Uitspraak
201801921/2/A2.
Datum uitspraak: 25 maart 2020
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Tweede tussenuitspraak met toepassing van artikel 8:51d van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) op de hoger beroepen van:
1. [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] (hierna tezamen en in enkelvoud: [appellant sub 1]), wonend te Dongen,
2. [appellant sub 2], wonend te Dongen,
appellanten,
tegen de uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant van 9 februari 2018 in zaken nrs. 16/3474 en 16/2988 in het geding tussen:
1. [appellant sub 1]
2. [appellant sub 2],
en
het college van burgemeester en wethouders van Dongen.
Procesverloop
Bij tussenuitspraak van 1 mei 2019 in zaak nr. 201801921/1/A2, ECLI:NL:RVS:2019:1436 (hierna: de tussenuitspraak), heeft de Afdeling het college opgedragen om binnen zestien weken na verzending daarvan met inachtneming van hetgeen daarin is overwogen de gebreken in het besluit op bezwaar van 19 april 2016 te herstellen door een nieuw besluit te nemen. Deze tussenuitspraak is aangehecht.
Bij beschikking van 22 augustus 2019 heeft de Afdeling de termijn waarbinnen de gebreken in het besluit op bezwaar van 19 april 2016 dienden te zijn hersteld op verzoek van het college verlengd tot en met 16 oktober 2019.
Bij beschikking van 16 oktober 2019 heeft de Afdeling de termijn waarbinnen de gebreken in het besluit op bezwaar van 19 april 2016 dienden te zijn hersteld op het verzoek van het college verlengd tot en met 13 november 2019.
Bij besluit van 12 november 2019 heeft het college, ter uitvoering van de in de tussenuitspraak gegeven opdracht, het besluit van 19 april 2016 vervangen en aan [appellant sub 1], voor zover thans van belang, € 7.500,00, exclusief wettelijke rente, aan tegemoetkoming in planschade toegekend.
[appellant sub 2] en [appellant sub 1] hebben ieder een zienswijze ingediend.
De Afdeling heeft bepaald dat een nader onderzoek ter zitting achterwege blijft en het onderzoek gesloten.
Overwegingen
1. Ingevolge artikel 8:51d van de Awb, voor zover hier van belang, kan de Afdeling het bestuursorgaan opdragen een gebrek in het bestreden besluit te herstellen of te laten herstellen.
Het geschil
2. [appellant sub 1] is eigenaar van het perceel met een daarop aanwezige woning aan de [locatie 1] te Dongen. Zijn perceel grenst aan de zuidwestelijke zijde aan de gronden rondom de Leeuweriklaan. Op die gronden is door verschillende, hierna onder 3 nader geduide, planologische besluiten woningbouw toegestaan, terwijl de gronden vóór die besluiten een agrarische bestemming hadden. Het college heeft [appellant sub 1] een tegemoetkoming in planschade toegekend, maar volgens [appellant sub 1] is dat bedrag te laag. [appellant sub 2] is eigenaresse van een perceel aan de Leeuweriklaan dat direct grenst aan het perceel van [appellant sub 1]. Zij moet een deel (70%) van de aan [appellant sub 1] toegekende tegemoetkoming betalen en vindt dat haar deel van de tegemoetkoming te hoog is vastgesteld.
Relevante planologische maatregelen
3. Bij besluit van 6 december 2005 heeft het college aan [belanghebbende] vrijstelling (hierna: het vrijstellingsbesluit) van het geldende bestemmingsplan "Dongen Buitengebied" uit 1997 verleend (hierna: het oude bestemmingsplan) voor het realiseren van in totaal 12 woningen aan de Haanse Hoef in Dongen. Voor de realisatie van één van die woningen is aan [belanghebbende] bij besluit van 6 juni 2006 bouwvergunning verleend. Het perceel waarop deze woning kan worden gerealiseerd, is gelegen aan de [locatie 2] te Dongen. De bouwvergunning en het vrijstellingsbesluit, voor zover dat ziet op de bouw van deze woning, zijn met de uitspraak van de Afdeling van 2 juni 2010, ECLI:NL:RVS:2010:BM6472, onherroepelijk geworden.
Op 14 april 2009 heeft het college ten behoeve van [belanghebbende] een projectbesluit als bedoeld in artikel 3.10, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) genomen. Met dit projectbesluit heeft het college medewerking verleend aan de aanleg van de ontsluitingsweg Leeuweriklaan, inclusief keerlus, parkeervoorzieningen, bermen en beplantingen op het perceel, plaatselijk bekend als [locatie 3] te Dongen. Het projectbesluit is met de uitspraak van de Afdeling van 2 juni 2010, ECLI:NL:RVS:2010:BM6465, onherroepelijk geworden.
Op 30 september 2010 heeft de raad van Dongen het bestemmingsplan "Zuid en West Dongen" (hierna: het nieuwe bestemmingsplan) vastgesteld. Als gevolg van dit nieuwe bestemmingsplan, dat op 25 december 2010 in werking is getreden, is, voor zover thans van belang, op de gronden rondom de Leeuweriklaan te Dongen de bestemming ‘wonen’ komen te rusten.
Derde belanghebbenden
4. Het college heeft met [belanghebbende] een planschadeovereenkomst als bedoeld in artikel 6.4a Wro gesloten. Deze overeenkomst heeft betrekking op planschade die wordt geleden als gevolg van het vrijstellingsbesluit en/of het projectbesluit.
[appellant sub 2] is eigenaresse van het perceel aan de [locatie 4] te Dongen. Met het nieuwe bestemmingsplan is planologisch mogelijk gemaakt dat zij op dat perceel een vrijstaande woning realiseert. Het college heeft hiervoor met haar eveneens een planschadeovereenkomst als bedoeld in artikel 6.4a Wro gesloten.
Verzoek en besluitvorming
5. [appellant sub 1] stelt als gevolg van het vrijstellingsbesluit dat de basis vormde voor de verleende bouwvergunning, het projectbesluit en het nieuwe bestemmingsplan planschade te hebben geleden. Volgens hem hebben de planologische wijzigingen nadelige gevolgen voor de inkijk in zijn woning en daarmee de privacy, de hoeveelheid zon- en daglicht in de tuin en het uitzicht vanuit en de situeringswaarde en omgevingskarakteristiek van zijn woning. Verder nemen de licht-, geluid- en trillinghinder toe, evenals de luchtvervuiling en de veiligheidsrisico’s. Op 12 januari 2014 heeft [appellant sub 1] bij het college daarom een aanvraag om een tegemoetkoming in de door hem gestelde planschade ingediend.
6. Het college heeft over het op de aanvraag te nemen besluit advies gevraagd aan het Kenniscentrum voor Overheid en Bestuur (thans: Thorbecke B.V.; hierna: Thorbecke). Thorbecke heeft in een advies van 2 maart 2015 per planologische wijziging een planvergelijking gemaakt. Zij is tot de conclusie gekomen dat het vrijstellingsbesluit en de bouwvergunning niet hebben geleid tot een voor [appellant sub 1] planologisch nadeliger situatie, dat de woning van [appellant sub 1] als gevolg van het projectbesluit € 9.000,00 minder waard is geworden, maar dat deze schade onder de forfaitaire drempel van het normaal maatschappelijk risico blijft en dat de woning van [appellant sub 1] als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan € 33.000,00 minder waard is geworden. Uitgaande van een normaal maatschappelijk risico van 2% komt volgens Thorbecke € 22.300,00 voor vergoeding in aanmerking.
Het college heeft dit advies aan het besluit van 8 juni 2015 ten grondslag gelegd. Het heeft de aanvraag van [appellant sub 1] wat betreft de eerste twee planvergelijkingen afgewezen en wat betreft de derde planvergelijking toegewezen tot een bedrag van € 22.300,00, exclusief wettelijke rente.
Naar aanleiding van de door [appellant sub 1] en [appellant sub 2] hiertegen gemaakte bezwaren heeft de commissie voor de bezwaarschriften (hierna: de commissie) Thorbecke vragen gesteld. In haar advies van 1 maart 2016 heeft Thorbecke gereageerd op deze vragen en haar standpunten uit het eerdere advies gehandhaafd. Bij advies van 29 maart 2016 heeft de commissie het college geadviseerd de door [appellant sub 1] en [appellant sub 2] gemaakte bezwaren ongegrond te verklaren. Het college heeft dit advies gevolgd.
De rechtbank heeft, na de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak (hierna: de STAB) vragen te hebben gesteld over de uitleg en toepassing van de planregels van het oude bestemmingsplan, de beroepen van [appellant sub 1] en [appellant sub 2] ongegrond verklaard.
Tussenuitspraak
7. In de tussenuitspraak heeft de Afdeling geoordeeld dat het college het advies van Thorbecke niet had mogen volgen op het punt van de planvergelijking, de taxatie en de omvang van het normaal maatschappelijk risico. Zij heeft het college opgedragen om de planvergelijking aan te passen, omdat Thorbecke in het kader van de maximale invulling van het oude bestemmingsplan ten aanzien van de gronden buiten het bouwvlak niet heeft onderkend dat daar, tot aan de perceelgrens, tevens opslag van kuilvoer tot een hoogte van 4 meter was toegestaan. Tevens heeft de Afdeling het college opgedragen een nieuwe taxatie te laten uitvoeren. Deze taxatie dient te worden gebaseerd op de aangepaste planvergelijking en dient te worden uitgevoerd door een taxateur die voldoende kennis van de lokale situatie heeft en die ter plekke de situatie heeft opgenomen. Bovendien, zo is in de tussenuitspraak overwogen, dient gemotiveerd te worden ingegaan op hetgeen [appellant sub 1] in hoger beroep naar voren heeft gebracht over de taxaties van de woningen aan de Lijsterlaan 10 en 12 en het verschil in WOZ-waarde. Ten slotte dient het college de omvang van het normaal maatschappelijk risico opnieuw vast te stellen.
Nieuw besluit van 12 november 2019
8. Het college heeft Thorbecke opnieuw om advies gevraagd. In een advies van 30 oktober 2019 heeft Thorbecke wederom per planologische wijziging een planvergelijking gemaakt. Deze planvergelijking is dezelfde als in het advies van 2 maart 2015, zoals weergegeven in overweging 6 van de tussenuitspraak, met dien verstande dat Thorbecke bij de maximale invulling van het oude bestemmingsplan heeft betrokken dat op de gronden buiten het bouwvlak, tot aan de perceelgrens, tevens opslag van kuilvoer tot een hoogte van 4 meter was toegestaan. Thorbecke komt vervolgens wederom tot de conclusie dat het vrijstellingsbesluit en de bouwvergunning niet tot een planologisch nadeliger situatie voor [appellant sub 1] hebben geleid, dat als gevolg van het projectbesluit een gering planologisch nadeliger situatie is ontstaan, bestaande uit enige toename van hinder door overlast van licht, verkeer- en parkeerbewegingen en dat als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan een (middelzwaar) planologisch nadeliger situatie is ontstaan. Dit nadeel bestaat uit een aantasting van het uitzicht, de situering en de privacy. Tevens zal sprake zijn van enige toename van licht- en geluidhinder en wordt enige beperking van dag- en zonlichttoetreding op aanvragers perceel aannemelijk geacht, aldus Thorbecke.
Volgens de taxateur van Thorbecke, De Jager, is de woning van [appellant sub 1] als gevolg van het projectbesluit op peildatum 14 april 2009 in waarde gedaald van € 580.000,00 naar € 571.000,00, zodat de geleden planschade € 9.000,00 bedraagt. Het nieuwe bestemmingsplan heeft volgens De Jager tot gevolg gehad dat de woning van [appellant sub 1] op peildatum 25 december 2010 niet langer meer € 550.000,00 waard was, maar € 515.000,00, zodat de schade als gevolg van deze planologische maatregel € 35.000,00 bedraagt.
De schade van € 9.000,00 komt volgens Thorbecke niet voor vergoeding in aanmerking, reeds omdat dit bedrag de forfaitaire drempel van het normaal maatschappelijk risico van € 11.600,00 niet overstijgt. Ten aanzien van het nieuwe bestemmingsplan heeft Thorbecke uiteengezet dat wat haar betreft een normaal maatschappelijk risico van 5% gerechtvaardigd is. Dat betekent dat (€ 35.000,00 - € 27.500,00 =) € 7.500,00 voor vergoeding in aanmerking komt, aldus Thorbecke.
Beroepen
9. Het college heeft dit advies aan zijn besluit van 12 november 2019 ten grondslag gelegd. Het besluit van 12 november 2019 wordt, gelet op artikel 6:24 van Pro de Awb, gelezen in samenhang met artikel 6:19, eerste lid, van die wet, van rechtswege geacht onderwerp te zijn van dit geding.
10. Zowel [appellant sub 1] als [appellant sub 2] kan zich met het nieuwe besluit niet verenigen. [appellant sub 1] heeft in zijn zienswijze gronden aangevoerd tegen de planvergelijking, de taxatie en de vaststelling van de omvang van het normaal maatschappelijk risico. [appellant sub 2] kan zich niet vinden in de taxatie. Net als in de tussenuitspraak zullen de gronden hierna geclusterd per onderwerp worden besproken.
Planvergelijking
11. [appellant sub 1] betoogt dat bij de maximale invulling van het oude bestemmingsplan ten onrechte de mogelijkheid van opslag van kuilvoer tot een hoogte van 4 meter is meegenomen. Weliswaar vloeit dit voort uit de opdracht die de Afdeling in de tussenuitspraak heeft gegeven, maar deze opdracht is enkel gebaseerd op de onjuiste verklaring van de vertegenwoordiger van het college op de zitting van 21 maart 2019 dat het oude bestemmingsplan aan die opslag niet in de weg stond. Dat deze verklaring onjuist was, blijkt uit het feit dat de vertegenwoordiger, in reactie op de klacht van [appellant sub 1] over zijn ter zitting gedane verklaringen, heeft erkend dat hij tijdens de beantwoording van de vragen van de Afdeling op de zitting onvoldoende stil heeft gestaan bij het feit dat de STAB eerder in haar advies had aangegeven dat het oude bestemmingsplan geen langdurige opslag tot een hoogte van 7 meter toeliet. Nu deze verklaring aldus strijdig is met de bevindingen van de STAB en de Afdeling de juistheid van de verklaring niet heeft getoetst, had de opslag van kuilvoer niet in de planvergelijking meegenomen mogen worden, aldus [appellant sub 1].
11.1. Onder 15.4 van de tussenuitspraak heeft de Afdeling geoordeeld dat Thorbecke ten onrechte niet heeft onderkend dat op de gronden, tot aan de perceelgrens, opslag van kuilvoer tot een hoogte van 4 meter was toegestaan en dat de planvergelijking in zoverre ondeugdelijk was. Behoudens zeer uitzonderlijke gevallen wordt niet teruggekomen van in een tussenuitspraak gegeven oordelen. De Afdeling ziet in het betoog van [appellant sub 1] geen grond om terug te komen op dit oordeel. In dat kader is het volgende van belang.
Op de gronden rustte onder het oude bestemmingsplan de bestemming ‘agrarische doeleinden’ met subbestemming ‘akl’. Deze gronden waren bestemd voor grondgebonden agrarische bedrijven met een uitbouwmogelijkheid voor kassen en niet grondgebonden agrarische activiteiten alsmede het behoud, herstel en/of versterking van de aanwezige landschappelijke waarden en potenties en het karakter van het agrarisch kernrandgebied. Uit artikel 1 van Pro de planregels volgt dat onder een grondgebonden bedrijf moet worden verstaan een bedrijf dat (nagenoeg) geheel afhankelijk is van agrarische grond als productiemiddel en waar (nagenoeg) geheel gebruik wordt gemaakt van open grond of plat glas dan wel ander lichtdoorlatend materiaal met een hoogte van niet meer dan 1 meter. Nu uit de bestemming voortvloeit dat agrarisch gebruik van de gronden was toegestaan en de opslag van kuilvoer buiten het bouwvlak onder agrarisch grondgebruik valt (vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 12 juli 2019, ECLI:NL:RVS:2019:1892), heeft de vertegenwoordiger van het college zich ter zitting terecht op het standpunt gesteld dat het oude bestemmingsplan er niet aan in de weg stond dat gedurende het gehele jaar tot op de perceelgrenzen tot een hoogte van 4 meter kuilvoer kon worden opgeslagen. Dat de vertegenwoordiger van het college later heeft verklaard dat hem tijdens de zitting niet helder voor ogen stond dat de STAB in haar verslag uiteengezet had dat opslag van kuilvoer tot een hoogte van 7 meter onder het oude bestemmingsplan niet was toegestaan, doet hier, wat hier verder ook van zij, niet aan af. Zijn uitlating is bovendien niet in tegenspraak met de bevindingen van de STAB, aangezien de bevinding van de STAB immers geen betrekking heeft op een toegestane hoogte van 4 meter maar van 7 meter, waardoor de gestelde tegenstrijdigheid zich niet voordoet.
Het betoog slaagt niet.
12. [appellant sub 1] betoogt verder dat de Afdeling ten onrechte heeft overwogen dat geen aanleiding bestaat voor het oordeel dat Thorbecke er bij de planvergelijking van uit had moeten gaan dat slechts uitbouw van bestaande kassenbedrijven of bestaande niet-grondgebonden bedrijven was toegestaan, omdat het woord ‘bestaande’ niet in artikel 13 van Pro de planregels is opgenomen. Volgens [appellant sub 1] heeft de Afdeling met dit oordeel miskend dat in dit geval ook aan de toelichting bij de planregels, waarin het woord ‘bestaande’ wel is opgenomen, betekenis had moeten worden toegekend, omdat artikel 13 van Pro de planregels niet duidelijk is. Dit volgt uit de omstandigheid dat de STAB, Tonnaer Adviseurs en PS-consultants een andere mening over de uitleg van die bepaling zijn toegedaan dan de Afdeling. Los hiervan is zonneklaar dat de raad, als planwetgever, de bedoeling had te voorkomen dat er nieuwe kassen en nieuwe niet-grondgebonden activiteiten in het plangebied zouden kunnen ontstaan. Volgens [appellant sub 1] handelt de Afdeling onrechtmatig als ze haar eigen vrijheid van interpretatie van de wet stelt boven hetgeen de democratisch gekozen raad van Dongen onweerlegbaar heeft beoogd.
12.1. In de tussenuitspraak heeft de Afdeling overwogen dat uit artikel 13, eerste lid, aanhef en onder d, en g, h, respectievelijk i, van de planregels niet volgt dat onder het oude bestemmingsplan slechts uitbouw van bestaande kassenbedrijven of bestaande niet-grondgebonden bedrijven was toegestaan, nu het woord ‘bestaande’ niet in deze bepaling is opgenomen. In een einduitspraak kan, behoudens zeer uitzonderlijke gevallen, niet worden teruggekomen van in een tussenuitspraak gegeven oordelen. De Afdeling ziet in het aangevoerde geen grond om terug te komen op dit oordeel in de tussenuitspraak. Dat [appellant sub 1] het met het oordeel van de Afdeling over de uitleg van artikel 13 van Pro de planregels niet eens is, is daarvoor onvoldoende.
12.2. Voor zover [appellant sub 1] stelt dat de aanname van Thorbecke dat onder het oude regime de maximale invulling van 4.500 m2 gebouwen met een hoogte van 10 meter op het bebouwingsvlak, onderverdeeld in 1.000 m2 gebouwen voor intensieve veehouderij, 500 m2 voor intensieve tuinbouw en 3.000 m2 voor kassen, in strijd is met artikel 13, eerste lid, aanhef en onder d, van het oude bestemmingsplan, omdat die gronden zijn bestemd voor het behoud, herstel en/of versterking van de aanwezige landschappelijke waarden en potenties, kan dit betoog evenmin worden gevolgd. In overweging 13.3 van de tussenuitspraak heeft de Afdeling geoordeeld dat Thorbecke deze bouwmogelijkheden, met bijbehorend gebruik van de gebouwen, terecht bij de maximale invulling van het oude bestemmingsplan heeft betrokken, nu het bestemmingsplan er in artikel 13, derde lid, aanhef en onder i, in voorziet dat op de gronden met die bestemming gebouwen ten behoeve van intensieve veehouderij, intensieve tuinbouw of kassen mochten worden opgericht, tot een bepaald, in die bepaling vermeld maximaal oppervlak.
12.3. Het betoog slaagt niet.
Taxatie
13. [appellant sub 2] betoogt dat de opslag van kuilvoer onvoldoende is meegenomen in de taxatie van de planschade en het college die taxatie daarom niet had mogen volgen. In dat kader wijst zij erop dat De Jager voor de derde planvergelijking tot een planschade van € 35.000,00 komt, hetgeen neerkomt op een waardedaling van 6,36%, terwijl TAXgoed in de taxatie van 2 maart 2015 voor de derde planvergelijking tot een waardevermindering van € 33.000,00 oftewel 6,16% van de woning komt. In de taxatie van 2 maart 2015 was evenwel ten onrechte geen rekening gehouden met de opslag van kuilvoer tot een hoogte van 4 meter. Was dat wel gebeurd, dan was de waardevermindering door TAXgoed op een lager bedrag vastgesteld. De waardedaling is echter met de taxatie van De Jager juist groter geworden. Volgens [appellant sub 2] is dit onbegrijpelijk in het licht van de niet onaanzienlijke negatieve planologische uitstraling van de mogelijkheid tot op de perceelgrens kuilvoer tot een hoogte van 4 meter op te slaan.
13.1. In de tussenuitspraak heeft de Afdeling onder 12.4 overwogen dat het college het advies van TAXgoed niet zonder meer aan zijn besluitvorming ten grondslag had mogen leggen, omdat het had erkend niet te zijn nagegaan in hoeverre TAXgoed, die niet lokaal was gevestigd, kennis van de lokale situatie had en het zich er evenmin van had vergewist dat de taxateur het perceel van [appellant sub 1] daadwerkelijk had bezocht. Dit betekent dat aan deze taxatie geen waarde kan worden toegekend en dat deze taxatie geen concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de door De Jager uitgevoerde taxatie kan bieden.
Het betoog faalt.
14. Ook [appellant sub 1] betoogt dat het college de taxatie van De Jager niet heeft mogen volgen.
In dat kader voert hij allereerst aan dat het college zich er onvoldoende van heeft vergewist dat De Jager, die woont in Deventer en werkt bij een vestiging van Thorbecke die op een afstand van 150 kilometer van zijn woning is gelegen, regionale ervaring heeft en op de hoogte is van de lokale ontwikkelingen in de jaren 2005 tot en met 2010. Het college heeft deze aspecten als voldoende beoordeeld op basis van onlangs door De Jager verrichte planschadetaxaties in de verder van Dongen af gelegen gemeenten ’s-Hertogenbosch, Altena, Heusden, Meijerijstad, Steenbergen en Zundert. Het gaat er echter niet om of de taxatie op een redelijke afstand van de plaatselijke situatie en op een recente datum heeft plaatsgevonden, maar om de kennis van de plaatselijke situatie en lokale ervaring op grond waarvan de taxateur de waarden kan herleiden naar de peildata in 2006, 2009 en 2010. Gelet op de afstand zijn de genoemde gemeenten niet kenmerkend voor de plaatselijke situatie en de regio in en rond de gemeente Dongen. Deze regio wordt bepaald door de kleinere gemeenten Gilze en Rijen, Loon op Zand, Drimmelen en Geertruidenberg en de grotere gemeenten Oosterhout en Breda. Niet is gebleken dat De Jager in deze regio ervaring heeft en op de hoogte is van de lokale ontwikkelingen in de periode 2005-2010, aldus [appellant sub 1].
Voorts voert [appellant sub 1], onder verwijzing naar hetgeen hij in beroep hierover heeft aangevoerd, aan dat de waarde van € 550.000,00 die De Jager aan zijn woning heeft toegekend direct voorafgaand aan de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan op 25 december 2010 onverklaarbaar laag is. Het lag volgens hem daarom op de weg van het college om De Jager op dit punt om een nadere motivering te vragen. Ook de door De Jager geschatte waardedaling van zijn woning van € 35.000,00 is onvoorstelbaar laag. Daartoe wijst [appellant sub 1] op het feit dat voor het perceel aan de Lijsterlaan als gevolg van de vaststelling van het nieuwe bestemmingsplan ook een waardedaling van 6,4% is aangenomen, terwijl de maximale invulling van de bebouwingsmogelijkheden onder het daarvoor geldende regime voor dat perceel nadeliger uitpakte dan voor zijn eigen perceel en het nieuwe bestemmingsplan wat betreft die bebouwingsmogelijkheden voor zijn eigen perceel nadeliger is dan voor het perceel aan de Lijsterlaan 10. Gelet hierop is de waardedaling van zijn eigen perceel groter dan die van de Lijsterlaan 10, aldus [appellant sub 1].
Ook voert [appellant sub 1] aan dat de waarde van het perceel aan de Lijsterlaan 12, dat in het kader van een tegemoetkoming in planschade als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan door S. Berns van Gloudemans is getaxeerd, direct voorafgaand aan de planologische wijziging 27% hoger is geschat dan de waarde van zijn perceel, zoals ingeschat door De Jager. Dit terwijl de WOZ-waarden van zijn eigen perceel over de jaren 2015-2018 gemiddeld 9,3% hoger zijn geweest dan die van het perceel aan de Lijsterlaan 12. Nu zowel de oude als de nieuwe planologische situatie voor beide percelen identiek is, leidt de schatting van Berns van de waarde van het perceel aan de Lijsterlaan 12 op peildatum 25 december 2010 van € 700.000,00 tot een waarde van zijn eigen woning van (€ 700.000,00 + 9,3% =) € 765.100,00. De afwijking van 39% tussen deze waarde en de door De Jager getaxeerde waarde van € 550.000,00 geeft aan dat de taxatie van laatstgenoemde ernstige gebreken vertoont, aldus [appellant sub 1]. Dit geldt temeer nu de door hemzelf ingeschakelde taxateur, Hansen van PS-Consultants, op een waarde van € 793.500,00 uitkomt, hetgeen slechts 3,7% afwijkt van € 765.100,00. Volgens [appellant sub 1] is een waarde van € 780.000,00 daarom valabel, en komt de door hem geleden planschade, uitgaande van een relatieve waardedaling van 6,36% uit op € 49.600,00. Dit bedrag komt overeen met de waardedaling die het college in de planschadezaak van de eigenaren van de Lijsterlaan 12 heeft aangenomen.
[appellant sub 1] betoogt verder dat het college er ten onrechte aan voorbij is gegaan dat het indexpercentage dat De Jager heeft aangehouden voor de periode 14 april 2009 - 25 december 2010 (te weten: -3,7%) meer dan een factor 3 groter is dan het indexpercentage waar zowel zijn eigen taxateur Hansen als de taxateur van TAXgoed (te weten: -1,1%) van uit is gegaan. Ook dit geeft aanleiding voor twijfel aan de juistheid van de taxatie van De Jager. Dit geldt temeer nu het verschil van 2,6% de forfaitaire drempel van het normaal maatschappelijk risico van 2% overschrijdt.
[appellant sub 1] wijst verder nog op de door hem overgelegde contra-expertise van Hansen van 30 december 2019 en op de door hem overgelegde contra-expertise van ViaWonen van 3 januari 2014. Volgens hem komt Hansen, uitgaande van de door Thorbecke in het advies van 30 oktober 2019 gemaakte planvergelijking, tot de conclusie dat de woning van [appellant sub 1] door de mogelijkheden in het nieuwe bestemmingsplan met 8,3% is gedaald. Taxateur Huijgevoort van ViaWonen kwam tot een waarde van zijn woning direct voorafgaand aan het vrijstellingsbesluit van € 855.000,00. Uitgaande van de conclusie van De Jager dat het vrijstellingsbesluit niet tot planschade heeft geleid, is die waarde direct na het vrijstellingsbesluit dezelfde. De Jager komt evenwel tot een waarde van zijn woning op 14 april 2009 van € 580.000,00, hetgeen een onwaarschijnlijke waardedaling van 32,2% behelst. Uit beide taxaties volgt dan ook dat die van De Jager ernstige gebreken vertoont, aldus [appellant sub 1].
14.1. Bij de waardering van onroerende zaken spelen niet alleen de taxatiemethode, maar ook de kennis en ervaring van de deskundige een rol. De bestuursrechter beoordeelt daarom slechts of het bestuursorgaan de taxatie in redelijkheid aan zijn besluit ten grondslag heeft mogen leggen. Verder moet de besluitvorming voldoen aan de eisen die het recht aan de zorgvuldigheid en de motivering stelt en moet de rechter toetsen of de besluitvorming aan die eisen voldoet.
14.2. Het college heeft in het nieuwe besluit vermeld dat het is nagegaan of De Jager ter zake deskundig is en of hij het perceel heeft bezocht en heeft geconstateerd dat dat het geval was. Niet in geschil is dat De Jager het perceel van [appellant sub 1] heeft bezocht. [appellant sub 1] heeft verder niet betwist dat De Jager recentelijk een aantal planschadetaxaties heeft uitgevoerd in de provincie Noord-Brabant. Dat, naar [appellant sub 1] stelt, deze taxaties zijn uitgevoerd in gemeenten die ver verwijderd liggen van Dongen, betekent niet dat De Jager alleen al daarom onvoldoende kennis zou hebben van de lokale situatie. Een taxateur kan immers ook als hij niet in de buurt van de te taxeren locatie werkzaam is, op de hoogte raken van lokale ontwikkelingen in een bepaalde periode, bijvoorbeeld door het raadplegen van (openbare) bronnen.
In zoverre faalt het betoog van [appellant sub 1].
14.3. Het betoog van [appellant sub 1] over de taxaties van de woningen aan de Lijsterlaan 10 en 12 en het verschil in WOZ-waarde is grotendeels een herhaling van hetgeen hij hierover eerder in de procedure naar voren heeft gebracht. In de tussenuitspraak is de Afdeling aan bespreking van dit betoog niet toegekomen, maar heeft zij geoordeeld dat het college bij de nieuw uit te voeren taxatie gemotiveerd dient in te gaan op dit betoog van [appellant sub 1].
14.4. De Afdeling stelt vast dat De Jager in zijn taxatierapport geen aandacht heeft besteed aan de taxaties van de woningen aan de Lijsterlaan 10 en 12. Ook is hij niet ingegaan op het verschil tussen zijn planschadetaxatie van de woning van [appellant sub 1] en de WOZ-waarde daarvan.
In het nieuwe besluit van 12 november 2019 heeft het college zich op het standpunt gesteld dat de taxatie en de daaruit voortkomende waarden geen opvallende afwijkingen vertonen van de WOZ-waarden van de [locatie 1] rondom de peildata en dat er geen opvallende afwijkingen zijn waargenomen van de, eveneens in het kader van verzoeken om tegemoetkoming in planschade, getaxeerde waarden van de Lijsterlaan 10 en 12. Het college heeft daarbij opgemerkt dat de WOZ-taxaties met een heel ander doel tot stand zijn gekomen dan de taxaties die in het kader van de verzoeken om tegemoetkoming in planschade zijn opgesteld. Ook, zo stelt het college in het besluit, wil het uitdrukkelijk geen directe vergelijking maken tussen de taxaties van de woningen aan de Lijsterlaan 10, 12 en [locatie 1], omdat deze woningen verschillen in ligging, grootte, onderhoudstoestand, etc.
14.5. Naar het oordeel van de Afdeling heeft het college hiermee niet voldaan aan de aan hem in de tussenuitspraak gegeven opdracht. Hoewel het college terecht heeft gesteld dat de WOZ-taxaties met een heel ander doel tot stand zijn gekomen dan de taxaties die in het kader van de verzoeken om tegemoetkoming in planschade zijn opgesteld, volgt uit vaste jurisprudentie van de Afdeling (vergelijk bijvoorbeeld de overzichtsuitspraak planschade van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582, onder 4.7) dat van het bestuursorgaan kan worden verlangd dat het zijn besluit van een nadere motivering voorziet in geval een aanzienlijk verschil bestaat tussen de WOZ-waarde en de taxatie in het kader van planschade. Of die nadere motivering in dit geval noodzakelijk is, kan pas worden beoordeeld nadat duidelijk is van welke WOZ-waarden rondom de peildata moet worden uitgegaan. Het college heeft dit niet inzichtelijk gemaakt. Zijn stelling dat de taxatie en de daaruit voortkomende waarden geen opvallende afwijkingen vertonen van de WOZ-waarden van de [locatie 1] rondom de peildata is alleen al daarom onvoldoende onderbouwd.
Het standpunt van het college dat er geen opvallende afwijkingen zijn waargenomen van de, eveneens in het kader van verzoeken om tegemoetkoming in planschade, getaxeerde waarden van de Lijsterlaan 10 en 12, is, gelet op wat [appellant sub 1] hierover heeft aangevoerd, zonder nadere motivering onbegrijpelijk. Het verhoudt zich bovendien niet met de stelling dat het college geen vergelijking met de op die adressen gelegen woningen wil maken, omdat de woningen van elkaar verschillen. Nu het college in de tussenuitspraak de opdracht heeft gekregen gemotiveerd in te gaan op wat [appellant sub 1] over het verschil in planschadetaxaties van de drie naast elkaar gelegen percelen heeft aangevoerd, stond het hem niet vrij daaraan voorbij te gaan.
14.6. Het voorgaande betekent dat het betoog van [appellant sub 1] voor het overige slaagt.
Normaal maatschappelijk risico derde planvergelijking
15. [appellant sub 1] betoogt dat het college zich in navolging van Thorbecke ten onrechte op het standpunt heeft gesteld dat de mogelijk gemaakte woningbouw een normale maatschappelijke ontwikkeling betreft die in de lijn der verwachting lag en dat daarom het normaal maatschappelijk risico op 5% kan worden gesteld.
Volgens [appellant sub 1] is allereerst miskend dat het hier om een uitbreidingslocatie gaat, zodat een normaal maatschappelijk risico van 5% alleen al daarom te hoog is. Dit volgt ook uit de uitspraak van de Afdeling van 1 mei 2019, ECLI:NL:RVS:2019:1434. Dit geldt temeer nu, net als in de zaak die heeft geleid tot voormelde uitspraak van 1 mei 2019, de waardedaling van zijn woning uitsluitend wordt veroorzaakt door het deel van de gronden dat als uitbreidingslocatie moet worden aangemerkt en er, anders dan in die zaak, geen sprake is van ligging nabij een inbreidingslocatie. De woningbouw betreft in dit geval dan ook geen normale maatschappelijke ontwikkeling. Dat een normaal maatschappelijk risico van 5% in zo’n geval te hoog is, vloeit ook voort uit de uitspraak van de rechtbank Limburg van 2 februari 2017, ECLI:NL:RBLIM:2017:898, aldus [appellant sub 1].
Verder betoogt [appellant sub 1] dat geen sprake is van een ontwikkeling die in de lijn der verwachtingen lag. In dat kader wijst hij er allereerst op dat het nieuwe bestemmingsplan het mogelijk maakt in de bouwvlakken 11 hoofdgebouwen met een hoogte van 8 meter op te richten aan de Leeuweriklaan, waarbij de enige beperking is dat de afstand tussen de hoofdgebouwen en de zijdelingse perceelgrens ten minste 3 meter moet bedragen. Bovendien kunnen als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan op elk van de 11 woonpercelen bijgebouwen worden opgericht met een bouwhoogte van 6 meter, met een oppervlak van 100 m2 per woonperceel. Gelet op het totale oppervlak van de 11 woonpercelen kan aldus ruim 1/3 deel bebouwd worden met gebouwen met een hoogte van 6 meter. Deze forse bebouwingsmogelijkheid is in strijd met de door de gemeente tot 2010 gewekte verwachting dat het karakter en de uitstraling van het bestaande woongebied Haanse Hoef in het nieuwe woongebied zou worden doorgezet zoals beschreven in de ruimtelijke onderbouwing bij het vrijstellingsbesluit. In die ruimtelijke onderbouwing was namelijk opgenomen dat een stevig groen beeld wordt nagestreefd in de vorm van een beplantingsstrook aan de zuidelijke en een deel van de oostelijke rand van het plangebied, met een onderhoudsverplichting voor de daar gelegen woningen. Deze beplantingsstrook is nader uitgewerkt in het beplantingsplan van 19 augustus 2008, en gold dus tot de vaststelling van het nieuwe bestemmingsplan. Nu de mogelijk gemaakte bebouwing deels is voorzien in de beplantingsstrook, lag de ontwikkeling niet in de lijn der verwachting. Dit geldt temeer nu het nieuwe bestemmingsplan in de woningen aan-huis-gebonden beroepen mogelijk maakt, aldus [appellant sub 1]. Voorts wijst [appellant sub 1] er op dat ook gelet op de geringe afstand en de omvang van de schade de ontwikkeling niet in de lijn der verwachtingen lag. Tot aan zijn perceelgrens kan er immers over de volle breedte een bijgebouw met een nokhoogte van 6 meter en op een afstand van 5 meter van de perceelgrens een hoofdgebouw met een nokhoogte van 8 meter worden gerealiseerd. Bovendien is de schade, met een waardedaling van meer dan 6%, als zwaar aan te merken.
Ook betoogt [appellant sub 1] dat de ontwikkeling naar haar aard en omvang niet binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving past. Daartoe voert hij aan dat uit de ruimtelijke onderbouwing van het vrijstellingsbesluit, waarin de ruimtelijke structuur van de bestaande omgeving is beschreven, volgt dat het gebied de Haanse Hoef een ruime opzet met een groen karakter kent. De bestaande woningen zijn gesitueerd op ruime percelen van 1.000 tot 1.500 m2, zijn over het algemeen van beperkte hoogte, te weten een goothoogte van 4 meter, en hebben doorgaans een plat dak of in een enkel geval een zadeldak met flauwe helling. Om de nieuwe woningen in de omgeving te laten passen werd in de ruimtelijke onderbouwing van het vrijstellingsbesluit aangesloten bij de bouwvoorschriften uit het bestemmingsplan "’t Hoge Kwartier". Bovendien schreef de ruimtelijke onderbouwing een beplantingsstrook voor. Of Thorbecke van deze ruimtelijke onderbouwing heeft kennis genomen en deze bij haar advies heeft betrokken is niet duidelijk, maar dit is niet aannemelijk nu deze onderbouwing nergens in haar advies wordt genoemd. Aangezien als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan ruim 1/3 van het totale bebouwingsvlak van 12.000 m2 bebouwd kan worden met omvangrijke gebouwen met een nokhoogte van 6 meter, past deze ontwikkeling niet in de bestaande ruimtelijke structuur. Bovendien verandert de aard van de omgeving door het mogelijk maken van beroepen-aan-huis, aldus [appellant sub 1].
Volgens [appellant sub 1] past de met het nieuwe bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkeling evenmin in het in een reeks van jaren gevoerde planologische beleid van de gemeente. In dat kader voert hij aan dat in de Structuurvisie PLUS van december 2001, dat een integrale beleidsvisie op de toekomstige ruimtelijke ontwikkeling op gemeentelijk niveau bevat, voor de planlocatie geen woningbouwontwikkeling is aangegeven, maar juist de ontwikkeling van een aantal landgoederen wordt voorgestaan. Op de naar aanleiding van de Structuurvisie PLUS samengestelde lijst van inbreidings- en herstructureringslocaties komt bovendien het gebied rondom de Leeuweriklaan niet voor. Ook voert [appellant sub 1] in dit kader aan dat het vrijstellingsbesluit niet zag op de woning aan de [locatie 4], waar hij de meeste hinder van ondervindt, zodat daarmee de verwachting werd gewekt dat op dat perceel geen woning zou komen. Bovendien heeft Thorbecke volgens [appellant sub 1] ten onrechte gesteld dat het feit dat de ontwikkeling mogelijk is gemaakt, betekent dat deze past in beleid. Dat er eerst een vrijstelling en een projectbesluit nodig waren, betekent juist dat de ontwikkeling in strijd was met het gevoerde beleid, aldus [appellant sub 1].
Ten slotte wijst [appellant sub 1] op de korte afstand tussen zijn perceel en zijn woning enerzijds en de grens van het plangebied anderzijds en de omvang van de schade in de vorm van een waardedaling van zijn woning van 6,36%. Dit heeft Thorbecke ten onrechte niet betrokken bij de vraag of het gaat om een ontwikkeling die in de lijn der verwachtingen lag.
15.1. De vraag of en zo ja, in hoeverre schade tot het normale maatschappelijke risico behoort, moet worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval. Van belang is onder meer of de ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd, waarmee de benadeelde rekening had kunnen houden in de zin dat de ontwikkeling in de lijn van de verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop de ontwikkeling zich zou voordoen. In dit verband komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gevoerde beleid past. Omstandigheden die verder van belang kunnen zijn, zijn de afstand van de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden tot de onroerende zaak van de benadeelde en de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel.
Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (zie onder meer de hiervoor in 14.5 vermelde overzichtsuitspraak planschade, onder 8.10), is de vaststelling van de omvang van het normale maatschappelijke risico in de eerste plaats aan het bestuursorgaan, dat daarbij beoordelingsruimte toekomt. Het bestuursorgaan dient deze vaststelling naar behoren te motiveren. Indien de beroepsgronden daartoe aanleiding geven, toetst de rechter deze motivering en kan hij, indien de gegeven motivering niet volstaat, in het kader van de definitieve beslechting van het geschil met toepassing van artikel 8:41a van de Awb de omvang van het normale maatschappelijke risico zelf vaststellen door in een concreet geval zelf te bepalen welke drempel of korting redelijk is met inachtneming van het bepaalde in het tweede lid van artikel 6.2 van de Wro.
15.2. Volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling (zie onder meer de hiervoor in 14.5 vermelde overzichtsuitspraak planschade, onder 5.14), is bij waardevermindering van een onroerende zaak als gevolg van een normale maatschappelijke ontwikkeling, zoals woningbouw op een inbreidingslocatie van een bestaande woonkern, waarbij die woningbouw in de lijn der verwachtingen lag, een waardevermindering tot 5% van de waarde van de onroerende zaak, in verhouding tot de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk vóór het ontstaan van de schade, substantieel, maar niet zodanig zwaar dat deze schade niet voor rekening van de aanvrager kan worden gelaten. Dit betekent dat een waardevermindering tot 5% van de waarde van de onroerende zaak in deze categorie gevallen in beginsel tot het normale maatschappelijke risico van de aanvrager behoort.
Deze jurisprudentie wordt ook toegepast indien de desbetreffende locatie geen zuivere inbreidingslocatie is, maar tevens de kenmerken van een uitbreidingslocatie vertoont. Zie onder meer de uitspraak van de Afdeling van 8 augustus 2018 (ECLI:NL:RVS:2018:2620).
15.3. Thorbecke heeft in het advies van 30 oktober 2019 in het kader van de derde planvergelijking over de omvang van het normaal maatschappelijk risico uiteengezet dat in zijn algemeenheid kan worden aangegeven dat woningbouwontwikkelingen op zowel in- als uitbreidingslocaties veelal als een normale maatschappelijke ontwikkeling dienen te worden aangemerkt en veelvuldig op meerdere plaatsen in het land voorkomen. De planlocatie wordt aan de noord-, west- en oostzijde al omgeven door woonbebouwing. Daarnaast was binnen de planlocatie planologisch al voorzien in twee woningen en een ontsluitingsweg. Ook kan de locatie als een herontwikkelingslocatie worden gezien vanwege de voorheen aanwezige agrarische bedrijfsbebouwing. Nu er wel al bebouwing was, maar niet aan alle zijden, houdt de locatie feitelijk het midden tussen een uitbreidings- en een inbreidingslocatie, aldus Thorbecke.
Volgens Thorbecke past de ontwikkeling in het gedurende een reeks van jaren door de gemeente gevoerde ruimtelijke beleid. In dat kader wijst zij erop dat het vrijstellingsbesluit uit 2005 en het projectbesluit uit 2009 al woningbouw en een verkeersvoorziening voor woningbouw in het plangebied mogelijk maakten. Daarnaast pasten deze ontwikkelingen bij de in het Streekplan opgenomen regeling Ruimte voor Ruimte.
Ook past de ontwikkeling volgens Thorbecke volledig in de ruimtelijke structuur van de omgeving. De nieuw mogelijk gemaakte woningen passen planologisch bezien grotendeels bij de afmetingen van de omliggende woningen. Ook komen in de directe omgeving vrijstaande woningen voor. De toegestane goot- en bouwhoogten van 4 en 8 meter passen eveneens bij de woningen in de directe omgeving van het plangebied.
Over de afstand heeft Thorbecke opgemerkt dat deze klein is; vanaf de woning van [appellant sub 1] bedraagt de afstand tot de dichtstbij mogelijk gemaakte woning ongeveer 20 meter. Deze afstand is echter niet zo kort dat dit als een bijzondere omstandigheid moet worden beschouwd. Dit is temeer zo nu op kortere afstand van de woning van [appellant sub 1] woningen zijn gelegen en ook in de rest van de omgeving woningen op kortere afstand van elkaar gelegen zijn. De door [appellant sub 1] geleden planschade is volgens Thorbecke met 6,36% substantieel.
Omdat de met het nieuwe bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden aangemerkt en in de lijn der verwachting lag, en deze past binnen het gemeentelijk beleid en de structuur van de omgeving, moet, mede gelet op de uitspraken van de Afdeling van 21 juni 2017, ECLI:NL:RVS:2017:1653 en 8 augustus 2018, ECLI:NL:RVS:2018:2620, het normaal maatschappelijk risico 5% bedragen. Van een bijzondere omstandigheid die een lager percentage rechtvaardigt is niet gebleken, aldus Thorbecke.
15.4. Zoals hiervoor onder 15.2 is overwogen, behoort een waardevermindering tot 5% van de waarde van de onroerende zaak in beginsel tot het normale maatschappelijke risico van de aanvrager als het gaat om een normale maatschappelijke ontwikkeling die in de lijn der verwachtingen ligt.
Voor de vraag in hoeverre de planologische ontwikkeling in de lijn der verwachtingen ligt, is in ieder geval van belang of en zo ja, in hoeverre de planologische ontwikkeling, naar haar aard en omvang, binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en binnen het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid past. Als geheel aan beide indicatoren wordt voldaan, mag het bestuursorgaan een drempel van 5% van de waarde van de onroerende zaak toepassen. Vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 29 januari 2020, ECLI:NL:RVS:2020:280, onder 10.4.
15.5. Het college heeft, in navolging van Thorbecke, terecht gesteld dat woningbouwontwikkelingen op zowel in- als uitbreidingslocaties veelal als normale maatschappelijke ontwikkelingen kunnen worden aangemerkt. Voorts heeft het college zich, anders dan [appellant sub 1] betoogt, terecht op het standpunt gesteld dat de locatie het midden houdt tussen een inbreidings- en uitbreidingslocatie, nu er wel al bebouwing was, maar niet aan alle zijden van de locatie.
De al bestaande bebouwing in de directe omgeving van de Leeuweriklaan te Dongen bestaat uit vrijstaande huizen in een lintbebouwing, met een hoogte van maximaal twee etages. Met het nieuwe bestemmingsplan worden tien woningen aan de Leeuweriklaan mogelijk gemaakt die in afmetingen en goot- en bouwhoogte overeenkomen met de al bestaande woningen. Met het college is de Afdeling daarom van oordeel dat de planologische ontwikkeling naar haar aard en omvang past binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving.
Dat de ontwikkeling in een reeks van jaren gevoerd beleid past, heeft het college evenwel niet aannemelijk gemaakt. Zo heeft het college zijn stelling dat deze ontwikkeling past bij de in het Streekplan opgenomen regeling Ruimte voor Ruimte niet onderbouwd, waardoor niet duidelijk is of, en zo ja, in hoeverre dat zo is. Voorts verwijst het college, in navolging van Thorbecke, ter onderbouwing van zijn standpunt dat de ontwikkeling past in het gedurende een reeks van jaren gevoerde beleid, ten onrechte naar het vrijstellingsbesluit uit 2005 en het projectbesluit uit 2009. Dat een vrijstellings- en projectbesluit nodig zijn om een ontwikkeling mogelijk te maken, betekent immers dat die ontwikkeling niet in het toen geldende ruimtelijke beleid paste. Dat op dit beleid toen een uitzondering is gemaakt, betekent niet dat dat beleid daarmee was gewijzigd.
15.6. Nu het college niet aannemelijk heeft gemaakt dat de planologische ontwikkeling past binnen het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid, heeft het ten onrechte het normaal maatschappelijk risico op 5% waardevermindering van de woning van [appellant sub 1] vastgesteld. Dit betekent dat het betoog van [appellant sub 1] slaagt.
16. De Afdeling zal zelf de omvang van het normaal maatschappelijk risico bepalen op 4% waardevermindering van de woning van [appellant sub 1]. Daarvoor is allereerst van belang dat, zoals hiervoor onder 15.5 is overwogen, de mogelijk gemaakte woningbouw op een locatie als deze een normale maatschappelijke ontwikkeling is die naar haar aard en omvang past binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving. Voorts is van belang dat het college zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat de afstand tussen de woning van [appellant sub 1] en de planologische ontwikkeling niet dermate kort is dat dit als een bijzondere omstandigheid moet worden beschouwd die een verdere verlaging van het normaal maatschappelijk risico rechtvaardigt. Evenmin is sprake van een zo uitzonderlijk hoge schade in verhouding tot de waarde van de woning van [appellant sub 1] dat dit maakt dat het normaal maatschappelijk risico op een lager percentage moet worden vastgesteld dan 4% van de waardevermindering van de woning.
Conclusie
17. Uit het voorgaande volgt dat het besluit van 12 november 2019 onvoldoende is gemotiveerd voor zover het gaat om de taxatie, zie daarvoor hetgeen hiervoor onder 14.5. is overwogen, en de omvang van het normaal maatschappelijk risico, zoals onder 16 is vastgesteld. Dit betekent dat het besluit is genomen in strijd met artikel 7:12, eerste lid, van de Awb. De Afdeling ziet in het belang van een spoedige beëindiging van het geschil aanleiding het college op de voet van artikel 8:51d van de Awb op te dragen de gebreken in voormeld besluit binnen 12 weken na verzending van deze tussenuitspraak te herstellen door een nieuw besluit op bezwaar te nemen. Daarvoor dient het college, zoals hiervoor onder 14.5. is geoordeeld, alsnog gemotiveerd in te gaan op hetgeen [appellant sub 1] naar voren heeft gebracht over de taxaties van de woningen aan de Lijsterlaan 10 en 12 en het verschil in WOZ-waarde. Voor zover deze motivering dwingt tot een aanpassing van de taxatiewaarde, moet het college die waarde aanpassen. Voorts moet het college bij de vaststelling van de omvang van de tegemoetkoming uitgaan van een normaal maatschappelijk risico van 4%, zoals door de Afdeling onder 16 is vastgesteld.
18. In de einduitspraak zal worden beslist over de proceskosten en vergoeding van het betaalde griffierecht.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
draagt het college van burgemeester en wethouders van Dongen op om binnen 12 weken na de verzending van deze tussenuitspraak met inachtneming van hetgeen daarin is overwogen het besluit van 12 november 2019, met kenmerk 00049554, te herstellen door een nieuw besluit te nemen en dit tevens aan de Afdeling toe te zenden.
Aldus vastgesteld door mr. F.C.M.A. Michiels, voorzitter, en mr. E. Helder en mr. B.P.M. van Ravels, leden, in tegenwoordigheid van mr. I.S. Ouwehand, griffier.
De voorzitter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.
De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.
Uitgesproken in het openbaar op 25 maart 2020
752.