Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Roermond
Zaaknummer: 9605348 \ CV EXPL 21-6583
Vonnis van de kantonrechter van 4 mei 2022
in de zaak van:
[eiser],
wonend te [woonplaats] ,
eisende partij,
gemachtigde mr. A.L. Stegeman,
tegen:
[gedaagde],
wonend [adres] ,
[postcode] [plaats] ,
gedaagde partij,
procederende in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van repliek en akte vermeerdering van eis
- de conclusie van dupliek.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] huurde van [gedaagde] van 1 augustus 2017 tot en met 30 juni 2021 de woning aan de [adres] te [postcode] [plaats] .
2.2.
[eiser] heeft een waarborgsom betaald van € 1.590,00.
2.3.
Bij aanvang van de huurovereenkomst is er geen beschrijving van het gehuurde opgemaakt. Er heeft ook geen eindinspectie plaatsgevonden.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert - samengevat - veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 1.828,50 (€ 1.590,00 aan waarborgsom en € 238,50 aan buitengerechtelijke kosten), vermeerderd met rente over de hoofdsom en de werkelijke proceskosten.
Bij akte heeft [eiser] haar eis vermeerderd en vordert zij eveneens terugbetaling van de aanlegkosten voor telefoon en internet ad € 540,00.
3.2.
[eiser] stelt dat [gedaagde] ten onrechte de waarborgsom niet terugbetaald.
3.3.
[gedaagde] voert verweer en stelt zich op het standpunt dat terugbetaling van de waarborgsom niet aan de orde is omdat het gehuurde niet in goede staat is opgeleverd.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Contractspartijen
4.1.
Voor zover er tussen partijen discussie bestaat wie de contractspartijen zijn, geldt het volgende. Als productie 1 bij dagvaarding is de schriftelijke huurovereenkomst overgelegd. Deze is gesloten tussen [gedaagde] als verhuurder en [eiser] als huurster. Dit zijn daarom de contractpartijen. Dat bemiddeling via IHO heeft plaatsgevonden, maakt dit niet anders. Dit leidt ertoe dat [eiser] rechtstreeks bij [gedaagde] en zonder tussenkomst van IHO kan opzeggen.
4.2.
Ook is de uitzondering van artikel 7:232 lid 2 BW Pro niet van toepassing. Er is geen sprake van gebruik dat naar zijn aard voor korte duur is. Hiervan is bijvoorbeeld sprake bij de verhuur van een recreatiewoning of bij gebruik in afwachting van een op handen zijnde renovatie of verkoop. Partijen hebben een huurovereenkomst gesloten voor de duur van een jaar met daarna een stilzwijgende verlenging voor onbepaalde tijd. Dit kwalificeert niet als een uitzondering zoals door [gedaagde] gesteld.
Waarborgsom
4.3.
[eiser] vordert terugbetaling van de waarborgsom. [gedaagde] weigert deze terug te betalen en beroept zich op verrekening omdat het gehuurde niet in goede staat is opgeleverd. Volgens [gedaagde] was de woning niet schoongemaakt en was er schade aan onder meer de keukendeur, het kozijn, de gevel en de terrasdeur. Verder zijn er zonder toestemming veranderingen en voorzieningen aangebracht en is het kleurenschema gewijzigd. Ter onderbouwing van zijn stellingen heeft [gedaagde] diverse foto’s overgelegd.
[eiser] betwist de gestelde gebreken. Verder wijst [eiser] erop dat er in strijd met de algemene bepalingen geen eindinspectie heeft plaatsgevonden die is vastgelegd in een huurbeëindigingsrapport en dat zij niet in de gelegenheid is geweest om eventueel zelf voor herstel te zorgen.
4.4.
De kantonrechter overweegt het volgende. De huurder krijgt de door hem betaalde waarborgsom aan het einde van de huurovereenkomst terug, tenzij deze verrekend wordt met schade aan het gehuurde. Volgens [gedaagde] is sprake van schade en heeft [eiser] daarom geen recht op terugbetaling daarvan. Voor wat betreft de oplevering van het gehuurde aan het einde van de huurovereenkomst is artikel 7:224 BW Pro van belang. Artikel 7:224 lid 2 is Pro van semi-dwingend recht, zodat hiervan niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken In dit artikel is het volgende vermeld:
Lid 1.
De huurder is verplicht het gehuurde bij het einde van de huur weer ter beschikking van de verhuurder te stellen.
Lid 2.
Indien tussen de huurder en verhuurder een beschrijving van het verhuurde is opgemaakt, is de huurder gehouden de zaak in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd. Indien geen beschrijving is opgemaakt, wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst.
4.5.
Vast staat, althans van het tegendeel is niet gebleken, dat bij aanvang van het gehuurde een beschrijving is opgemaakt zoals bedoeld in artikel 7:224 lid 2 BW Pro. [gedaagde] stelt weliswaar dat partijen bij aanvang van de huurovereenkomst samen door de woning hebben gelopen, waarbij onder meer is aangegeven dat het schilderwerk in de woonkamer niet in orde was, maar dit kan bezwaarlijk als een beschrijving van het gehuurde worden aangemerkt. Een beschrijving als bedoeld in artikel 7:224 lid 2 BW Pro dient de toestand van verschillende onderdelen van het gehuurde zodanig concreet en nauwkeurig aan te geven dat daaruit kan worden afgeleid in welke staat de huurder het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst heeft aanvaard. Uit die beschrijving dient te blijken hoe het gehuurde aan het einde van de huurovereenkomst opgeleverd moet worden.
4.6.
Omdat er geen beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, wordt de oplevering door [eiser] als correct verondersteld, namelijk in overeenstemming met de staat bij aanvang van de huur. De stelplicht en de bewijslast dat de staat ánders was bij aanvang van de huur rust op [gedaagde] . De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] onvoldoende feitelijk heeft gesteld en onderbouwd op basis waarvan kan worden vastgesteld dat het gehuurde niet is opgeleverd in de staat zoals deze was bij aanvang van de huur. [gedaagde] is weliswaar heel uitgebreid in de beschrijving van de door hem gestelde oplevergebreken, maar niet kan worden vastgesteld dat deze bij aanvang niet reeds aanwezig waren of dat er sprake is van normale slijtage dan wel dat [gedaagde] als verhuurder verantwoordelijk is voor herstel. Daarnaast is van belang dat er in strijd met de algemene voorwaarden geen eindinspectie heeft plaatsgevonden en dat [eiser] geen termijn is gegund om zelf voor herstel (voor het einde van de huurovereenkomst) te zorgen.
4.7.
Op grond van het voorgaande wordt het verweer van [gedaagde] verworpen. Dit houdt in dat [eiser] recht heeft op terugbetaling van de waarborgsom. Dit deel van de vordering wordt daarom toegewezen. De daarover gevorderde rente is toewijsbaar vanaf de datum van verzuim. Hiervoor geldt dat [gedaagde] bij brief van 9 augustus 2021 in gebreke is gesteld waarbij hem gevraagd is om binnen 14 dagen de waarborgsom terug te storten. Verzuim is daarom ingetreden op 24 augustus 2021.
Kosten aanleg telefoon en internet
4.8.
[eiser] heeft haar vordering vermeerderd en vordert betaling van de aanlegkosten van de telefoon en internet. Deze voorziening hoorde bij het gehuurde maar functioneerde niet naar behoren. Zij heeft [gedaagde] hierop aangesproken en deze zei dat [eiser] dit maar zelf moest regelen.
4.9.
[gedaagde] geeft aan dat de aanwezige voorzieningen eigendom zijn van KNP en Ziggo. Deze bedrijven zijn verantwoordelijk voor de techniek. Als [eiser] hiervan gebruik wil maken dan moet zij een abonnement afsluiten en [gedaagde] is hierin geen partij. [eiser] heeft ook geen factuur ingebracht.
4.10.
De kantonrechter is van oordeel dat deze eisvermeerdering bij gebrek aan onderbouwing moet worden afgewezen. [eiser] beroept zich op een afspraak, maar onderbouwt deze stelling niet. Ook toont [eiser] niet aan dat de verbinding/leiding beschadigd was en vervangen moet worden, terwijl ook een onderbouwing van de kosten ontbreekt.
Incassokosten
4.11.
[eiser] vordert betaling van de incassokosten ad € 238,50. Ook dit deel van de vordering wordt bij gebrek aan onderbouwing afgewezen. In de dagvaarding wordt met geen enkel woord gerept over de verschuldigdheid van incassokosten, terwijl deze vordering wel plotsklaps in het petitum is opgenomen. Ook in de conclusie van repliek wordt geen onderbouwing van deze nevenvordering gegeven.
De kosten
4.12.
[eiser] vordert betaling van de werkelijke proceskosten. Zij wordt onnodig op kosten gejaagd omdat [gedaagde] weigert de waarborgsom terug te betalen. Ook wil [gedaagde] niet het gesprek aangaan hierover. [gedaagde] maakt misbruik van recht en van de omstandigheden en handelt onrechtmatig. [eiser] wijst op vaste jurisprudentie waarin is geoordeeld dat een procespartij kan worden veroordeeld tot vergoeding van de werkelijke kosten van rechtsbijstand in geval van bijzondere omstandigheden zoals misbruik van procesrecht en onrechtmatige daad. [eiser] wijst op een uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 22 oktober 2021 (ECLI:NL:RBAMS:2021:6058).
4.13.
[gedaagde] betwist dat hij misbruik van recht maakt. Het is eerder zo dat [eiser] misbruikt van recht maakt. Zij wist immers dat de borg terecht verrekend is. Een gang naar de rechter was daarom niet nodig.
4.14.
De kantonrechter is van oordeel dat er geen aanleiding is om [gedaagde] te veroordelen in de daadwerkelijke proceskosten. Hiervoor geldt immers een strenge maatstaf. Vergelijking met de hiervoor aangehaalde uitspraak van de rechtbank Amsterdam gaat niet op. In deze zaak gaat het immers over het afleggen van een valse verklaring en het achterhouden van feiten. Dat is in deze zaak niet het geval. Het feit dat [gedaagde] ervan overtuigd was en wellicht nog is dat er geen juiste oplevering heeft plaatsgevonden en dat hij daarom de waarborgsom niet hoeft terug te betalen, leidt niet tot onrechtmatig handelen of misbruik van procesrecht. Het komt immers wel vaker voor dat partijen tegenover elkaar staande standpunten innemen. Er kan in elk geval niet vastgesteld worden dat [gedaagde] het procesrecht misbruikt door in strijd met de waarheidsplicht van artikel 21 Rv Pro feiten achter te houden en consequent stellingen te handhaven die met die feiten strijdig waren (zie de uitspraak van de Hoge Raad van 15 september 2017, ECLI:NL:2017:2360).
Omdat er geen subsidiaire vordering tot betaling van de (gebruikelijke) proceskosten is ingesteld, zal de kantonrechter ambtshalve een beslissing nemen en [gedaagde] als de overwegend in het ongelijk gesteld veroordelen in de proceskosten. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:
- dagvaarding € 123,60
- griffierecht 240,00
- salaris gemachtigde
totaal € 737,60
Tot slot
4.15.
De kantonrechter ziet geen aanleiding partijen toe te laten tot nadere bewijslevering.
4.16.
De kantonrechter zal dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen een bedrag van € 1.590,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 24 augustus 2021 tot de dag van volledige betaling,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten aan de kant van [eiser] gevallen en tot heden begroot op € 737,60,
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.A.J. van Leeuwen en in het openbaar uitgesproken.
type: PLG
coll: