Opmax een ‘addendum’ gevoegd met een aantal vragen c.q. opmerkingen.
De kantonrechter ziet zich voor de vraag gesteld of deze vragen c.q. opmerkingen van Opmax kunnen worden aangemerkt als zodanige afwijkingen van het aanbod dat er van aanvaarding geen sprake is maar van een nieuw aanbod (dat nooit is aanvaard zodat de oude overeenkomst van kracht is gebleven) of dat slechts sprake is ‘ondergeschikte punten’, zoals bedoeld in artikel 6:225 lid 2 BW Pro, zodat wel een nieuwe overeenkomst tot stand is gekomen. Teneinde die vraag te beantwoorden zal de kantonrechter deze opmerkingen hieronder een voor een bespreken.
1.
Wij kennen geen de heer [X] , ik neem aan dat deze tekenbevoegd is en derhalve rechtsgeldig.
Wij kennen geen de heer [X] , ik neem aan dat deze tekenbevoegd is en derhalve rechtsgeldig.
De kantonrechter is van oordeel dat dit geen verzoek is om de overeenkomst te wijzigen, maar enkel een vraag om opheldering.
2.
Adres is [adres kantoorruimte] [nummer A kantoorruimnte] .
Adres is [adres kantoorruimte] [nummer A kantoorruimnte] .
Ter zitting heeft Opmax toegelicht dat zij van de Gemeente bericht had ontvangen dat het huisnummer werd gewijzigd van [nummer kantoorruimte] in [nummer A kantoorruimnte] . Hoewel dit bericht van de Gemeente min of meer door Verhuurder wordt betwist, staat vast dat de gehuurde ruimte hetzelfde zou blijven. Het gaat hier naar het oordeel van de kantonrechter dan ook niet om een essentiële wijziging van de overeenkomst.
1.1 Er is sprake van een gewaarmerkte tekening. Waar is deze?
De kantonrechter stelt vast dat in de concept huurovereenkomst onder paragraaf 1.1 wordt vermeld dat er aan de huurovereenkomst een tekening is gehecht. Deze vraag van Opmax kan niet als een verzoek tot wijziging van de huurovereenkomst worden aangemerkt maar wederom enkel als een vraag om opheldering.
4.
Er wordt meerdere malen verwezen naar de algemene bepalingen. Wij hebben deze niet overhandigd gekregen en kunnen deze ook niet vinden. Wij kunnen geen akkoord geven zonder de inhoud daarvan te weten. Dit geldt voor:
Er wordt meerdere malen verwezen naar de algemene bepalingen. Wij hebben deze niet overhandigd gekregen en kunnen deze ook niet vinden. Wij kunnen geen akkoord geven zonder de inhoud daarvan te weten. Dit geldt voor:
a.
3.5, b. 4.1, c. 4.3., d. 4.4.
3.5, b. 4.1, c. 4.3., d. 4.4.
Ter zitting heeft Opmax toegelicht dat zij achteraf heeft vernomen dat het om dezelfde algemene bepalingen ging die van toepassing waren op de oorspronkelijke overeenkomst. Dat was voor Opmax op het moment van ondertekenen van de concept huurovereenkomst niet duidelijk. Naar het oordeel van de kantonrechter is niet gebleken dat Opmax met deze opmerking heeft beoogd de overeenkomst te wijzigen.
5.
Een huurachterstand van 2 maanden is meer dan redelijk. Een foutje van ons of bank kan zomaar leiden tot ontbinding en dat is te risicovol.
Een huurachterstand van 2 maanden is meer dan redelijk. Een foutje van ons of bank kan zomaar leiden tot ontbinding en dat is te risicovol.
De bepaling waar Opmax hier naar verwijst betreft artikel 3.6. van de overeenkomst. Hierin is - kort gezegd - vermeld dat een huurachterstand van 1 maand ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Hoewel hiermee wel wordt beoogd de overeenkomst te veranderen, acht de kantonrechter deze wijziging slechts ondergeschikt van aard. Het betreft geen essentieel onderdeel van de overeenkomst en het betreft een relatief klein verschil als het gaat om de uitbreiding van de periode.
5.2 lijkt ons niet verstandig
Dit betreft een opmerking over het wel of niet in rekening brengen van omzetbelasting over de huurprijs. Van een verzoek tot wijziging van de overeenkomst is naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake.
Ter zitting is komen vast te staan dat het hier gaat om een door Opmax geconstateerde tekstuele fout, derhalve geen wijziging van de overeenkomst zoals hier bedoeld.
De kantonrechter komt tot de conclusie dat, voor zover er al sprake is van afwijkingen als bedoeld in artikel 6:225 lid 2 BW Pro, deze afwijkingen als ondergeschikt kunnen worden aangemerkt.
4.4
Verder staat als onweersproken vast dat de door Opmax ondertekende nieuwe huurovereenkomst met de lijst met aangehechte opmerkingen op 11 april 2014 aan verhuurder is overhandigd. Het had op de weg van Verhuurder gelegen om onverwijld bezwaar te maken indien zij van mening zou zijn geweest dat er sprake was van ‘essentiële verschillen’ tussen haar aanbod en de afwijkingen in de aanvaarding van Opmax (artikel 6:225 lid 2 BW Pro, laatste zinsnede). Vast staat echter dat Verhuurder naar aanleiding van deze overhandiging in eerste instantie niet heeft gereageerd en pas op 18 januari 2016 heeft aangegeven dat het huurcontract in haar ogen doorloopt tot 14 juli 2019. Daarmee voldoet deze reactie niet aan de gestelde eis van onverwijldheid.
4.5
Het vorenstaande heeft tot gevolg dat er een nieuwe huurovereenkomst tot stand is gekomen en dat partijen de bepalingen omtrent ‘duur, verlenging en opzegging’ die in de nieuwe huurovereenkomst zijn overeengekomen, dienen te volgen.
Opmax heeft de daarin voorgeschreven opzegtermijn van 2 maanden voorafgaand aan het einde van de huurtermijn in acht genomen en dus correct opgezegd. De huurovereenkomst is dientengevolge per 31 december 2015 beëindigd.
4.5.
De kantonrechter acht geen termen aanwezig Verhuurder toe te laten tot nadere bewijslevering.
4.6.
De kantonrechter komt op grond van het vorenstaande tot de slotsom dat de vorderingen van Verhuurder, die zijn gebaseerd op de oorspronkelijke huurovereenkomst, moeten worden afgewezen.
Verhuurder zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van Opmax worden begroot op
een bedrag van € 1.200,00 (2 x tarief € 600,00) als salaris voor de gemachtigde.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt Verhuurder in de proceskosten aan de zijde van Opmax gevallen en tot op heden begroot op € 1.200,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.A.J. van Leeuwen en in het openbaar uitgesproken.
type: em
coll: