Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer / rekestnummer: 11727888 \ OV VERZ 25-24
Beschikking van 12 januari 2026
in de zaak van
[verzoeker],
wonende te [plaats 1] ,
verzoekende partij,
hierna te noemen: [verzoeker] ,
gemachtigde: mr. K.A. Heslenfeld,
tegen
VERENIGING VAN EIGENAARS [verweerder],
gevestigd te [plaats 2] ,
verwerende partij,
hierna te noemen: VvE,
gemachtigde: mr. B.A.L.H. Robijns,
De belanghebbenden zijn:
1.[belanghebbende 1] & [belanghebbende 2] ,
te [plaats 3] ,
2.
[belanghebbende 3] B.V.,
2.
[belanghebbende 3] B.V.,
te [plaats 4] ,
3.
[belanghebbende 4] & [belanghebbende 5],
3.
[belanghebbende 4] & [belanghebbende 5],
te [plaats 5] ,
4.
[belanghebbende 6],
4.
[belanghebbende 6],
te [plaats 5] ,
5.
[belanghebbende 7],
5.
[belanghebbende 7],
te [plaats 5] ,
6.
[belanghebbende 8],
6.
[belanghebbende 8],
te [plaats 5] ,
7.
[belanghebbende 9] & [belanghebbende 10],
7.
[belanghebbende 9] & [belanghebbende 10],
te [plaats 5] ,
8.
[belanghebbende 11],
8.
[belanghebbende 11],
te [plaats 5] ,
9.
[belanghebbende 12],
9.
[belanghebbende 12],
te [plaats 5] ,
10.
[belanghebbende 13] & [belanghebbende 14],
10.
[belanghebbende 13] & [belanghebbende 14],
te [plaats 5] ,
11.
[belanghebbende 15] & [belanghebbende 16],
[belanghebbende 15] & [belanghebbende 16],
te [plaats 5] ,
12.
[belanghebbende 17] & [belanghebbende 18],
12.
[belanghebbende 17] & [belanghebbende 18],
te [plaats 5] ,
13.
[belanghebbende 19] & [belanghebbende 20],
13.
[belanghebbende 19] & [belanghebbende 20],
te [plaats 5] ,
14.
[belanghebbende 21],
14.
[belanghebbende 21],
te [plaats 5] ,
15.
[belanghebbende 22],
15.
[belanghebbende 22],
te [plaats 5] ,
16.
[belanghebbende 23],
16.
[belanghebbende 23],
te Gemert,
17.
[belanghebbende 24] & [belanghebbende 25],
17.
[belanghebbende 24] & [belanghebbende 25],
te [plaats 5] ,
18.
[belanghebbende 26] & [belanghebbende 27],
18.
[belanghebbende 26] & [belanghebbende 27],
te [plaats 5] ,
19.
[belanghebbende 28] B.V.,
19.
[belanghebbende 28] B.V.,
te [plaats 6] ,
20.
[belanghebbende 29],
[belanghebbende 29],
te [plaats 5] ,
21.
[belanghebbende 30],
[belanghebbende 30],
te [plaats 5] ,
22.
[belanghebbende 31] & [belanghebbende 32],
[belanghebbende 31] & [belanghebbende 32],
te [plaats 5] ,
23.
[belanghebbende 33],
[belanghebbende 33],
te [plaats 7] ,
24.
[belanghebbende 34],
[belanghebbende 34],
te [plaats 5] ,
25.
[belanghebbende 35] & [belanghebbende 36],
[belanghebbende 35] & [belanghebbende 36],
te [plaats 5] ,
26.
[belanghebbende 37] & [belanghebbende 38],
[belanghebbende 37] & [belanghebbende 38],
te [plaats 5] ,
27.
[belanghebbende 39],
[belanghebbende 39],
te [plaats 8] (China),
28.
[belanghebbende 40],
[belanghebbende 40],
te [plaats 9] ,
29.
[belanghebbende 41],
[belanghebbende 41],
te [plaats 5] ,
30.
[belanghebbende 42],
[belanghebbende 42],
te [plaats 10] ,
31.
[belanghebbende 43],
[belanghebbende 43],
te [plaats 5] ,
hierna samen te noemen: de belanghebbenden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift met bijlagen
- het verweerschrift
- de mondelinge behandeling van 14 november 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt
- de spreekaantekeningen van [verzoeker] .
1.2.
De belanghebbenden met nrs. 2 en 7 zijn ter mondelinge behandeling verschenen. De belanghebbende met nrs. 6, 19 en 25 hebben bij brief van respectievelijk 26 oktober 2025, 3 november 2025 en 5 november 2025 de kantonrechter bericht niet ter mondelinge behandeling te zullen verschijnen.
1.3.
De beschikking is nader bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
[verzoeker] is eigenaar van het appartemensrecht met nummer 18C03 dat deel uitmaakt van het onderhavige appartementencomplex. De appartementseigenaren zijn verenigd in de Vereniging van eigenaars [verweerder] . Op de juridische verhoudingen tussen de leden van de VvE is de splitsingsakte van 28 januari 2021 van toepassing (hierna: de akte van splitsing).
2.2.
In de akte van splitsing is het modelreglement MR 2017 (hierna: MR) van toepassing verklaard en integraal in die akte opgenomen. Hierin is - voor zover van belang -het volgende opgenomen:
“
Artikel 10. Schulden en kosten die voor rekening zijn van de gezamenlijke eigenaars en reserveringen ten behoeve van het reservefonds
Artikel 10. Schulden en kosten die voor rekening zijn van de gezamenlijke eigenaars en reserveringen ten behoeve van het reservefonds
10.1
De eigenaars zijn verplicht om voor de in artikel 8 bedoelde Pro breukdelen bij te dragen in:
a. de in artikel 5:112, lid 1, onder a BW bedoelde schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn; en
(…)
10.2
Tot de in artikel 10.1 onder a bedoelde schulden en kosten worden gerekend:
de schulden en kosten die gemaakt zijn in verband met het onderhoud, het gebruik en het behoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken;
de schulden en kosten die verband houden met noodzakelijke herstelwerkzaamheden, vernieuwingen en vervangingen van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, voor zover die op grond van het reglement of een rechterlijke beslissing zoals bedoeld in artikel 5:121 BW Pro niet voor rekening van bepaalde eigenaars zijn;
(…)
Artikel 11. Onderdelen van het gebouw, gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen die voor rekening zijn van de gezamenlijke eigenaars
11.1
Tot de onderdelen van het gebouw, de gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen, waarvan de kosten conform artikel 10.2 onder a en b voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen, worden, voor zover aanwezig en niet toebehorend aan een derde, onder meer gerekend:
(…)
f. de installaties met de daarbij behorende leidingen, voorzieningen en overige werken zoals: (…)
de algemene beveiliging;
(…)
h. de huisbel- en deuropenerinstallatie (inclusief de centrale panelen voorzien van drukknoppen, intercom, videofoon, videobewakingssysteem en naambordhouders), ook voor zover deze zich in de privé-gedeelten bevinden, met de daarbij behorende leidingen, voorzieningen en overige werken en de brievenbussen;
(…)
Artikel 50. De vergadering: procedurevoorschriften
(...)
50.2
De oproeping ter vergadering van de stemgerechtigden vindt schriftelijk plaats met een termijn van tenminste vijftien dagen, de dag van oproeping en die van vergadering daaronder niet gerekend. (…)
Artikel 56. Besluiten over beheer en onderhoud
(…)
56.5
Besluiten van de vergadering tot:
a. het doen van buiten het in artikel 10.2 onder a en b bedoelde onderhoud vallende uitgaven;
(…)
i. het aangaan van verplichtingen, al dan niet voortvloeiend uit een duurovereenkomst, waaronder begrepen een overeenkomst van geldlening, met een financieel belang die in totaal een bedrag van vijfduizend euro (€ 5.000,=) dan wel aan een ander, door de vergadering vastgesteld drempelbedrag te boven gaan;
j. een verbouwing, tot het aanbrengen van nieuwe installaties of tot het wegnemen van bestaande installaties, indien en voor zover deze besluiten niet als een uitvloeisel van onderhoud zijn te beschouwen en daarin ook niet is voorzien in het meerjarenonderhoudsplan,
kunnen slechts worden genomen met een meerderheid van tenminste twee derden van het aantal stemmen, uitgebracht in een vergadering waarin een aantal stemgerechtigden aanwezig of vertegenwoordigd is, dat tenminste twee derden van het totaal aantal stemmen kan uitbrengen. Onder twee derden meerderheid wordt hier verstaan: twee derden van de ter vergadering uitgebrachte stemmen. (…) In een vergadering, waarin minder dan twee derden van het totaal aantal stemmen kan worden uitgebracht, kan geen geldig besluit worden genomen."
2.3.
Op 15 april 2025 is de oproep en de agenda verzonden voor de algemene ledenvergadering (hierna: ALV) van 30 april 2025. Hierin is onder meer het volgende opgenomen:
“
2. Mededelingen en ingekomen stukken
2. Mededelingen en ingekomen stukken
(…)
Ingekomen stukken
1. Plaatsen deurbelcamera (dhr. [naam] )
Aan de vergadering wordt gevraagd om hier een standpunt over in te nemen.
Voorgesteld wordt om dit te behandelen bij punt 8
(…)
8. Camera-beveiliging
Vorig jaar is er ingebroken geweest in het complex. Op basis hiervan heeft de bewonersadviescommissie samen met de beheerder contact gezocht met Securitas om een offerte op te stellen voor de camerabeveiliging.
De maandelijkse kosten van het installeren van de camera’s zijn 212 euro exclusief BTW met een looptijd van 24 maanden. De offerte is toegevoegd in de bijlage. De eenmalige installatiekosten bedragen: 3.000 euro.
Collectieve en individuele camerabeveiliging
De eerste vraag die aan de vergadering wordt voorgelegd, is of er gekozen moet worden voor een collectieve aanpak van camerabeveiliging. Vervolgens wordt de vergadering gevraagd of individuele eigenaren toestemming mogen krijgen om zelf een camerasysteem te installeren.
Plaatsen van een deurbelcamera - Ingekomen stuk (de heer [naam] )
De vergadering wordt verzocht om een standpunt in te nemen over dit verzoek.”
2.4.
In de notulen van de op 30 april 2025 gehouden ALV van de VvE is onder meer het volgende opgenomen:
“
8. Camerabeveiliging
8. Camerabeveiliging
(…)
De vergadering reageert verdeeld op het voorstel. Meerdere eigenaren geven aan dat er een gedragsverandering moet plaatsvinden bij zowel eigenaren als gebruikers van het pand. Zo wordt benadrukt dat men dient te wachten tot de voordeur volledig gesloten is bij het betreden of verlaten van het gebouw. Daarnaast wordt aangegeven dat bezorgdiensten, zoals postbezorgers en maaltijdbezorgers, geen toegang tot het pand zouden moeten krijgen; bewoners dienen in dat geval zelf naar beneden te komen om de levering in ontvangst te nemen.
Tijdens de vergadering wordt ook gesproken over het in eigen beheer nemen van de camerabewaking, met als doel kostenbesparing door het beëindigen van de samenwerking met Securitas. De vergadering acht dit echter niet wenselijk. Er wordt benadrukt dat het van belang is dat een onafhankelijke partij toegang heeft tot de camerabeelden. De beelden zullen maximaal 14 dagen worden bewaard en uitsluitend worden geraadpleegd in geval van een calamiteit.
Uiteindelijk stemt de vergadering, met een meerderheid van stemmen, in met de offerte van Securitas voor een contractduur van 48 maanden, inclusief eenmalige installatiekosten van €3.000.
Plaatsen van een deurbelcamera - Ingekomen stuk (de heer [naam] )
De vergadering stemt in met het plaatsen van deurbelcamera’s bij de eigen voordeur. Daarmee verlenen de aanwezige eigenaren tevens algemene toestemming aan andere eigenaren om eveneens een deurbelcamera te plaatsen, zonder dat hiervoor per geval goedkeuring op een volgende vergadering nodig is.
(…)”
2.5.
In de besluitenlijst, behorende bij de notulen van 30 april 2025, staat, voor zover van belang, het volgende opgenomen:
“Besluitenlijst
(…)
8. Camerabeveiliging
8.1
De vergadering stelt in met een meerderheid van stemmen met de offerte van Securitas voor een contractduur van 48 maanden, inclusief eenmalige installatiekosten van €3.000.
8.2
De vergadering verleent met meerderheid van stemmen toestemming voor het plaatsen van deurbelcamera’s aan eigen deuren.
(…)”
2.6.
Op de ALV was 60,7% van de stemgerechtigden aanwezig.
3.Het verzoek en het verweer
3.1.
[verzoeker] verzoekt de kantonrechter om bij beschikking, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad om:
het in de ledenvergadering van 30 april 2025 genomen besluit om in te stemmen met de offerte van Securitas voor een contractduur van 48 maanden (besluit 1) op de hiervoor vermelde gronden primair nietig te verklaren en subsidiair te vernietigen;
het in de ledenvergadering van 30 april 2025 genomen besluit om in te stemmen met het plaatsen van deurbelcamera’s bij de eigen voordeur (besluit 2) op de hiervoor vermelde gronden primair nietig te verklaren en subsidiair te vernietigen;
in geval de rechtbank niet zou oordelen dat voorgenoemde besluiten nietig zijn, de gewraakte besluiten te schorsen totdat op het onderhavige verzoek onherroepelijk is beslist;
de VvE te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
[verzoeker] stelt daartoe - onder meer - dat de ter ALV van 30 april 2025 genomen besluiten nietig zijn omdat niet voldaan is aan het vereiste quorum van aanwezige stemgerechtigden op deze ALV.
3.2.1.
Volgens [verzoeker] is voor het aannemen van besluiten 1 en 2 de in artikel 56.5 MR genoemde gekwalificeerde meerderheid van stemmen nodig. Deze gekwalificeerde meerderheid houdt in dat een besluit met een meerderheid van twee derde van het aantal stemmen wordt genomen en dat deze stemmen worden uitgebracht in een vergadering waarin tenminste twee derde van het totaal aantal stemgerechtigden aanwezig is. Het aanbrengen van een nieuw camerasysteem in de gemeenschappelijke ruimte (besluit 1) valt niet onder de reguliere onderhoudswerkzaamheden van artikel 10.2 sub a en b MR. Daarnaast houdt dit besluit in dat een (duur)overeenkomst wordt aangegaan met een waarde van meer dan € 5.000,00, zoals bedoeld in artikel 56.5 onder i MR. Verder voert [verzoeker] voor zowel besluit 1 als voor besluit 2 (het plaatsen van individuele deurbelcamera’s) aan dat het gaat om het plaatsen van nieuwe installaties, zoals bedoeld in artikel 56.5 onder j MR. Er zijn nog geen camera- of beveiligingssystemen in de gemeenschappelijke ruimten aanwezig en er is ook niet in voorzien in het meerjarenonderhoudsplan (hierna: MJOP). Voor het nemen van beide besluiten is dan vereist dat twee derde van de stemgerechtigden op de ALV aanwezig en/of vertegenwoordigd zijn. Omdat er maar 60,7% van de stemmen op de ALV vertegenwoordigd was, is het quorum niet behaald en zijn de besluiten volgens [verzoeker] nietig op grond van artikel 2:14 BW Pro.
3.2.2.
Daarnaast is [verzoeker] van mening dat het installeren van een camerasysteem in de gemeenschappelijke ruimte (besluit 1) ook nietig is op grond van artikel 6 lid 1 AVG Pro. Het ontbreekt aan toestemming van de bewoners om de persoonsgegevens te verwerken en de VvE heeft geen gerechtvaardigd belang bij het plaatsen van de camera’s. Tot slot dient het belang van de bewoners op privacy zwaarder te wegen dan het belang van de VvE bij het plaatsen van de camera’s.
3.3.
Subsidiair stelt [verzoeker] dat de besluiten vernietigbaar zijn omdat niet voldaan is aan de oproeptermijn uit artikel 50 MR Pro. Daarmee zijn de besluiten in strijd met een statutaire bepaling en derhalve vernietigbaar op grond van artikel 2:15 lid 1 sub a BW Pro. Ook zijn de besluiten vernietigbaar op grond van de redelijkheid en billijkheid uit artikel 2:15 lid 1 sub b BW Pro omdat het belang van de VvE bij plaatsing van de verschillende camera’s gering is terwijl het belang van, en de inbreuk op, de privacy van de bewoners zwaar weegt.
3.4.
De VvE verzet zich tegen toewijzing van het verzoek en voert daartoe het volgende aan.
3.4.1.
Volgens de VvE is voor beide besluiten geen gekwalificeerde meerderheid vereist, omdat de installatie van een camerabewakingssysteem een beheermaatregel is en daarmee onder het beheer van de gemeenschap valt, ex artikel 5:126 lid 1 BW Pro. Verder is de VvE van mening dat het camerabewakingssysteem en de deurbelcamera’s vallen onder de installaties zoals bedoeld onder artikel 11.1 sub f MR, zodat een normale meerderheid volstaat. Voor besluit 2 geldt bovendien dat er geen verplichting aan alle leden is opgelegd tot het plaatsen van een deurbelcamera en dat het geen gemeenschappelijke uitgave is die iedereen bindt. Een gekwalificeerde meerderheid van stemmen is dan niet nodig.
3.4.2.
De VvE betwist ook dat het plaatsen van een camerabewakingssysteem in strijd zou zijn met artikel 6 lid 1 sub f AVG Pro. De VvE heeft wel een gerechtvaardigd belang bij de plaatsing van de camera’s omdat het haar taak is om de gemeenschappelijke gedeelten te beheren. Daaronder valt ook de beveiliging van het gebouw en de bescherming van de bewoners en haar eigendommen.
3.4.3.
Ten aanzien van de stelling van [verzoeker] dat de besluiten vernietigbaar zijn, betwist de VvE dat niet voldaan is aan de oproeptermijn. Tot slot voert de VvE aan dat [verzoeker] niet in het appartementencomplex woont en daarmee geen relevant persoonlijk belang heeft bij zijn verzoeken.
3.5.
Op de stellingen van partijen zal de kantonrechter, indien nodig, nader ingaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het geschil tussen partijen gaat over het antwoord op de vraag of de onderhavige besluiten 1 en 2 van de ALV van 30 april 2025 nietig dan wel vernietigbaar zijn of dat ze rechtsgeldig zijn genomen.
Juridisch kader
4.2.
De besluiten van een VvE kunnen onder omstandigheden nietig zijn [1] of vernietigbaar [2] . Van nietigheid van een besluit van de VvE is sprake als het besluit in strijd is met de wet, de statuten of de akte van splitsing [3] . Het splitsingsreglement (in dit geval het MR) maakt deel uit van de akte van splitsing [4] . Een besluit van een VvE is vernietigbaar als het in strijd is met wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen, met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW Pro wordt geëist of met een reglement, niet zijnde een splitsingsreglement [5] .
4.3.
Een vordering strekkende tot een verklaring voor recht ter zake de nietigheid van een besluit van de VvE moet bij dagvaarding worden ingesteld bij de rechtbank. De vernietiging van het besluit moet worden verzocht in een verzoekschrift gericht aan de kantonrechter. Uit jurisprudentie van de Hoge Raad [6] blijkt dat in het geval in een verzoekschriftprocedure bij de kantonrechter een beroep wordt gedaan op vernietiging én op nietigverklaring van een besluit van een orgaan van de VvE, de kantonrechter bevoegd is om ook op de gevraagde nietigverklaring te beslissen. Dat geldt met name wanneer dit beroep is gebaseerd op een samenhangend feitencomplex [7] . Daarvan is naar het oordeel van de kantonrechter sprake, zodat de kantonrechter, indien nodig, beide grondslagen zal beoordelen.
Nietig
4.4.
De kantonrechter zal eerst beoordelen of de besluiten nietig zijn. Deze vraag gaat vooraf aan de vraag of het besluit vernietigd moet worden; een nietig besluit kan immers niet worden vernietigd.
Besluit 1: het instemmen met de offerte van Securitas
4.5.
[verzoeker] heeft aangevoerd dat er voor dit besluit een gekwalificeerde meerderheid is vereist van twee/derde meerderheid van het aantal uitgebrachte stemmen bij een aanwezigheid op de ALV van twee/derde van de stemgerechtigden. De kantonrechter is van oordeel dat dit standpunt juist is en overweegt daartoe als volgt.
4.6.
Met dit besluit is ingestemd met de offerte van Securitas om beveiligingscamera’s op te hangen in de gemeenschappelijke ruimten. Dat dit een beheermaatregel betreft als bedoeld in artikel 5:126 lid 1 BW Pro, is op zichzelf juist. Artikel 56 MR Pro heeft niet voor niets als titel “Besluiten over Beheer en Onderhoud”. In dit artikel is geregeld welk orgaan binnen de VvE bevoegd is om besluiten ten aanzien van het beheer en onderhoud te nemen. Als die bevoegdheid toekomt aan de ALV, is ook geregeld welke meerderheid van stemmen vereist is.
4.7.
Uit artikel 56.2 en 56.5 onder a MR volgt dat besluiten tot het doen van onderhoud als bedoeld in artikel 10.2 onder a en b MR door het bestuur van de VvE gedaan mogen worden als die op de vastgestelde begroting voorkomen en dat anders het bestuur een machtiging nodig heeft van de ALV. Met andere woorden: als er kosten gemaakt moeten worden in verband met onderhoud, het gebruik en behoud van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken of met herstelwerkzaamheden, vernieuwingen en vervangingen van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken, dan mag het bestuur daar zelfstandig toe beslissen als de begroting daarin voorziet, en anders behoeft zij machtiging van de ALV, waartoe een gewone meerderheid van stemmen volstaat.
4.8.
Tussen partijen is niet in geschil dat het camerasysteem waar de offerte van Securitas betrekking op heeft,
nadat dit is aangelegd, tot de gemeenschappelijke zaken zal behoren, waarvan de kosten van onderhoud e.d. voor de gezamenlijke eigenaars komen. Dat volgt immers uit het bepaalde in artikel 11.1 onder f MR.
nadat dit is aangelegd, tot de gemeenschappelijke zaken zal behoren, waarvan de kosten van onderhoud e.d. voor de gezamenlijke eigenaars komen. Dat volgt immers uit het bepaalde in artikel 11.1 onder f MR.
4.9.
Anders dan de VvE betoogt, vallen de kosten vanwege
het aanleggenvan een dergelijke installatie, niet onder de onder 10.2 onder a en b MR bedoelde kosten. Voor de toepasselijkheid van deze artikelleden, moet er immers sprake zijn van regulier onderhoud aan een
bestaandeinstallatie. Op dit moment zijn er nog geen beveiligingscamera’s in het gebouw, is er dus geen bestaande (beveiligings)installatie en zijn artikel 10.2. sub a of b BW dus ook niet op deze situatie van toepassing.
het aanleggenvan een dergelijke installatie, niet onder de onder 10.2 onder a en b MR bedoelde kosten. Voor de toepasselijkheid van deze artikelleden, moet er immers sprake zijn van regulier onderhoud aan een
bestaandeinstallatie. Op dit moment zijn er nog geen beveiligingscamera’s in het gebouw, is er dus geen bestaande (beveiligings)installatie en zijn artikel 10.2. sub a of b BW dus ook niet op deze situatie van toepassing.
4.10.
Het besluit van de ALV heeft tot gevolg dat een
nieuwe(beveiligings)installatie wordt aangelegd. Niet gesteld of gebleken is dat dit is opgenomen in het MJOP. Ook kan niet worden volgehouden dat het installeren van een nieuw beveiligingssysteem te beschouwen is als “een uitvloeisel van onderhoud”. Daarmee is dit een besluit als bedoeld onder 56.5 onder j. MR.
nieuwe(beveiligings)installatie wordt aangelegd. Niet gesteld of gebleken is dat dit is opgenomen in het MJOP. Ook kan niet worden volgehouden dat het installeren van een nieuw beveiligingssysteem te beschouwen is als “een uitvloeisel van onderhoud”. Daarmee is dit een besluit als bedoeld onder 56.5 onder j. MR.
4.11.
Voor het installeren van de beveiligingscamera’s worden kosten gemaakt. Deze kosten bestaan uit eenmalige installatiekosten en vervolgens uit maandelijkse kosten voor o.a. de huur van de camera’s en service en onderhoud. De totale kosten van deze camerabeveiliging bestaan uit de installatiekosten van € 3.000,00 exclusief btw en vervolgens uit een maandelijks bedrag van € 211,37 exclusief btw gedurende minimaal 48 maanden, in totaal dus € 10.145,76. Door in te stemmen met de offerte van Securitas heeft de ALV aldus een besluit genomen waarmee een verplichting (mede voortvloeiend uit een duurovereenkomst) wordt aangegaan van meer dan € 5.000,00. Hierdoor valt dit besluit ook onder artikel 56.5 sub i MR [8] .
4.12.
Het bovenstaande betekent dat het besluit alleen rechtsgeldig genomen had kunnen worden als op de ALV twee/derde van het totaal aantal stemgerechtigden aanwezig was en dat van de aanwezigen stemgerechtigden twee/derde instemde met het voorstel. Onbetwist is dat er maar 60,7% van alle stemgerechtigden op de ALV van 30 april 2025 was vertegenwoordigd, zodat de vereiste meerderheid niet is gehaald om over dit voorstel te kunnen stemmen. Nu besluit 1 in strijd is genomen met meerdere artikelen uit de splitsingsakte, is dit een nietig besluit. Dat betekent dat de verzochte verklaring voor recht zal worden toegewezen.
Besluit 2: het geven van toestemming voor het plaatsen van deurbelcamera’s door de afzonderlijke eigenaren
4.13.
Volgens [verzoeker] vallen de door de individuele eigenaars te plaatsen deurbelcamera’s onder het ‘aanbrengen van een nieuwe installatie’, zoals bedoeld in artikel 56.5 sub j MR. De kantonrechter is van oordeel dat hiervan geen sprake is omdat eigenaren zelf de eigen deurbelcamera aanschaffen en bevestigen. Met het besluit is alleen toestemming gegeven om de deurbelcamera’s in de gemeenschappelijke ruimte op te hangen. Daarmee wordt het nog geen installatie zoals bedoeld in artikel 56.5 sub j MR. Voor het nemen van dit besluit is geen gekwalificeerde meerderheid van de stemmen vereist.
4.14.
Nu besluit 2 niet in strijd is genomen met de wet, de statuten of de akte van splitsing, is er geen sprake van een nietig besluit. Dit verzoek van [verzoeker] zal worden afgewezen.
Vernietigbaar
4.15.
Subsidiair heeft [verzoeker] een beroep gedaan op de vernietigbaarheid van besluit 2 omdat niet voldaan is aan de oproeptermijn en omdat dit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid zoals in artikel 2:8 BW Pro is vereist.
4.16.
Voor het uitroepen van de ALV geldt een oproepingstermijn van vijftien dagen [9] . De dag van het versturen van de oproeping en de dag van de vergadering tellen niet mee bij deze vijftien dagen. De uitnodiging voor de vergadering is op 15 april 2025 gestuurd voor de vergadering van 30 april 2025. Als de 15e en 30e april niet meetellen, blijven er de dagen van 16 tot en met 29 april over. Dit zijn veertien dagen, zodat niet voldaan is aan de oproepingstermijn van artikel 50 MR Pro.
4.17.
Daar komt nog bij dat besluit 2 is genomen, terwijl dit niet zodanig was geagendeerd. In de agenda was immers alleen opgenomen dat één appartementseigenaar toestemming had gevraagd om een deurbelcamera te mogen ophangen en om daarover een standpunt in te nemen [10] . Uit de notulen blijkt dat er in de vergadering ook toestemming is verleend aan
alleeigenaren om een deurbelcamera te plaatsen, nu en in de toekomst. Daarbij is geen enkele voorwaarde gesteld aan de wijze van plaatsing, het bereik, of de camera’s ook geluid opnemen, of en met wie de beelden van deze camera’s gedeeld mogen worden en hoe lang de beelden bewaard mogen worden. Met [verzoeker] is de kantonrechter van oordeel dat dit besluit een zware impact heeft op de privacy van alle bewoners van het gebouw en hun bezoekers. Dat deze privacybelangen zijn meegewogen door de aanwezige stemgerechtigden, is onvoldoende gebleken.
alleeigenaren om een deurbelcamera te plaatsen, nu en in de toekomst. Daarbij is geen enkele voorwaarde gesteld aan de wijze van plaatsing, het bereik, of de camera’s ook geluid opnemen, of en met wie de beelden van deze camera’s gedeeld mogen worden en hoe lang de beelden bewaard mogen worden. Met [verzoeker] is de kantonrechter van oordeel dat dit besluit een zware impact heeft op de privacy van alle bewoners van het gebouw en hun bezoekers. Dat deze privacybelangen zijn meegewogen door de aanwezige stemgerechtigden, is onvoldoende gebleken.
4.18.
Tot slot blijkt uit de notulen niet welke aanwezige stemgerechtigden vóór en welke tegen hebben gestemd.
4.19.
Een besluit als het onderhavige verdient een betere voorbereiding, een duidelijkere omschrijving als agendapunt en een betere verantwoording van het aantal voor- en tegenstemmers. Nu dit alles ontbreekt, is de kantonrechter van oordeel dat aan de besluitvorming rondom besluit 2 zoveel gebreken kleven, dat dit besluit in redelijkheid niet in stand kan blijven. Dat [verzoeker] bij vernietiging geen belang zou hebben, omdat hij niet in het gebouw woont, wordt verworpen. [verzoeker] heeft immers onbetwist gesteld dat hij wel regelmatig in zijn appartement verblijft.
4.20.
Op grond van het voorgaande zal de kantonrechter besluit 2 vernietigen.
4.21.
Ten overvloede, en naar aanleiding van het verweer van de heer [naam] : tegen het besluit om toestemming te geven voor het plaatsen van een alarmsysteem in zijn appartement (18 M02) (besluitenlijst onder 8.3), is door [verzoeker] niet opgekomen. Dit besluit blijft dan ook in stand.
Proceskosten
4.22.
De VvE wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [verzoeker] worden begroot op:
Griffierecht
€ 90,00
Salaris gemachtigde
€ 542,00
(2,00 punten x € 271,00 (tarief voor overige verzoeken))
Nakosten
€ 135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€ 767,00
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
verklaart voor recht dat het besluit van de ALV van 30 april 2025 (besluit 8.1. op de besluitenlijst) strekkende tot instemming met de offerte van Securitas voor een contractduur van 48 maanden, inclusief eenmalige installatiekosten van € 3.000,00, nietig is,
5.2.
vernietigt het besluit van de ALV van 30 april 2025 (besluit 8.2 op de besluitenlijst) strekkende tot het verlenen van algemene toestemming aan andere eigenaren voor het plaatsen van deurbelcamera’s aan eigen deuren,
5.3.
veroordeelt de VvE in de proceskosten van € 767,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als VvE niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en de beschikking daarna wordt betekend,
5.4.
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,
Deze beschikking is gegeven door mr. Bisscheroux en in het openbaar uitgesproken op 12 januari 2026.