ECLI:NL:RBLIM:2025:1954

• Datum uitspraak: 26 februari 2025
• Publicatiedatum: 28 februari 2025
• Zaaknummer: 11165149 \ CV EXPL 24-3123
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: A.H.M.J.F. Piette
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 7 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Geen huurprijsverlaging wegens vochtoverlast en duivenoverlast in gehuurde woning

In deze zaak tussen Woningstichting Heemwonen en de huurder staat centraal of vochtoverlast in de kelder en duivenoverlast als gebreken kwalificeren die recht geven op huurprijsverlaging. De huurder had de Huurcommissie verzocht om een tijdelijke huurverlaging wegens ernstige onderhoudsgebreken, waarbij de Huurcommissie een huurprijsverlaging van 20% toekende vanwege vochtoverlast in de kelder.

De rechtbank stelt vast dat de kelder niet bestemd is als verblijfsruimte en dat onvoldoende is onderbouwd dat het vocht de kelder onbruikbaar maakt voor het beoogde doel. Ook de duivenoverlast is onvoldoende onderbouwd als een gebrek dat het woonplezier beperkt. De rechtbank volgt de Huurcommissie niet in haar oordeel dat vochtoverlast een gebrek vormt.

De rechtbank verklaart voor recht dat de gestelde gebreken geen gebreken zijn in de zin van artikel 7:204 en 7:241 BW en wijst de vorderingen van de huurder af. Tevens wordt vastgesteld dat de huurder de reguliere huur verschuldigd is over de periode tussen de uitspraak van de Huurcommissie en de dagvaarding. De huurder wordt veroordeeld in de proceskosten.

Uitkomst: De rechtbank wijst de vorderingen van de huurder af en verklaart dat vochtoverlast en duivenoverlast geen huurprijsverminderende gebreken zijn.

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 11165149 \ CV EXPL 24-3123

Vonnis van 26 februari 2025

in de zaak van

WONINGSTICHTING HEEMWONEN ,

te Kerkrade,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: Woningstichting,

gemachtigde: mr. C.J.P. Schellekens,

tegen

1. BEBU BEWINDVOERING & BUDGETBEHEER B.V.,

procederend in hoedanigheid van bewindvoerder in het beschermingsbewind van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] ,

te Kerkrade,
2.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] ,

te [woonplaats] ,

gedaagde partijen in conventie,

eisende partijen in reconventie,

hierna samen te noemen: [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] of [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] ,

gemachtigde: mr. R.A. Wijnands.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie
- de conclusie van repliek in conventie en van antwoord in reconventie

- de akte eiswijziging in reconventie
- de conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie
- de conclusie van dupliek in reconventie

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Tussen Woningstichting en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] bestaat een huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: het gehuurde). Per 1 juli 2023 bedraagt de huurprijs maandelijks € 582,03. Per 1 juli 2024 is dit verhoogd naar € 612,79.

2.2.

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] heeft op 27 juni 2023 de Huurcommissie gevraagd om een tijdeliojke verlaging van de huurprijs vanwege “de vermindering van het woongenot wegens ernstige onderhoudsgebreken”. Na onderzoek heeft de rapporteur van de Huurcommissie geconcludeerd in een rapport dat het gehuurde ernstige gebreken in de categorie C zou hebben hetgeen zou kunnen leiden tot een tijdelijke verlaging tot 40%. Uit het rapport volgt dat één van de klachten van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] gegrond zijn bevonden, namelijk de vochtoverlast in de kelder. De Huurcommissie heeft in haar uitspraak van 22 april 2024 eveneens de vochtoverlast in de kelder geduid als gebrek in de categorie C. Daaraan heeft de Huurcommissie gekoppeld een huurprijsverlaging van 20% (dus tot 80%) vanaf 1 mei 2023. Overige gestelde gebreken zijn door de Huurcommissie niet als gebrek in de zin van de wet geduid.

3. Het geschil

in conventie

3.1.

Woningstichting vordert - samengevat – een verklaring voor recht dat de door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] gestelde gebreken geen gebreken in de zin van artikel 7:204 en 7:241 BW zijn.

3.2.

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Woningstichting, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Woningstichting, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Woningstichting in de kosten van deze procedure.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in reconventie

3.4.

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] vordert – samengevat, primair en na eiswijzing – verklaring voor recht dat er sprake is van een cumulatie van gebreken en toepassing van een huurprijsvermindering alsmede een veroordeling van de Woningstichting tot betaling van een bedrag terzake onverschuldigd betaalde huur.

3.5.

Woningstichting voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] danwel tot afwijzing van de vorderingen [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] in de kosten van deze procedure.

3.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

in conventie en in reconventie

4.1.

Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen deze vorderingen gezamenlijk worden behandeld.

4.2.

Artikel 7:262 lid 1 BW bepaalt dat wanneer de huurcommissie uitspraak heeft gedaan, huurder en verhuurder worden geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak was verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Tussen partijen staat vast dat de Woningstichting tijdig – binnen acht weken na 22 april 2024- de dagvaarding heeft uitgebracht.

4.3.

In geding is dan allereerst de vraag of de gestelde vochtoverlast een gebrek oplevert,

Daarnaast zijn door de vordering van de Woningstichting beide partijen niet langer gebonden aan de uitspraak van de Huurcommissie. Daarmee dienen ook de -in reconventie- gestelde gebreken nader beoordeeld te worden.

4.4

Deze zaak betreft gebreken aan het gehuurde als bedoeld in artikel 7:204 lid 1 BW. Een gebrek is een staat of eigenschap van het gehuurde die maakt dat de huurder minder genot heeft van het gehuurde. Het gebrek mag de huurder niet toe te rekenen zijn en het moet vallen buiten wat men van een goed onderhouden zaak mag verwachten. Gebreken moeten door de verhuurder worden hersteld, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden niet van de verhuurder verlangd mogen worden, aldus art. 7:206 lid 1 BW. Een huurder mag van de verhuurder verwachten dat hij de gebreken adequaat herstelt, teneinde het ongestoord huurgenot te hebben. In artikel 7:241 BW is vervolgens opgenomen dat ‘Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur wordt bepaald welke tekortkomingen in elk geval als gebreken worden aangemerkt. Van de krachtens dit artikel vastgestelde bepalingen kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken’. In het Bhw heeft de wetgever de zogenoemde gebrekenlijsten opgenomen. Deze gebrekenlijsten bevatten een opsomming van gebreken die in ieder geval als gebrek worden aangemerkt en welke zijn opgenomen in bijlage II van het Besluit huurprijzen woonruimte.

Vochtoverlast in de kelder

4.5

Anders dan de Huurcommissie acht de kantonrechter relevant dat de kelder niet bestemd was als verblijfsruimte. Dit kleurt het verwachte huurgenot. In dit verband is door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] onvoldoende onderbouwd dat deze ruimte door het vocht niet langer gebruikt kon worden voor het doel waartoe het bestemd is. Weliswaar stelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] dit, maar dat is niet met stukken onderbouwd. Dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] de ruimte wel als verblijfsruimte heeft ingericht maakt het vorenstaande niet anders.

Duivenoverlast

4.6

Bij een gebrek moet het gaan om minder genot van het gehuurde (derhalve de woning), waarbij in beginsel overlast buiten het gehuurde geen gebrek in de zin van art. 7:204 BW. Op zich is denkbaar dat de aanwezigheid van de duiven het gebruik van het gehuurde zelf beperkt. Dat dit het geval is, is door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] in onvoldoende mate onderbouwd gesteld. Daargelaten de vraag of de duivenoverlast geen gebrek maar een feitelijk stoornis in de zin van artikel 7:204 derde lid BW oplevert, is er ook overigens onvoldoende gesteld om een gebrek aan te nemen.

Conclusies in conventie en reconventie

4.7.

Uit het vorenstaande volgt dat de kantonrechter de in conventie gevorderde verklaring voor recht dat de door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] gestelde gebreken geen gebrek in de zin van artikel 7:204 en 7:241 BW opleveren zal toewijzen. De in reconventie gevorderde verklaring voor recht dient daarmee afgewezen te worden. Uit de toewijzing van de vordering in conventie volgt ook dat de in reconventie gevorderde toepassing van huurprijsvermindering alsmede de vorderingen terzake onverschuldigde betaling, zowel primair als subsidiair, in beginsel dienen te worden afgewezen. Dan resteren de vorderingen die te maken hebben met achterstallige huur in de periode tussen de beslissing van de Huurcommissie en de dagvaarding. De kantonrechter is, onder verwijzing naar de beantwoording van de prejudiciële vragen door de Hoge Raad op 19 januari 2024, ECLI:NL:HR:2024:53, alsmede de door de Woningstichting aangehaalde rechtspraak (rechtbank Noord-Nederland 10 augustus 2021, ECLI:NL:RBNNE:2021:4200) van oordeel dat het vervallen van de uitspraak van de Huurcommissie inhoudt dat deze geacht moet worden niet te zijn gaan gelden tussen partijen. Derhalve is [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] ook in de periode gelegen tussen die uitspraak en de dagvaarding de reguliere huur verschuldigd.

4.8.

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] is in conventie én reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Woningstichting in conventie worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

271,94

- griffierecht

€

130,00

- salaris gemachtigde

€

542,00

(2 punten × € 271,00)

- nakosten

€

20,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

963,94

De proceskosten van Woningstichting in reconventie worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

271,00

(2 punten × factor 0,5 × € 271,00)

Totaal

€

271,00

5. De beslissing

De kantonrechter

in conventie

5.1.

verklaart voor recht dat de door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] gestelde gebreken in het gehuurde zoals beschreven in deze procedure (te weten vochtoverlast in de kelder en duivenoverlast) geen gebreken zijn in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW en/of de op artikel 7:241 BW gebaseerde Bijlage II van het Besluit huurprijzen woonruimte, en dat van een recht op huurprijsvermindering daarom geen sprake kan zijn,

5.2.

veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] in de proceskosten van € 963,94, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

in reconventie

5.3.

wijst de vorderingen van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] af,

5.4.

veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] in de proceskosten van € 271,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

in conventie en in reconventie

5.5.

verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2 en 5.4 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,

Dit vonnis is gewezen door mr. A.H.M.J.F. Piette en in het openbaar uitgesproken op 26 februari 2025.