ECLI:NL:RBLIM:2021:5585

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 8892639 CV EXPL 20-5855

Vonnis van de kantonrechter van 7 juli 2021

in de zaak van:

1.de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid[eisende partij sub 1] ,gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,

2.
[eisende partij sub 2],
wonend te [woonplaats] ,

eisende partij,

gemachtigde mr. B.H.A. Augustin,

tegen:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde partij],

gevestigd te [vestigingsplaats 2] ,

gedaagde partij,

gemachtigde mr. H.A.J. Stollenwerck.

Partijen zullen hierna [eisende partij sub 1] , [eisende partij sub 2] (of gezamenlijk [eisende partij] ) en [gedaagde partij] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding
de conclusie van antwoord
de brief waarin aan partijen is meegedeeld dat de kantonrechter een mondelinge behandeling heeft gelast
de akte overlegging producties van de zijde van [eisende partij]
de twee aktes overlegging producties van de zijde van [gedaagde partij]
het bezwaar van de zijde van [eisende partij] tegen de tweede akte van [gedaagde partij]
de reactie van de zijde van [eisende partij] op de tweede akte van [gedaagde partij] met producties
het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 12 maart 2021 en de spreekaantekeningen van de zijde van [gedaagde partij] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Sinds 1 januari 2015 huurt [gedaagde partij] van [eisende partij sub 2] het pand aan de [adres 1] te [plaatsnaam] (hierna te noemen: het koetshuis) met bijbehorend parkeerterrein en van [eisende partij sub 1] het pand aan de [adres 2] te [plaatsnaam] (hierna te noemen: het landhuis) met bijbehorend parkeerterrein. [gedaagde partij] verhuurt de ruimtes in het koetshuis onder aan zorggerelateerde derden.

2.2.

Op enig ogenblik heeft [gedaagde partij] de aandelen in [gedaagde partij] overgenomen van [eisende partij] Op 15 december 2015 hebben partijen inzake de overname aanvullende afspraken gemaakt. De post ‘Bedrijfsgebouwen en -terreinen’ (bestaande uit € 635.953,- voor het gebouw en € 1.734.775,- voor zogenaamde ‘huurdersinvesteringen’^[1]) zijn niet door [gedaagde partij] overgenomen. Partijen hebben daarom afgesproken dat [gedaagde partij] in verband met het gebruik van de ‘huurdersinvesteringen’ in [plaatsnaam] een aanvullende huurprijs zal betalen van € 100.000,- per jaar vanaf 1 januari 2015 tot en met 31 december 2021, waardoor de totale huurprijs € 300.000,- per jaar zal bedragen.

2.3.

In de huurovereenkomst voor het koetshuis die op 19 januari 2016 is getekend, staat dat de maandelijkse huurprijs € 8.333,33 (€ 100.000,- per jaar) bedraagt en in die van het landhuis getekend op dezelfde datum, dat de maandelijkse huurprijs € 16.666,67 bedraagt (€ 200.000,- per jaar). De huur is per 1 januari 2020 geïndexeerd: voor het koetshuis naar € 8.550,- per maand en voor het landhuis naar € 17.100,- per maand.

2.4.

In het souterrain van het landhuis, waar zich de behandelkamers bevinden, hebben meerdere lekkages plaatsgevonden. In 2016 zijn de behandelkamers tijdelijk verplaatst naar het koetshuis en in 2017/2018 naar de tweede verdieping van het landhuis.

2.5.

[gedaagde partij] heeft over de maanden oktober 2017 tot en met februari 2018 € 4.166,66 per maand betaald voor het koetshuis en € 8.333,34 voor het landhuis in plaats van respectievelijk € 8.333,33 en € 16.666,67. Over de maanden januari, februari en maart 2020 heeft zij € 8.333,33 voor het koetshuis en € 16.666,67 voor het landhuis betaald, over april en mei 2020 € 2.500,- en € 5.500,- en over juni 2020 € 5.700,- en € 11.400,-, in plaats van respectievelijk € 8.550,- en € 17.100,-. [gedaagde partij] heeft de huurachterstand niet later alsnog betaald. Wel heeft op 9 juni 2020 een bespreking plaatsgevonden tussen [eisende partij] , in de persoon van [eisende partij sub 2] , en [gedaagde partij] , in de persoon van [naam bestuurder] , waarin onder meer is gesproken over de huurachterstand.

2.6.

[gedaagde partij] heeft de huur van beide panden opgezegd per 31 december 2021.

3.Het geschil

3.1.

[eisende partij] vorderen na wijziging van eis ter mondelinge behandeling en samengevat dat de kantonrechter bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij vooraad:

ten aanzien van de huurachterstand van oktober 2017 tot en met februari 2018:

I. [gedaagde partij] veroordeelt tot betaling van € 20.883,30 aan [eisende partij sub 2] ter zake het koetshuis, te vermeerderen met
primairde contractuele boete van 1% per maand en
subsidiairde wettelijke rente vanaf 1 oktober 2017, althans een door de kantonrechter te bepalen datum, tot aan de dag der algehele voldoening,

II. [gedaagde partij] veroordeelt tot betaling van € 41.666,65 aan [eisende partij sub 1] ter zake het landhuis, te vermeerderen met
primairde contractuele boete van 1% per maand en
subsidiairde wettelijke rente vanaf 1 maart 2018, althans een door de kantonrechter te bepalen datum, tot aan de dag der algehele voldoening,

ten aanzien van de huurachterstand wegens niet betaalde indexering over de maanden januari tot en met maart 2020:

III. [gedaagde partij] veroordeelt tot betaling van € 650,01 aan [eisende partij sub 2] ter zake het koetshuis, te vermeerderen met
primairde contractuele boete van 1% per maand en
subsidiairde wettelijke rente vanaf respectievelijk 1 januari 2020, 1 februari 2020 en 1 maart 2020, althans een door de kantonrechter te bepalen datum, tot aan de dag der algehele voldoening,

IV. [gedaagde partij] veroordeelt tot betaling van € 1.299,99 aan [eisende partij sub 1] ter zake het landhuis, te vermeerderen met
primairde contractuele boete van 1% per maand en
subsidiairde wettelijke rente vanaf respectievelijk 1 januari 2020, 1 februari 2020 en 1 maart 2020, althans een door de kantonrechter te bepalen datum, tot aan de dag der algehele voldoening,

ten aanzien van de huurachterstand van april 2020 tot en met juni 2020:

V. [gedaagde partij] veroordeelt tot betaling van € 14.950,- aan [eisende partij sub 2] ter zake het koetshuis, te vermeerderen met
primairde contractuele boete van 1% per maand en
subsidiairde wettelijke rente vanaf datum verzuim, althans een door de kantonrechter te bepalen datum, tot aan de dag der algehele voldoening,

VI. [gedaagde partij] veroordeelt tot betaling van € 28.900,- aan [eisende partij sub 1] ter zake het landhuis, te vermeerderen met
primairde contractuele boete van 1% per maand en
subsidiairde wettelijke rente vanaf datum verzuim, althans een door de kantonrechter te bepalen datum, tot aan de dag der algehele voldoening,

wijziging/aanvulling overeenkomst:

VII. de op 9 juni 2020 gesloten (mondelinge) overeenkomst ter zake het inlopen van de huurachterstand aanvult, althans toevoegt dat ‘de hoofdsom (huurachterstand) per direct opeisbaar is wanneer [gedaagde partij] één van de toegezegde deelbetalingen (augustus, september, oktober, november en december 2020) onbetaald laat’ althans een formulering door de kantonrechter te bepalen

proceskosten

VIII. [gedaagde partij] veroordeelt in de proceskosten.

3.2.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

De vorderingen onder III. en IV. (niet betaalde indexering januari tot en met maart 2020)

4.1.

[gedaagde partij] heeft erkend dat zij de indexatie had moeten betalen, reden waarom zij zal worden veroordeeld tot betaling van € 650,01 aan [eisende partij sub 2] en € 1.299,99 aan [eisende partij sub 1] . Deze bedragen zullen worden vermeerderd met de contractuele boete. Het enige verweer dat [gedaagde partij] tegen verschuldigdheid van de contractuele boete heeft aangevoerd is dat [eisende partij] geen recht hebben op huurpenningen en dat [gedaagde partij] dus niet in verzuim verkeert, maar dit verweer slaagt blijkens voorgaande niet ten aanzien van de niet-betaalde indexering.

De vorderingen onder I. en II. (huurachterstand oktober 2017 tot en met februari 2018)

4.2.

Volgens [gedaagde partij] heeft zij terecht 50% van de huur niet betaald omdat zij vanwege de lekkages in het souterrain en de hierop volgende herstelwerkzaamheden geen gebruik heeft kunnen maken van het souterrain, waar de behandelkamers zich bevinden.

4.3.

[eisende partij] hebben hier als meest verstrekkende verweer een beroep op de gebrekenregeling van artikel 10.3 van de algemene voorwaarden tegenin gebracht, dat als volgt luidt:

‘Aansprakelijkheid

(…)

10.3

Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade ten gevolge van een gebrek en Huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening, behoudens de bevoegdheid tot verrekening als bedoeld in artikel 7:206 lid 3 Burgerlijk Wetboek.’

4.4.

[gedaagde partij] voert hiertegen aan dat artikel 10 een uitzondering op de aansprakelijkheid kent voor het geval de verhuurder het gebrek kende en de huurder daarvan niet in kennis heeft gesteld en dat deze bepaling analoog moet worden toegepast indien er na aanvang van de huurovereenkomst een schade optreedt, die blijkbaar niet afdoende wordt hersteld en een jaar later weer waterschade optreedt. Het is volgens [gedaagde partij] in strijd met de redelijkheid en billijkheid indien een verhuurder in dat geval van een tweede schade aansprakelijkheid zou kunnen afweren met een beroep op artikel 10.3.

4.5.

De kantonrechter gaat hierin niet mee. Niet betwist is immers dat [eisende partij sub 1] een gerenommeerd bedrijf heeft ingehuurd om de oorzaak van de lekkage in 2016 te repareren en alternatieve behandelkamers voor [gedaagde partij] heeft ingericht. De reparatie is klaarblijkelijk niet goed gelukt, maar dit komt niet voor rekening en risico van [eisende partij sub 1] gelet op de gebrekenregeling die partijen met elkaar overeen zijn gekomen. Bovendien geldt, zo [gedaagde partij] van mening is dat [eisende partij sub 1] in verzuim verkeerde, dat zij op grond van artikel 10.3 en de wet bevoegd was de gebreken zelf te laten herstellen en de kosten hiervan te verrekenen met de huur, dus de niet-aansprakelijkheid van de verhuurder kent een uitzondering. Na de lekkage in 2017 heeft [eisende partij sub 1] wederom adequaat gehandeld door een bedrijf in te huren en alternatieve behandelkamers in te richten. Voor zover [gedaagde partij] van mening is dat deze reparatie niet voldoet en [eisende partij sub 1] niet bereid is verdere maatregelen te treffen, kan zij zelf de gebreken (laten) verhelpen en de kosten verrekenen met de huur. Conclusie is dan ook dat, los van alle overige verweren van [eisende partij] , [gedaagde partij] geen recht had 50% van de huur in te houden, zodat de vordering van [eisende partij] in beginsel kan worden toegewezen.

4.6.

[gedaagde partij] heeft echter nog aangevoerd dat [eisende partij] hun klachtplicht hebben geschonden omdat zij na de vermindering over de periode 1 oktober 2017 tot 1 maart 2018 geen activiteiten (in rechte) ontplooid hebben om tot volledige betaling van de huurpenningen te komen.

4.7.

De kantonrechter is met menig Gerechtshof^[2]van oordeel dat de klachtplicht van artikel 6:89 BW niet van toepassing is op het niet (volledig) betalen van een geldsom, zeker niet in een geval waarin de schuldenaar ervoor kiest niet volledig te betalen en het niet gaat om een vergissing. De ratio van de bepaling is immers bescherming van schuldenaren tegen te late en hiermee moeilijk te betwisten klachten en de schuldenaar zo snel als mogelijk te laten weten of hij correct heeft gepresteerd, maar [gedaagde partij] weet dat zij niet correct heeft gepresteerd en dat zij er dus rekening mee moest houden dat de wederpartij actie zou ondernemen. Voor zover het verweer van [gedaagde partij] tevens moet worden begrepen als een beroep op rechtsverwerking, geldt dat een enkel stilzitten – en hiervan is volgens [gedaagde partij] sprake – onvoldoende is voor een geslaagd beroep op rechtsverwerking. Hierbij komt dat [gedaagde partij] niet heeft betwist dat de ingehouden huur onderwerp van gesprek is geweest op 7 februari 2018 en 6 juni 2018. Het beroep van [gedaagde partij] op artikel 6:89 BW dan wel rechtsverwerking slaagt dus niet.

4.8.

De kantonrechter merkt voorts nog op dat [gedaagde partij] bij conclusie van antwoord in strijd met artikel 21 Rv heeft gehandeld, waarin de verplichting is neergelegd voor een partij om de voor de beslissing van belang zijnde feiten volledig en naar waarheid aan te voeren. Ondanks dat de lekkage zich enkel voordeed in het souterrain van het landhuis, vorderde [gedaagde partij] immers ook huurprijsvermindering ten aanzien van het koetshuis. Zij merkte hierover het volgende op:
“Het gebruik van het koetshuis is zinledig zonder het volledig kunnen exploiteren van het landhuis, waarin de behandelingen plaatsvinden.”Later kwam dankzij [eisende partij] echter naar boven dat het koetshuis wordt onderverhuurd aan zorggerelateerde derden en ter mondelinge behandeling gaf [gedaagde partij] toe:
“De onderhuurders hebben tijdens de waterschadeperiode de huur aan [gedaagde partij] doorbetaald.”Dat deze informatie ontbrak in de conclusie van antwoord is in strijd met artikel 21 Rv. Als deze bepaling niet wordt nageleefd, dan kan de rechter daaruit de gevolgtrekking maken die hij geraden acht, aldus eveneens artikel 21 Rv. De kantonrechter hecht er aan op te merken dat de leugen/verzwijging van [gedaagde partij] zeer kwalijk is en ook tot afwijzing van in ieder geval een huurkorting op de huur van het koetshuis zou hebben geleid als die niet reeds was afgewezen op basis van dat wat is overwogen onder 4.5. en verder.

4.9.

[gedaagde partij] zal dus worden veroordeeld tot betaling van € 20.833,30 aan [eisende partij sub 2] en € 41.666,65 aan [eisende partij sub 1] , zoals gevorderd te vermeerderen met de contractuele boete van 1% per maand. De ingangsdatum van de boetevorderingen is door [eisende partij] anders geformuleerd: te weten ten aanzien van de eerste vordering 1 oktober 2017 en ten aanzien van de tweede vordering 1 maart 2018. [gedaagde partij] verkeerde op 1 oktober 2017 echter nog niet in verzuim ten aanzien van de maanden november 2017 tot en met februari 2018, reden waarom de boete voor beide zal worden toegewezen vanaf 1 maart 2018 omdat [gedaagde partij] toen in verzuim verkeerde ten aanzien van de geheel gevorderde bedragen.

De vorderingen onder V. en VI. (de huurachterstand van april tot en met juni 2020)

4.10.

Volgens [gedaagde partij] heeft zij terecht een deel van de huur niet betaald van april tot en met juni 2020 omdat zij een verminderd huurgenot heeft gehad door (1) de verplichte corona-sluiting en (2) een slechtwerkende air conditioning.

4.11.

De slecht werkende air conditioning geeft geen recht op huurprijsvermindering. De kantonrechter verwijst voor de motivering naar dat wat hiervoor onder 4.5. is overwogen.

4.12.

Ten aanzien van het verminderde huurgenot tijdens de lockdown geldt dat het inmiddels vaste rechtspraak is dat een gebrekenregeling niet in de weg staat aan huurprijsvermindering omdat de afgekondigde lockdown wordt aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid die maakt dat de huurovereenkomst – en dus de gebrekenregeling – kan worden aangepast op grond van artikel 6:258 BW.

4.13.

[eisende partij] hebben aangevoerd dat deze vaste rechtspraak in deze zaak niet opgaat omdat met [gedaagde partij] in juni 2020 (zie 2.5.) afspraken zijn gemaakt dat de huur mocht worden opgeschort tot augustus 2020 en de achterstand dan zou worden ingehaald. In die overeenkomst zijn de gevolgen van de lockdown wel verdisconteerd zodat geen sprake meer is van onvoorziene omstandigheden, aldus [eisende partij] Ter onderbouwing van hun stelling hebben zij een geluidsfragment overgelegd van een gesprek tussen [eisende partij sub 2] en de bestuurder van [gedaagde partij] , [naam bestuurder] . Zij hebben onder meer het volgende gezegd:

[naam bestuurder] :
Wij hadden gerekend op 70.000 euro, maar kregen alleen maar 30.000 euro terug. Maar we gaan de goede kant op. Deze maand heb ik dus eigenlijk ook wat meer gegeven. Maar juli gaan we weer op de normaal verder. En dan augustus gaan we inlopen. Dus dat is gewoon de planning. Wij gaan ook geen gebruik meer maken van de NOW (…). Je moet aan kunnen tonen dat de omzet met ten minste zeventig of tachtig procent is afgenomen. Dat doen wij dus niet. Wij zitten op vijftig of zestig procent, dus ja wat moet je dan. (…) Dat is het hele verhaal. Mooier kan ik het niet maken.

[eisende partij sub 2] :
Prima. Daarom wil ik ook regelmatig met je bijpraten.

4.14.

Volgens [gedaagde partij] is geen sprake van een overeenkomst en zou een zodanige overeenkomst ook geen recht doen aan haar juridische positie, dat zij aanspraak kan maken op huurvermindering tijdens de lockdown, in welke periode zij geen praktijk heeft kunnen voeren en geen inkomsten heeft kunnen verwerven. [naam bestuurder] heeft bedoeld te zeggen dat de huur weer volledig zou worden betaald na het einde van de lockdown
;niet dat dit met terugwerkende kracht zou gebeuren, aldus [gedaagde partij] .

4.15.

De kantonrechter laat in het midden of bovenstaand gesprek een overeenkomst inhield die een beroep op onvoorziene omstandigheden uitsluit, reeds omdat [gedaagde partij] – wederom – bij conclusie van antwoord in strijd met de waarheid stellingen heeft gedeponeerd. Zij heeft immers aangevoerd dat zij de gehele eerste lockdown gesloten is geweest, maar [eisende partij] hebben video’s ingebracht waarop [naam bestuurder] vertelt dat de kliniek medio april 2020 weer in gebruik was dankzij het gebruik van sneltesten, en dat [gedaagde partij] sinds medio maart na de heropening een stormloop aan consulten heeft gehad. Volgens [gedaagde partij] waren de uitspraken enkel
advertorialom de toeloop te bevorderen, maar zij erkende wel vanaf medio april weer open te zijn gegaan voor consulten en vanaf 8 mei 2020 voor behandelingen. Volgens haar ‘mondjesmaat’, maar zij heeft hiervan geen bewijs overgelegd, wat wel nodig was gelet op de onderbouwde standpunten van [eisende partij] De huurprijsvermindering wordt dus afgewezen omdat (1) niet vast staat dat de kliniek gesloten is geweest tijdens de lockdown en het huurgenot dus verminderd is geweest, (2) niet vast staat dat [gedaagde partij] omzetverlies heeft geleden en zo ja, hoeveel, terwijl een omzetverlies als uitgangspunt wordt gehanteerd voor een berekening van een lockdown-gerelateerde huurprijsvermindering, en (3) omdat de kantonrechter dit geraden voorkomt als sanctie op het feit dat [gedaagde partij] bij conclusie van antwoord voor de tweede maal in strijd met de waarheid heeft verklaard.

4.16.

[gedaagde partij] zal dus worden veroordeeld tot betaling van € 14.950,- aan [eisende partij sub 2] en € 28.900,- aan [eisende partij sub 1] , te vermeerderen met de contractuele boete van 1% per maand. [eisende partij] hebben de boete gevorderd
“vanaf datum verzuim”, maar niet nader onderbouwd per welke datum [gedaagde partij] volgens haar in verzuim is komen te verkeren (is dat per respectievelijk 1 april, 1 mei en 1 juni 2020 of, gelet op de door haar gestelde afspraak dat deelbetalingen per augustus, september, oktober november en december 2020 zouden worden gedaan, steeds per de eerste van de betreffende maand en zo ja, over welke bedragen?). Vanwege deze onduidelijkheid zal de kantonrechter de boete toewijzen vanaf de datum van dit vonnis.

De vordering onder VII. (wijziging/aanvulling overeenkomst)

4.17.

De vordering onder VII. zal worden afgewezen. Immers worden al de overige vorderingen van [eisende partij] blijkens voorgaande al toegewezen, zodat niet valt in te zien welk (aanvullend) belang zij nog zouden hebben bij toewijzing van deze vordering.

De vordering onder VIII. (de proceskosten)

4.18.

[gedaagde partij] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten van [eisende partij] Deze worden tot vandaag begroot op:

dagvaarding: € 112,05

griffierecht: € 996,00

salaris gemachtigde:
€ 1.744,00(2 punten x tarief € 872,00)

totaal € 2.862,05.

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

veroordeelt [gedaagde partij] om aan [eisende partij sub 2] te betalen € 36.433,31, te vermeerderen met de contractuele boete van 1% per maand:

over € 20.833,30 vanaf 1 maart 2018 tot 1 januari 2020,
over € 21.049,97 vanaf 1 januari 2020 tot 1 februari 2020,
over € 21.266,64 vanaf 1 februari 2020 tot 1 maart 2020,
over € 21.483,31 vanaf 1 maart 2020 tot vandaag, en
over € 36.433,31 vanaf vandaag tot de dag van algehele betaling,

5.2.

veroordeelt [gedaagde partij] om aan [eisende partij sub 1] te betalen € 71.866,64, te vermeerderen met de contractuele boete van 1% per maand:

over € 41.666,65 vanaf 1 maart 2018 tot 1 januari 2020,
over € 42.099,98 vanaf 1 januari 2020 tot 1 februari 2020,
over € 42.533,31 vanaf 1 februari 2020 tot 1 maart 2020,
over € 42.966,64 vanaf 1 maart 2020 tot vandaag, en
over € 71.866,64 vanaf vandaag tot de dag van algehele voldoening,

5.3.

veroordeelt [gedaagde partij] tot betaling van de proceskosten van [eisende partij] , tot vandaag begroot op € 2.862,05,

5.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.M. Drenth en in het openbaar uitgesproken.

type: GD