Uitspraak
vonnis
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Roermond
zaaknummer / rolnummer: C/03/288239 / HA ZA 21-69
Vonnis van 16 maart 2022
in de zaak van
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
JANSEN BOUWONTWIKKELING B.V.,
gevestigd te Wijchen,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BOUWBEDRIJF SLEENHOFF B.V.,
gevestigd te Wijchen,
eiseressen in conventie,
verweersters in reconventie,
advocaat mr. B.E.J. Loeffen,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ABC WONEN B.V.,
gevestigd te Wanssum,
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats] ,
3.
[gedaagde sub 3],
[gedaagde sub 3],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
advocaat mr. R.H.J.G. Borger.
Eiseressen worden hierna afzonderlijk aangeduid als Jansen en Sleenhoff en gezamenlijk als Jansen c.s. Gedaagden worden hierna afzonderlijk ABC Wonen, [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] genoemd en worden gezamenlijk aangeduid als ABC Wonen c.s.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 26 januari 2021,
- de conclusie van antwoord in conventie tevens van eis in reconventie,
- de conclusie van antwoord in reconventie,
- de akte overlegging producties van Jansen c.s.,
- de akte overlegging productie van ABC Wonen c.s.,
- de mondelinge behandeling van 17 december 2021 en de ter mondelinge behandeling
overgelegde pleitnota van Jansen c.s. en spreekaantekeningen van ABC Wonen c.s.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Op 11 oktober 2011 heeft een executieveiling plaatsgevonden. Tijdens deze veiling heeft hypotheeknemer All Technology Investment Groep N.V. (hierna te noemen: ATI) ten overstaan van notaris mr. J.A.P. Dings (hierna: notaris mr. Dings) een aantal aan hypotheekgever ABC Wonen B.V. (hierna: ABC Wonen) toebehorende registergoederen (onroerende zaken) laten veilen.
De executie was door ATI op grond van haar recht van (parate executie op basis van haar recht van) hypotheek overgenomen van twee andere schuldeisers van ABC Wonen, te weten van dhr. [schuldeiser 1] en mw. [schuldeiser 2] (hierna: [schuldeisers] ).
2.2.
Jansen is één van de veilingkopers. Zij heeft bij gelegenheid van de veiling twee percelen, kadastraal bekend als gemeente [gemeente] , sectie [sectieletter] , nummer [sectienummer] en gemeente [gemeente] , sectie [sectieletter] , nummer [sectienummer] (hierna: de percelen) gekocht. De koopsom bedroeg € 260.000,-. Bij akte van gunning van 12 oktober 2011 heeft Jansen als veilingkoper van ATI een recht op levering verkregen ter zake de twee registergoederen (de percelen). De registergoederen maakten onderdeel uit van een hypotheekakte van 17 mei 2010 tussen ATI en ABC Wonen.
2.3.
Na storting van de waarborgsom door Jansen bij de notaris, maar vóór het voltooien van de leveringshandeling is er door ABC Wonen (conservatoir) derdenbeslag gelegd onder de notaris en Jansen en is (de geldigheid van) het recht van hypotheek van ATI door ABC Wonen betwist.
2.4.
ABC Wonen heeft op 23 november 2011 een dagvaarding jegens ATI uitgebracht, waarin zij onder meer vorderde om voor recht te verklaren dat de op 17 mei 2010 gevestigde hypotheek wegens een ongeldige titel c.q. het ontbreken van een titel non-existent is, althans nietig, althans (buitengerechtelijk) is vernietigd. Daarnaast vorderde ABC Wonen in die procedure om voor recht te verklaren dat de aan de vestiging van de hiervoor genoemde hypotheek ten grondslag liggende (zakelijkrechtelijke) overeenkomsten nietig zijn althans vernietigd zijn althans zijn ontbonden althans deze nietig te verklaren althans te vernietigen althans deze te ontbinden. Tevens vorderde ABC Wonen om te verklaren voor recht dat de openbare verkoop van de registergoederen als genoemd in (onder andere) de hypotheekakte van 17 mei 2010 onrechtmatig is jegens ABC Wonen en ATI te veroordelen de gunning in te trekken, de (voortzetting van) de executie te staken en gestaakt te houden en aan de notaris opdracht te geven het proces-verbaal van gunning niet in de openbare registers in te schrijven.
2.5.
Na het leggen van voornoemd conservatoir derdenbeslag door ABC Wonen was de notaris niet (langer) bereid om medewerking te verlenen aan het ontvangen van (het restant van) de koopprijs van Jansen en het inschrijven van het proces-verbaal van toewijzing (c.q. de akte van gunning) in de openbare registers ex artikel 525 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv). De notaris wilde die medewerking niet verlenen omdat ABC Wonen en ATI verwikkeld waren geraakt in een gerechtelijke procedure, waarin ABC Wonen onder meer de geldigheid van het hypotheekrecht (en de daaruit voortvloeiende executieveiling van 11 oktober 2011) ter discussie stelde.
2.6.
Teneinde (de voltooiing van) de eigendomsoverdracht aan haar te realiseren is Jansen daarom een gerechtelijke procedure gestart tegen de notaris. Bij vonnis van 22 maart 2017 heeft deze rechtbank - verkort weergegeven - de notaris bevolen om binnen vijf werkdagen na betekening van het vonnis medewerking te verlenen aan het voltooien van de leveringshandeling van de onroerende zaken door de koopprijs à € 260.000,00, vermeerderd met de veilingkosten, verminderd met de waarborgsom en de over de waarborgsom gekweekte rente, van Jansen in ontvangst te nemen waarna de notaris overgaat tot inschrijving van het proces-verbaal van gunning als bedoeld in artikel 525 Rv.
2.7.
De notaris heeft opvolging gegeven aan het vonnis van 22 maart 2017 en is overgegaan tot inschrijving van het proces-verbaal in de daartoe bestemde openbare registers op 3 april 2017.
2.8.
Bij vonnis van 6 september 2017, gewezen tussen enerzijds ABC Wonen c.s. en anderzijds ATI en [voormalig bestuurder ATI] (die destijds bestuurder van ATI was), heeft deze rechtbank (zaak/rolnr.: C/04/114635 / HA ZA 12-76) de onder r.o. 2.4 genoemde vorderingen van ABC Wonen c.s. jegens ATI en [voormalig bestuurder ATI] afgewezen.
2.9.
Op 1 december 2020 heeft het gerechtshof te ’s-Hertogenbosch voornoemd vonnis van de rechtbank Limburg vernietigd (zaaknr. 200.234.037/01). In datzelfde arrest heeft het gerechtshof, voor zover voor deze zaak van belang:
- de investeringsovereenkomst tussen ABC Wonen en ATI (op grond van bedrog) en (de goederenrechtelijke overeenkomst die ten grondslag ligt aan) de vestiging van de hypotheken door ABC Wonen, [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] op 17 mei 2010, vernietigd;
- voor recht verklaard dat de hypotheek van 17 mei 2010 wegens een ongeldige titel niet is gevestigd;
- voor recht verklaard dat ATI bij de openbare verkoop van de registergoederen als genoemd in de hypotheekakte van 17 mei 2010 jegens ABC Wonen, [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] onrechtmatig gehandeld;
- ATI veroordeeld de gunning in verband met de openbare verkoop van de registergoederen als genoemd in de hypotheekakten van 17 mei 2010 in te trekken, de (voortzetting van de) executie te staken en gestaakt te houden en aan de notaris opdracht te geven het proces-verbaal van gunning niet in de openbare registers in te schrijven.
2.10.
Voornoemd arrest van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
2.11.
Tegen voornoemd arrest is door ATI cassatie ingesteld, waarbij de cassatieklachten van formele aard zijn en niet (kunnen) zien op de door het gerechtshof terzake het bedrog door ATI vastgestelde feiten. Ten tijde van de mondelinge behandeling in de onderhavige procedure was er door de Hoge Raad in die procedure nog geen arrest gewezen.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
Jansen c.s. vordert dat de rechtbank, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. verklaart voor recht dat Jansen middels inschrijving van het proces-verbaal van gunning als bedoeld in artikel 525 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) de eigendom van de percelen heeft verkregen en zij ook thans nog voor 2/3 deel eigenaresse is van de percelen;
II. te verklaren voor recht dat Sleenhoff voor 1/3 deel eigenaresse is van de percelen;
III. ABC Wonen te veroordelen om binnen 7 dagen na betekening aan haar van het in deze te verkrijgen vonnis tegen voldoende bewijs van kwijting aan Jansen te voldoen een bedrag van € 3.344,43, althans € 2.011,10, zijnde de afdracht van de pachtprijzen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 7 oktober 2020, althans een door de rechtbank in goede justitie vast te stellen datum tot aan de dag der algehele voldoening;
IV. ABC Wonen te verordelen om binnen 7 dagen na betekening aan haar van het in deze te verkrijgen vonnis tegen voldoende bewijs van kwijting aan Sleenhoff te voldoen een bedrag van € 1.672,22, althans € 1.005,55, zijnde de afdracht van de pachtprijzen, te vermeerderne met de wettelijke rente vanaf 7 oktober 2020, althans een door de rechtbank in goede jusitie vast te stellen datum tot aan de dag der algehele voldoening;
V. ABC Wonen te veroordelen om binnen 14 dagen na betekening aan haar van het in deze te verkrijgen vonnis de percelen te ontruimen en ontruimd te houden, alsmede de percelen aan Jansen c.s. ter vrije beschikking te stellen en zich te onthouden van iedere eigendomspretentie met betrekking tot de percelen;
VI. Jansen c.s. te machtigen, voor het geval ABC Wonen in gebrek blijft aan een veroordeling onder V te voldoen, de desbestreffende ontruiming zelf te (doen) bewerkstelligen, met dien verstande dat ABC Wonen in dat geval gehouden is op eerste verzoek de door Jansen c.s. vanwege de ontruiming gemaakte kosten geheel en binnen 14 dagen te vergoeden;
VII. ABC Wonen c.s. te gebieden geen uitlatingen te doen jegens derden, waaronder in ieder geval doch niet uitsluitend te noemen iedere medewerker van de gemeente Venray, waarbij ABC Wonen c.s. stelt/beweert/suggereert eigenaar te zijn van de percelen en/of waarbij ABC Wonen c.s. stelt/beweert/suggereert dat Jansen c.s. geen eigenaar is/zijn van de percelen, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 750,-, althans een door de rechtbank in goede jusitie te bepalen bedrag, voor iedere keer dat ABC Wonen c.s. in strijd handelt met dit verbod met een maximum van € 75.000,-;
VIII. ABC Wonen c.s. te bevelen om stellingen/beweringen/suggesties van haar aan derden, waaronder in ieder geval doch niet uitsluitend te noemen iedere medewerker van de gemeente Venray, waarbij zij eigenaresse zou zijn van de percelen en/of stellingen/beweringen/suggesties aan derden waarbij Jansen c.s. geen eigenaar zou zijn van de percelen te rectificeren;
IX. ABC Wonen c.s. te veroordelen in de proceskosten, waaronder begrepen het nasalaris, onder de bepaling dat zij de wettelijke rente ex artikel 6:119 van het Burgerlijk Wetboek (BW) over deze kosten verschuldigd is indien deze kosten niet binnen 14 dagen na betekening aan haar van het in deze te verkrijgen vonnis (volledig) aan Jansen c.s. zijn voldaan.
3.2.
Jansen c.s. legt aan haar vorderingen, kort samengevat, het volgende ten grondslag. Jansen c.s. komt een beroep toe op (derden)bescherming van haar als veilingkoper. Jansen mocht er gerechtvaardigd op vertrouwen dat ATI, uit hoofde van haar toekomend hypotheekrecht beschikkingsbevoegd was om middels een executieveiling de eigendom van de percelen over te dragen aan Jansen. Dit vertrouwen is mede door toedoen van ABC Wonen ontstaan. ABC Wonen heeft aandeel gehad in creëren van het beeld dat ATI een geldig hypotheekrecht had op grond waarvan ATI bevoegd was de executieveiling te laten plaatsvinden. ABC Wonen heeft zelfs met ATI een plan opgezet, waarvan de executieveiling onderdeel uitmaakte. Dit teneinde te voorkomen dat [schuldeisers] haar vordering op ABC Wonen kon verhalen. ABC Wonen heeft in de aanloop naar en ten tijde van de veiling geen melding gemaakt van onregelmatigheden rondom de (titel die ten grondslag lag aan de) executieveiling.
Ten tijde van de levering in april 2017 was het arrest van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch (d.d. 1 december 2020) nog verre toekomstmuziek. Het hoger beroep moest toen zelfs nog gestart worden. Ten tijde van de levering was Jansen dan ook niet bekend met feiten en omstandigheden welke ten grondslag liggen aan het vervallen van het recht van hypotheek van ATI.
Dat jaren later door het gerechtshof de aan de executieveiling ten grondslag liggende titel is vernietigd, kan niet aan Jansen c.s. worden tegengeworpen omdat haar een beroep toekomt op derdenbescherming op grond van de artikelen 3:35 jo 3:36 BW, 3:24 jo. 3:26 BW, het Joba-arrest en art. 3:98 jo. 3:88 BW.
3.3.
ABC Wonen c.s. voert verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.5.
ABC Wonen c.s. vordert voor zolang en voor zover het uitvoerbaar bij voorraad verklaarde arrest van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 1 december 2020, gewezen onder zaaknummer 200.234.037, gewezen tussen ABC Wonen c.s. enerzijds en ATI en [voormalig bestuurder ATI] anderzijds, uitvoerbaar blijft althans kracht van gewijsde krijgt althans wordt bekrachtigd door de Hoge Raad, dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
voor recht verklaart dat ABC Wonen eigenaar is van de onroerende zaken gelegen te [plaats] , kadastraal bekend als gemeente [gemeente] sectie [sectieletter] nummer [sectienummer] en gemeente [gemeente] sectie [sectieletter] nummer [sectienummer] , respectievelijk groot 4.260 m2 en 16.170 m2;
Jansen en Sleenhoff te veroordelen om binnen 24 uur na betekening van het te wijzen vonnis voornoemde percelen met al het hunne en al de hunnen te ontruimen en ontruimd te houden en ter vrije beschikking te stellen van ABC Wonen op straffe van verbeurte (hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn gekweten) van een dwangsom van € 10.000,-, althans van een zodanig bedrag als de rechtbank in goede justitie zal vermenen te behoren, voor iedere dag of gedeelte van een dag dat Jansen en Sleenhoff in gebreke zullen blijven aan deze veroordeling te voldoen;
ABC Wonen te machtigen, voor het geval Jansen en/of Sleenhoff in gebreke blijven om aan de veroordeling onder 2 te voldoen, de desbetreffende ontruiming zelf te (doen) bewerkstelligen, met dien verstande dat Jansen en Sleenhoff in dat geval beiden (des dat de een betalende de ander gekweten zal zijn) gehouden zijn om – ongeacht wie van beiden niet aan de veroordeling voldoet – op eerste verzoek de door ABC Wonen vanwege de ontruiming gemaakte kosten geheel en binnen 14 dagen te vergoeden;
waardeloos te verklaren, de inschrijvingen ten kantore van de Dienst voor het Kadaster en de Openbare Registers:
op 27 maart 2017 om 14.42 uur in register Onroerende Zaken [Hyp-nummer] in deel [deel] nummer [nummer] van:
- de akte houdende verklaring van betaling d.d. 27 maart 2017 verleden door notaris mr. Dings;
- op 3 april 2017 om 12.25 uur in register Onroerende Zaken [Hyp-nummer] in deel [deel] nummer [nummer] van:
o de bijzondere veilingvoorwaarden d.d. 30 september 2011 vastgesteld door notaris mr. Dings;
o het proces verbaal van veiling (inzet en afslag) d.d. 11 oktober 2011, opgemaakt door notaris mr. Dings;
o de bijzondere veilingvoorwaarden d.d. 30 september 2011 vastgesteld door notaris mr. Dings;
o de akte van gunning d.d. 12 oktober 2011, verleden door notaris mr. Dings;
o de akte houdende verklaring van betaling d.d. 27 maart 2017 verleden door notaris mr. Dings;
- op 20 augustus 2020 om 11.25 uur in register Onroerende zaken [Hyp-nummer] in deel [deel] nummer [nummer] van:
het vonnis van de rechtbank Limburg, locatie Roermond d.d. 2 maart 2017 gewezen onder zaaknummer C/03/224929/ HA ZA 16-498;
- op 24 april 2017 om 11.46 uur in register Onroerende Zaken [Hyp-nummer] in deel [deel] nummer [nummer] van:
de akte inzake de levering door Jansen aan Sleenhoff van 1/3e onverdeeld aandeel in een perceel bouwterrein en gronden, plaatselijk bekend [plaats] , gemeente [gemeente] , [adres] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie [sectieletter] nummers [sectienummer] en [sectienummer] , respectievelijk groot tweeënveertig are zestig centiare (42.60a) en een hectare eenenzestig are zeventig centiare (01.61.70 ha), verleden door notaris mr. Parick van Beek, notaris in de gemeente Wijchen.
3.6.
ABC Wonen c.s. vordert daarnaast om Jansen en Sleenhoff hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn gekweten, zowel in conventie als in reconventie, in de kosten van deze procedure te veroordelen, daaronder begrepen het nasalaris en onder de bepaling dat zij de wettelijke rente over deze kosten verschuldigd zijn indien deze kosten niet binnen 14 dagen na betekening van het ten deze te verkrijgen vonnis volledig aan ABC Wonen c.s. zijn voldaan.
3.7.
ABC Wonen c.s. legt, kort samengevat, het volgende aan haar vorderingen ten grondslag. Als gevolg van het arrest van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 1 december 2020 is de aan de executieveilingkoop ten grondslag liggende titel komen te vervallen.
Het arrest is uitvoerbaar bij voorraad verklaard. ATI is weliswaar in cassatie gegaan, echter zijn de cassatieklachten slechts van formele aard. Dit brengt allereerst mee dat de rechtsgrond is ontvallen aan hetgeen reeds ter uitvoering van het vonnis in eerste aanleg is verricht. Daarnaast brengt dit mee dat de beschikkingsbevoegdheid van ATI als executant met terugwerkende kracht is komen te vervallen. ABC Wonen c.s. erkent dat het vestigen van de hypotheek en het overnemen van de executie van [schuldeisers] (en daarmee de executieveiling) door ATI onderdeel uitmaakten van afspraken tussen ABC Wonen c.s. en ATI. Die afspraken waren gemaakt om enerzijds de investeringsovereenkomst en anderzijds de projectontwikkeling van ABC Wonen van de percelen te redden van de onrechtmatige executie door [schuldeisers] In hoger beroep is die dwangsomveroordeling ten gunste van [schuldeisers] vernietigd. ABC Wonen c.s. stelt dat zij door ATI is bedrogen, zoals ook expliciet is vastgesteld door het gerechtshof ’s-Hertogenbosch. Jansen c.s. komt in dit geval geen beroep toe op (enige vorm van) derdenbescherming. Voor de beoordeling van de goede trouw is relevant het tijdstip van levering aan Jansen op 3 april 2017. Op 3 april 2017 was Jansen in ieder geval niet te goeder trouw omdat zij toen wetenschap had van het feit dat er een gerechtelijke procedure liep tussen ABC Wonen c.s. en ATI en [voormalig bestuurder ATI] .
3.8.
Jansen c.s. voert verweer.
3.9.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie en in reconventie
4.1.
Vanwege de samenloop tussen de vorderingen in conventie en de vorderingen in reconventie worden de vorderingen grotendeels gezamenlijk beoordeeld. De rechtbank zal allereerst de positie van Jansen bespreken en vervolgens die van Sleenhoff.
Jansen
4.2.
Jansen heeft de percelen aangekocht middels een executieveiling, waarbij ATI, gebruikmakend van haar recht van parate executie als hypotheekhouder, de executie heeft overgenomen van [schuldeisers] Vooropgesteld wordt dat ook in geval van uitoefening van het recht van parate executie op grond van artikel 3:268 BW de verkrijging op grond van art. 3:80 lid 3 BW plaatsvindt door overdracht (HR 25 januari 2008, ECLI:NL:HR:2008:BB8653).
4.3.
Voor de overdracht van een goed is vereist (i) een levering (ii) krachtens geldige titel, (iii) verricht door een beschikkingsbevoegde (artikel 3:84 BW). Voornoemde drie vereisten zijn constitutief. Indien in dit stelsel van overdracht niet is voldaan aan één van de drie genoemde vereisten, dan is geen sprake van eigendomsoverdracht, behoudens indien zich het geval van artikel 3:88 BW voordoet.
4.4.
Tussen partijen is niet in geschil dat het gerechtshof ’s-Hertogenbosch op 1 december 2020 bij arrest zowel de titel op grond waarvan de executieveiling door ATI is overgenomen (investeringsovereenkomst tussen ATI en ABC Wonen) als de (goederenrechtelijke overeenkomst die ten grondslag ligt aan de) vestiging van de hypotheken heeft vernietigd. Voornoemd arrest is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
Op grond van artikel 3:53 lid 1 BW heeft deze vernietiging terugwerkende kracht.
4.5.
Evenmin is tussen partijen in geschil dat Jansen daardoor geleverd heeft gekregen van een beschikkingsonbevoegde (ATI). Daarmee staat vast dat in dit geval niet is voldaan aan het hiervoor genoemde vereiste onder iii en daarmee aan één van de vereisten van artikel 3:84 BW. Dit betekent dat in beginsel geen sprake is geweest van een eigendomsoverdracht van ATI aan Jansen. De vraag die in deze procedure centraal staat is of Jansen een beroep toekomt op derdenbescherming.
Artikel 3:88 BW
4.6.
Artikel 3:88 BW ziet op bescherming tegen beschikkingsonbevoegdheid bij o.a. registergoederen. Het artikel maakt een uitzondering op het krachtens artikel 3:84 BW voor overdracht geldende vereiste van beschikkingsbevoegdheid. Voor een geslaagd beroep op artikel 3:88 BW is nodig dat:
a. de derde-verkrijger te goeder trouw was;
b. de beschikkingsonbevoegdheid voortvloeit uit de ongeldigheid van een vroegere overdracht;
c. de ongeldigheid van die vroegere overdracht niet het gevolg was van de onbevoegdheid van de toenmalige vervreemder.
Vereiste onder a.) Was Jansen als derde-verkrijger te goeder trouw?
Tijdstip goede trouw
4.7.
Tussen partijen is niet in geschil dat het toetsmoment voor de goede trouw is het tijdstip van de levering. De rechtbank deelt dat standpunt. Voor bescherming door artikel 3:88 BW is vereist dat de verkrijger op het tijdstip van zijn verkrijging te goeder trouw is. Bezitsverkrijging inzake een registergoed vindt bij of na de inschrijving van de akte (artikel 3:89 BW) en daarmee de levering plaats. Tijdstip van levering is in dit geval 3 april 2017 (zijnde het tijdstip van inschrijving van het proces-verbaal van gunning in de daartoe bestemde openbare registers).
Goede trouw per datum levering?
4.8.
Gelet daarop is het in deze zaak de vraag of Jansen op 3 april 2017 te goeder trouw was. De derde verdient geen bescherming ex artikel 3:88 BW indien hij de onbevoegdheid van de vervreemder kende of behoorde te kennen (artikel 3:11 BW). In het bijzonder speelt hier de vraag of de derde rekening diende te houden met een titel- of leveringsgebrek in een vroegere overdracht. In dat kader is de vraag relevant of de verkrijger onder de omstandigheden van het geval de vervreemder redelijkerwijze ook voor beschikkingsbevoegd mocht houden. Dat is niet het geval wanneer hij objectief – zoals een redelijk oordelend mens – reden had om te twijfelen.
4.9.
De rechtbank stelt vast dat tussen het moment van veilingkoop (12 oktober 2011) en levering (3 april 2017) een behoorlijke tijd gelegen is. Uit de eigen stellingen van Jansen c.s. (randnummer 17 van de dagvaarding) volgt dat Jansen ten tijde van de levering op 3 april 2017 ervan op de hoogte was dat op dat moment al een procedure aanhangig was tussen ABC en ATI waarin ABC Wonen (onder meer) de geldigheid van het hypotheekrecht (en de daaruit voortvloeiende executieveiling van 11 oktober 2011) ter discussie stelde. Tevens volgt uit de eigen stellingen van Jansen c.s. dat de notaris - vanwege die procedure - aan Jansen liet weten dat zij zich vanwege het feit dat het geschil tussen ABC Wonen c.s. en ATI nog niet onherroepelijk was beslist, (op aangeven van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie) niet vrij achtte om (zonder een gerechtelijk vonnis waarin zij bevolen werd om medewerking te verlenen) nadere handelingen te verrichten ter zake de percelen. De notaris weigerde daarom mee te werken aan het ontvangen van (het restant van) de koopprijs van Jansen en het inschrijven van het proces-verbaal van toewijzing (c.q. de akte van gunning) in de openbare registers als bedoeld in artikel 525 Rv.
4.10.
Uit artikel 3:23 BW volgt dat een beroep van een verkrijger van een registergoed op goede trouw niet wordt aanvaard, wanneer dit beroep insluit een beroep op onbekendheid met feiten die door raadpleging van de registers zouden zijn gekend. Artikel 3:23 BW formuleert een minimum wat betreft het ‘behoren kennen’ van artikel 3:11 BW.
In artikel 3:16 lid 1 jo. 3:17 lid 1 en onder sub f BW is bepaald dat in de registers (waarin feiten die voor de rechtstoestand van registergoederen van belang zijn) onder andere als feit kan worden ingeschreven de instelling van rechtsvorderingen ter verkrijging van een rechterlijke uitspraak die de rechtstoestand van een registergoed betreft.
4.11.
Weliswaar doet zich in dit geval niet de situatie voor dat de rechtsvordering tot vernietiging expliciet was ingeschreven in de registers (althans dat is niet aangevoerd). Echter staat gezien het voorgaande in dit geval wel vast dat Jansen er - vóór het moment van de levering aan haar - mee bekend was dat ABC Wonen een rechtsvordering had ingesteld ter verkrijging van een rechterlijke uitspraak die de rechtstoestand van de registergoederen (de percelen) betrof. De rechtbank is van oordeel dat het beroep van Jansen, als verkrijger van een registergoed, op goede trouw in dit geval daarom niet kan worden aanvaard (vgl. het hiervoor aangehaalde in de artikelen 3:17 lid 1 en onder f jo. 3:23 BW bepaalde).
4.12.
Jansen wist, althans moest weten, dat zo lang er nog geen onherroepelijk vonnis of arrest was gewezen, er een risico bestond dat de aan de veiling ten grondslag liggende titel zou kunnen komen te vervallen. Het enkele feit dat deze rechtbank in een procedure tussen Jansen en de notaris, de notaris heeft bevolen mee te werken aan levering van de percelen aan Jansen, doet daar niet aan af. Jansen heeft er met de ten uitvoerlegging van het vonnis bewust voor gekozen om de levering aan hem door te zetten, zonder eerst de uitkomst van de procedure tussen ABC Wonen c.s. en ATI en [voormalig bestuurder ATI] af te wachten. In het vonnis van deze rechtbank is in r.o. 4.5. overigens ook expliciet opgenomen dat niet op voorhand kan worden uitgesloten dat, indien achteraf blijkt dat de titel die aan de veiling ten grondslag heeft gelegen niet bestaat of geacht moet worden nooit te hebben bestaan, dat aan de veilingkoper kan worden tegengeworpen.
4.13.
De stelling van Jansen c.s. dat het enkele feit dat een dagvaarding is uitgebracht nog niet wil zeggen dat bepaalde feiten op dat moment vaststaan, kan Jansen niet baten. Naar het oordeel van de rechtbank leidt het enkele feit dat Jansen ermee bekend was dat ABC Wonen c.s. een rechtsvordering had ingediend strekkende tot verkrijging van een rechterlijke uitspraak die de rechtstoestand van de registergoederen (de percelen) betrof er reeds toe dat haar beroep op de goede trouw ex artikel 3:88 jo. 3:11 BW strandt.
4.14.
Het feit dat deze rechtbank na de levering (op 3 april 2017) op 6 september 2017 een vonnis heeft gewezen waarbij de vorderingen van ABC Wonen integraal zijn afgewezen, is naar het oordeel van de rechtbank niet relevant. Dit maakt naar het oordeel van de rechtbank niet dat de goede trouw (na de levering) weer herleeft. Bovendien is dit vonnis door het gerechtshof ’s-Hertogenbosch vernietigd. Een dergelijk vernietigd vonnis wordt geacht nooit te zijn gewezen (gerechtshof ’s-Hertogenbosch 17 mei 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:1933).
4.15.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat niet kan worden aangenomen dat Jansen als derde-verkrijger ten tijde van de levering aan hem te goeder trouw was. Dit betekent dat niet is voldaan aan één van de vereisten van artikel 3:88 BW. De beschikkingsonbevoegdheid van ATI tot overdracht van de percelen aan Jansen wordt daarom niet geheeld aan de hand van artikel 3:88 BW. Dit betekent dat Jansen bij gebreke van beschikkingsbevoegdheid van ATI, zijnde de verkoper van de percelen op de veiling, geen eigenaar is geworden van de percelen. ABC Wonen moet worden geacht eigenaar te zijn gebleven van de percelen.
Artikelen 3:24 jo. 3:26 BW
4.16.
Jansen c.s. stelt zich vervolgens op het standpunt dat zij bescherming geniet op grond van artikel 3:24, 3:25 en/of 3:26 BW. Volgens Jansen c.s. stond namelijk als gevolg van het arrest van het gerechtshof van 1 december 2020 ten onrechte in de openbare registers vermeld dat ATI een hypotheekrecht toekwam.
4.17.
Naar het oordeel van de rechtbank is ook voor een geslaagd beroep op deze artikelen vereist dat Jansen te goeder trouw was op het moment van levering. Bovenstaand is evenwel reeds geoordeeld dat Jansen er voor de levering mee bekend was dat ABC Wonen c.s. in een procedure jegens ATI o.a. de geldigheid van het hypotheekrecht (en de daaruit voortvloeiende executieveiling van 11 oktober 2011) ter discussie stelde. Het beroep van Jansen op deze artikelen slaagt daarom niet.
Artikelen 3:35 jo. 3:36 BW
4.18.
Jansen beroept zich verder op de artikelen 3:35 jo. 3:36 BW. Jansen c.s. stelt – kort samengevat – dat zij gerechtvaardigd mocht vertrouwen op de juistheid van de inzette executie. Er is bij het vestigen van de hypotheek sprake geweest van een vooropgezet plan van ABC Wonen en ATI om [schuldeisers] buiten spel te zetten. Het plan was dat ATI tijdens de executieveiling een bod zou uitbrengen op de percelen. ATI heeft echter geen bod uitgebracht op de veiling. Door deze plannen te maken heeft ABC Wonen bewust een toestand gecreëerd waarin de kans bestond dat derden rechten zouden verwerven met betrekking tot de percelen. Dat een en ander kennelijk feitelijk anders is uitgepakt is een omstandigheid die Jansen niet regardeert.
4.19.
De rechtbank overweegt dat de bescherming die artikel 3:36 (jo. 3:35) BW biedt beperkt is tot de door de derde in goed vertrouwen verrichte rechtshandeling(en). Heeft de derde na op de hoogte te zijn geraakt nog andere handelingen verricht, dan kan hij zich ter zake daarvan niet op het artikel beroepen (MvA II,
Parl. Gesch. BW Boek 3, p. 179). Zie HR 18 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2640 (FGH/Fraanje).
Parl. Gesch. BW Boek 3, p. 179). Zie HR 18 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2640 (FGH/Fraanje).
4.20.
Naar het oordeel van de rechtbank geldt dat voor wat betreft de (door Jansen middels de gerechtelijke procedure tussen haar en de notaris afgedwongen) leveringshandeling, gezien hetgeen hiervoor is overwogen, van die goede trouw ten tijde van de levering geen sprake is. Jansen komt daarom geen geslaagd beroep toe op de artikelen 3:36 jo. 3:35 BW.
Joba-arrest
4.21.
Jansen c.s. beroept zich ten slotte op het Joba-arest (HR 28 maart 2014, ECLI:NL:HR:2014:740). Zoals ABC Wonen c.s. terecht aanvoert ziet dit arrest op het profiteren van andermans wanprestatie waarvan de verkrijger niet op de hoogte was of behoefde te zijn. Dit terwijl het in deze zaak gaat om een vernietiging en geen wanprestatie. Reeds hierom strandt het beroep van Jansen c.s. op dit arrest.
Sleenhoff
4.22.
Jansen c.s. stelt dat Sleenhoff per 24 april 2017 1/3 eigendomsaandeel van Jansen heeft verworven in de percelen.
4.23.
De rechtbank stelt voorop dat Sleenhof, ondanks het ontbreken van goede trouw aan de zijde van Jansen, mits hij te goeder trouw was, eigenaar kan zijn worden van
(een gedeelte van) de percelen. Echter heeft hetgeen ten aanzien Jansen is geoordeeld naar het oordeel van de rechtbank in dit geval ook te gelden voor Sleenhoff. Jansen c.s. heeft niet aangevoerd dat Sleenhoff van de feiten zoals onder r.o. 4.9. opgenomen niet op de hoogte was. De beschikkingsonbevoegdheid van Jansen wordt daarom ook in die verhouding niet geheeld door artikel 3:88 BW. Dit betekent dat ook in die verhouding niet is voldaan aan één van de vereisten van artikel 3:84 BW. Dit leidt ertoe dat ook Sleenhoff geen eigenaar is geworden van (een gedeelte van) de percelen.
Conclusie vordering in conventie:
4.24.
Aangezien alle vorderingen van Jansen c.s. zijn gestoeld op de (onjuiste) stellingname dat Jansen en/of Sleenhoff eigenaar zijn geworden van de percelen, worden de vorderingen in conventie integraal afgewezen.
Vordering in reconventie:
4.25.
Nu de aan de vordering in reconventie gekoppelde voorwaarde is ingetreden (het arrest van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 1 december 2020 is immers uitvoerbaar bij voorraad, terwijl de Hoge Raad nog geen uitspraak heeft gedaan), kunnen de vorderingen inhoudelijk worden beoordeeld. In deze procedure is vastgesteld dat ABC Wonen geacht moet worden eigenaar te zijn (gebleven) van de percelen. Dit leidt ertoe dat de vorderingen in reconventie onder 1. en 2. kunnen worden toegewezen, met dien verstande dat de rechtbank Jansen c.s. een redelijke termijn zal gunnen waarbinnen zij de percelen dient te ontruimen.
4.26.
De verzochte dwangsom gekoppeld aan het niet ontruimen door Jansen c.s. wordt afgewezen. ABC Wonen c.s. heeft hier geen belang bij, nu zij door dit vonnis over een executoriale titel beschikt en als zodanig zelf de ontruiming kan bewerkstelligen.
4.27.
Uit de wet volgt dat als Jansen c.s. het perceel niet tijdig ontruimt, de ontruiming door ABC Wonen c.s. kan worden afgedwongen met behulp van de deurwaarder (in overeenstemming met de regeling van artikel 555 e.v. Rv). Uit artikel 556 lid 1 Rv volgt dat een gedwongen ontruiming het exclusieve terrein is van de deurwaarder. De deurwaarder behoeft daartoe geen machtiging. De vordering onder 3. wordt dan ook afgewezen.
4.28.
De vordering strekkende tot het waardeloos verklaren van de diverse inschrijvingen (vordering onder 4) is toewijsbaar op de voet van artikel 3:29 BW; de rechtbank zal de inschrijvingen zoals gevorderd waardeloos verklaren. Eerst nadat dit vonnis in kracht van gewijsde is gegaan, kan ABC Wonen deze waardeloosverklaringen doen inschrijven in de openbare registers (artikel 3:29 lid 4 BW). De gevorderde uitvoerbaar bij voorraad verklaring zal daarom - voor zover deze betrekking heeft op deze vordering - worden afgewezen.
4.29.
Nu ABC Wonen c.s. de gevorderde hoofdelijkheid onvoldoende heeft gesteld c.q. onderbouwd, zal de verzochte hoofdelijke veroordeling worden afgewezen.
De proceskosten:
4.30.
Jansen c.s. zal zowel in conventie als in reconventie als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
4.31.
De door ABC Wonen c.s. gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
In conventie
4.32.
De proceskosten aan de zijde van ABC Wonen c.s. worden in conventie begroot op:
- griffierecht € 2.076,00
- salaris advocaat
1.126,00(2,0 punten × tarief € 563,00)
1.126,00(2,0 punten × tarief € 563,00)
totaal € 3.202,00.
In reconventie
4.33.
In reconventie worden de kosten begroot op: € 563,- aan salaris advocaat (2,0 punten × factor 0,5 × tarief € 563,00).
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt Jansen c.s. in de proceskosten, aan de zijde van ABC Wonen c.s. tot op heden begroot op € 3.202,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
in reconventie
5.3.
verklaart voor recht dat ABC Wonen eigenaar is van de onroerende zaken gelegen te [plaats] , kadastraal bekend als gemeente [gemeente] sectie [sectieletter] nummer [sectienummer] en gemeente [gemeente] sectie [sectieletter] nummer [sectienummer] , respectievelijk groot 4.260 m2 en 16.170 m2,
5.4.
veroordeelt Jansen c.s. om binnen twee weken na betekening van het te wijzen vonnis voornoemde percelen met al het hunne en al de hunnen te ontruimen en ontruimd te houden en ter vrije beschikking te stellen van ABC Wonen,
5.5.
verklaart waardeloos de inschrijvingen ten kantore van de Dienst voor het Kadaster en de Openbare Registers:
op 7 maart 2017 om 14.42 uur in register Onroerende Zaken [Hyp-nummer] in deel [deel] nummer
:
- de akte houdende verklaring van betaling d.d. 27 maart 2017 verleden door notaris mr. Johannes Antonius Petrus Dings, notaris in de gemeente Peel en Maas (hierna: notaris mr. Dings);
- op 3 april 2017 om 12.25 uur in register Onroerende Zaken [Hyp-nummer] in deel [deel] nummer [nummer] van:
o de bijzondere veiling voorwaarden d.d. 30 september 2011 vastgesteld door notaris mr. Dings;
o het proces verbaal van veiling (inzet en afslag) d.d. 1 oktober 2011, opgemaakt door notaris mr. Dings;
o de bijzondere veilingvoorwaarden d.d. 30 september 2011 vastgesteld door notaris mr. Dings;
o de akte van gunning d.d. 12 oktober 2011, verleden door notaris mr. Dings;
o de akte houdende verklaring van betaling d.d. 27 maart 2017 verleden door notaris mr. Dings;
- op 20 augustus 2020 om 11.25 uur in register Onroerende zaken [Hyp-nummer] in deel [deel] nummer [nummer] van:
het vonnis van de rechtbank Limburg, locatie Roermond d.d. 2 maart 2017 gewezen onder zaaknummer C/03/224929/ HA ZA 16-498
- op 24 april 2017 om 11.4 uur in register Onroerende Zaken [Hyp-nummer] in deel [deel] nummer [nummer] van:
de akte inzake de levering door Jansen aan Sleenhoff van 1/3e onverdeeld aandeel in perceel bouwterrein en gronden, plaatselijk bkeend [plaats] , gemeente [gemeente] [adres] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie [sectieletter] nummers [sectienummer] en [sectienummer] , respectievelijk groot tweeënveertig are zestig centiare (42.60a) en een hectare eenenzestig are zeventig centiare (01.61.70 ha), verleden door notaris mr. Parick van Beek, notaris in de gemeente Wijchen.
5.6.
veroordeelt Jansen c.s. in de proceskosten, aan de zijde van ABC Wonen c.s. tot op heden begroot op € 563,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in conventie en in reconventie
5.8.
veroordeelt Jansen c.s. in de nakosten van € 255,- zonder betekening in conventie en in reconventie tezamen, te verhogen met € 85,00 in geval van betekening onder de voorwaarde dat Jansen c.s. niet binnen 14 dagen na daartoe te zijn aangeschreven aan de veroordeling heeft voldaan,
5.9.
veroordeelt Jansen c.s. in de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over de onder
r.o. 5.8. vermelde proceskosten vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag van algehele voldoening,
5.10.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.C. Alink-Steinberg en in het openbaar uitgesproken op 16 maart 2022 door mr. R.A.J. van Leeuwen. [1]