Uitspraak
RECHTBANK limburg
Zittingsplaats Roermond
Bestuursrecht
zaaknummer: AWB/ROE 2017/1902
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 januari 2018 in de zaak tussen
[naam] , te [plaatsnaam 1] , eiseres(gemachtigde: A. Oosters),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Venlo, verweerder
(gemachtigde: W.H.F.A. Bormans).
Procesverloop
Verweerder heeft de onroerende zaak [object 1] te [plaatsnaam 1] per waardepeildatum
1 januari 2016 een WOZ-waarde toegekend van € 199.000,=.
Bij besluit van 31 mei 2017 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres tegen die waarde ongegrond verklaard. Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 december. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door E. Hoogteijling als waarnemer van haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde W.H.F.A. Bormans.
Overwegingen
1. De rechtbank overweegt allereerst het volgende. Blijkens de gedingstukken hebben partijen een beginselakkoord bereikt over een lagere waarde en de hoogte van de vergoeding voor proceskosten en het griffierecht. Van de zijde van eiseres is aan dat akkoord echter de voorwaarde verbonden dat uitbetaling van de vergoeding voor proceskosten aan de gemachtigde rechtstreeks zou plaatsvinden. Eisers gemachtigde heeft voorafgaande aan de zitting op 24 november 2017 een brief aan de rechtbank gezonden waarin onder meer is meegedeeld dat verweerder aan die voorwaarde geen gehoor wenst te geven en er dus geen overeenstemming is. Dat standpunt betekent naar het oordeel van de rechtbank vervolgens simpelweg dat er geen akkoord is. De rechtbank heeft derhalve, zoals zij ook ter zitting heeft toegelicht, geen andere optie dan het beroep inhoudelijk te beoordelen ter zake van de vraag of de door verweerder bij het primaire besluit bepaalde waarde niet te hoog is. Dit terwijl in feite al vast staat dat ook verweerder die waarde te hoog acht, daarom een lagere waarde heeft voorgesteld en de gemachtigde van eiseres het met die waarde in beginsel ook eens kan zijn.
2. Ingevolge het hiervoor overwogene zal de rechtbank bij haar verdere beoordeling echter wel uitgaan van de door verweerder in beroep nader voorgestane waarde van
€ 172.000,= en beoordelen of deze waarde niet te hoog is. Ter zitting is door verweerder ook enkel de nader voorgestane waarde onderbouwd. Met betrekking tot de oorspronkelijke waarde is het beroep derhalve reeds gegrond te achten en de beoordeling van de rechtbank van de lagere waarde vindt plaats teneinde te beoordelen of zij zelf in de zaak kan voorzien. De rechtbank overweegt dienaangaande als volgt.
3. Eiseres is eigenaresse van de onroerende zaak [object 1] . Het betreft een hoekwoning, gelegen in het centrum van [plaatsnaam 1] . De woning is gebouwd in 2015, heeft een woninginhoud van 462 m3 en een oppervlakte van 220 m2. Daarnaast hoort bij de onroerende zaak ook een berging, met een oppervlakte van 8 m2 en een inhoud van 18 m3.
4. Eiseres stelt zich op het standpunt dat de WOZ-waarde zoals die wordt voorgestaan door verweerder te hoog is. Ter onderbouwing wijst eiseres naar een taxatierapport, opgemaakt op 6 juli 2016 door S. Hansen. In het taxatierapport wordt verwezen naar de vergelijkingsobjecten [object 2] , [object 3] en [object 4] . Eiseres stelt dat verweerder in de uitspraak op bezwaar heeft aangegeven dat uit nader onderzoek is gebleken dat de door eiseres genoemde waarde niet marktconform is. Dit standpunt wordt echter op geen enkele wijze onderbouwd. De objecten die door de heffingsambtenaar zijn gebruikt geven een vertekend beeld van de waarde van de onroerende zaak. De objecten zijn namelijk gelegen in de wijk Klingerberg, een wijk in Blerick, die aan de andere zijde van Venlo ligt en daarom ook niet te vergelijken is met de wijk waarin de onroerende zaak is gelegen. Verder heeft verweerder onvoldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten, nu het onderhoud bij [object 3] op ondergemiddeld wordt gezet, terwijl dit een nette woning is. Eiseres stelt zich op het standpunt dat de onroerende zaak wat betreft onderhoud en kwaliteit op ondergemiddeld zou moeten staan. Ook is het verschil tussen de waarde voor de onroerende zaak en de geïndexeerde verkoopprijs van [object 4] (€ 176.000) te klein. Dit brengt met zich mee dat eiseres zich op het standpunt stelt dat de WOZ-waarde niet meer kan bedragen dan
€ 138.474,= en dat verweerder veroordeeld dient te worden in die proceskosten.
5. Verweerder heeft in beroep een taxatierapport overgelegd opgemaakt door
W. Bormans op 29 december 2017. Volgens het rapport bedraagt de waarde op 1 januari 2016 € 172.000,=. Deze waarde wordt onderbouwd met de verkoopcijfers van vijf vergelijkingsobjecten, namelijk [object 5] , [object 3] , [object 6] , [object 7] en [object 4] . Alle vergelijkingsobjecten zijn gelegen in [plaatsnaam 1] . Voor [object 5] , [object 3] en [object 6] geldt dat 5 procent positief is gecorrigeerd op de gehanteerde prijs per m3 in verband met een kleinere inhoud. Bij [object 4] is daarentegen 5 procent negatief gecorrigeerd in verband met de grotere inhoud. Ook is er volgens de taxateur voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak. Verweerder heeft de onroerende zaak voor wat betreft, kwaliteit en onderhoud op gemiddeld gezet en wijst er op dat eiseres in haar taxatierapport hetzelfde heeft gedaan. De kwaliteit en het onderhoud van [object 7] en het onderhoud bij [object 6] zijn op meer dan gemiddeld gesteld, wat geresulteerd heeft in een hogere m3 prijs. Anderzijds is het onderhoud bij zowel [object 3] als [object 5] op 2 (minder dan gemiddeld) gesteld.
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegerekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
7. Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft, naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Ingevolge het tweede lid van dat artikel ligt de waardepeildatum één jaar voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
8. Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een methode van vergelijking met woningen waarvan marktgegevens bekend zijn.
9. Gelet op het met goedvinden van de gemachtigde van eiseres ter zitting overgelegde taxatierapport van verweerder, overweegt de rechtbank het volgende.
De vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak zijn allen gelegen in dezelfde wijk in [plaatsnaam 1] en zijn qua ligging goed vergelijkbaar. De vergelijkingsobjecten [object 3] en [object 4] zijn zowel door eiseres als verweerder in beroep gebruikt en zijn dus goed vergelijkbaar met de onroerende zaak. Rekening houdende met de verschillen in de objecten geven het rapport en de daarbij behorende taxatiematrix geen aanleiding om te concluderen dat de nader voorgestane waarde te hoog is. Verweerder heeft voldoende rekening gehouden met verschillen bij de vergelijkingsobjecten met betrekking tot zowel de inhoud, kwaliteit en onderhoud ten opzichte van de onroerende zaak. Naar aanleiding van het bij het taxatierapport van verweerder behorende fotomateriaal is er geen reden om aan te nemen dat kwaliteit of inhoud van de onroerende zaak ondergemiddeld zou zijn.
10. Op grond van het vorenstaande komt de rechtbank tot de conclusie dat het beroep gegrond is nu verweerder in beroep een lagere waarde voorstaat. De rechtbank zal derhalve het bestreden besluit vernietigen en met toepassing van artikel 8:72, derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) zelf in de zaak voorzien door de waarde van de onroerende zaak van eiseres in goede justitie vast te stellen op de door verweerder in beroep nader bepaalde waarde ad € 172.000,=.
11. De gegrondverklaring betekent dat de rechtbank toekomt aan de vraag of er een proceskostenveroordeling dient plaats te vinden. Over de hoogte daarvan waren partijen het trouwens in beginsel aanvankelijk eveneens eens. In de onder 2 vermelde brief van de gemachtigde van 24 november 2017 is in dit verband het volgende gesteld:
“Wat betreft de proceshouding van de heffingsambtenaar jegens zijn belastingplichtigen blijkt overduidelijk dat hij denkt dat hij alles kan doen zolang u, als belastingrechter, er niet in kan treden.
Leidend zou moeten zijn of je integer en klantvriendelijk handelt, niet of een rechter je terecht kan wijzen. Wat betreft dat laatste punt vind ik dat u, als belastingrechter, ook dit soort gedrag in het leven hebt geroepen door dit gedrag niet te sanctioneren maar, in mijn optiek, wat voorzichtig jezelf onbevoegd te verklaren hierover te oordelen. nu ziet u wat er gebeurt als je geen duidelijke grenzen trekt.
Ik verzoek u daarom in uw uitspraak mee te laten wegen aan het handelen van een bestuursorgaan wat doelbewust en willens en wetens tegen de overduidelijke wens van de belastingplichtige ingaat, zo evident in strijd is met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, dat om die reden alleen al een verzwaring van het gewicht van de zaak inroept. In mijn optiek schreeuwt een dergelijke minachting voor de eigen klant om een integrale proceskostenvergoeding”.
12. De tussen partijen bestaande discussie over aan wie de proceskostenvergoeding dient te worden betaald, geeft de rechtbank geen aanleiding om – overigens niet onderbouwde – werkelijke kosten te vergoeden of om te concluderen dat de beroepszaak anders dan als van gemiddelde zwaarte dient te worden gewaardeerd. Dat geen hoorzitting heeft plaatsgevonden tegen de uitdrukkelijke wens van eiseres in leidt evenmin tot een ander oordeel nu de rechtbank op inhoudelijke gronden tot een gegrondverklaring komt en bovendien ook als de reden voor gegrondverklaring in het ten onrechte niet horen zou liggen, dat evenmin een zwaarder gewicht rechtvaardigt dan gemiddeld. Verder overweegt de rechtbank dat een voor haar duidelijke grens in elk geval die is dat zij zich slechts kan uitlaten over geschillen waarin zij bevoegd is. De rechtbank wijst vervolgens op het arrest van de Hoge Raad van
26 februari 2016 (ECLI;NL:HR:2016:324) waarin is overwogen: “Uit artikel 8:75 Awb Pro, noch uit enige andere wettelijke bepaling volgt dat de bestuursrechter is gehouden op een dergelijk verzoek [= om uitbetaling PKV aan een ander dan belanghebbende] te beslissen.” De rechtbank heeft geen reden om daar anders over te oordelen. Dat betekent dat als eiseres het niet eens is met de wijze van uitbetaling en daarover een rechterlijk oordeel wenst, zij daarover een procedure bij de burgerlijke rechter moet starten.
13. De rechtbank komt vervolgens tot de navolgende proceskostenveroordeling. Op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht wordt voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in bezwaar 1 punt toegekend (indiening bezwaarschrift) met een waarde van € 249,=. Tevens dienen de kosten van het taxatieraport ad € 242,= te worden vergoed. De kosten voor de in beroep verleende rechtsbjistand worden vastgesteld op
€ 501,= (1 punt voor het indienen van het beroepschrift met een waarde van € 501,= en een wegingsfactor 1, gemiddeld). De rechtbank zal geen punt toekennen voor de behandeling ter zitting omdat zij de mening is toegedaan dat een kwestie als waarover het geschil uiteindelijk ter zitting nog ging niet rechtvaardigt dat daarvoor nog een procespunt wordt toegekend. Te meer nu eiseres in dit verband in het ongelijk is gesteld voor wat betreft de door verweerder nader voorgestane waarde en de burgerlijke rechter ter zake van de discussie over de uitbetaling bevoegd is.
14. Omdat het beroep gegrond is, zal de rechtbank tevens bepalen dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht van € 46,= dient te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit voor zover daarbij de waarde is bepaald op
- € 199.000,=;
- herroept het primaire besluit, stelt de WOZ-waarde per waardepeildatum
1 januari 2016 vast op € 172.000,= en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 46,= aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 992,=
(waarvan € 750,= wegens verleende rechtsbijstand in bezwaar en beroep en
€ 242,= wegens kosten van een deskundigenrapport).
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.H. Machiels, rechter, in aanwezigheid van L.T.M. Wingens, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 17 januari 2018.
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 17 januari 2018.
de griffier is buiten staat om rechter
deze uitspraak te ondertekenen
Afschrift verzonden aan partijen op: 17 januari 2018
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch