ECLI:NL:RBLIM:2024:652 - Rechtbank Limburg - Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming sociale huurwon...

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Zittingsplaats Maastricht

Burgerlijk recht

Zaaknummer: 10484223 CV EXPL 23-1812

Vonnis van de kantonrechter van 7 februari 2024

in de zaak van

de stichting
Stichting weller wonen,

gevestigd in Heerlen

eisende partij,

gemachtigde mr. R.W. Janssen,

tegen

1.[gedaagde sub 1] ,

zonder bekende woon-en/of verblijfplaats in dan wel buiten Nederland,

2.
JERLON [gedaagde sub 2],

wonend in [woonplaats] ,

gedaagde partijen,

gemachtigde mr. P.J.C. Bolton.

Partijen worden hierna Weller, [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het exploot van dagvaarding d.d. 23 januari 2023
de conclusie van antwoord
de rolbeslissing waarbij een mondelinge behandeling is gelast
de mondelinge behandeling ter zitting d.d. 12 januari 2024, waarbij de zaak is verwezen naar de rol voor vonnis.

2.De feiten

2.1.

Weller is een toegelaten instelling als bedoeld in de Woningwet en onder meer belast met het verstrekken van woonruimte aan personen die daarvoor in verband met hun inkomen en/of andere (sociale) omstandigheden zelf niet of moeilijk zorg kunnen dragen.

2.2.

[gedaagde sub 1] huurt met ingang van 1 juni 2006 van Weller de woning, staande en gelegen aan [adres] in [woonplaats] (hierna te noemen: de woning). Het betreft een eengezinswoning.

2.3.

[gedaagde sub 2] is een zoon van [gedaagde sub 1] . [gedaagde sub 2] is 25 jaar oud en woont sinds 10 juni 2021 in Nederland, waar hij zich sinds die datum op het adres [adres] in de gemeente [woonplaats] (bij zijn moeder dus) heeft laten inschrijven.

2.4.

In november 2022 heeft Weller telefonisch contact gezocht met [gedaagde sub 1] in verband met een huurachterstand, naar aanleiding waarvan Weller nader onderzoek heeft gedaan. Daaruit is haar gebleken dat:

- sinds februari 2022 de huur niet meer door [gedaagde sub 1] maar door [gedaagde sub 2] wordt betaald;

- dat [gedaagde sub 1] zich op enig moment had laten uitschrijven als ingezetene van Nederland.

2.5.

Bij aangetekende brief van 23 december 2022 heeft Weller [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] gesommeerd om haar binnen tien dagen mede te delen dat zij de woning uiterlijk 1 februari 2023 aan Weller ter beschikking zullen stellen. Die brief bevat de volgende passage:

“(…)

Recent heeft Weller moeten vaststellen dat mevrouw [gedaagde sub 1] (vermoedelijk: vanaf februari 2022) is verhuisd naar Zuid-Afrika. De woning aan [adres] te [woonplaats] wordt nu louter bewoond door de heer J. [gedaagde sub 2] .

Voor de goede orde deel ik u mede dat deze handelwijze niet is toegestaan. De bewuste woning is een ruime eengezinswoning. Het stond en staat mevrouw [gedaagde sub 1] niet vrij om het huurrecht c.q. het huurcontract over te dragen aan de heer [gedaagde sub 2] .

Overigens zou de heer [gedaagde sub 2] -gezien de toewijzingsregels bij Weller- ook niet voor de bewuste woning in aanmerking zijn gekomen.

Wat Weller betreft staat vast:

Ten aanzien van mevrouw [gedaagde sub 1] :

A. dat zij reeds 10 maanden niet woonachtig is in het gehuurde;

B. dat zij niet voldoet aan haar wettelijke/contractuele verplichting om in het gehuurde haar hoofdverblijf te hebben;

Ten aanzien van de heer [gedaagde sub 2] :

dat de heer [gedaagde sub 2] op generlei wijze voldoet aan de wettelijke criteria voor het verkrijgen van het huurderschap of medehuurderschap.

Weller is dan ook van mening dat mevrouw [gedaagde sub 1] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst alsmede dat de heer [gedaagde sub 2] geen recht heeft op het bewonen van de woning. Weller wenst de eengezinswoning ter beschikking te stellen aan
een gezindat dringend behoefte heeft aan de bewuste woning. (…)”

2.6.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben niet aan genoemde sommatie van Weller voldaan.

3.De vordering

3.1.

Weller vordert:

de ontbinding van de tussen haar en [gedaagde sub 1] bestaande huurovereenkomst;

een verklaring voor recht inhoudend dat [gedaagde sub 2] de woning zonder recht of titel gebruikt en dat hem geen recht op medehuurderschap ex art. 7:267 BW Pro toekomt;

de veroordeling van beiden tot - kort gezegd - ontruiming van de woning,

een en ander onder verwijzing in de proceskosten met rente en de nakosten met rente.

3.2.

Weller beroept zich in het exploot op dezelfde grondslagen zoals genoemd in de brief van 23 december 2022 zoals aangehaald onder 2.5.

3.3.

Bij antwoord voert [gedaagde sub 1] aan dat de huurovereenkomst noch de daarop van toepassing zijnde algemene bepalingen een bepaling kent die het de huurder verplicht om zijn/haar hoofdverblijf in het gehuurde te houden, terwijl ook in het exploot geen beroep op een concrete bepaling gedaan wordt.

3.4.

Voorts stelt [gedaagde sub 1] bij antwoord dat zij zich wegens bedreiging en stalking voortkomend uit een eerdere relatie heeft uitgeschreven en een dwaalspoor heeft willen creëren met de verwijzing naar Zuid-Afrika. Zij heeft de woning niet verlaten en heeft altijd haar hoofdverblijf in de woning gehad, aldus [gedaagde sub 1] bij antwoord. Daarbij heeft zij tevens haar bereidheid kenbaar gemaakt om een en ander toe te lichten tijdens een mondelinge behandeling.

4.De beoordeling

4.1.

Onweersproken staat tussen partijen vast dat [gedaagde sub 1] zich op enig moment heeft laten uitschrijven als ingezetene (van Nederland) en te kennen heeft gegeven naar Zuid-Afrika te zijn vertrokken, alsmede dat zij sinds februari 2022 de huur niet meer heeft betaald en dat [gedaagde sub 2] vanaf dat moment de huur is gaan betalen. Dat zij dit, zoals [gedaagde sub 1] ingang wil doen vinden, allemaal gedaan heeft om een stalker op een dwaalspoor te zetten, terwijl zij in werkelijkheid altijd in de woning is blijven wonen, vindt de kantonrechter niet bepaald geloofwaardig. Een begin van bewijs van het bestaan van deze stalker wordt door [gedaagde sub 1] niet aangedragen. Ook kan niet worden ingezien hoe het feit dat iemand zich laat uitschrijven als ingezetene en het door een ander laten betalen van de huur, een stalker op een dwaalspoor zou kunnen zetten. Een stalker heeft geen inzage in het BRP noch in de adressenadministratie van een woningstichting en zal juíst het hem bekende adres - waar zijn slachtoffer gewoon verblijft - blijven bezoeken. Dit alles komt de kantonrechter zodanig ongerijmd voor dat [gedaagde sub 1] en/of [gedaagde sub 2] dit ter zitting dan maar had(den) moeten uitleggen. Ondanks de uitdrukkelijk uitgesproken bereidheid daartoe is [gedaagde sub 1] ter zitting niet verschenen, en [gedaagde sub 2] - om onbekende reden - ook niet. Welnu, dan moet het doek vallen.

4.2.

Naar het oordeel van de kantonrechter staat met het bovenstaande in deze procedure tussen partijen vast dat [gedaagde sub 1] gedurende een periode van in ieder geval elf maanden haar hoofdverblijf niet in de woning heeft gehad. Dat zij daarmee in strijd heeft gehandeld met de huurovereenkomst is door [gedaagde sub 1] reeds bij antwoord gemotiveerd betwist en daarna door Weller echter niet meer aangetoond: een verwijzing naar een daartoe strekkend beding in de huurovereenkomst of in de algemene bepalingen is achterwege gebleven. Die grondslag kan de vordering dan ook niet dragen.

4.3.

Ter zitting heeft Weller in dit kader echter tevens een beroep gedaan op het door [gedaagde sub 1] niet nakomen van de op haar rustende (wettelijke) verplichting om zich als goed huurder te gedragen ex art. 7:213 BW Pro. Dat het enkele niet of nauwelijks bewoond laten van gehuurde woonruimte onder omstandigheden schending van de verplichting tot goed huurderschap kan opleveren, is inmiddels sinds jaren bestendige jurisprudentie (zie bijvoorbeeld Gerechtshof Amsterdam 8 september 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:3717).

4.4.

In dit geval gaat het om een sociale huurwoning, waarin [gedaagde sub 1] sinds februari 2022 niet meer haar hoofdverblijf heeft. Haar belang bij behoud van de woning is niet komen vast te staan. Daartegenover staat het belang van Weller die - als toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 Woningwet Pro - verplicht is te zorgen voor een rechtvaardige verdeling van haar schaarse sociale huurwoningen onder haar doelgroep, de financieel minder draagkrachtigen binnen onze maatschappij. Daarmee wordt een gewichtig belang van publieke aard gediend, waarmee het niet voor bewoning gebruiken van de woning sinds in elk geval februari 2022 op gespannen voet staat. Daarbij komt dat [gedaagde sub 1] , toen zij de woonruimte in 2006 - op een moment dat, naar algemeen bekend, al sprake was van een gereguleerde sociale woningmarkt - kreeg toebedeeld, moet hebben begrepen dat van haar werd verwacht dat zij de woning daadwerkelijk zou gaan en blijven bewonen. Al deze omstandigheden in aanmerking nemend komt de kantonrechter tot de conclusie dat [gedaagde sub 1] onvoldoende rekening heeft gehouden met het voornoemde belang van Weller en aldus tekortgeschoten is in haar op artikel 7:213 BW Pro gebaseerde verplichting zich als goed huurder jegens Weller te gedragen. Dit is een zodanig ernstige tekortkoming in de nakoming van haar verplichtingen als huurder dat de ontbinding van de tussen haar en Weller bestaande huurovereenkomst en de ontruiming van de woonruimte gerechtvaardigd zijn. Dat er geen huurachterstand is doordat [gedaagde sub 2] de huur betaalt en dat er geen sprake is van overlast (zoals van die zijde nog wordt aangevoerd) moge zo zijn, maar dat doet er verder niet toe.

4.5.

Op grond van bovenstaande overwegingen zal ook de gevorderde verklaring voor recht, inhoudend dat [gedaagde sub 2] zonder recht of titel in de woning verblijft, worden toegewezen en zal ook de vordering tot ontruiming jegens hem worden toegewezen zoals gevorderd.

4.6.

De mede gevorderde machtiging om de ontruiming voor zover nodig zelf te doen uitvoeren op kosten van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , zal worden afgewezen, omdat de bevoegdheid tot reële executie van de veroordeling tot ontruiming reeds voortvloeit uit de artikelen 555 e.v. juncto artikel 444 Rv Pro, zoals de kantonrechter al menigmaal heeft opgemerkt, en ten aanzien van de kosten niet op voorhand met zekerheid te beoordelen is of zij worden gemaakt en of zij in redelijkheid worden gemaakt.

4.7.

Weller stelt zelf dat een gezamenlijk verzoek ex art. 7:267 lid 1 BW Pro (een verzoek van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voor medehuurderschap van laatstgenoemde) niet is gedaan. Van een dergelijk verzoek is ook in deze procedure niet gebleken en Weller stelt zich evenmin op het standpunt dat zij verwacht een dergelijk verzoek alsnog te zullen ontvangen. De gevorderde verklaring voor recht ter zake van dat aspect zal derhalve bij gebrek aan belang daartoe worden afgewezen.

4.8.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van Weller tot de datum van dit vonnis begroot op € 669,80, bestaande uit € 398,00 aan salaris gemachtigde, € 128,00 aan griffierecht en € 143,80 aan explootkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot aan de dag van voldoening.

4.9.

Bij een separate veroordeling in de nakosten bestaat geen belang nu de proceskosten-veroordeling die kosten omvat (HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853 rov 2.3.).

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

ontbindt de tussen [gedaagde sub 1] en Weller bestaande huurovereenkomst ter zake van de woning gelegen in [woonplaats] aan het adres [adres] ;

5.2.

verklaart voor recht dat [gedaagde sub 2] de woning gelegen in [woonplaats] aan het adres [adres] zonder recht of titel gebruikt;

5.3.

veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] om de woning binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis in het vrije bezit van Weller te stellen en onder afgifte van de sleutels aan Weller ontruimd en vrij van gebruik en gebruiksrechten behoorlijk schoongemaakt aan Weller op te leveren;

5.4.

veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van Weller tot de datum van dit vonnis begroot op € 669,80, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot aan de dag van voldoening;

5.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.J. Quaedackers en is in het openbaar uitgesproken.