Uitspraak
RECHTBANK limburg
Zittingsplaats Roermond
Bestuursrecht
zaaknummer: AWB 16/2850
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 februari 2017 in de zaak tussen
[eiseres] , te [vestigingsplaats] , eiseres
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Venray, verweerder
(gemachtigde: [naam] ).
Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen:
[belanghebbende 1]en
[belanghebbende 2], te [woonplaats]
[belanghebbende 1]en
[belanghebbende 2], te [woonplaats]
(gemachtigde: mr. L.M.A. Schrieder).
Procesverloop
Bij besluit van 7 april 2015 (het primaire besluit) heeft verweerder aan de derde-partij
een tegemoetkoming in de door hem geleden planschade toegekend van € 7.000,= te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van 19 maart 2014.
Bij besluit van 22 september 2015 heeft verweerder het bezwaar van eiseres tegen het primaire besluit gegrond verklaard, het primaire besluit ingetrokken en te kennen gegeven dat de procedure voor het vaststellen van eventuele planschade zal worden overgedaan teneinde te komen tot een nieuw besluit.
Bij uitspraak van 10 maart 2016 (AWB 15/3231) heeft deze rechtbank het tegen het besluit van 22 september 2015 gerichte beroep van eiseres gegrond verklaard, het besluit van 22 september 2015 vernietigd en verweerder opgedragen een nieuw besluit op het bezwaar van eiseres te nemen.
Dit besluit (het bestreden besluit) heeft verweerder op 18 juli 2016 genomen. Aan de derde-partij is een tegemoetkoming in de door hem geleden planschade toegekend van € 4.000,= te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van 19 maart 2014.
Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 januari 2017. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] en [naam] , bijgestaan door [adviseur] , werkzaam bij Thoonen Juridisch Advies, en [taxateur] , werkzaam bij Dirkx Van Soest Taxaties & Advies. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door mr. G.F.M. Bakkers van adviesbureau Gloudemans. Namens de derde-partij is verschenen [belanghebbende 1] , bijgestaan door zijn dochter [naam] .
Overwegingen
1. De derde-partij is sinds 30 november 1992 eigenaar en gebruiker van de woning aan [adres] .
2. Op de gronden aan de achterzijde van de woning van de derde-partij was voorheen het bestemmingsplan “Buitengebied”, vastgesteld op 25 augustus 1981, van toepassing. Op grond van dit bestemmingsplan waren de gronden bestemd voor agrarische productiedoeleinden en dienden zij als buffer tussen de bebouwing en de daar achtergelegen agrarische bedrijven aan de Engesteeg. Op de gronden was het enkel mogelijk om kleine bouwwerken, niet zijnde gebouwen, ten behoeve van nutsvoorzieningen en openbare of gemeenschappelijke diensten en straatmeubilair op te richten.
Op de gronden aan de rechter(achter)zijde van de woning van de derde-partij was voorheen het bestemmingsplan “Kerkdorp Leunen”, vastgesteld op 22 juni 2004, van toepassing. De betreffende gronden waren aangewezen voor “Horecadoeleinden – H”. In het verlengde van de woningrij waar de woning van de derde-partij deel van uitmaakt, was een discotheek/bar-dancing toegestaan. Achter de discotheek (aan de rechterachterzijde van de woning) waren de gronden onder meer bestemd voor parkeervoorzieningen.
Op zitting heeft de rechtbank met partijen vastgesteld dat de afstand van de (punt van de) woning van de derde-partij tot aan de inrit van de discotheek aan [straatnaam] omstreeks 75 meter bedraagt. De afstand tussen de achterzijde van de woning van de derde-partij en het parkeerterrein van de discotheek bedraagt omstreeks 65 meter.
3. Op 27 september 2011 is het bestemmingsplan “Woningbouw De Steeg Leunen” vastgesteld. Zowel op de gronden waar voorheen het bestemmingsplan “Buitengebied” als op de gronden waar voorheen het bestemmingsplan “Kerkdorp Leunen” van toepassing was, geldt op grond van het nieuwe bestemmingsplan de dubbelbestemming “Waarde-Archeologie”.
Volgens artikel 6.2.1 van de planregels mag op de voor “Waarde-Archeologie” aangewezen gronden niet worden gebouwd.
Op grond van artikel 6.2.2 van de planregels is dit niet van toepassing op gronden die zijn vrijgegeven door middel van een door het bevoegd gezag goedgekeurd selectiebesluit.
Ingevolge artikel 6.3 van de planregels kan verweerder bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 6.2.1 en toestaan dat wordt gebouwd ten dienste van en conform de regels van de (basis)bestemming.
Voorts geldt ter plaatse de enkelbestemming “Wonen”. Die bestemming maakt het mogelijk dat aan de achterzijde van de woning van de derde-partij (zes) woningen met een goothoogte van maximaal 6 meter en een bouwhoogte van maximaal 10 meter worden gerealiseerd. Erfafscheidingen en overige bouwwerken zijn toegestaan tot een hoogte van respectievelijk twee en drie meter. De woningen zullen gelegen zijn aan de nieuw aan te leggen St. Isidorusstraat die ontsloten wordt door de Engesteeg.
Op zitting heeft de rechtbank met partijen vastgesteld dat de afstand tussen de woning van de derde-partij en de achtergelegen bebouwing omstreeks 22,5 meter bedraagt, vanaf de perceelgrens van de derde-partij is die afstand omstreeks 11 meter.
4. Bij besluit van 16 mei 2013 heeft verweerder op grond van artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c, van Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) een omgevingsvergunning verleend voor het in strijd met de dubbelbestemming “Waarde-Archeologie” realiseren van zes woningen (enkel de hoofdgebouwen).
5. Bij brief van 18 maart 2014 heeft de derde-partij verweerder verzocht om vergoeding van planschade wegens de wijziging van de planologische situatie. De derde-partij is van mening dat door het realiseren van woningen aan de achterzijde van hun woning, mogelijk gemaakt door het nieuwe bestemmingsplan en de omgevingsvergunning, zijn woon- en leefklimaat aanzienlijk wordt aangetast. Het uitzicht gaat verloren, zijn privacy wordt aangetast en er zal sprake zijn van geluidsoverlast.
6. Bij het bestreden besluit heeft verweerder aan de derde-partij een tegemoetkoming in de door hem geleden planschade toegekend. De planschade wordt op grond van een verhaalsovereenkomst op eiseres verhaald. Aan het bestreden besluit heeft verweerder een definitief planschadeadvies van Gloudemans van 21 april 2016 - eiseres heeft op het concept-advies van Gloudemans van 22 december 2015 gereageerd onder andere met verwijzing naar een advies van Thoonen Juridisch Advies (Thoonen) van 15 januari 2016 -
ten grondslag gelegd. In dit advies is, onder verwijzing naar de rechtspraak onder artikel 49 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) ten aanzien van de binnenplanse vrijstellingsbepaling van artikel 15 van Pro de WRO, het standpunt ingenomen dat rekening mag worden gehouden met vrijstellingsmogelijkheden in het bestemmingsplan, zoals in dit geval het in artikel 6.2.2 van de planvoorschriften genoemde selectiebesluit. Het bestemmingsplan bevat ook al de normstelling voor verweerder om woningbouw toe te staan. Bovendien wijkt de nadien verleende omgevingsvergunning voor wat betreft de maximaal mogelijke planologische bebouwing niet af van het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan “Woningbouw De Steeg Leunen” is daarom aangemerkt als schadeveroorzakend besluit.
7. Eiseres heeft in beroep, onder meer door verwijzing naar het advies van Thoonen van 15 januari 2016, de conclusie van Gloudemans over het schadeveroorzakend besluit gevolgd.
8. De rechtbank overweegt als volgt.
9. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) kent verweerder degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Een oorzaak als bedoeld in het eerste lid is op grond van artikel 6.1, tweede lid, van de Wro onder meer een bepaling van een bestemmingsplan of een besluit omtrent een omgevingsvergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder b, c of g, van de Wabo.
Voor de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade dient te worden onderzocht of de aanvrager als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient die wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze planschade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het oude planologische regime.
10. De rechtbank stelt vast dat partijen er niet over van mening verschillen dat het nieuwe bestemmingsplan dient te worden aangemerkt als schadeveroorzakend besluit. De rechtbank volgt partijen in dit standpunt. Hiertoe overweegt zij dat op grond van artikel 6.2.2 van de planregels woningbouw, zonder gebruik te hoeven maken van de binnenplanse afwijkingsbevoegdheid van artikel 6.3 van de planregels, rechtstreeks op grond van het bestemmingsplan (gekoppeld aan een selectiebesluit) mogelijk is. Nu zowel het bestemmingsplan als de omgevingsvergunning zien op het mogelijk maken van woningbouw, zijn zij bovendien naar hun aard zo nauw met elkaar verweven dat de voor- en nadelen die uit de beide planologische maatregelen voortvloeien, moeten worden geacht voort te vloeien uit één en dezelfde maatregel. Het nieuwe bestemmingsplan dient te worden aangemerkt als schadeveroorzakend besluit.
11. De rechtbank overweegt over de door eiseres in beroep betwiste omvang van de planschade verder als volgt.
12. Ingevolge vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (Afdeling), zie bijvoorbeeld de uitspraak van 29 april 2015 (ECLI:NL:RVS: 2015:1329) mag, indien uit een advies van een door een bestuursorgaan benoemde deskundige op objectieve en onpartijdige wijze blijkt welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ervan ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, dat bestuursorgaan bij het nemen van een besluit op een verzoek om een tegemoetkoming in planschade van dat advies uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht.
De rechtbank kan een taxatie slechts terughoudend toetsen. Daarbij is van belang dat de waardering van een onroerende zaak niet slechts door het toepassen van een taxatiemethode plaatsvindt, maar dat daarbij ook de kennis, ervaring en intuïtie van de desbetreffende deskundige een rol spelen. De maatstaf bij de te verrichten toetsing is niet de eigen waardering door de rechtbank van de nadelen van de planologische verandering, maar of het bestuursorgaan, gelet op de motivering van het advies van de door het bestuursorgaan ingeschakelde deskundige, zich bij de besluitvorming niet in redelijkheid op dat deskundigenoordeel heeft kunnen baseren. Dit laat onverlet dat de besluitvorming dient te voldoen aan de eisen die het recht aan de zorgvuldigheid en de motivering stelt en dat de rechter de besluitvorming daaraan dient te toetsen. Vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 28 september 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2582).
13. In het definitieve advies van Gloudemans van 21 april 2016 is de woning van de derde-partij onder de oude bestemmingsplannen “Buitengebied” en “Kerkdorp Leunen” per 9 december 2011 getaxeerd op € 300.000,=. Onder het nieuwe bestemmingsplan “Woningbouw De Steeg Leunen” bedraagt die waarde € 287.000,=. Gloudemans heeft hiertoe de transactiecijfers van vier referentiepanden gebruikt. Het vorenstaande betekent dat, aldus Gloudemans, de waardevermindering per de peildatum € 13.000,= (4,3%) bedraagt. Daarbij is Gloudemans er van uit gegaan dat het nadeel ten gevolge van de op korte afstand van de woning te realiseren woningen, bestaande uit een aanzienlijke aantasting van de privacy, niet opweegt tegen het voordeel van het wegvallen van de horecafunctie en daarmee gepaard gaande overlast.
14. Eiseres heeft aan haar beroep adviezen van Thoonen en Van Soest van respectievelijk 21 en 20 september 2016 ten grondslag gelegd.
Ter onderbouwing van haar standpunt dat verweerder uitgaat van een onjuiste waardering van de woning heeft eiseres zich beroepen op het advies van taxateur [taxateur] van 20 september 2016 (en het daaraan voorafgaande advies). Daarin stelt deze dat Gloudemans een onjuist woonoppervlakte heeft gehanteerd, het souterrain maakt daar immers geen deel van uit. Op zitting heeft [de taxateur] bevestigd dat het waarderingsverschil met name hierin is gelegen. Bij de door Gloudemans gebruikte referentiepanden is ten onrechte geen rekening gehouden met het waardedrukkende effect van de horecabestemming op de woning van de derde-partij. [de taxateur] waardeert de woning onder de oude bestemmingsplannen “Buitengebied” en “Kerkdorp Leunen”, inclusief een correctie van € 14.000,= (6%) voor de horecabestemming, op € 224.000,=. De waarde onder het nieuwe bestemmingsplan bedraagt, aldus [de taxateur] , € 226.000,=.
Thoonen komt in haar advies van 21 september 2016 (en de daaraan voorafgaande adviezen) tot de conclusie dat het gunstige effect van het vervallen van de horecafunctie groter is dan het nadelige effect van de woningbouw. Voorts is onvoldoende rekening gehouden met de geluidshinder van het bedrijf aan de Engesteeg 6 en de agrarische bedrijven aan de Engesteeg 2 en 4 en 6. De nieuwe woningen hebben een afschermende werking. Door de woningbouw zijn bovendien de stankcirkels komen te vervallen. Daarnaast is onvoldoende rekening gehouden met de omstandigheid dat voorheen de agrarische gronden achter de woning gebruikt mochten worden voor het uitrijden van mest met stankoverlast tot gevolg.
15. De rechtbank overweegt dat in het advies van Gloudemans inzichtelijk is gemaakt dat het uitzicht vanuit de woning op en over het plangebied in relevante mate verdergaand is aangetast, de privacy in de woning in zekere mate verdergaand is aangetast en ten gevolge van de woningen geluidsoverlast zal worden ondervonden. Naar het oordeel van de rechtbank is inzichtelijk gemaakt dat de gevolgen van de woningbouw een groter waardedrukkend effect hebben op de waarde dan het verdwijnen van de horecabestemming. Daarbij mocht van belang worden geacht dat de betreffende discotheek, anders dan de te bouwen woningen, zoals hiervoor onder 2 en 3 is vastgesteld, niet direct aan de achterzijde van de woning was gelegen. Daarnaast is bij een horecabestemming doorgaans enkel overlast te verwachten in weekenden, waar van woningen de overlast meer permanent van aard is. Voorts heeft Gloudemans inzichtelijk gemaakt dat, gelet op de afstand tot de bedrijven aan de Engesteeg, van op de waarde van de woning van invloed zijnde omstandigheden geen sprake is, zodat niet aannemelijk is dat door de woningbouw sprake is van een op de waarde van invloed zijnde afschermende werking. De woning van de derde-partij bevond zich voorheen al buiten de stankcirkel van het agrarisch bedrijf aan de Engesteeg 2. Het verdwijnen van die stankcirkel ten gevolge van de woningbouw betreft daarom geen omstandigheid die leidt tot een waardestijging van de woning. Gelet op de kleinschaligheid van de weide aan de achterzijde van de woning lag het verder niet voor de hand dat daar agrarische activiteiten zouden worden ontplooid met relevante overlast tot gevolg. Gelet op het vorenstaande heeft het advies van Thoonen in het kader van de planvergelijking, naar het oordeel van de rechtbank, dan ook geen concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van de taxatie van Gloudemans naar voren gebracht. Datzelfde geldt voor de taxatietechnische kanttekeningen zoals deze door Van Soest bij de waardevaststelling van Gloudemans zijn geplaatst. De rechtbank ziet in dat verband geen aanknopingspunten voor het standpunt dat het souterrain niet als woonruimte / bruikbare ruimte mocht worden meegetaxeerd dan wel dat het waardedrukkend effect van de horecabestemming onvoldoende tot uitdrukking is gekomen. De vastgestelde waarde van de woning in het kader van de Wet waardering onroerende zaken per waardepeildatum 1 januari 2013 en toestandsdatum 1 januari 2014 vormt daarnaast een aanknopingspunt voor de juistheid van de door Gloudemans bepaalde waardes. In het betoog van eiseres is, gelet op het voorgaande, geen grond te vinden voor het oordeel dat verweerder zich bij de besluitvorming niet in redelijkheid op het deskundigenoordeel van Gloudemans heeft kunnen baseren. Daarbij komt dat een taxatie door de bestuursrechter slechts terughoudend kan worden getoetst nu bij een taxatie naast het toepassen van een taxatiemethode ook de kennis, ervaring en intuïtie van de desbetreffende deskundige een rol speelt.
16. Onder verwijzing naar de uitspraak van de Afdeling van 11 maart 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:765) overweegt de rechtbank dat planschade voorzienbaar is en voor rekening van de koper dient te worden gelaten indien ten tijde van de aankoop van een onroerende zaak voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen. In dat geval wordt de koper geacht de mogelijkheid van verwezenlijking van de negatieve planologische ontwikkeling te hebben betrokken bij het overeenkomen van de koopprijs. Om voorzienbaarheid te kunnen aannemen, is voldoende dat er een concreet beleidsvoornemen is, dat openbaar is gemaakt. Voor voorzienbaarheid is niet vereist dat een dergelijk beleidsvoornemen een formele status heeft. De rechtbank is van oordeel dat niet is gebleken dat ten tijde van de aankoop door de derde-partij op 30 november 1992 sprake was van voorzienbare planschade. Het (ontwerp van het) door eiseres genoemde streekplan dateert van ruim ná de aankoop (maart 1994). Eiseres heeft verder gesteld dat tijde van de aankoop van de woning het achtergelegen gebied waar thans woningbouw is gerealiseerd, zich binnen de zogenoemde “rode contour”, die de grens markeert tussen stedelijk gebied en landelijk gebied, bevond. De provincie heeft dat destijds mondeling aan eiseres kenbaar gemaakt. Nu een onderbouwing van die stelling, bijvoorbeeld met een schriftelijke bevestiging van de provincie, achterwege is gebleken, ziet de rechtbank geen aanleiding om voorzienbaarheid aan te nemen. Daarbij kan een dergelijke “rode contour”, zo daarvan al sprake was, volgens de rechtbank niet zonder meer worden aangemerkt als een concreet beleidsvoornemen op basis waarvan binnen die contour uitgegaan dient te worden van voorzienbaarheid. Een dergelijke contour zegt immers meer over het niet willen toestaan (door de provincie) van bebouwing buiten die contour.
17. De rechtbank overweegt dat verweerder in het bestreden besluit op grond van het advies van Gloudemans het normaal maatschappelijk risico heeft vastgesteld op 3% van € 300.000,= (€ 9.000,=), hetgeen betekent dat de planschade € 4.000,= bedraagt.
Gloudemans heeft daarbij betrokken dat het terrein waarop de woningen worden gebouwd, is gelegen aan de rand van een centrumdorpsmilieu met aan de zuidzijde bebouwing en aan de noordzijde agrarisch gebied. Het gebied wordt daarom beschouwd als een uitbreidingslocatie. De nieuwe bebouwing, bestaande uit diverse bebouwingstypologieën, past ook niet binnen de bestaande ruimtelijke structuur die zich laat kenmerken door vrijstaande woningen. Woningbouw op de betreffende locatie past voorts, gelet op de toelichting van het nieuwe bestemmingsplan, binnen het langdurig gevoerde planologische beleid en de omvang van de schade is niet gering en de afstand tot de woning van de derde-partij is klein.
Eiseres heeft aangevoerd dat verweerder ontoereikend heeft gemotiveerd dat sprake is van een normale maatschappelijke ontwikkeling op grond waarvan een normaal maatschappelijk risico van 3% kan worden gehanteerd. Woningbouw aan de rand van een dorp is een normale maatschappelijke ontwikkeling. Eiseres betoogt dat Gloudemans miskent dat het terrein wordt omsloten door bebouwing. Het agrarisch gebied aan de noordzijde kent omvangrijke bebouwing. Aan het landelijk karakter van het agrarisch gebied aan die zijde van het dorp wordt door de woningbouw dan ook geen afbreuk gedaan. De bebouwing past verder, gelet op de diversiteit aan woningtypen in het aangrenzende deel van het dorp, binnen de bestaande ruimtelijke structuur. Bovendien is in het DOP Leunen, Van Dorpsvisie tot Dorpsplan, aangegeven dat inbreiding bij voorkeur dient plaats te vinden in het betreffende gebied, is de locatie al sinds de jaren negentig in beeld als potentiele woningbouwlocatie en ligt zij binnen de eerdergenoemde “verbale” rode contour. Volgens eiseres dient in casu dan ook een schade van 4% binnen het normaal maatschappelijk risico te vallen.
18. De rechtbank overweegt als volgt.
19. Ingevolge artikel 6.2, eerste lid, van de Wro, blijft binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager. Ingevolge het tweede lid, aanhef en onder b, blijft in ieder geval voor rekening van de aanvrager schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade.
De vraag of schade als gevolg van een planologische ontwikkeling als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, van de Wro tot het normale maatschappelijke risico behoort, moet worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval (zie de Afdelingsuitspraak van 29 februari 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BV7254).
Van belang is onder meer of de planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd waarmee de aanvrager rekening had kunnen houden in die zin dat die ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop deze ontwikkeling zich zou voordoen (uitspraak van de Afdeling van 29 februari 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BV7254).
In dit verband komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het in een reeks van jaren gevoerde planologische beleid past (uitspraak van de Afdeling van 13 april 2016, ECLI:NL:RVS:2016:986).
Omstandigheden die verder van belang kunnen zijn, zijn de afstand van de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden tot de onroerende zaak van de aanvrager en de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel (uitspraak van de Afdeling van 29 februari 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BV7254).
De omstandigheid dat de schadeveroorzakende planologische ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, betekent op zichzelf nog niet dat de gevolgen van de ontwikkeling geheel onder het normale maatschappelijke risico vallen (uitspraak van de Afdeling van 4 juni 2014, ECLI:NL:RVS:2014:2009).
In dit verband komt tevens betekenis toe aan het antwoord op de vraag of de schade in de vorm van waardevermindering onevenredig is in verhouding tot de waarde van de onroerende zaak. Dit zijn verschillende aspecten die bij de beoordeling van het normale maatschappelijke risico worden betrokken en elkaar niet uitsluiten (uitspraak van de Afdeling van 4 juni 2014, ECLI:NL:RVS:2014:2009).
Bij waardevermindering van een onroerende zaak als gevolg van een normale maatschappelijke ontwikkeling, zoals woningbouw op een inbreidingslocatie in een woonkern, waarbij die woningbouw in de lijn der verwachtingen lag, is een waardevermindering tot vijf procent van de waarde van de onroerende zaak, in verhouding tot de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk vóór het ontstaan van de schade, substantieel, maar niet zodanig zwaar dat deze schade niet voor rekening van de aanvrager kan worden gelaten. Dit betekent dat een waardevermindering tot vijf procent van de waarde van de onroerende zaak in deze categorie gevallen in beginsel tot het normale maatschappelijke risico van de aanvrager behoort (uitspraak van de Afdeling van 2 maart 2016, ECLI:NL:RVS:2016:530).
De vaststelling van de omvang van het normaal maatschappelijk risico is in de eerste plaats aan het bestuursorgaan, dat daarbij beoordelingsruimte toekomt (uitspraak van de Afdeling van 24 december 2014, ECLI:NL:RVS:2014:4668).
20. De rechtbank is van oordeel dat verweerder, gegeven voormelde jurisprudentie van de Afdeling, zich in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat de omvang van het normaal maatschappelijk risico in het onderhavige geval 3% bedraagt van de waarde van de woning onmiddellijk voor het ontstaan van de schade. Hiertoe heeft verweerder van belang kunnen achten dat het bouwterrein is gelegen aan de buitenzijde van de kern van Leunen en aldaar, gelet op de aanwezigheid van landbouw (met stankcirkels) aan die zijde van de kern, woningbouw niet als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden gezien. Daarbij is relevant dat de afstand van de bouwlocatie tot de woning van de derde-partij klein is en de aard en de omvang van het door de woningbouw veroorzaakte nadeel, zoals blijkt uit het vorenstaande, niet gering is.
21. In het licht van het vorenstaande is het beroep ongegrond.
22. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.J.G.H. Seerden, rechter, in aanwezigheid van mr. D.D.R.H. Lechanteur, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
2 februari 2017.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op: 2 februari 2017
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.