Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 10666908 CV EXPL 23-3621
Vonnis van 13 maart 2024
in de zaak van
STICHTING WELLER WONEN,
gevestigd te Heerlen,
eisende partij,
gemachtigde: mr. L.M.I. Kerstges,
tegen
[gedaagde],
wonend te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. T.R.S. Franssen.
Partijen worden hierna Weller Wonen en [gedaagde] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 11
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 4
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 4
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald
- de mondelinge behandeling van 12 december 2023, waarvan door de griffier zittingsaantekeningen zijn gemaakt en waarbij door beide partijen spreekaantekeningen zijn overgelegd.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt met ingang van 20 december 1989 van Weller Wonen de woning met aanhorigheden, gelegen aan de [adres 1] te [woonplaats] (hierna: het gehuurde).
2.2.
Vanwege renovatie werkzaamheden aan het gehuurde [adres 1] te [woonplaats] verblijft [gedaagde] tijdelijk in een wisselwoning aan [adres 2] te [woonplaats] .
2.3.
In de huurovereenkomst met betrekking tot de wisselwoning aan [adres 2] te [woonplaats] met als titel “Weller huurcontract zelfstandige woonruimte wisselwoning project wijkvernieuwing [naam wijk] ” staat, geciteerd voor zover relevant (productie 2 dagvaarding):
“2.2 Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.
2.3
Het is de huurder of in het gehuurde aanwezige derden verboden in of vanuit het gehuurde:
a. criminele activiteiten uit te (doen) oefenen of te dulden;
b. in of vanuit het gehuurde middelen als bedoeld in de artikelen 2 en 3 van de Opiumwet te bereiden, te laten bereiden, te bewerken, te laten bewerken, te verwerken, te laten verwerken, te verkopen, te laten verkopen, af te leveren, te laten leveren , te verstrekken, te laten verstrekken, aanwezig te hebben , aanwezig te laten hebben, te vervaardigen of te laten vervaardigen, in welke getale of hoeveelheden dan ook;
c. in of op het gehuurde hennepplanten of andere planten, die gebruikt kunnen worden voor de bereiding of bij de samenstelling van de middelen als bedoeld in de artikelen 2 en 3 van de Opiumwet te telen, te kweken of deze op welke wijze dan ook in of op het gehuurde aanwezig te hebben, in welke getale of hoeveelheden dan ook.”
2.4.
Bij brief van 27 februari 2023 bevestigt Weller Wonen aan [gedaagde] de huuropzegging van [adres 2] te [woonplaats] per 28 februari 2023 en biedt Weller Wonen tevens aan dat in overleg een langere huurperiode (om niet) tot de mogelijkheden behoort, indien [gedaagde] meer tijd nodig mocht hebben om terug te verhuizen naar de inmiddels volledig gerenoveerde woning aan de [adres 1] te [woonplaats] .
2.5.
In de huurovereenkomst met ingang van 1 maart 2023 met betrekking tot de [adres 1] te [woonplaats] met als titel “Weller huurcontract zelfstandige woonruimte” staat, geciteerd voor zover relevant (productie 4 dagvaarding):
“2.2 Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.
2.3
Het is de huurder of in het gehuurde aanwezige derden verboden in of vanuit het gehuurde middelen als bedoeld in de artikelen 2 en 3 van de Opiumwet te bereiden, te laten bereiden, te bewerken, te laten bewerken, te verwerken, te laten verwerken, te verkopen, te laten verkopen, af te leveren, te laten leveren , te verstrekken, te laten verstrekken, aanwezig te hebben, aanwezig te laten hebben, te vervaardigen of te laten vervaardigen, in welke getale of hoeveelheden dan ook.
2.4
Het is de huurder of in het gehuurde aanwezige derden, verder verboden in of op het gehuurde hennepplanten of andere planten, die gebruikt kunnen worden voor de bereiding of bij de samenstelling van de middelen als bedoeld in de artikelen 2 en 3 van de Opiumwet te telen, te kweken of deze op welke wijze dan ook in of op het gehuurde aanwezig te hebben, in welke getale of hoeveelheden dan ook.”
2.6.
Op 18 maart 2023 betrad de politie de woning aan [adres 2] te [woonplaats] . In het politierapport van 21 maart 2023 staat, geciteerd voor zover hier van belang (productie 6 bij dagvaarding):
“Drooginrichting kelder. Aan lijnen hingen in totaal 425 hennepplanten te drogen. Deze hennepplanten hadden een gewicht van 42491 gram (netto). Op de vloer van de kelder lagen 3689 henneptoppen te drogen. Deze hadden een gewicht van 3689 gram (netto).
De huurster van het pand was in de woning aanwezig. De woning was bewoond.”
2.7.
Weller Wonen ziet zich genoodzaakt haar zero tolerance beleid te handhaven en heeft bij brief van 28 maart 2023 alvorens ontruiming van het gehuurde in kort geding bij de kantonrechter te verzoeken, [gedaagde] in de gelegenheid gesteld de huur vrijwillig op te zeggen. [gedaagde] heeft hiermee niet ingestemd.
2.8.
Bij brief van 22 maart 2023 bericht de burgemeester van Brunssum voornemens te zijn het gehuurde voor drie maanden te sluiten vanwege overtreding van de Opiumwet en het Damoclesbeleid. In de brief staat geciteerd, voor zover van belang:
“Er is gezien dat op 16-03-2023 spullen geleverd zijn om een wietplantage op te bouwen op het adres [adres 2] te [woonplaats] . Deze spullen werden geleverd door een wit bedrijfsbusje van een installatiebedrijf voorzien van het kenteken [kenteken] . Naam van het installatiebedrijf en een beschrijving van de personen welke de spullen leverden is onbekend.
Op 17-03-2023 om 05.45 uur werden er een 5 tal wietplanten geleverd, deze waren in zwart plastic ingepakt. De hoogte van deze planten was ongeveer 50 cm, vanaf de grond. Deze planten werden naar de kelder gebracht. Onbekend met welk voertuig deze planten werden geleverd.”
2.9.
Bij besluit van 3 april 2023 gaat de burgemeester van Maastricht over tot sluiting van het gehuurde voor de duur van drie maanden.
3.Het geschil
3.1.
Weller Wonen vordert - samengevat - voor zover uitvoerbaar bij voorraad, de ontbinding van de huurovereenkomst aan de [adres 1] te [woonplaats] en de veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van:
- € 1.463,91 inclusief wettelijke rente,
- de proces- en nakosten van het geding vermeerderd met wettelijke rente.
3.2.
Weller Wonen legt daaraan ten grondslag dat [gedaagde] tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichting uit de huurovereenkomst en geen sprake is van goed huurderschap.
3.3.
[gedaagde] voert verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover relevant, worden ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Weller Wonen voert aan dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van beide huurovereenkomsten. Op grond van de huurovereenkomsten is het verboden om hennepplanten aanwezig te hebben in het gehuurde (zie r.o. 2.3 en 2.5) en is volgens Weller Wonen tevens sprake van geen goed huurderschap in de zin van artikel 7:213 BW op grond waarvan sprake zou zijn van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomsten.
4.2.
[gedaagde] voert aan dat geen sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst en beroept zicht op het arrest van het Gerechtshof Den Haag d.d. 3 augustus 2021 (ECLI:NL:GHDHA:1469), waarin het Hof -samengevat- heeft bepaald dat niet altijd sprake is van een tekortkoming van huurder indien deze niet de hand heeft gehad aan de hennepkwekerij, deze niet kende en deze ook niet behoorde te kennen, althans hier geen rekening mee had hoeven houden. Dit in het verlengde van artikel 7:219 BW op grond waarvan de huurder aansprakelijk is voor de gedragingen van derden die zich met zijn goedvinden in het gehuurde bevinden maar dat daarbij beslissend is of de huurder zich, in het licht van die gedragingen, zelf al dan niet als een goed huurder heeft gedragen. Van belang is of [gedaagde] op de hoogte was van de hennepdrooginrichting dan wel of [gedaagde] dat had behoren te weten en er niets aan heeft gedaan.
4.3.
Vast is komen te staan dat tijdens de politie inval in de kelder van het gehuurde op 18 maart 2023 een drooginrichting is aangetroffen waarbij in totaal 425 hennepplanten (42491 gram) hingen te drogen en 3689 henneptoppen op de vloer lagen te drogen (3689 gram). Hiervan zou [gedaagde] niet op de hoogte zijn geweest. Daartoe voert zij aan dat op 15 maart 2023 twee mannen bij haar aanbelde om ‘iets’ bij haar in de kelder te plaatsen. Zij voelde zich onder druk gezet en heeft de mannen binnengelaten. Uit angst voor represailles heeft [gedaagde] hiervan geen melding gemaakt bij Weller Wonen dan wel bij de politie of andere (hulpverlenende) instanties. Doordat zij bezig was met verhuizen naar het gehuurde aan de [adres 1] kwam [gedaagde] nooit in het gedeelte van de kelder waar de drooginrichting zich bevond. Ook stelt zij nooit iets van de aanwezige hennep te hebben geroken, aangezien zij regelmatig geurkaarsen brandt en haar reukvermogen is aangetast door corona.
4.4.
Voorop wordt gesteld dat een vordering op grond van artikel 7:219 BW niet reeds toewijsbaar is in gevallen waarin personen die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken of zich daarop bevinden, gedragingen hebben verricht die weliswaar niet tot schade aan het gehuurde hebben geleid, maar die, als zij zouden zijn verricht door de huurder, in strijd zouden zijn met zijn verplichting om zich als goed huurder te gedragen. Beslissend is of de huurder zich, in het licht van de gedragingen van die persoon, zelf niet heeft gedragen als goed huurder. Bij de beantwoording van die vraag dient rekening gehouden te worden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de vraag of er voldoende verband bestaat tussen die gedraging en het gebruik van het gehuurde. Daarbij is relevant of huurder van die gedragingen op de hoogte was of daarmee ernstig rekening had te houden en vervolgens nagelaten heeft maatregelen te treffen die redelijkerwijs verlangd hadden mogen worden (ECLI:NL:HR:2007:AZ8743).
4.5.
De kantonrechter overweegt dat sprake is van een dusdanig grote hoeveelheid aangetroffen hennep, namelijk bijna 50 kilogram blijkens de politierapportage, dat deze hoeveelheid niet zomaar over het hoofd had kunnen worden gezien door [gedaagde] . Temeer het gehuurde tijdens de politie-inval bewoond was door [gedaagde] , blijkens de foto’s bij de politierapportage. Uit de politierapportage blijkt dat ook elders in de woning, namelijk op zolder, stangen en een zeil van een groeitent zijn aangetroffen. Zelfs indien [gedaagde] onder druk van twee mannen, hetgeen door [gedaagde] niet is onderbouwd, toegang heeft verschaft tot haar kelder valt niet in te zien waarom ze achteraf geen polshoogte is gaan nemen in haar eigen kelder wat deze mannen daar te zoeken hadden en daarop de benodigde actie heeft ondernomen. Dat [gedaagde] niet in de kelder kwam, valt ook niet te rijmen met haar standpunt dat zij bezig was met de voorbereidingen van haar verhuizing op grond waarvan zij ook de kelder diende leeg te ruimen. Tevens heeft [gedaagde] niet betwist dat op 16 en 17 maart 2023, blijkens de anonieme melding bij de gemeente Brunssum, diverse personen het gehuurde hebben betreden met spullen om de hennepplantage op te bouwen en vijf wietplanten naar binnen werden gedragen (zie r.o.2.8).
Dat [gedaagde] niets wist en ook niet behoorde te weten van de hennep drooginrichting overtuigt dan ook niet. Daarbij heeft de kantonrechter tevens overwogen dat op grond van de aangetroffen hoeveelheid hennep niet zonder meer kan worden aangenomen dat [gedaagde] de hennep niet geroken moest hebben. Dat haar reukorgaan is aangetast is door Weller Wonen betwist, aangezien dit niet blijkt uit de door [gedaagde] overgelegde huisartsjournalen. Ook heeft [gedaagde] geen verklaring gegeven wie de geurkaarsen, die tevens in de kelder (deels op plastic) in de buurt van de hennep stonden, heeft vervangen en opnieuw aangemaakt in de dagen nadat droogkwekerij is opgezet en opgedoekt.
4.6.
[gedaagde] had ten tijde van de politie-inval toegang tot twee woningen in het kader van het opknappen van het gehuurde aan de [adres 1] en de tijdelijke woning aan [adres 2] . Weller Wonen heeft aan [gedaagde] (om niet!) nog een extra termijn gegund dat zij toegang had tot de wisselwoning tot en met 3 april 2023 in verband met haar verhuizing. De gedragingen van [gedaagde] in de woning aan [adres 2] te [woonplaats] dienen dan ook in nauw verband te worden gezien met de woning aan de [adres 1] waar [gedaagde] eveneens toegang toe had en waarna ze bezig was om de verhuizing te bewerkstelligen. De kantonrechter is het met Weller Wonen eens dat goed huurderschap op grond van artikel 7:213 BW zich uitstrekt over beide woningen en [gedaagde] zich ook “in de nabijheid van het gehuurde” zich als goed huurder dient te gedragen.
4.7.
Gelet op het hierboven overwogene is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] tekortgeschoten is in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst van de [adres 1] te [woonplaats] en zich niet heeft gedragen als goed huurder (zie r.o. 2.5), op grond waarvan de huurovereenkomst ontbonden kan worden. De vraag is vervolgens of ontbinding gerechtvaardigd is, gelet op de aard en omvang van de tekortkoming.
4.8.
Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, dezen ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Daarbij kunnen alle overige omstandigheden van het geval van belang zijn.
4.9.
Weller Wonen is een krachtens de Woningwet toegelaten instelling voor de volkshuisvesting en heeft een zwaarwegend belang om op te treden tegen de aanwezigheid van handelshoeveelheden drugs in een woning ter voorkoming van het risico op gevaar, criminaliteit en overlast voor omwonenden. De aangetroffen hoeveelheid van bijna 50 kilogram aan hennep dient volgens Weller Wonen dan ook aangemerkt te worden als een hennep business. Weller Wonen dient een zerotolerancebeleid in zaken waarin druggerelateerde zaken aan de orde zijn, uit oogpunt van leefbaarheid in en om haar woningbezit. Weller Wonen voert haar beleid onverkort uit om ervaar te waken dat de woonomgeving waarin haar woningen zijn gelegen niet op negatieve wijze wordt aangetast.
4.10.
[gedaagde] heeft toegelicht dat ontruiming ingrijpende gevolgen voor haar heeft. [gedaagde] huurt naar eigen zeggen al 33 jaar een woning van Weller Wonen. Zij is door haar financiële situatie aangewezen op een woning in de sociale huursector. Bij toewijzing van de vordering tot ontruiming vreest zij dat ze op de zogenaamde zwarte lijst terecht komt, wat de kans op een nieuwe woning in de sociale huursector aanzienlijk verkleint. Bovendien heeft [gedaagde] geen financiële middelen om (nogmaals) te verhuizen. Ook op medische gronden voert zij het zich momenteel niet te kunnen permitteren om het gehuurde te verliezen.
4.11.
Al met al is de kantonrechter van oordeel dat het belang bij ontruiming zwaarder weegt dan het belang van [gedaagde] bij behoud van het gehuurde. Dat in het gehuurde een brandgevaarlijke hennepdrooginrichting is aangetroffen is een ernstig feit. Door de grote hoeveelheid brandende geurkaarsen die zijn aangetroffen in de woning en die deels op plastic stonden in de buurt van de gedroogde hennep bestond een reëel brandgevaar in het gehuurde. De gevolgen van een brand zijn niet te overzien voor [gedaagde] maar zeker niet voor direct omwonenden die ernstig in gevaar zijn gebracht. De foto’s bij de politierapportage bevestigen dit beeld. Eventueel goed gedrag in de 33 jaren voorafgaand aan de politie-inval verandert daar niets aan. Dat [gedaagde] vreest voor het effect van de ‘zwarte lijst’ en zich financieel niet nog een verhuizing kan veroorloven is het resultaat van haar handelen waarvoor zij zelf verantwoordelijk is. Dat [gedaagde] op medische gronden niet in staat zou zijn het gehuurde te verliezen dan wel te verhuizen kan de kantonrechter niet plaatsen aangezien dit onvoldoende blijkt uit de door haar overgelegde uittreksels van het huisartenjournaal. Dit rijmt ook niet met het feit dat zij afgelopen jaar is verhuisd naar de woning aan de [adres 1] .
4.12.
Voor een terme de grâce, althans een voorwaardelijke ontbinding van de huurovereenkomst in verband met een gedragsaanwijzing, zoals [gedaagde] verzoekt, bestaat geen aanleiding nu de kantonrechter van die bevoegdheid (artikel 7:280 BW) slechts gebruik kan maken indien de huurder zijn verplichting alsnog kan nakomen, hetgeen bij de hiervoor overwogen gedragingen van [gedaagde] blijvend onmogelijk is. Ook het verzoek van [gedaagde] om, in het geval de ontbinding wordt toegewezen, haar een ruime ontruimingstermijn te verlenen, wordt niet gehonoreerd. De kantonrechter ziet in de gegeven omstandigheden geen aanleiding om af te wijken van de gebruikelijke ontruimingstermijn van veertien dagen na betekening van dit vonnis zoals gevorderd.
4.13.
Het vorenstaande brengt met zich dat de gevorderde ontbinding en ontruiming wordt toegewezen.
4.14.
De door Weller Wonen gevorderde machtiging om zelf de ontruiming te bewerkstelligen door middel van een deurwaarder wordt afgewezen. Op grond van artikel 556 lid 1 Rv en artikel 557 Rv kan de deurwaarder namelijk zonder rechterlijke tussenkomst de hulp van de sterke arm inroepen. Bovendien is Weller Wonen geen persoon als bedoeld in de Algemene wet op het binnentreden die gemachtigd zou kunnen worden om de woning binnen te treden.
4.15.
Het door Weller Wonen gevorderde bedrag van € 1.463,91 is niet door [gedaagde] weersproken en zal worden toegewezen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van algehele voldoening.
4.16.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Weller Wonen worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
129,86
- griffierecht
€
322,00
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2,00 punten × € 204,00)
Totaal
€
859,86
4.17.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
4.18.
Bij een separate veroordeling in de nakosten bestaat geen belang nu de proceskostenveroordeling die kosten omvat (HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853 rov 2.3).
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde aan de [adres 1] te [woonplaats] ,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres 1] te [woonplaats] in het vrije bezit te stellen van Weller Wonen en wel door de sleutels van het gehuurde bij Weller Wonen in te leveren en het gehuurde geheel ontruimd, vrij van gebruik en gebruiksrechten, behoorlijk schoongemaakt op te leveren aan Weller Wonen,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting een bedrag van € 1.463,91 te betalen aan Weller Wonen, vermeerderd met wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van algehele voldoening,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 859,86, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.5.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.J. Otto en in het openbaar uitgesproken op
13 maart 2024.
Type: LS