ECLI:NL:RBLIM:2024:129

• Datum uitspraak: 10 januari 2024
• Publicatiedatum: 12 januari 2024
• Zaaknummer: 10441019 \ CV EXPL 23-1434
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: R.P.J. Quaedackers
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vonnis inzake huurgeschil tussen huurder en verhuurder met betrekking tot onterecht in rekening gebrachte kosten en huurverhoging

In deze zaak, die voor de kantonrechter in Maastricht is behandeld, betreft het een huurgeschil tussen een huurder en verhuurder. De huurder, [eiser in conventie, verweerder in reconventie], heeft een zelfstandige woonruimte gehuurd van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] en vordert betaling van onterecht in rekening gebrachte kosten en een onterecht doorgevoerde huurverhoging. De huurovereenkomst ging in op 15 maart 2020 en is opgezegd per 15 februari 2022. De huurder heeft een kale huurprijs van € 585,00 per maand afgesproken, met bijkomende kosten die het totaalbedrag op € 695,00 brachten. De huurder heeft een waarborgsom van € 1.390,00 betaald en heeft geen gezamenlijke eindinspectie gehad bij het beëindigen van de huurovereenkomst.

De huurder heeft twee procedures bij de huurcommissie gevoerd omdat hij geen jaarafrekeningen had ontvangen. De huurcommissie heeft in beide zaken uitspraak gedaan, maar de verhuurder heeft geen verzet ingesteld. De huurder vordert in conventie een bedrag van € 4.057,56 aan hoofdsom, vermeerderd met rente en kosten. De kantonrechter oordeelt dat de verhuurder onterecht administratiekosten in rekening heeft gebracht en dat de huurverhoging niet rechtsgeldig was. De kantonrechter wijst de vorderingen van de huurder toe en veroordeelt de verhuurder tot terugbetaling van de onterecht betaalde bedragen, inclusief de waarborgsom.

In reconventie heeft de verhuurder een eis ingediend, maar deze is afgewezen omdat de onderbouwing ontbrak. De kantonrechter heeft de proceskosten aan de zijde van de huurder toegewezen en de vordering van de verhuurder in reconventie afgewezen. Het vonnis is uitgesproken op 10 januari 2024.

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 10441019 \ CV EXPL 23-1434

Vonnis van de kantonrechter van 10 januari 2024

in de zaak van:

[eiser in conventie, verweerder in reconventie] ,

wonend in [woonplaats 1] ,

eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,

gemachtigde mr. S. Hu (Stichting VvAA Rechtsbijstand),

tegen:

1. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] ,

2.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] ,

beiden wonend in [woonplaats 2] ,

gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,

in persoon procederend.

Partijen worden hierna [eiser in conventie, verweerder in reconventie] en [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het exploot van dagvaarding van 7 maart 2023;

- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie;

- de conclusie van repliek in conventie tevens conclusie van antwoord in reconventie;

- de conclusie van dupliek in conventie tevens conclusie van repliek in reconventie;

- de conclusie van dupliek in reconventie.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] de zelfstandige woonruimte aan het adres [adres] in [woonplaats 1] gehuurd.

2.2.

Tussen partijen bestond een huurovereenkomst voor de duur van twee jaar of korter zoals bedoeld in artikel 7:271 lid 1 BW. De huurovereenkomst is ingegaan op 15 maart 2020 en door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] opgezegd tegen 15 februari 2022, met inachtneming van een opzegtermijn van één maand.

2.3.

Partijen zijn een kale huurprijs overeengekomen van € 585,00 per maand. Daarnaast betaalde [eiser in conventie, verweerder in reconventie] conform artikel 4.4 van de huurovereenkomst per maand € 25,00 aan vergoeding voor stoffering en keukenapparatuur, € 45,00 aan servicekosten en € 40,00 aan voorschot verwarmingskosten en water, zodat het totale maandelijkse bedrag dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] aan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] betaalde € 695,00 bedroeg. Per 1 maart 2021 is de kale huur met € 20,00 verhoogd zodat het maandelijkse bedrag vanaf die datum € 715,00 bedroeg.

2.4.

[eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft op grond van artikel 4.6 van de huurovereenkomst bij aanvang huur een waarborgsom van € 1.390,00 en € 295,00 aan administratiekosten voldaan.

2.5.

Bij het einde van de huurovereenkomst heeft geen gezamenlijke eindinspectie van het gehuurde plaatsgevonden.

2.6.

[eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft twee procedures gevoerd bij de huurcommissie omdat hij geen jaarafrekeningen van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] had ontvangen over de jaren 2020 en 2021. Op

2 november 2022 heeft de huurcommissie in beide zaken uitspraak gedaan. Door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] is geen verzet ingesteld tegen deze uitspraken bij de huurcommissie noch is er een procedure bij de kantonrechter ex artikel 7:262 BW gestart.

2.7.

Op basis van de uitspraken van de huurcommissie bedroeg de betalingsverplichting van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] voor de servicekosten over de periode 15 maart 2020 tot en met 31 december 2020 in totaal € 22,94 en die over de periode 1 januari 2021 tot en met 31 december 2021 in totaal € 29,50.

3. Het geschil

In conventie

3.1.

[eiser in conventie, verweerder in reconventie] vordert [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] te veroordelen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, tot betaling van:

- € 4.057,56 aan hoofdsom, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf

24 november 2022;

- € 642,21 aan buitengerechtelijke kosten;

- de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de 15e dag na dagtekening vonnis;

- de nakosten.

3.2.

Het bedrag van € 4.057,56 is volgens [eiser in conventie, verweerder in reconventie] als volgt opgebouwd:

- € 295,00 aan onterecht in rekening gebrachte administratiekosten bij aanvang huur;

- € 60,00 aan onterecht doorgevoerde huurverhoging over de maanden maart tot en met mei 2021;

- € 1.022,06 aan teveel betaalde voorschotten servicekosten in 2020 conform de uitspraak van de huurcommissie van 9 november 2022;

- € 1.290,50 aan teveel betaalde voorschotten servicekosten in 2021 conform de uitspraak van de huurcommissie van 9 november 2022;

- € 1.390,00 aan niet retour ontvangen waarborgsom na het eindigen van de huurovereenkomst.

In reconventie

3.3.

Hoewel niet als zodanig correct opgezet begrijpt de kantonrechter dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] een eis in reconventie wenste in te stellen.

In conventie en in reconventie

3.4.

Partijen voeren over en weer verweer en concluderen beiden tot afwijzing van elkaars vorderingen.

3.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang in deze

procedure, nader ingegaan.

4. De beoordeling

In conventie en reconventie

4.1.

[eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft zijn hoofdverblijf in Nederland en [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] in Duitsland. Deze zaak heeft daarmee een internationaal karakter. De regels van het internationaal bevoegdheidsrecht zijn van openbare orde. Dit betekent dat de kantonrechter, ook als partijen dit niet ter discussie stellen, moet beoordelen of de Nederlandse rechter bevoegd is kennis te nemen van deze zaak. In deze zaak dient dat te worden beoordeeld aan de hand van de Verordening (EU) nr. 1215/2012. In artikel 24 lid 1 van die verordening staat dat, voor zaken betreffende huur en verhuur van onroerende goederen, de rechter van de lidstaat waar het onroerend goed is gelegen exclusief bevoegd is, ongeacht de woonplaats van partijen. Nu het hier een gehuurde woning betreft die in Maastricht is gelegen komt de Nederlandse rechter dus rechtsmacht toe.

4.2.

Nu niet gebleken is dat partijen een rechtskeuze zijn overeengekomen, volgt uit artikel 4 lid 1 sub c van de Rome I-Verordening (Verordening (EG) nr. 593/2008) dat een overeenkomst ter zake de huur van onroerend goed wordt beheerst door het recht van het land waarin het onroerend goed gelegen is. Het gehuurde is in Maastricht gelegen dus dat leidt ertoe dat het Nederlandse recht van toepassing is.

4.3.

Op grond van artikel 93 sub c Rv jo. artikel 103 Rv is de kantonrechter in Maastricht bevoegd om te oordelen over het onderhavige geschil.

In conventie

4.4.

[eiser in conventie, verweerder in reconventie] stelt dat het geding inzake de administratiekosten (artikel 4.6 van de huurovereenkomst) nietig is zoals bepaald in artikel 7:264 lid 1 BW. Op grond van dit artikel is een in verband met de totstandkoming van de huurovereenkomst van woonruimte gemaakt beding dat niet de huurprijs betreft nietig indien daarbij ten behoeve van een van de partijen een niet redelijk voordeel wordt overeengekomen. Uit vaste rechtspraak volgt dat het - uitzonderingen daargelaten - alleen redelijk is als de verhuurder aan de huurder kosten in rekening brengt, wanneer daartegenover een prestatie van de verhuurder staat, waarbij de huurder gebaat is. Daarvan is geen sprake wanneer de prestatie van de verhuurder uitsluitend of voornamelijk zijn eigen belangen dient of het een prestatie betreft waartoe de verhuurder op grond van de huurovereenkomst of de wet ook zonder beding gehouden is of deze behoort bij een normale woningexploitatie. Gesteld noch gebleken is dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] door betaling van de administratiekosten gebaat is of dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] meer dan de gebruikelijke werkzaamheden heeft moeten verrichten om de huurovereenkomst tot stand te laten komen. Voor zover deze kosten dus een vergoeding moeten zijn voor het opstellen van de huurovereenkomst geldt dat dit behoort tot de normale woningexploitatie. De kantonrechter komt dan ook tot de conclusie dat het beding tot een niet redelijk voordeel van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] leidt en nietig is. Dit heeft als gevolg dat het beding geacht wordt nooit te hebben bestaan en dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] € 295,00 onverschuldigd heeft betaald. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] moet dit bedrag dan ook terugbetalen aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] .

4.5.

[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] heeft de onterechte huurverhoging per 1 maart 2021 erkend maar heeft het daarbij over een bedrag van € 30,00 terwijl [eiser in conventie, verweerder in reconventie] stelt dat hij een bedrag van € 60,00 aan huurverhoging heeft voldaan. Het staat vast dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] de maandelijkse huurprijs per 1 maart 2021 heeft verhoogd van € 695,00 naar € 715,00. Dit is een bedrag van € 20,00 per maand en dat is voor de maanden maart, april en mei 2021 dus in totaal € 60,00.

4.6.

Ten aanzien van die huurverhoging merkt de kantonrechter nog als volgt op. Tussen partijen is een (kale) huurprijs overeengekomen van € 585,00 per maand. Dit houdt in dat het hier een niet-geliberaliseerde huur betreft, aangezien de aanvangshuurprijs onder de zogenaamde liberalisatiegrens lag (artikel 7:247 BW). Deze grens wordt vastgesteld op grond van artikel 2 Besluit Huurprijzen Woonruimte (BHW), dat bepaalt dat het in artikel 3 lid 2 UHW bedoelde bedrag gelijk is aan het bedrag, bedoeld in artikel 13 lid 1 onderdeel a Wet op de huurtoeslag (Wht). Per 1 januari 2020 bedroeg de liberalisatiegrens € 737,14.

Nu het hier niet-geliberaliseerde huur betreft en in artikel 5 van de huurovereenkomst is overeengekomen dat de huur jaarlijks zal worden gewijzigd naar “het toegestane trendmatige percentage voor privé-verhuurder, zoals dat jaarlijks door de minister van volkshuisvesting/VROM wordt vastgesteld” is de jaarlijkse huurverhoging aan de wettelijke regels (artikelen 7:252, 7:252a, 7:252c en 7:253 BW) daaromtrent gebonden.

Niet alleen zijn partijen in de huurovereenkomst overeengekomen dat een eerste huurprijswijziging pas zou plaatsvinden per 1 juni 2021, bovendien is niet gesteld of gebleken is dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] voorafgaand aan de huurverhoging een voorstel zoals bedoeld in artikel 7:252 BW heeft gedaan aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] . Daarnaast is het percentage aan huurverhoging voor 2021 door de Minister van Binnenlandse Zaken op nihil gesteld, dus had er hoe dan ook geen huurverhoging in 2021 mogen plaatsvinden.

Nu iedere rechtsgrond voor de huurverhoging ontbreekt, is deze onverschuldigd betaald door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] en zal [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] het bedrag van € 20,00 per maand moeten terugbetalen. Door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] wordt alleen de onterechte huurverhoging over de maanden maart, april en mei 2021 gevorderd, zodat dit bedrag van € 60,00 zal worden toegewezen in dit vonnis.

4.7.

Op grond van artikel 7:259 lid 2 BW is een verhuurder verplicht om de huurder elk jaar, uiterlijk zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar, een naar de soort uitgesplitst overzicht van de in dat kalenderjaar in rekening gebrachte servicekosten, met vermelding van de wijze van berekening daarvan, te doen toekomen. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] heeft hier niet aan voldaan en heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] geen afrekening gestuurd over de periode 15 maart 2020 tot en met 31 december 2020 noch over de periode 1 januari 2021 tot en met 31 december 2021.

4.8.

[eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft daarop aan de huurcommissie verzocht om de betalingsverplichting van de servicekosten over die periodes vast te stellen. Daarop heeft de huurcommissie op

9 november 2022 uitspraak gedaan. De betalingsverplichting met betrekking tot de servicekosten over de periode van 15 maart 2020 tot en met 31 december 2020 is door de huurcommissie vastgesteld op € 22,94. De betalingsverplichting met betrekking tot de servicekosten over de periode van 1 januari tot en met 31 december 2021 is door de huurcommissie vastgesteld op € 29,50.

4.9.

[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] heeft tegen deze uitspraken geen verzet ingesteld bij de huurcommissie en heeft ook geen beslissing van de kantonrechter gevorderd op grond van artikel 7:262 BW. Hierdoor zijn de uitspraken van de huurcommissie bindend en worden partijen geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraken van de huurcommissie is vastgesteld.

4.10.

Nu [eiser in conventie, verweerder in reconventie] voor de periode 15 maart 2020 t/m 31 december 2020 een bedrag van € 110,00 per maand aan voorschot heeft betaald, heeft hij een bedrag van € 1.022,06 teveel betaald. Voor de periode 1 januari t/m 31 december 2021 heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] eveneens € 110,00 per maand aan voorschot betaald, zodat hij voor deze periode € 1.290,50 teveel heeft betaald. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] dient deze bedragen terug te betalen aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] .

4.11.

In beginsel geldt dat na beëindiging van de huurovereenkomst de verhuurder de door de huurder betaalde waarborgsom terug moet betalen, tenzij noodzaak bestaat tot inhouding daarvan. Die noodzaak kan bestaan in situaties waarin de woning (aantoonbaar) in slechte staat wordt opgeleverd en de verhuurder na de oplevering herstelkosten moet maken.

4.12.

Indien bij aanvang van de huur tussen partijen een beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, is de huurder verplicht de woning bij het einde van de huur in dezelfde staat op te leveren als de staat waarin hij de woning volgens de beschrijving heeft ontvangen, met uitzondering van hetgeen door ouderdom is beschadigd of teniet gegaan (artikel 7:224 lid 2 BW). [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] heeft een door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ondertekende opnamestaat bij aanvang huur overgelegd. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] stelt zich op het standpunt dat hij het gehuurde correct heeft opgeleverd, zelfs in betere staat dan vermeld op de opnamestaat nu hij de muren heeft gewit en de vloerplinten heeft vastgezet.

4.13.

[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] heeft aangevoerd dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] het gehuurde niet correct heeft opgeleverd maar onderbouwt dit op geen enkele manier. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] stelt ook een “contravordering” te hebben met betrekking tot het niet correct opleveren van het gehuurde door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] maar ook deze vordering wordt op geen enkele manier nader toegelicht. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat het niet is komen vast te staan dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] het gehuurde niet correct heeft opgeleverd en dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] een vordering ter zake van herstelkosten op [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft die hij kan verrekenen met de waarborgsom.

4.14.

Voorgaande overwegingen leiden tot de conclusie dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] gehouden is om de volledige waarborgsom van € 1.390,00 terug te betalen aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] .

4.15.

De onweersproken wettelijke rente over het toegewezen bedrag van € 4.057,56 zal worden toegewezen zoals gevorderd.

4.16.

[eiser in conventie, verweerder in reconventie] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is nu het verzuim op/na 1 juli 2012 is ingetreden. De gevorderde vergoeding komt echter niet voor toewijzing in aanmerking, nu niet gebleken is dat in de aanmaning aan gedaagde partij een betalingstermijn van veertien dagen is gegeven ingaande de dag na ontvangst daarvan, zoals vereist door artikel 6:96 lid 6 BW. In dit verband wordt verwezen naar de uitspraak van de Hoge Raad van 25 november 2016 (ECLI:NL:HR:2016:2704, ro. 3.6.1).

4.17.

[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure in conventie, met dien verstande dat de kosten van de aangetekende verzending van de dagvaarding worden afgewezen, nu door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] geen bewijs van die aangetekende verzending is overlegd. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] als volgt vastgesteld:

- kosten dagvaarding incl. btw € 129,14

- griffierecht € 244,00

- salaris gemachtigde
€ 528,00 (2 x tarief € 264,00)

Totaal € 901,14

De wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen zoals hierna in het dictum vermeld.

4.18.

Er hoeft geen aparte beslissing te worden genomen over de gevorderde nakosten. (zie HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853, ro. 2.3).

In reconventie

4.19.

Op grond van artikel 137 Rv moet een eis in reconventie bij conclusie van antwoord worden ingesteld en via een behoorlijke onderbouwing eindigen in een duidelijke eis, zodat het de kantonrechter duidelijk is op grond van welke feiten en juridische argumenten de eisende partij meent recht te hebben op wat hij van de wederpartij vordert. Daarbij kan niet worden volstaan met een enkele verwijzing naar een productie.

4.20.

De kantonrechter is van mening dat de door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] ingediende processtukken hierin volledig tekortschieten. Daarin ontbreekt immers een duidelijk geformuleerd petitum en een deugdelijke onderbouwing. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] heeft niet voldaan aan zijn stel- en substantiëringsplicht. De kantonrechter komt daarom niet toe aan nader onderzoek van de vordering in de vorm van bewijslevering. Gelet op het voorgaande dient de vordering in reconventie dan ook reeds te worden afgewezen.

4.21.

[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure in reconventie. De kosten aan de zijde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] worden begroot op € 198,00 (1,5 x tarief € 132,00).

5. De beslissing

De kantonrechter

in conventie

5.1.

veroordeelt [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] € 4.057,56 te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 24 november 2022;

5.2.

veroordeelt [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tot aan dit vonnis begroot op € 901,14, vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na dagtekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.3.

verklaart de veroordelingen onder 5.1 en 5.2 uitvoerbaar bij voorraad,

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af,

in reconventie

5.5.

wijst de vordering van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] af,

5.6.

veroordeelt [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tot aan dit vonnis begroot op € 198,00.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.J. Quaedackers en in het openbaar uitgesproken op 10 januari 2024.

LC